Staffelmietvertrag

Diskutiere Staffelmietvertrag im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, ist es in Ordnung wenn man einen Staffelmietvertrag als Vermieter abschließt und darin alle 4 Jahre 5 % Mieterhöhung vereinbart? Oder ist...

  1. mchen

    mchen Neuer Benutzer

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    Hallo, ist es in Ordnung wenn man einen Staffelmietvertrag als Vermieter abschließt und darin alle 4 Jahre 5 % Mieterhöhung vereinbart? Oder ist das zuviel oder zu wenig ?
    Gruß
    mchen
     
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  3. Andres

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    Nein, das ist unzulässig. Die Staffelerhöhungen oder die absoluten Mieten müssen als Geldbetrag ausgewiesen sein, prozentuale Erhöhungen sind nicht zulässig.


    Ich würde dir gerne ein Auto für 10.000 € verkaufen. Oder ist das zu viel oder zu wenig? Du merkst, wo das Problem ist, oder?

    Für jede Stufe der Staffel gilt die Mietpreisbremse, § 556d ff. BGB. Ob eine solche Gestaltung zulässig ist, kann man also jetzt noch gar nicht vorhersagen.
     
  4. mchen

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    Ich meinte mit "in Ordnung" nur ob eine Erhöhung um 5% in Ordnung ist oder ob man besser weniger oder mehr alle 4 Jahre erhöht.
     
  5. #4 immobiliensammler, 08.08.2020
    immobiliensammler

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    Das wird Dir nur jemand seriös beantworten können der über eine funktionierende Glaskugel verfügt. Grund ist die Gesetzgebung im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse.
     
  6. #5 ehrenwertes Haus, 08.08.2020
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    Nach aktuellem Recht, ja.
    Dir ist klar, dass mit dieser Staffel nicht mal die Inflationrate (der letzten Jahre) ausgeglichen wird?
     
  7. mchen

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    @ all, erstmal Danke für eure Hilfe......
    .....Ja, aber welcher Mieter macht es denn mit das jedes Jahr nach der Inflationsrate erhöht wird? Wenn z.b. der Mieter mir vor 15 Jahren 6 Euro pro qm gezahlt hat ,zahlt der mir doch nicht jetzt für seine Wohnung 7,50 oder 8 Euro wenn ich seine Wohnung in den 15 Jahren nicht modernisiert habe oder dergleichen und die anderen Wohnungen hier in der Gegend bei 6 bis 6,50 Euro sind.Oder sehe ich das falsch.
    Deswegen war meine Überlegung einen Staffelmietvertrag zu benutzen wo von Anfang an klar ist das die Miete alle 4-5 Jahre um 5% erhöht wird.Hier in unserer Stadt gilt auch nicht die Mietbremse un die Wohnung würde auch komplett vor der Vermietung renoviert ( neues Bad, neue Böden, neue Tapeten).
     
  8. #7 ehrenwertes Haus, 08.08.2020
    Zuletzt bearbeitet: 08.08.2020
    ehrenwertes Haus

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    Praktisch jeder Mieter.
    Man muss die Miete nicht jährlich erhöhen, aber man darf.
    Man muss im laufenden Mietverhältnis nicht modernisieren, nur Instand halten.

    Die durchschnittliche Mietdauer liegt derzeit bei ca. 3-5 Jahren. Bei deiner 15-Jahre-Rechnung, hast du mehrmals die Chance zu modernisieren, wenn du das möchtest.
    Langzeitmieter mit 10 und mehr Jahren sind die Ausnahme.

    Vermietest du um damit Gewinn zu erwirtschaften oder weil du damit deine soziale Ader ausleben möchtest und die Mieteeinnahmen für dich nur Portobeträge sind?
    Wenn du Gewinn erzielen möchtest, musst du wirtschaftlich kalkulieren, nicht mit Spendenfaktor an irgendwelche Mieter, die das im Regelfall ohnehin nicht zu schätzen wissen.


    Ich habe teilweise Langzeitmieter, manche davon schon in 3. Generation.
    Ich sehne den Tag herbei, andem deren Mietverträge mal nicht mehr weiter vererbt werden.
    Rentabel sind diese Wohnungen schon lange nicht mehr...
     
  9. Andres

    Andres
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    Nein, das siehst du ganz richtig. Wenn vergleichbare Wohnungen zwischen 6 €/m² kosten, wird dir hoffentlich niemand 8 €/m² zahlen, egal wie der Vertrag ausgestaltet ist - und zwar in deinem eigenen Interesse. Damit wäre nämlich schon die erste Voraussetzung für Mietwucher erfüllt, § 5 WiStG.

    Der Gedanke geht trotzdem am Sachverhalt vorbei: Der Grund, dass dir niemand 8 €/m² zahlt, liegt nicht primär in einer irgendwie ungünstigen Vertragsgestaltung. Er liegt darin, dass die Mieten für solche Wohnungen vor Ort niedrig sind. Jetzt möchtest du die Vertragsgestaltung ändern:

    Angenommen es findet sich jemand, der bereit ist, diesen Vertrag einzugehen, sehr wahrscheinlich weil er ihn nicht liest oder nicht versteht. Glaubst du ernsthaft, dass der Mieter dauerhaft 8 €/m² zahlt, wenn seine Nachbarn nur 6 €/m² zahlen? Der freut sich, dass die Miete auf ein paar Jahre festgeschrieben ist, und zieht dann um. Vielleicht freut er sich auch, wenn die Mieten vor Ort doch stärker anziehen, dass seine Miete das nicht tut. Sobald der aber ernsthaft mehr zahlen müsste, als vor Ort üblich, wird der sich eine neue Wohnung suchen.

    Das macht wenig Sinn, denn wie @ehrenwertes Haus richtig schreibt: Es besteht mindestens die Möglichkeit, dass diese Vereinbarung für dich erheblich nachteilig ist. Stattdessen wäre es sinnvoll, sich mit den Ursachen zu befassen, also z.B. die Wohnung auf ein Niveau bringen, dass jemand jetzt 8 €/m² zahlt, oder die Bewirtschaftung der Immobilie der Tatsache anpassen, dass man damit höchstens 6 €/m² erzielen kann. Und ich weiß, dass das nicht viel ist ...

    Die Erwartung, mit einem schlauen Trick plötzlich 1/3 mehr Miete zu erzielen, ist unrealistisch und die Maßnahmen, die du nennst, sind ganz normale Erhaltungsmaßnahmen, wie sie nach längerer Vermietung eben erforderlich sind.


    Jeder, der einer Indexmiete zustimmt? Davon abgesehen gibt es Gegenden, in denen die Mieten sogar stärker als die Inflation steigen.
     
  10. mchen

    mchen Neuer Benutzer

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    Dann muß ich mir mal noch mehr Gedanken machen. Danke euch.
     
  11. jorgk

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    Also, das sagt die Rechenhilfe zum Verbaucherpreisindex bei destatis.de:
    "Berechnung der prozentualen Veränderung des Verbraucherpreisindex für Deutschland. Die prozentuale Veränderung vom Indexstand des Jahres 2004 bis zum aktuellen Indexstand vom Jahr 2019 beträgt 24,0 %. Der Betrag 6,00 € erhöht um 24,0 % ergibt den Betrag 7,44 € ."

    Das wäre also herausgekommen bei einem Vertrag mit Wertsicherungsklausel (§ 557b Indexmiete).

    Trotzdem gilt:
     
  12. Duncan

    Duncan
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    Und ist für mich deshalb Mittel der Wahl, wenn kein Mietspiegel zur Verfügung steht. Ansonsten vermiete ich nach Renovierung, ggf. auch Sanierung, am oberen Ende des Mietspiegels, nach Modernisierung leicht über dem Mietspiegel (bis zu 10 %). Wenn alle 2 Jahre ein neuer Mietspiegel rauskommt wird mal Überschlagen, ob und inwieweit man die Miete anpassen kann und wie sinnvoll dies im Einzelfall ist. Da man mit diesem Vorgehen langfristig grds. im Mittelfeld des Mietspiegels bleibt, bleiben bei regelmäßiger Instandhaltungen die Whg. für den Mieter weiterhin attraktiv - jede bessere Wohnung würde auch mehr kosten, jede Kostenersparnis bringt auch Einbußen mit sich - und für mich rechnet sich das ganze Spiel auch langfristig. Mit gleichmäßiger Verteilung der Instandhaltungsmaßnahmen in Abstimmung mit den weniger planbaren Renovierungen (Mieterwechsel z.B.) kommt man auch steuerlich in ein gut planbares Fahrwasser, so das die Vorauszahlungen ziemlich gut zu den tatsächlich anfallenden Steuern passen.

    Von Staffelmietverträgen halte ich persönlich gar nichts. Ich hatte etliche mit einigen Objekten mit übernommen. In Zeiten stagnierender Mieten laufen dir die Mieter weg, in Zeiten steigender Mieten sind die Mieter unzufrieden weil ihnen der Vergleich fehlt und sie sich auch übervorteilt fühlen, wenn die Staffel (kurzfristig) geringer steigt als der Mietspiegel. Im Gewerbe (lokal großes Überangebot an Industrieflächen und großen Handelsflächen, leichtes Überangebot an Ladenlokalen und Büroflächen) kam es so zu 100 % zu einer Aufhebung der Staffelvereinbarung, Mietpreise werden hier unter Geschäftsleuten ausgehandelt mit Blick auf das lokal übliche und wirtschaftlich vertretbare.
     
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