Start im Bereich Vermietung

Diskutiere Start im Bereich Vermietung im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Hallo in die Runde, meine Frau und ich (34 u. 35 J. alt) überlegen einen Einstieg in das Thema Vermietung zu wagen. Wir würden gerne mit einer...

  1. Kelloh

    Kelloh Neuer Benutzer

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    Hallo in die Runde,

    meine Frau und ich (34 u. 35 J. alt) überlegen einen Einstieg in das Thema Vermietung zu wagen. Wir würden gerne mit einer relativ günstigen ETW bis ca. 80 TEUR beginnen und ich wollte mich einmal bei euch erkundigen ob unsere Gedankengänge soweit vernünftig/richtig sind bzw. wie eure Sicht der Dinge ist.

    Was wir suchen:
    Eine ETW in mittlerer bis guter Lage. Entweder mit Garten oder wenn es eine DG Wohnung werden sollte auf jeden Fall mit Balkon. Die Wohnung sollte saniert sein (Bad sollte in den letzten 10 Jahren gemacht worden sein und es sollte ein Fenster haben, Elektrik sollte i.O. sein). Wir wollen nicht unbedingt großartig sanieren, zumal es dann ja die 15% Frist steuerlich zu beachten gilt. Des Weiteren erspart man sich natürlich einiges an Zeit wenn der Zustand erstmal generell OK ist und vielleicht nur Bodenbeläge gewechselt werden müssten.

    Wir suchen eine Wohnung die max. 20-25 KM von uns entfernt liegt um zeitig vor Ort sein zu können wenn mal was ist.

    Wenn wir beispielsweise eine Miete von EUR 450,00 erzielen könnten und die Finanzierungsrate EUR 300,00 beträgt, müssten wir ja noch die nicht umlagefähigen Kosten und Instandhaltungsrücklage berücksichtigen. Dann bleiben vielleicht noch 50 EUR (geschätzt) die man als "Gewinn mitnimmt". Letztlich würde dadurch ja unsere Steuerlast erhöht werden. Gibt es hier eine pauschale Formel/Größenordnung die man berücksichtigen sollte? Oder können Einnahmen und Ausgaben auch pari sein? Wieviel sollte unterm Strich (vor und nach Steuern) übrig bleiben?

    Könnt ihr gute Literatur zum Thema empfehlen?

    Ich danke euch vorab und wünsche ein schönes Wochenende!
     
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  3. #2 Newbie15, 19.10.2019
    Newbie15

    Newbie15 Erfahrener Benutzer

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    Wenn du eine ETW kaufst, solltest du dir auch dringend das Gemeinschaftseigentum anschauen. Wie sind die anderen Eigentümer? Mieter im Haus oder vorwiegend Selbstnutzer? Gibt es regelmäßig Instandstandhaltungen oder massiven Instandhaltungsstau? Wie sieht die Rücklage aus? Zahlungsmoral der anderen Eigentümer?

    Eigenkapital? Was ist bei Sonderumlagen durch die Gemeinschaft? Leerstand?

    Ist es für 80 000€ überhaupt realistisch, eine solche Wohnung kaufen zu können? Bzw was bekommt man dafür ? Hier gäbe es dafür maximal ein kleines 1-Zimmer-Appartment, was wieder eigene Chancen und Risiken hat.
     
  4. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Manche Eigentümer pflegen nicht selbst in die Wohnung einzuziehen, die wird vermietet, egal an wen, denn selbst hat man dann die Lärmbelästigung u.ä. nicht zu dulden.
    Habe es selbst erlebt mit ganz gravierenden Belästigungen solcher Belegungsart;
    seither: nie wieder Eigentumswohnung.

    Gilt nur für mich, kann natürlich bei den meisten ganz anders sein.
     
  5. #4 SaMaa, 19.10.2019
    Zuletzt bearbeitet: 19.10.2019
    SaMaa

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    @Nanne

    Dann darfst Du Dir aber auch keine Doppelhaushälfte oder ein Einfamilienhaus - was rechts und links Nachbarn sehr dicht (oft nur wenige cm Zwischenraum) dran gebaut wurde - anschaffen.
    Nicht zu vergessen, nicht wenige Besitzer von Einfamilienhäusern führen über Jahrzehnte hinweg aufwändige Rechtsstreite wegen augenscheinlichen Kleinigkeiten.

    Um dem Allem zu entgehen, kann ich Dir nur ein Grundstück auf dem Mond empfehlen bzw Dir zu empfehlen Dir dort schon mal ein Grundstück zu reservieren. Aber wenn dann da auch viele kommen.. wird’s schon wieder schwierig.

    Kurz gesagt.. überall kann was schief gehen/laufen

    .
     
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  6. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Deine bissigen und unsachlichen Hinweise auf meine Beiträge sind unangebracht. Lass' es einfach.
    Ich ignoriere deine Beiträge und du meine, OK?
     
  7. Duncan

    Duncan
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    Können wir die Zickereien lassen? Inhaltlich haben übrigens beide Sichtweisen recht. Man sollte sich sehr genau ansehen in welche Nachbarschaft und ggf. Gemeinschaft man sich da einkauft.

    Bei der Preisvorstellung dürfte man zur Zeit nur eine recht kleine Wohnung oder eine in einem Mietermarkt erstehen können, was entsprechende Herausforderungen bietet. Das kann Chance und Marktlücke sein, aber auch mit viel Schweiß und Tränen verbunden sein.
     
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  8. Andres

    Andres
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    Diese Logik ist grundsätzlich kaputt und weder durch "Verbeispielung" noch durch Ergänzung weiterer Aspekte (du nennst z.B. die Steuer) oder durch die Anführung um Gewinn noch zu retten. Die Kreditrate ist eine recht willkürliche Größe. Ausreichende Bonität vorausgesetzt, wirst du zur selben Immobilie Banken finden, die dir eine Finanzierung mit der halben oder auch der doppelten Rate anbieten. Darauf eine Rechnung in Richtung Rendite, Gewinn o.ä. aufzubauen, ist der pure Wahnsinn. Auch mit einem monatlichen Überschuss kann eine Vermietung die pure Geldvernichtung sein - und umgekehrt kann auch trotz permanenter Querfinanzierung diese Vermietung ein absolut solides Investment sein!

    Der (wirtschaftliche, nicht steuerliche) Gewinn einer solchen Unternehmung ist der Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben, und zwar nicht etwa monatlich sondern über die gesamte Laufzeit. Die monatlichen Beträge, die man sich zwischen Mieter, Vermieter, Verwaltung, Bank, ... hin- und herschiebt, sind nur die Spitze des Eisbergs. Am Ende kommt es darauf an, wie sich der Wert der Immobilie selbst entwickelt hat.

    Diese Rechnung ist unangenehm und spekulativ. Selbst wenn man (was eine übliche Vorgehensweise ist) einfach mal einen Verkauf nach 10 Jahren unterstellt, weiß man ja trotzdem nicht, was man bei einem (fiktiven) Verkauf zu diesem Zeitpunkt erlösen würde. Außerdem weiß man ja noch nicht einmal, ob man zu diesem Zeitpunkt wirklich verkaufen kann oder will. Hält man die Wohnung bis sie abbezahlt ist, wird die Rechnung noch viel unübersichtlicher. Trotzdem ist eine solche Überlegung unerlässlich. Erst dann merkt man nämlich, dass man mit 50 € im Monat über 10 Jahre nur wenig mehr als die Kaufnebenkosten dieses Unterfangens wieder eingespielt hat, d.h. selbst wenn diese Überlegung zum Cashflow irgendwie relevant wäre, hätte man unter Einbeziehung der Einmalkosten an der Miete noch nichts verdient ...


    Ganz nebensächlich noch: Bei eurer Rechnung sind nicht nur nicht umlagefähige Kosten und Steuern zu berücksichtigen. Es fehlt auch mindestens ein Ansatz für die Mietverwaltung (auch wenn man das selbst macht, entstehen Kosten), die Instandhaltung des Sondereigentums und ein Ansatz für Leerstand und Mietausfall. Und die Vorstellung, eine kleine ETW mit attraktiver Ausstattung, guter Lage und in gutem Zustand in der aktuellen Marktsituation zu einem Preis zu kaufen, bei dem eine Vermietung noch attraktiv ist, ist schon ein bisschen - sorry, mir fällt wirklich kein besseres Wort ein - putzig.
     
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  9. Kelloh

    Kelloh Neuer Benutzer

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    Erstmal vielen Dank für eure vielen Tipps und Hinweise.

    Ok, ich muss ja erstmal reinkommen in die Thematik und versuche mir jetzt einen roten Faden bzw. einen Plan zu erarbeiten wie man am besten vorgeht.
    Wie sucht ihr denn eure Immobilien aus? Ich komme aus dem Norden des Ruhrgebiets und hier gibt es viele Städte mit sozialen Brennpunkten.
    In Essen z.B. gibt es im Süden die Stadtteile Bredeney und Co, welche sehr gute und beliebte Stadtteile sind. Das man dort keine Wohnung zu dem Preis bekommt ist ganz klar.

    Im Essener Norden sieht es da schon anders aus, da gibt es sicherlich schlechte Stadtteile und welche die man als mittelprächtig bezeichnen kann.

    Dann hatte ich mal geschaut, was es dort so auf dem Markt gibt und bin auf eine ETW mit 63 m² gestoßen (In Essen Frintrop).
    (Kann den Link leider nicht Posten da ich noch keine 10 Beiträge habe)

    Frintrop soll für den Essener Norden eine der besseren Lagen sein (Ich hatte mal bei einer dort ansässigen Bank in der Immobilienabteilung angerufen und generell um Einschätzung des Stadtteils gebeten).

    Viele Grundparameter die für uns wichtig waren passen hier, auch wenn mich z.B. diese Infrarotheizung stört. (Balkon vorhanden, Bad OK, Leitungen u. Elektrik erneuert)

    Ist so eine Vorgehensweise jetzt falsch, oder wie hätte man es anders machen können? Oder sind Städte wie Essen dann für euch komplett aus dem Rennen?
     
  10. #9 ehrenwertes Haus, 19.10.2019
    ehrenwertes Haus

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    Mich würden z.B. genau diese Erneuerungen stören.
    Was ich selber mache oder beauftrage, weiß ich was ich habe und kann den von mir beauftragten Handwerkern auf die Füße treten, wenn gepfuscht wurde. Als Nichtauftraggeber wird das schon schwieriger.
    Wenn schon saniert wurde, möchte ich wissen warum. Es macht einen riesen Unterschied ob eine Sanierung auf Grund von Baumängeln erforderlich war (die lassen sich oft nicht vollständig beheben, nur abmildern), aus Altersgründen des Materials oder ob das "nur" ein günstiger Zeitpunkt, z.B. wegen Mieterwechsel, war.

    Spontan kommen mir bei deinem Suchgebiet auch Bergschäden/Halden in den Sinn. Wo da was im Ruhrgebiet ist, habe ich aber keine Ahnung. Da können Ortskundige bestimmt mehr zu sagen.
     
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  11. #10 Newbie15, 19.10.2019
    Zuletzt bearbeitet: 19.10.2019
    Newbie15

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    Mit Essen kenne ich mich überhaupt nicht aus, da kenne ich die regionalen Begebenheiten überhaupt nicht.

    Für mich wäre Stromheizung absolutes K.o. Kriterium in einer Eigentumswohnung und könnte eine Erklärung für den niedrigen Preis sein. Da macht ein Tageslicht-Bad auch keinen Unterschied.
    Wenn ich alleine entscheiden kann, das Heizungssystem nach meinem Budget irgendwann umzurüsten auf einen sinnvolleren Energieträger bzw Heizungsart, dann kann man das bei entsprechendem Kaufpreis überlegen, trotzdem zu kaufen. In einer WEG hängst du von anderen ab, egal in welcher Richtung. Auch Mieter wissen inzwischen, dass Stromheizung extrem teuer sind, insbesondere solche, die nicht über einen separaten Stromzähler laufen können sie Infrarot-Heizungen. Alternativ gibt es dann auch Mieter, die aus Kostengründen kaum heizen und das ist dann wieder ungünstig für die Bausubstanz. So wird man, wenn die Lage nicht extrem gefragt ist, vermutlich mit erhöhtem Leerstand und/oder vielen Mieterwechseln rechnen müssen.

    Ansonsten stimme ich ehrenwertes Haus zu. Ich mag auch keine sanierten Objekte kaufen. Ich beauftrage lieber selbst und kann selbst entscheiden, was und wie und wer.

    Aktuell Objekte suchen? Gar nicht. Im Moment ist es kaum möglich, auf dem öffentlichen Markt etwas zu finden. Das geht nur über gute Kontakte, dass einem das ein oder andere zugetragen wird. Lukrativ einkaufen kann man fast nur noch im ganz großen Stil, d.h. 7-8-stellige Kaufpreise oder mehr, wo sich die Zahl der Kaufwilligen deutlich reduziert.
     
  12. #11 immodream, 19.10.2019
    immodream

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    Hallo Kelloh,
    ich wohne und vermiete im nördlichen Ruhrgebiet.
    Mein jüngster Sohn ist vor einigen Jahren in den Essener Süden " ausgewandert " .
    Wenn ich den besuchen fahre, muß ich ja diverse Essener nördliche Stadtteile durchqueren .
    Man sieht doch schon am äußeren Zustand der Häuser und der dort herumlaufenden Bevölkerung wer dort wohnt.
    Dort möchte ich noch nicht einmal " tot über dem Zaun hängen ".
    Wenn du in solchen Stadtteilen ein Vermietobjekt kaufst ( egal ob ETW oder Mehrfamilienhaus ) wirst du auch nur an Menschen vermieten können, wie du sie in diesen Stadtteilen selbst beobachten kannst.
    Willst du die als Mieter haben ?
    Für 80 000 € wirst du im Essener Süden kein 1 Zimmer Appartment sonder eher so eine 1 Zimmer Toilette kaufen können.
    Ich würde und habe immer nur dort vermietbare Objekte gekauft, wo ich mich auskenne und wo ich auch in max. 15 Minuten vor Ort bin.
    Bestes Beispiel ist für mich Recklinghausen.
    Hier ist die Situation genau umgekehrt wie in Essen .
    Im nördlichen Teil hui und im südlichen Teil sieht doch jeder wer dort wohnt.
    Je nach Straßenzug entscheiden 100 m weiter südlich oder nördlich über gute oder weniger gute Vermietung.
    Verlass dich nicht auf die Aussage der Immobilienabteilung einer Bank .
    Die wollen verkaufen , manche Objekte auch gerne mehrfach , wenn die Eigentümer das " Handtuch werfen ".
    Fahre selber in Stadtteil , fahre die Straßen rund um das Objekt ab ( nicht das genau 100 m hinter dem Objekt eine Autobahn oder Eisenbahnstrecke verläuft ) .
    Denke beim Kauf im Essener Süden auch daran, das es sich um die Einflugschneise des Düsseldorfer Flughafen handelt .
    Mein Sohn hatte dort eine schöne Wohnung angemietet . Gepflegte Umgebung, gepflegtes Haus ,nur als ich mich auf den Balkon gesetzt habe, konnte ich auf den darüberfliegenden Flugzeugen alle Schriftzeichen lesen.
    Nur 2 Kilometer weiter hatten die Flugzeuge beigedreht und alles war wieder ruhig.
    Schaue dir die Wohnungsvermietanzeigen in den Zeitungen oder im Immobilienscout an .
    Dann siehst du zu welchen Preisen die Wohnungen zur Vermietung angepriesen werden und kannst auch nachhalten, wie lange eine Vermietung gedauert hat.
    Wie sagen die Fachleute immer , beim Kauf eines Wohnobjektes ist das wichtigste die Lage.
    Zustand und Mängel kann man mit Geld verändern , eine ungünstige Lage kann man auch mit der besten Innenaustattung nicht korrigieren.
    Grüße
    Immodream
     
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  13. Ferdl

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    Das was du vorhast, hört sich für mich wie die Spekulation auf eine positive Standortentwicklung an.
    Kann man machen wenn man sich auskennt. Ist wie mit Aktien nur mit deutlich mehr Aufwand.
     
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