Steuer: Arbeitszimmer zur Verwaltung von Mietimmobilien?

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von hamikru, 14.07.2015.

  1. #1 hamikru, 14.07.2015
    hamikru

    hamikru Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    14.07.2015
    Beiträge:
    2
    Zustimmungen:
    0
    Ich hätte folgende Frage zur Einkommensteuer[​IMG]:

    Es gibt angeblich ein relativ neues Urteil des BFH (?) vom Frühjahr 2015.
    Es besagt, dass auch ein Rentner ohne weitere Einkünfte ein häusliches Arbeitszimmer steuerlich als Werbungskosten geltend machen kann, wenn er es zur Verwaltung einiger vermieteter Objekte nutzt.

    Wer kennt dieses Urteil?
    Wie komme ich an das Aktenzeichen?

    Vielen Dank!
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.713
    Zustimmungen:
    1.253
    Deiner Beschreibung kommt BFH VIII R 3/12 vom 11.11.2014 (veröffentlich im Februar 2015) am nächsten. Trotzdem gibt es wesentliche Abweichungen von deiner Schilderung. Insbesondere führt den Pensionär von seinem Büroraum aus eine selbständige Gutachtertätigkeit, zu der die Vermietung sogar subsidiär zu sein scheint. Der Haupterfolg des Klägers dürfte auch eher in der strittigen Berechnung des Kostenanteils gelegen haben.

    Ein Urteil nach deiner Schilderung wäre ein radikaler Bruch mit der bisherigen Rechtsprechung des BFH, der den Mittelpunkt der betrieblichen Betätigung im Mietobjekt sieht. Solange diese Feststellung besteht, wirst du für ein häusliches Arbeitszimmer ausschließlich zu Zwecken von V&V niemals mehr als 1250 € abziehen können.
     
  4. #3 immodream, 14.07.2015
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.05.2011
    Beiträge:
    2.207
    Zustimmungen:
    459
    Hallo Andres,
    wie wir beide in diesem Forum festgestellt haben, ist die Vorgehensweise der Finanzämter nicht einheitlich.
    Ich hab bei meinem größeren Immobilienbestand vom hiesigen Finanzamt ein Arbeitszimmer für die reine Verwaltung von den Immobilien zugestanden bekommen. Der Betrag von 1250 € wird bei optimaler Steuergestaltung bei weitem überschritten .
    Ebenso sind die Kosten für den Computer, Laptop, Kamera, Internetanschluss, Möbel für das Arbeitszimmer noch nie beanstandet worden.
    Grüße
    Immodream
     
  5. #4 immodream, 14.07.2015
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.05.2011
    Beiträge:
    2.207
    Zustimmungen:
    459
    Hallo Andres,
    wie wir beide in diesem Forum festgestellt haben, ist die Vorgehensweise der Finanzämter nicht einheitlich.
    Ich hab bei meinem größeren Immobilienbestand vom hiesigen Finanzamt ein Arbeitszimmer für die reine Verwaltung von den Immobilien zugestanden bekommen. Der Betrag von 1250 € wird bei optimaler Steuergestaltung bei weitem überschritten .
    Ebenso sind die Kosten für den Computer, Laptop, Kamera, Internetanschluss, Möbel für das Arbeitszimmer noch nie beanstandet worden.
    Grüße
    Immodream
     
  6. #5 hamikru, 14.07.2015
    hamikru

    hamikru Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    14.07.2015
    Beiträge:
    2
    Zustimmungen:
    0
    Danke für eure Hinweise!
    Ich habe lediglich vier Immobilien zu verwalten - insofern wären 1250 € steuerliche Absetzbarkeit gar nicht so übel.
    Dazu kommt natürlich auch noch ein Verwaltungsaufwand für Kapitalanlagen und Steuererklärung,...
    Muss ich aber nicht damit rechnen, dass mir von den 1250 € noch ein Anteil für die private Nutzung abgezogen wird?

    Grüße
    hamikru
     
  7. #6 immodream, 14.07.2015
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.05.2011
    Beiträge:
    2.207
    Zustimmungen:
    459
    Hallo hamikru,
    was heißt vier Immobilien ? 4 Häuser mit je 12 oder 20 Wohnungen oder 4 Eigentumswohnungen?
    Du mußt deinen Sachbearbeiter überzeugen, das du deine Immobilienverwaltung nicht auf dem Küchentisch machen willst.
    Wenn du natürlich in einer 80 m² Wohnung das 30 m² große Wohnzimmer als Arbeitszimmer deklarieren willst, würde ich mich als Sachbearbeiter " vera....." fühlen.
    Es muß wie üblich im Leben, irgendwie glaubhaft und maßvoll sein.
    Ansonsten ist beim Finanzamt vieles einfach Verhandlungssache.
    Einfach selbstsicher Auftreten und sich nicht die " Butter vom Brot " nehmen lassen.
    Viel Erfolg
    Immodream
     
  8. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.713
    Zustimmungen:
    1.253
    Das Endergebnis der Kosten für das häusliche Arbeitszimmer wird bei 1250 € gedeckelt.
     
  9. #8 immodream, 15.07.2015
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.05.2011
    Beiträge:
    2.207
    Zustimmungen:
    459
    Hallo Andres,
    ich muß mich bei dir entschuldigen. Ich hab noch einmal meine letzten Steuererklärungen durchgesehen und festgestellt,
    das die anteiligen Betriebskosten und die Abschreibung für das Arbeitszimmer rein zufällig bei mir wenige Euro unter der Grenze von 1250 € liegen.
    Die zusätzlichen Kosten für neue Einrichtungsgegenstände sind aber anerkannt worden.
    Grüße
    Immodream
     
  10. #9 Akkarin, 15.07.2015
    Akkarin

    Akkarin Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.11.2013
    Beiträge:
    1.325
    Zustimmungen:
    582
    Ort:
    Frankfurt
    In der Tat ist das ganze sehr Sachbearbeiter und FA abhängig. Bei mir wird in den letzten Jahren immer die anteilge Nutzung eines Zimmers als Arbeitszimmer für unselbständige Arbeit anerkannt. Ist dann zwar nicht viel aber immerhin.
    ( An V&V hatte ich bis jetzt gar nicht gedacht- Danke! )
     
  11. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.713
    Zustimmungen:
    1.253
    Ist zwar nett, musst du aber nicht. Du weißt doch: Nach bestem Wissen und Gewissen ...


    Das ist auch eine ganz andere Baustelle. "Häusliches Arbeitszimmer" meint, dass man die Kosten der Privatimmobilie (die ja bekanntlich Privatvergnügen ist) flächenanteilig abziehen darf, also z.B.:
    • Dachsanierung 10.000 €
    • Anteil Arbeitszimmer an Gesamtwohnfläche 10 %
    • Abzugsfähig 1.000 €
    Diese Kosten sind außer unter sehr engen Voraussetzungen auf 1250 € jährlich gedeckelt.

    Die Kosten für einen Aktenschrank, den du nur für die Vermietung nutzt, kannst du davon unabhängig immer abziehen, auch wenn der Schrank z.B. in deinem Wohnzimmer steht.
     
  12. #11 immodream, 16.07.2015
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.05.2011
    Beiträge:
    2.207
    Zustimmungen:
    459
    Hallo Andres,
    ich habe beide Positionen gedanklich in einen Topf geworfen.
    Grüße
    Immodream
     
  13. walga

    walga Benutzer

    Dabei seit:
    30.10.2015
    Beiträge:
    50
    Zustimmungen:
    1
    Ort:
    St.Gallen
    Gelten diese Regeln auch, wenn man die Immobilienverwaltung neben dem normalen Job macht? Habe momentan täglich ne Stunde Arbeit mit dem Suchen, Analysieren und Verwalten von Wohnungen (Verträge, Gutachten, usw.). Es ist aber nicht mein Hauptjob. Und ich kann es nicht im Büro meines normalen Angestellten-Jobs machen. Also überlege ich in einegrössere Wohnung zu ziehen und dort ein Arbeitszimmer einzurichten. Gilt dann immerdie 1250€ Grenze?
     
  14. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.12.2012
    Beiträge:
    3.264
    Zustimmungen:
    316
    Hier leben wohl die wenigsten im Forum nur von Immos.
     
  15. #14 immodream, 24.05.2016
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.05.2011
    Beiträge:
    2.207
    Zustimmungen:
    459
    Hallo walga,
    ich verwalte meine Mehrfamilienhäuser auch neben dem Alltagsjob.
    Mein Arbeitszimmer ist also nicht mein Arbeitsmittelpunkt.
    Du mußt einfach den Sachbearbeiter davon überzeugen und beschreiben, warum du ein eigenes Arbeitszimmer für die Immobilienverwaltung benötigst.
    Wenn du, wie ich , so einige laufende Meter Aktenordner hast und auch zig Nebenkostenabrechnungen im Jahr erstellst, kann man das doch gut erklären, das man diese Unterlagen nicht zwischen Leberwurstbrote und Kaffeetasse ausbreiten kann.
    Wenn man aber nur ein paar ETW sein Eigen nennt, dürften die Argumente für ein Arbeitszimmer nicht so überzeugend sein.
    Grüße
    Immodream

    PS: Ich mußte tatsächlich einen Grundriss des Hauses einreichen und hab damals das kleinste Kinderzimmer als Arbeitszimmer ausgewählt. Mittlerweile befinden sich nur noch Büroschränke, und eine 4m x 0,9 m große Arbeitsplatte in diesem Arbeitszimmer.
     
    walga gefällt das.
  16. #15 taxpert, 25.05.2016
    taxpert

    taxpert Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    02.05.2016
    Beiträge:
    134
    Zustimmungen:
    70
    Ort:
    Bayern
    Wie die eingereichten eindeutig Belege zeigen, gibt es einige, die ihre Hausverwaltung zwischen Leberwurstbrot, Kaffeetasse und noch ganz anderen Sachen machen! :92:

    Es liegt auch nicht daran, dass man ein AZ haben MUSS! Soweit ein AZ tatsächlich vorhanden ist, ist die steuerliche Anerkennung an einige andere Kriterien geknüpft:

    An den Raum selber:
    -keine Arbeits"ecke", sondern ein komplettes Zimmer
    -kein Durchgangszimmer

    An die Nutzung:
    -die Nutzung als AZ muss absolut überwiegend sein! D.h. die sonstige Nutzung muss "von untergeordneter Bedeutung" sein, was nach Auffassung des BFH weniger als 10% bedeutet! Wenn Du also sagst, dass Du "im Moment" täglich eine Stunde dort verbringst, drängt sich die Frage auf, was dort sonst stattfindet!

    An die gesetzlichen Voraussetzungen:
    -Ist der Raum der Mittelpunkt deiner GESAMTEN Tätigkeit? Wohl kaum!
    Damit scheidet ein vollständiger Abzug der Kosten aus!
    -Steht kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung? Weder der ArbN-Arbeitsplatz, noch der Küchentisch sind hier gemeint, dehalb dürfte der begrenzte Abzug möglich sein!

    Je nach dem, wie glaubhaft die Angaben sind (4-Pers-HH in 3Zi Wohnung oder DINKs in 5Zi Wohnung) werden weitere Unterlagen angefordert (Siehe Immodream) oder es kann sogar eine Inaugenscheinnahme vorgenommen werden!

    Solltest Du tatsächlich ausschließlich wegen des AZ eine neue Wohnung suchen, wäre die Alternative die Anmietung eines außerhäuslichen AZ (Bitte nicht die Nachbarwohnung! Das klappt nicht!)! Diese Kosten kannst Du immer voll geltend machen!

    taxpert
     
  17. walga

    walga Benutzer

    Dabei seit:
    30.10.2015
    Beiträge:
    50
    Zustimmungen:
    1
    Ort:
    St.Gallen
    Das Arbeitszimmer wird nur dafür benutzt. Also jeden Tag nach der Arbeit eine Stunde Verwaltung und recherche für neue Wohnngen.
    Im Dezember waren es sogar jeden Tag 2-3 Stunden. Ansonsten wird das Zimmer nicht genutzt.

    Momentan ist eine 5-Zimmer-Wohnung nahe meines Arbeitgebers interessant. Das Single-Haushalt kann dort ein Zimmer komplett als Arbeitszimmer abgestellt werden.
     
  18. #17 DER HAMSTER, 25.05.2016
    DER HAMSTER

    DER HAMSTER Gast

    Hi,

    gib doch gleich 2Zimmer an.... dabei auch das große Wohnzimmer.

    Du bist doch in der Schweiz, da kommt doch eh kein deutscher Beamter zur Kontrolle vorbei.


    Ebenso das Fahrtenbuch.
    Immer schön von St. sowieso nach Frankfurt/Oder zum Mieterwechsel und zurück.

    Bei steuerrechtlich angepassten Ausgaben klascht in die kleinen Pfoten:
    DER HAMSTER
     
    Syker gefällt das.
  19. walga

    walga Benutzer

    Dabei seit:
    30.10.2015
    Beiträge:
    50
    Zustimmungen:
    1
    Ort:
    St.Gallen
    Dein Neid erfüllt mich mit stolz. Danke dafür! Das Spamen in meinen Beiträgen kannst du trotzdem unterlassen. Das verstösst auch gegen die Foren-Regeln.
     
  20. #19 DER HAMSTER, 25.05.2016
    DER HAMSTER

    DER HAMSTER Gast

    Hallo Walga,

    soetwas nennt sich: seine Verhältnisse entsprechend gestalten.
    Da ist nichts gegen einzuwenden. Und du hast den Vorteil, dass dir das Schummeln mit einem Arbeitszimmer im Ausland fast nicht nachgewiesen werden kann.

    Ich spamme übr. nicht.
    Ich äussere mich nur kritisch zu deiner Selbstdarstellung und deiner Art des Investments. Und das beides in der humorvollen Art und Weise.

    Immer wieder kommen hier nämlich Leute, die ihre Immo-invest-Ideen vorstellen und sich dabei für besonders clever halten. Auch im privaten Umfeld werde ich von Zeit zu Zeit mit diesen Ideen konfrontiert. Die Leute wollen aber keinen ernstgemeinten Rat, die wollen Beifall. Und den bekommen die nicht. Du auch nicht. Musst du in diesem Forum mit leben. Kannst du das ab?


    Der Gewinn liegt im Einkauf meint
    DER HAMSTER
     
    Syker gefällt das.
  21. #20 taxpert, 25.05.2016
    taxpert

    taxpert Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    02.05.2016
    Beiträge:
    134
    Zustimmungen:
    70
    Ort:
    Bayern
    Das nicht, aber @walga hat deutlich mehr Probleme mit dem Nachweis, §90 Abs.2 AO!

    taxpert
     
Thema: Steuer: Arbeitszimmer zur Verwaltung von Mietimmobilien?
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. häusliches arbeitszimmer v v

    ,
  2. rentner arbeitszimmer verwaltung immobilien

    ,
  3. Arbeitszimmer zur Verwaltung einer Immobilie

Die Seite wird geladen...

Steuer: Arbeitszimmer zur Verwaltung von Mietimmobilien? - Ähnliche Themen

  1. Nicht bezahlte Rechnung - steuerlich abschreiben?

    Nicht bezahlte Rechnung - steuerlich abschreiben?: Wie in einem anderen Thread geschrieben, haben sich meine Mieter "verabschiedet" und mir durch Beschädigungen und Müllablagerungen Arbeit und...
  2. Steuern und Spenden

    Steuern und Spenden: Nachdem es in einem anderen Thread um Steuern ging, stellte sich mir die Frage, warum man nicht an eine Stiftung spendet, statt Steuern zu zahlen....
  3. WEG-Verwaltung muss Betriebsstrom Heizung korrekt abrechnen

    WEG-Verwaltung muss Betriebsstrom Heizung korrekt abrechnen: aktuelle BGH-Entscheidung dazu:...
  4. Software oder Excel Liste Einnahmen Ausgaben Steuer

    Software oder Excel Liste Einnahmen Ausgaben Steuer: Hallo zusammen, ich bin privater Vermieter von Wohnungen und Gewerbeeinheiten. Ich suche eine übersichtliche Software mit der ich meine...
  5. Vermietung und Steuer - Grundsatzfragen

    Vermietung und Steuer - Grundsatzfragen: Hallo zusammen, danke für die bisherige Hilfe, hab mich schon viel hier durch gelesen! Habe aber noch ein paar offene Fragen, die ihr mir...