Steuer bei Vermietung?

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von cryo75, 11.04.2007.

  1. cryo75

    cryo75 Benutzer

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    Hallo zusammen!!

    Also... folgendes...

    Ein Haus wird durch eine Wohnung finanziert (Grundschuld über die Wohnung von €100T, dann Miete €600 Warm). Der Bankkredit für diese Finanzierung ist €450 monatlich.

    Muss man Steuer über die Einkünfte aus Vermietung bezahlen oder kann man alles absetzen?

    Danke
    cryo
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    einnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen immer versteuert werden.
    Jedoch darf man alle Ausgaben dafür (instandhaltung etc) wieder abziehen.
     
  4. cryo75

    cryo75 Benutzer

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    Auch wenn die Kreditzinsen (die Wohnung hat dann eine Grundschuld) für den Verkauf des Hauses entstanden sind?
     
  5. #4 Masterlee, 07.06.2007
    Masterlee

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    600 X 12 = 7200 Euro

    Angenommen Steuersatz 30% = 2160 Euro Steuer

    Aber....
    Ausgeben können die Steuer minimieren ( angenommen 350 Euro Zinsen 100 Euro Tilgung )

    350 x 12 = 4200 Euro


    Einnahmen = 7200 Euro
    Ausgaben = 4200 Euro
    _____________________
    Einnahemn = 3000 Euro
    Steuer = 30 % = zu versteuern 900 Euro


    Jetzt weisst du ungefähr wie die Berechnung ist.

    Du musst aber
    1. dein Steuersatz wisssen
    2. deine Ausgaben ( diese können auch andere Ausgabe sein z.B für Instandhaltung )

    dann kannst du die obige Rechnung ergänzen und deine Steuerschuld ermitteln.
     
  6. #5 Sonja86, 07.06.2007
    Sonja86

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    Wie sieht es denn in folgendem Fall aus:

    Einnahmen aus Vermietung(Jahr) 16.000 Euro

    Instandsetzung 100.000 Euro
    Zinsen pro Jahr 5.000 Euro
    sons. Werbungskosten 2.000 Euro

    Einnahmen = 16.000 Euro
    Ausgaben = 107.000 Euro
    _____________________
    Einnahme = -91.000 Euro

    Bekomm ich nun meinen "Verlust" vom Finanzamt wieder ? :zwinker

    MfG Sonja
     
  7. #6 Masterlee, 07.06.2007
    Masterlee

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    keine Ahnung, ich bin kein Steuerberater, diese Überlegungen habe ich in Bilanzen/Steuern Vorlesungen gelernt, bei detaillierten Fragen zu SB.
     
  8. #7 Sonja86, 07.06.2007
    Sonja86

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    Ja, ich werde ja sowie so zum SB gehen...bei solchen Zahlen werde ich meine Steuererklärung kaum selbst machen (können) :zwinker

    Hatte ja sein können, dass jetzt jemand gesagt hätte, ich bekomme dieses Jahr 91.000 Euro Weihnachtsgeld :geil

    MfG Sonja
     
  9. Karle

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    Wenn jeder Unternehmer am Ende eines Jahres seinen Verlust vom Staat zurück bezahlt bekommen würde gäbe es auch keine Insolvenzen mehr. Super Idee!!!

    Ne, mal im ernst. Du kannst dir ja nicht jedes Jahr deine Immobilie "vergolden" und alles was über deinen Einnahmen liegt vom FA erstatten lassen, geht doch nicht.
     
  10. #9 Sonja86, 11.06.2007
    Sonja86

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    Mmh, schade :zwinker

    Aber zumindest müssten wir dieses Jahr doch eigentlich keine Steuern zahlen, oder?

    MfG
     
  11. Karle

    Karle Neuer Benutzer

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    richtig, zumindest nicht für diese Einkunftsart.
    Gewinne bzw. Aufwendungen/Verluste können nur in derselben Einkunftsart verrechnet werden. Es gibt 7 verschiedene Einkunftsarten.
    Wenn also deine Ausgaben für die Immobilie höher sind als deine Mieteinnahmen kannst
    du den Mehrbetrag z.b. nicht mit deinen Einkünften aus nicht selbstständiger Arbeit oder Aktiengewinnen etc. verrechnen um deine Steuerlast zu senken.

    Gruß
    Karle
     
  12. #11 Sonja86, 12.06.2007
    Sonja86

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    Wie gut, dass es Steuerberater gibt :zwinker
    Ich kenn mich ja eigentlich in vielen Dingen aus, aber die liebe Steuer ist echt so´n Thema für sich!

    Danke schon mal für die kurze Info...

    MfG Sonja
     
  13. #12 big mama, 29.06.2007
    big mama

    big mama Neuer Benutzer

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    Hi
    vermute mal so um die 1500 € kriegst du wieder :banana
     
  14. Mac

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    Grundvoraussetzung einer Steuererstattung (Einkommensteuer, Soli, evtl. Kirchensteuer) ist eine Steuerzahlung für das entsprechende Jahr.

    Unter der Voraussetzung, dass im obigen Fall nur die Einkünfte (Wichtig: Einkünfte gleich Einnahmen minus Ausgaben) aus Vermietung und Verpachtung zu ermitteln waren und keine Steuervorauszahlungen geleistet wurden, gibt es auch keine Steuererstattung. Die negativen Einkünfte werden dann entweder in das Vorjahr zurückgetragen und dort mit evtl. Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung (ab VZ 2004 ist eine Beschränkung auf die Einkunftsart ist nicht mehr gegeben) oder wird in das Folgejahr vorgetragen.

    Sollte aber, wie es öfters vorkommt im selben Jahr in dem die negativen Einkünfte s.o. EUR - 91.000 entstanden sind auch Einkünfte aus Nichtselbständiger Arbeit (Lohnsteuerkarte -ohne Eintragung eines Freibetrages) mit Abzug von Lohn-, Solz, und Kirchensteuer durch den Arbeitgeber entstanden sein, ergibt sich eine Steuererstattung. Wie hoch diese ist hängt von den vom Arbeitgeber abgezogenen und abgeführten Steuerbeträgen ab, welche wie als Einkommensteuer-, Soli-, Kirchensteuer-Vorauszahlung zu sehen sind.


    Die Berechnung 2006 könnte sein:

    Einkünfte aus V+V EUR -91.000,00
    Einkünfte aus N EUR 40.000,00
    Gesamtbetrag der Eink.EUR -51.000,00

    Die im Jahr bereits bezahlte Steuern für 2006 werden somit zu 100% wieder zurückerstattet. Der verbleibende Verlust wird wie oben bereits beschrieben zurück-, oder vorgetragen und mit postiven Einkünften verrechnet. Im Vorjahr 2005 bis zu dem Betrag, ab dem bei der Berechnung der Einkommensteuer, Soli, Kirchensteuer keine Steuer mehr entsteht. Der Rest wird vorgetragen ins Jahr 2007 ff. bis der Verlust vollständig mit positiven Einkünften verrechnet ist.
     
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