Steuer: Vermieten und im gleichen Haus wohnen

Diskutiere Steuer: Vermieten und im gleichen Haus wohnen im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo, ich überlege das Haus in dem ich momentan eine Wohnung miete zu kaufen. Insgesamt ist das Haus in drei Wohnungen aufgeteilt. Ich möchte...

  1. Hedwig

    Hedwig Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    27.11.2017
    Beiträge:
    3
    Zustimmungen:
    0
    Hallo,

    ich überlege das Haus in dem ich momentan eine Wohnung miete zu kaufen. Insgesamt ist das Haus in drei Wohnungen aufgeteilt. Ich möchte gerne in der Wohnung wohnen bleiben und die zwei anderen Wohnungen vermieten.

    Wenn ich ein Haus/Wohnung kaufe kann ich bei reiner Vermietung 2 % des Kaufpreises jährlich von der Steuer absetzten. Außerdem auch Renovierungsarbeiten in den vermieteten Wohnungen.

    Wie wird die Absetzung der Steuer berechnet wenn ich Wohnungen in einem Haus vermiete, aber auch darin wohne? Lohnt sich das oder kann ich den Kaufpreis und Renovierungskosten dann gar nicht absetzen?

    Hinzu kommt, dass ich das Haus mit meiner Lebensgefährtin (unverheiratet) kaufen will. Wie teilt man das dann in der Steuer auf?

    Danke für eure Hilfe
    Hedwig
     
  2. Anzeige

  3. #2 immobiliensammler, 27.11.2017
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    17.09.2015
    Beiträge:
    4.646
    Zustimmungen:
    2.848
    Ort:
    bei Nürnberg
    Hallo Hedwig,

    zuerst die einfachen Sachen:

    1. Alle Ausgaben für das gesamte Haus (Afa z.B. werden nach qm in vermietete Wohnungen (absetzbar) und eigengenutzte Wohnung (nicht absetzbar - außer ggfs. als Handwerkerleistung, Haushaltsnahe Dienstleistung o.ä.) aufgeteilt
    2. Die Afa beträgt nicht 2 % vom Kaufpreis, die Kaufnebenkosten müssen dazugerechnet, der Grundstücksanteil abgezogen werden
    3. Renovierungs- oder sonstige Arbeiten, die ausschließlich die vermieteten Wohnungen sind vollständig absetzbar.

    Jetzt das schwierigere: Wenn Unverheiratete zusammen eine Immobilie kaufen, sollte zwingend ein Steuerberater, besser noch zusätzlich ein Rechtsanwalt eingeschaltet werden. Da ist von GbR bis zu Bruchteilsgemeinschaft viel möglich, kann auch steuerlich Sinn machen, aber wie gesagt, jeder Fall ist da anders und das muss dann eben vertraglich entsprechend - vor dem Kauf - geregelt sein.
     
    taxpert und sara gefällt das.
  4. Hedwig

    Hedwig Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    27.11.2017
    Beiträge:
    3
    Zustimmungen:
    0
    Hallo,

    vielen Dank.

    Das heißt, Grundbucheintrag, Maklergebühren etc. zählen auch zu den absetzbaren Kosten von der Steuer? Ist dann beim Verkauf aufgeschlüsselt wieviel Haus und wieviel Grundstück kostet?

    Meine Partnerin und ich wollten das Haus gemeinsam zu je 50% kaufen und ebenfalls jeder seinen Anteil zu 50% versteuern, also (1% Kaufpreis). Warum sollte dann ein Steuerberater und Rechtsanwalt dazugeholt werden? Wenn wir verheiratet wären, kann dann nur einer Kauf- und Renovierungskosten absetzen? Je nach Preis des Hauses etc. könnte das bei einem die eingezahlten Steuern erschöpfen, sodass es gar nicht möglich wäre pro Jahr alles abzusetzen.

    Viele Grüße
     
  5. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    5.981
    Zustimmungen:
    2.903
    Ort:
    Mark Brandenburg
    weil die euch auch mal die Folgen aufzeigen können was passiert wenn ihr euch trennt. Für die Ehe gibt es da klare Vorgaben und Regelungen. Auch mit Blick gen Erbe wird das interessant. Die Ehe ist juristisch immer noch stark privilegiert. Je nach persönlichen Gegebenheiten kann es gar Sinn machen für die Vermietung und/oder für das Haupteinkommen eine eigene Firma zu gründen. Auch kann man da Gefahr laufen, dass die Vermietung als gewerblich vermutet wird.

    Der Kauf eines Hauses stellt für die weitaus meisten Menschen die wohl größte Investition ihres Lebens dar. Aber da mal Fachleute vorher (!) zu befragen kommt keiner drauf, aber den Gebrauchtwagen, da holt man sich nen Gutachter oder zumindest einen bekannten Schrauber mit ran und gibt ihm ein Pfund...

    Der Steuerberater kann dir übrigens auch verraten welche Punkte mit in den Notarvertrag sollten, z.B. bzgl. der Gebäude-Grundstücksaufteilung insbesondere wenn selbiges mehrere Nutzungszonen enthält, oder Zubehör. Der RA kann dir z.B. auch Wege aufzeigen wie man da Vermögen von den einen auf den anderen übertragen bzw. zugriffsbereit bekommt ohne das FA übermäßig daran zu beteiligen. Hier ist übrigens der gar nicht so seltene Fall eines RA & Steuerberaters in Personalunion, ggf. mit Ausrichtung auf Erb- und Gesellschaftsrecht nicht verkehrt.

    Ich habe nun Notarverträge im Dutzend unterschrieben und habe immer noch bei jedem was dazu gelernt.
     
  6. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    9.844
    Zustimmungen:
    4.050
    Ja, aber auch hier wird eine Aufteilung entsprechend des Verhältnisses von Grundstück und Bebauung vorgenommen.


    Sofern der Verkaufserlös überhaupt steuerpflichtig ist, werden von ihm die vollständigen Kaufkosten abgezogen.
     
  7. Hedwig

    Hedwig Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    27.11.2017
    Beiträge:
    3
    Zustimmungen:
    0
    Dankeschön.

    Wenn wir verheiratet wären, kann dann nur einer die Hauskosten von der Steuer absetzen oder beide? Ich kenne mich nicht damit aus, da ich die Steuer nur für mich selber gemacht habe.
     
  8. #7 ehrenwertes Haus, 28.11.2017
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    13.10.2017
    Beiträge:
    3.848
    Zustimmungen:
    2.252
    Auch Ehepaare können getrennte Steuererklärungen abgeben.
    Ob das bei euch konkret sinnvoll wäre oder nicht, kann euch ein Steuerberater genau erklären.

    Schau mal hier:
    http://www.finanztip.de/einzelveranlagung/
     
  9. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    5.981
    Zustimmungen:
    2.903
    Ort:
    Mark Brandenburg
    merkst du warum dir der Weg zum Steuerberater angetragen worden ist?
    Wir haben auch alle gemein, dass unser Wissen bzgl. Steuerrecht begrenzt ist. Auch wenn das bei einigen Foristi sehr weite Grenzen sind. Aber auch denen ist die Beratung für den Einzelfall im Forum verboten. Es sind in der von dir beschriebenen Konstellation dermaßen viele Punkte vorher abzuklären und abzuwägen, da kommt man um eine fundierte Beratung nicht rum - oder man kann mit den (teuren) Folgen leben. Das nachher viele tausend Euro gezahlt werden, weil man ein paar hundert sparen wollte ist der Alltag von Finanzbeamten und Steuerberatern die erst im Nachhinein konsultiert wurden.
     
    dots, taxpert und immobiliensammler gefällt das.
  10. #9 taxpert, 29.11.2017
    taxpert

    taxpert Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    02.05.2016
    Beiträge:
    796
    Zustimmungen:
    777
    Ort:
    Bayern
    Viele Fragen, einige beantwortet, einige nicht, manche missverständlich ..., daher einfach mal eine Zusammenfassung!

    Das hat @immobiliensammler schon schön erklärt, daher nur kurz!

    Soweit die Kosten ausschließlich auf die vermietete Wohnung entfallen (z.B. Wohnungstür), mindern sie die Einkünfte (§9 EStG)
    Soweit die Kosten ausschließlich auf die eigengenutzte Wohnung entfallen (z.B. Wohnungstür), mindern sie die Einkünfte nicht (§12 Nr.1 EStG)
    Soweit die Kosten das gesamte Objekt betreffen (z.B. Haustür, Abschreibung), erfolgt die Aufteilung der Kosten nach den Verhältnis der Nutzflächen, R21.1 Abs.5 EStR.

    Die Steuer wird gar nicht aufgeteilt, sondern die Einkünfte! Da die Einkünfte mehr als eine Person zuzurechnen sind, sind sie einheitlich und gesondert festzustellen. Hierzu muss eine eigene Steuererklärung zusätzlich zu den persönlichen ESt-Erklärungen abgegeben werden. Die Einkünfte werden dann nach der zivilrechtlichen Verteilungsquote aufgeteilt und im persönlichen ESt-Bescheid von Amts wegen berücksichtigt! Sollten die Beteiligten keinen gemeinsamen Darlehensvertrag abgeschlossen haben, sondern jeweils einen eigenen, so stellen die gezahlten Zinsen keine Werbungskosten (Wk), sondern Sonder-Wk dar! Unterm Strich kommt da zwar auf dasselbe raus, macht die Sache für einen Laien aber nicht unbedingt einfacher!

    Grunderwerbsteuer, Maklerkosten, Notar und Grundbuch soweit sie den Kaufvertag betreffen, stellen Anschaffungsnebenkosten dar. Sie können daher nicht sofort in voller Höhe als Wk geltend gemacht werden, sondern nur über die Abschreibung, soweit sie auf den Anteil Gebäude entfallen!
    Notar und Grundbuch für Grundschuld sind als Geldbeschaffungskosten sofort abziehbare Wk.

    Ich glaube, du hast hier etwas missverstanden @Andres ! Mit "Verkauf" dürfte hier immer noch der Ankauf gemeint sein!

    Man kann die Aufteilung des Kaufpreises in Grund und Boden und Gebäude im Vertrag festlegen. Diese ist grundsätzlich für des FA bindend .... solange sie realistisch ist!

    Nein, solange beide Eigentümer sind, werden auch hier die Einkünfte beiden zugerechnet. Bei Verheirateten entfällt jedoch die Verpflichtung zur Abgabe einer Steuererklärung zur einheitlich und gesonderten Feststellung der Einkünfte!


    Bei der erstmaligen Vermietung empfiehlt sich IMMER einen StB einzuschalten! Das erspart nicht nur eigene Arbeit, sondern schützt auch vor Fehlern, die zu einer höheren Steuer als nötig führen würden! Auch der Kollege im Finanzamt ist meist froh darüber, denn es erspart zumeist einen Haufen "unnötiger" Rückfragen, die die Bearbeitung der Steuererklärungen verzögern!
    Ab dem zweiten Jahr, wenn Mandas Schema kennt und die grundlegenden Fragen geklärt sind, kann man es ja selber machen!

    taxpert
     
    sara, Andres und immobiliensammler gefällt das.
Thema:

Steuer: Vermieten und im gleichen Haus wohnen

Die Seite wird geladen...

Steuer: Vermieten und im gleichen Haus wohnen - Ähnliche Themen

  1. Wohnung möbliert vermieten.

    Wohnung möbliert vermieten.: Hallo, wir spielen mit dem Gedanken, eine unserer Wohnungen möbliert zu vermieten. Wie sind da so eure Erfahrungen ? Auf was müsste man da...
  2. Neuling - Altes Haus vermieten

    Neuling - Altes Haus vermieten: Guten Tag zusammen, ich bin ganz neu hier und möchte mich bezüglich Vermietung einer vorhandenen Immobilie schlau machen. Zu Beginn möchte ich...
  3. Vermieter möchte Wohnung betreten um gekipptes Fenster zu schließen

    Vermieter möchte Wohnung betreten um gekipptes Fenster zu schließen: Hallo zusammen, wir haben unsere Mietwohnung auf unbestimmte Zeit (maximal 2-3 Wochen) verlassen. Da es Sommer ist, warm ist und alle Heizungen...
  4. Amortisiert sich Küche durch steuerliche Absetzung

    Amortisiert sich Küche durch steuerliche Absetzung: Liebes Forum, ich habe vor Vermieter zu werden. Nun stellt sich mir die Frage, ob es sinnvoll ist die Küche in der Wohnung zu erneuern (die alte...
  5. Haus anonym vermieten

    Haus anonym vermieten: Hallo Zusammen, ich bin in der glücklichen Lage ein Haus geerbt zu haben. Es befindet sich in der unmittelbaren Nachbarschaft. Ich habe mich in...
  1. Diese Seite verwendet Cookies um Inhalte zu personalisieren. Außerdem werden auch Cookies von Diensten Dritter gesetzt. Mit dem weiteren Aufenthalt akzeptierst du diesen Einsatz von Cookies.
    Information ausblenden