Steuererklärung/Betriebskostenabrechnung Einliegerwohnung

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Zwoelfe, 29.05.2016.

  1. #1 Zwoelfe, 29.05.2016
    Zwoelfe

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    Einen schönen guten Abend Euch allen,

    ich habe ein Haus gekauft, in dem ich eine Einliegerwohnung vermietet habe. Ich möchte eine Betriebskostenabrechnung erstellen und frage mich, ob es sinnvoller ist, die Betriebskosten nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip abzurechnen, wobei ich beides denke ich noch nicht so wirklich hundertprozentig durchblickt hab. Wenn ich das richtig verstanden habe, werden die Betriebskosten in der Steuererklärung nach dem Abflussprinzip berücksichtigt, daher überlege ich, ob es dann auch mehr Sinn macht, die Betriebskosten ebenfalls nach dem Abflussprinzip abzurechnen (ausschließlich der Heizkosten, die ja nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden müssen), um sich die Hin- und Herrechnerei zu ersparen. Meine Frage ist, wie genau sähe das dann bei z.B. folgendem Beispiel aus:

    Ich beziehe das Haus im August 2015 und vermiete ab diesem Zeitpunkt auch die Einliegerwohnung: Ich zahle monatlich Stromabschläge (inkl. der Einliegerwohnung, da es keine getrennten Stromzähler gibt) ab September 2015. Die Jahresabrechnung kommt erst im August 2016. Aus dieser ergäbe sich z.B. noch eine Nachzahlung.

    Wenn ich die Betriebskosten jetzt nach dem Leistungsprinzip abrechnen würde:

    würde ich gegenüber dem Mieter die (anteiligen) Abschläge ab August bis Dezember 2015 berechnen und dann im Jahr 2016 die restlichen Abschläge plus Nachzahlung (?) plus die neuen Abschläge ab September 2016? Wäre das richtig?

    Wenn ich die Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abrechnen würde:

    frage ich mich und sehe, ich hab's nicht verstanden ... Abfließen würde ja auch hier nach meinem Verständnis die Abschläge in 2015 und dann in 2016 ja auch und auch die Nachzahlung und die neuen Abschläge?! Hilfe ...

    Was genau müsste ich in der Steuererklärung für 2015 und 2016 angeben?

    Und ein Beispiel fällt mir noch ein:
    Ich erhalte einen Gebührenbescheid über Abwasserentsorgung, der sowohl die Gebühren für 2015 und auch die für 2016 enthält, allerdings erst, nachdem ich bereits die Nebenkostenabrechnung für 2015 erstellt habe.

    Beim Abflussprinzip würde ich meinen, ich würde dann die gesamten Gebühren einfach in die Nebenkostenabrechnung für 2016 packen, da ich sie 2016 bezahlt habe, unabhängig für welches Jahr die Gebühren waren.

    Aber wie wäre das beim Leistungsprinzip? Die Gebühren wären ja anteilig für 2015, aber da wusste ich noch nichts davon, also konnte sie auch nicht in der Betriebskostenabrechnung für 2015 auch nicht berücksichtigen. Was mache ich nun mit den anteiligen Gebühren für 2015?

    Unabhängig davon, in der Steuererklärung würde ich sie komplett in die für 2016 packen, weil da hab ich's bezahlt, richtig?

    Das sind jetzt leider ganz schön viele Fragen geworden, aber ich hoffe, Ihr könnt mir da irgendwie zur Klarheit verhelfen. Ich grübele da jetzt schon ewig, meine Birne raucht und immer wenn ich denke, ich hab's, fällt mir doch wieder was ein, was nicht funktioniert. Besten Dank im Voraus!
     
  2. AdMan

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  3. #2 Goldhamster, 29.05.2016
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    Dir auch einen schönen Abend,
    zum Thema kann ich nix beitragen, dafür ist mir der Text zu lang.

    Aber einen schönen Abend dir noch

    GOLDHAMSTER
     
  4. Duncan

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    Hattest du Mutterkorn in deiner Getreideration oder ist dir sonst irgendwie heute Abend nicht gut?
     
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  5. #4 Goldhamster, 29.05.2016
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    D.: neee, mir ist nur das Text zu lange
     
  6. #5 Zwoelfe, 29.05.2016
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    Aber danke für den schönen Abend. Auch wenn mir das noch nicht so richtig weiterhilft ...
     
  7. #6 Zwoelfe, 29.05.2016
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    Und ja, der Text ist lang, aber ich hab's nicht kürzer hinbekommen.
     
  8. Andres

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    Eigentlich ist es ganz einfach. Schritt 1 zum Erfolg ist es, den Zeitpunkt der Abrechnung zu ignorieren. Ja, es gibt Vorschriften, bis wann die Betriebskosten abgerechnet sein müssen und bis wann die Steuererklärung fertig sein muss. Für Leistungs- vs. Abflussprinzip ist der Zeitpunkt der Abrechnung aber egal. Wichtig ist nicht, wann abgerechnet wird, sondern worüber.

    • Wird nach Leistungsprinzip abgerechnet, ist die entscheidende Frage: In welchem Zeitraum wurde die Leistung erbracht?
    • Wird nach Abflussprinzip abgerechnet, ist die entscheidende Frage: In welchem Zeitraum ist die Bezahlung deinem Vermögen abgeflossen?
    Daher auch die Namen ...

    Beispiele:
    • Der Stromversorger zieht monatlich am 1. Buchungstag vorschüssig einen Abschlag ein, also z.B. am 04.01.2016 den Abschlag für Januar, am 01.02.2016 den Abschlag für Februar und so weiter. Hier ist die Zuordnung bei beiden Verfahren identisch, denn die Bezahlung erfolgt nicht nur im selben Abrechnungsjahr, sondern sogar im selben Monat.
    • Der Versorger rechnet im Juni 2017 über das Jahr 2016 ab und fordert eine Nachzahlung. Du leistest die Nachzahlung umgehend. Zuordnung nach Abflussprinzip: 2017, denn 2017 wurde bezahlt. Zuordnung nach Leistungsprinzip: 2016, denn 2016 wurde die Leistung erbracht.
    • Der Versorger rechnet im Juni 2017 über das Jahr 2016 ab und fordert eine Nachzahlung. Dir erscheint die Abrechnung fehlerhaft, weshalb du erst nach einem Rechtsstreit im März 2019 die Zahlung entsprechend eines Vergleichs leistest. Zuordnung nach Leistungsprinzip: 2016, auch wenn ihr euch noch ein paar Jahre länger streitet. Zuordnung nach Abflussprinzip: 2019.
    • Der Versorger will im Mai 2016 schon einmal einen Vorschuss für das Jahr 2022, den du freudig leistest. Zuordnung nach Leistungsprinzip: Warten wir mal ab. ;) Zuordnung nach Abflussprinzip: 2016.
    • (Bonus) Der Versorger zieht monatlich am 1. Buchungstag nachschüssig einen Abschlag ein, also z.B. am 04.01.2016 den Abschlag für Dezember 2015, am 01.02.2016 den Abschlag für Februar 2016 und so weiter. Zuordnung nach Leistungsprinzip: Den ersten Abschlag in 2015, den Rest in 2016. Zuordnung nach Abflussprinzip: Alles in 2016. Aber Zuordnung nach Abflussprinzip für die Steuer: wie Leistungsprinzip, § 11 Abs. 1 Satz 2 EStG (10-Tage-Regel).
    Damit sollte sich die Mehrheit deiner Fragen beantworten lassen.


    Entweder wartest du von Anfang an mit der Abrechnung, bis alles vorliegt (das ist der Regelfall bei den Heizkosten), oder du korrigierst die bereits erstellte Abrechnung. Letzteres ist zwar nicht verboten, sorgt aber recht zuverlässig für Stress mit dem Mieter.


    Das Gegenbeispiel ist oben, aber den Grundsatz hast du richtig erkannt: In der Steuer geht es nach Abflussprinzip, sofern nichts anderes bestimmt ist.
     
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  9. #8 Zwoelfe, 30.05.2016
    Zwoelfe

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    Recht herzlichen Dank für Deine ausführliche Antwort und die vielen Beispiele! Du hast mir unheimlich weiter geholfen!
     
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