Steuererklärung Doppelhaushälften

Diskutiere Steuererklärung Doppelhaushälften im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo! Wir besitzen seit Anfang 2018 zwei Doppelhaushälften, die durch eine gemeinsame Öl-Heizung versorgt werden. Die eine Hälfte ist von uns...

  1. #1 Pauline, 11.06.2019
    Pauline

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    Hallo!

    Wir besitzen seit Anfang 2018 zwei Doppelhaushälften, die durch eine gemeinsame Öl-Heizung versorgt werden. Die eine Hälfte ist von uns selber bewohnt, die andere Hälfte ist vermietet.

    Nun muss ich bei der Steuererklärung die Ausgaben (Nebenkosten) für die vermietete Doppelhaushälfte eintragen. Soweit so gut. Für die meisten Positionen ist das auch kein Problem. Bei den Heizungskosten (Strom, Öl) wird es dann schon schwieriger, da ich die Rechnungen (Öl, Strom) nicht hälftig splitten kann -> wir haben ja unterschiedliche Verbräuche gehabt.

    Des Weiteren habe ich nur eine gemeinsame Rechnung über den Heizungsstrom (2018 hatten wir keine öl-Lieferung, da die Tanks voll waren). Die Nebenkosten-Abrechnung (wiso Vermieter) habe ich bereits erstellt, daraus gehen aber leider nicht die tatsächlich anfallenden Kosten für Strom und Öl hervor, sondern nur die Summe der Heizkosten.

    Wie geh ich am besten vor, um die Verbräuche buchen/trennen zu können? Kann ich gegebenenfalls die Nebenkosten Abrechnung dem Finanzamt mit vorlegen?

    Hat da jemand Erfahrung gesammelt?
     
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  3. Andres

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    Findet denn überhaupt eine Verbrauchserfassung statt?
     
  4. #3 Pauline, 11.06.2019
    Pauline

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    Ja sicherlich, über Wärmemengenzähler (andernfalls könnten wir ja keine korrekte Abrechnung erstellen): zwei für den jeweiligen Heizungsverbrauch und einen gemeinsamen für die Warmwasseraufbereitung)
     
  5. Andres

    Andres
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    Dann sind die Werbungskosten nach meinem Verständnis auch genau in dem Verhältnis der Abrechnung aufzuteilen. Das gibt das Formular nicht her, also muss das über ein Beiblatt (und sinnvollerweise die Heizkostenabrechnung) erfolgen. Wie das dann in deinem Steuerprogramm geht ... :unsicher001:

    Mich irritiert hier ein bisschen die Tatsache, dass es sich um DHH handelt. Auch das ist ein Umstand, den das Steuerformular nicht so richtig berücksichtigt, denn das bezieht sich ja jeweils auf ein Grundstück, während die Werbungskosten einheitlich für zwei Grundstücke anfallen. Vielleicht kann sich dazu unser @taxpert noch äußern.
     
  6. #5 Pauline, 11.06.2019
    Pauline

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    Danke für die schnelle Antwort. Dann muss ich mal rausfinden, wie ich das mit WISO löse. Die beiden Heizkosten Abrechnungen habe ich ja schon vorliegen. Am besten frage ich auch noch mal beim Finanzamt nach, ob sie das so akzeptieren würden.

    Die beiden Haushälften stehen jeweils auf einem eigenen Flurstück, dadurch sind sie sonst sehr gut getrennt ( eigene Finanzierungen und eigene Rechnungen).
     
  7. jorgk

    jorgk Erfahrener Benutzer

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    Dann hast Du doch eigentlich alles was Du brauchst ... oder nicht klar?

    Die von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten [sowie ggf. Nachzahlungen (oder Erstattungen)] sind bei Dir Einnahmen [(oder Ausgaben)].

    Dagegen rechnest Du die Kosten, die Dir durch die Vermietung anfallen (wie bei den Betriebskosten anteilig, also z.B. verteilt pro m2 der Wohnungsfläche bei Mietern gegenüber Dir; oder pro Verbrauch {Heizkostenabrechnung}).
    So werden letztendlich die umlagefähigen Betriebskosten zum durchlaufenden Posten (Dein Kostenanteil, den der Mieter verursacht, erhältst Du 1:1 vom Mieter durch die Nebenkosten=Betriebskosten-Abrechnung).

    Zu Deinem Aufwand kommt dann noch alles was unter die nicht-umlagefähigen Betriebskosten fällt - also nicht vergessen! (Alles was der Mieter nicht zahlt, Dir aber anfällt um Miete zu kassieren, also Kosten wg. Reparaturen, Erhaltungsaufwendungen, Verwaltungskosten, Zinsen, etc. - ggf. halt anteilig).

    Ja sicher! Denn zumindest wenn es eine Heizkostenabrechnung aufgrund Verbrauch gibt (schliesse ich aus Deinem ersten Posting) steht da ja genau drin, welche Ausgaben bei Dir selbst bzw. für die Mieterwohnung angefallen sind - faktisch sind da drin die Kosten für Öl und Strom der Heizung enthalten.
     
  8. #7 taxpert, 12.06.2019
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    Ob es sich nun tatsächlich um ein Doppelhaus im "klassischen" Sinne handelt (zwei wirtschaftliche Einheiten, zwei EWs, etc) oder doch "nur" um ein ZFH, bei dem die Wohnungen nicht über- sondern nebeneinander liegen, ist ertragssteuerlich zunächst egal!

    Doch, den es ist nichts anderes, als ein ZFH/MFH, bei dem eine Wohnung selbst bewohnt oder unentgeltlich überlassen wird. Auf der Seite 1 der Anlage V muss man nur bei Zeile 8 "umdenken" von EG/OG/DG auf links/rechts. Und auf der zweiten Seite kann man in der Spalte 3 den jeweils nichtabziehbaren Teil von einheitlich anfallenden Wk prozentual angeben. Dabei kann man bei jeder Zeile varieren, z.B. Aussenanstrich nach Wohnfläche 50/50, Heizkosten nach Verbrauch 40/60.
    Wobei das natürlich zumindest im Erstjahr Sinn macht, da unterschiedliche Prozentsätze ohne weitere Erläuterung natürlich zu Nachfragen führen werden!

    Damit hast Du natürlich grundsätzlich recht, nur übersiehst Du dabei, dass die NK-Abrechnung auf den periodengerechten Verbrauch abstellt, das Steuerrecht die periodengerechte Abgrenzung der Zahlung (§11 EStG) vorsieht. Von daher ist das ...
    ... schlicht falsch, wenn Du das als Wk ansetzt, denn in 2018 sind offenbar keinerlei Wk für Heizöl entstanden ...
    ...(da habe ich einen ganz anderen Verdacht...!)

    Soweit es sich jedoch tatsächlich um zwei getrennt Grundstücke handelt, die "nur" eine gemeinsame Heizungsanlage haben, dann kann man sich natürlich das Ganze mit Zeile 8 und Spalte 3 sparen und von vorneherein nur den auf den vermieteten Anteil entfallenden Teil der Heizkosten eintragen. Dies kann ggf. im Wege der Schätzung geschehen. Sollte sich die Schätzung jedoch als grob falsch erweisen, besteht natürlich Berichtigungspflicht nach §153 Abs.1 AO!

    taxpert
     
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  9. #8 Pauline, 12.06.2019
    Zuletzt bearbeitet: 12.06.2019
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    Vielen Dank! Das hilft mir sehr weiter :) Ich werde den Stromverbraucht dann prozentual schätzen und die Nebenkosten Abrechnung erklärend beifügen.

    Eine Frage habe ich dann allerdings noch:
    Wenn ich dieses Jahr dann „ tanke“, kann ich dann die als Einahme erhaltenen Öl-Kosten von 2018, im nächsten Jahr zusätzlich als Ausgaben absetzen ( Öl von 2018 und 2019)? So zu sagen um ein Jahr verschoben. Oder habe ich da Pech gehabt, weil wir nicht tanken mussten - die Tanks waren wirklich noch sehr voll ;) ?

    Ich danke Euch!
     
  10. #9 taxpert, 13.06.2019
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    Einnahmen (hier: NK-VZ) und Ausgaben (hier: Wk "Heizöl") sind steuerrechtlich zwei total unterschiedliche Sachverhalte, die streng nach dem Zu-/Abflussprinzip zu erfassen sind. Eine entsprechende "Verrechnung" über den Jahreswechsel kommt daher nicht in Betracht!

    Bitte mal genau erläutern WARUM nicht getankt werden musste!!!!!

    Ich unterstelle mal folgendes...
    .. und die Häuser wurden mit vollem Tank erworben! Deswegen hatte ich auch geschrieben ...
    Dann hat man ein Grundstück mit Zubehör (§97 BGB) erworben!

    1. Fehler: Der Kaufpreis, der auf das mit erworbene Zubehör entfällt, hätte nicht der GrESt unterlegen!

    2. Fehler: Der Kaufpreis ist aus steuerlicher Sicht auf Grund und Boden, Gebäude und Zubehör (Heizöl) aufzuteilen! Bedeutet Minderung der AfA entsprechend , aber dafür Kaufpreis Heizöl in voller Höhe Wk in 2018.

    Grade bei Verbrauchsgütern, die nicht kontinuierlich angeschafft werden, kann der Abfluss der Wk und der Zufluss der daraus resultierenden Einnahmen aus steuerlicher Sicht in unterschiedliche Jahre fallen. Dies ist absolut im Sinne des EStG, den die Besteuerung richtet sich nach der Leistungsfähigkeit des Stpfl. und die ist in Jahren mit hohen Kosten niedriger, als in den Jahren, in denen eben diese Kosten (zufällig) nicht anfallen!

    taxpert
     
    Wohnungskatz und Andres gefällt das.
  11. #10 Pauline, 13.06.2019
    Zuletzt bearbeitet: 13.06.2019
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    Vielen lieben Dank, taxpert!

    Deine sehr ausführlichen und gut verständliche Ausführungen haben mir sehr weitergeholfen! Das Einzige, was mir noch unklar ist: Wenn ich Öl nach kaufe, dann kann ich das als WK absetzen. Doch eigentlich kaufe ich das Öl ja für beide Haushälften. Muss ich das nicht trennen?

    Und ja, du liegst genau richtig: wir haben die Häuser mit fast vollen Tanks erworben und ein „Nachtanken“ schien uns erst bei einer größeren Lieferung und besserem Ölpreis sinnvoll :)
     
  12. #11 taxpert, 14.06.2019
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    Ja natürlich, denn nur der (geschätzte) Anteil, der für den vermieteten Anteil erworben wurde, stellt Wk dar!

    Such mal nach dem Beitrag "Nebenkosten in Steuer nicht angeben" vom 04.07.2018 (kann hier am PC leider keinen link setzen!). Dort habe ich die Problematik schon mal dargestellt.

    taxpert
     
  13. #12 Pauline, 14.06.2019
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    Perfekt! Ich danke Dir vielmals für die tolle Unterstützung :)
     
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