Steuerfreie Mieteinnahmen

Diskutiere Steuerfreie Mieteinnahmen im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo liebes Forum :-) ich habe mich eben registriert und habe nun auch schon die erste Frage, bzw Sache zu der ich eure Meinung hören möchte:...

  1. magnat

    magnat Neuer Benutzer

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    Hallo liebes Forum :-)

    ich habe mich eben registriert und habe nun auch schon die erste Frage, bzw Sache zu der ich eure Meinung hören möchte:

    Kapitalanlage (250.000€, 60qm, Neubau) (endfälliges Darlehen mit festem Zins von 1,7% p.a.)

    13€/qm

    780€ KM
    -354€ Darlehenszins/Monat
    = 426€

    Diesen Überschuss von 426€ packen wir monatlich in einen Bausparvertrag der nach 10 Jahren zuteilungsreif ist
    Ausgeschüttet wird nun eine Summe von 51.120€ (STEUERFREI)

    Nach 10 Jahren verkaufen wir die Immobilie (da wir nicht im Wald kaufen und die Preise steigen, worstcase: 10%)
    275.000€
    250.000€ sind fällig für das Darlehen
    25.000€ Differenz (STEUERFREI)

    Ingesamt, mit den "gewaschenen" Mieteinnahmen: 76.120€
    EK ist nachweisbar
    Kaufnebenkosten sind bei der Bewertung schon in das Kreditvolumen berechnet worden.
    Makler-Courtage existiert nicht.

    Fazit: Ist es auf diese Art möglich innerhalb von 10 Jahren "kostenlos" knapp 80.000€ aufzubauen?
     
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  3. Andres

    Andres
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    Nothing good ever happens after 2 a.m., aber da wir nun hier sind:

    Zwischen den Zeilen signalisiert die Bank mit diesem Zinssatz: "Halten wir nicht für die beste Idee, aber mach' mal ..."


    Was ja eine Ansage ist, aber gut, es gibt solche Gegenden.


    Faktor 26, und ich habe noch nicht einmal gefragt, was die 250k eigentlich beinhalten. Zu diesen Konditionen ist eine Immobilie nicht wirtschaftlich zu vermieten. Die einzige Hoffnung auf Rendite liegt in einem "greater fool" beim Verkauf.


    Wetten? "Kleinere" Einwände:
    • Auch in einem Neubau kommt ihr nicht 10 Jahre lang ohne jegliche Kosten für die Bewirtschaftung aus. Selbst wenn man wirklich alles selbst macht, wird man ein paar Cent für Bürobedarf einplanen müssen. Die tatsächlichen Kosten überlasse ich deiner Fantasie ...
    • In 10 Jahren keinen einzigen Monat Leerstand? Auch in bester Lage eher unwahrscheinlich.
    • Die Geschichte spielt wohl in einer ETW, denn ich glaube nicht, dass jemand um diesen Preis ein 60 m²-EFH baut. Dann ist auch noch Kohle an die Gemeinschaft (u.a. für deren Verwaltung) abzudrücken.
    • Steuern haben wir wohl komplett vergessen? Selbst unter völliger Vernachlässigung des Grundstückswerts sind hier monatlich noch 10 € Einkommen zu versteuern und bei einer realistischeren Rechnung ist es deutlich mehr.
    • Die Zuteilungsreife des Bausparers kann und darf dir niemand garantieren. Sie ist nicht präzise planbar.
    Warum eigentlich ein Bausparer? Wozu soll das gut sein, wenn man dann ohnehin verkauft? Ohne Darlehensanspruch gibt's mehr Zinsen.


    Ja, und dazu gibts noch Zinsen - die dann aber nicht mehr steuerfrei, wenn man nicht noch Freibetrag übrig hat. Ich verstehe aber immer weniger, wozu der Bausparer gut sein soll.


    Klassische Immobilienspekulation. Aber ok, nehmen wir mal an, dass diese Prognose tatsächlich zutrifft: Ja, der Verkaufserlös ist dann steuerfrei.

    Nebenbei: Das sind eher so in der Gegend von 15 %. Die Kaufnebenkosten muss man ja auch wieder reinholen.


    Warum hast du nicht gleich auf 100.000 aufgerundet? Egal, jetzt bin ich dran:

    Mieteinnahmen jährlich: 9360

    davon ab
    Instandhaltung, 1 % der Baukosten (z.T. an die WEG): 2500
    weitere nicht umlagefähige Kosten, insbesondere Verwaltervergütung: 300
    weitere eigene Kosten: 100
    Leerstand, Mietausfall, 4 % der Sollmiete: 375
    Zinsen: 4248
    Steuern: geschenkt

    bleiben: 1837

    Das jetzt mal 10 Jahre und plus deinen vermuteten Spekulationsgewinn, gerundet auf volle Zehntausend: 40.000.

    Davon geht (finaler Denkfehler) jetzt noch der EK-Einsatz ab. Den will man ja wieder haben. Bei unterstellten 10 % EK-Quote macht man ohne den Spekulationsgewinn sogar schon Verlust. Mit Spekulationsgewinn wären es gute 5 % EK-Rendite. Bei mehr EK-Einsatz landet man bei Sparbuchzinsen.

    Dabei rate ich von genau der obigen Rechnung gerne und häufig ab, weil ich sie in einigen Punkten für zu optimistisch halte. Es ist null Spielraum für professionelle Hilfe z.B. von einem Anwalt oder einem Verwalter vorhanden. 4 % Leerstand sind bei einem großen Bestand vielleicht durchschnittlich zu erreichen, für eine einzelne Wohnung eher nicht. Ein Ansatz für die eigene Arbeitszeit findet überhaupt nicht statt. Kurz: Jegliche Komplikation zerstört diese Rechnung sofort komplett.
     
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  4. #3 Goldhamster, 17.01.2018
    Goldhamster

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    Hallo,

    im Prinzip funktioniert so in etwa Immobilienspekulation. Aber die Zahlen der Berechnung sind grob falsch und deutlich zu deinen Gunsten angenommen.
    Es fehlen z. B. die monatlichen und jährlich anfallenden Bewirtschaftungskosten und verschiedenen Steuern. Danach sieht es nicht mehr so gut aus.


    Aber wenn du sowieso von einer garantierten Wertsteigerung ausgehst... warum dann nicht gleich 5 Wohnungen kaufen? (Achtung, Ironie)

    Der Hamster
     
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  5. walga

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    Das ist eine unterirdische Mietrendite von 3,7%. Erst ab 6% wird es rentabel. Bei allem darunter, zahlst du drauf. Sprich: Du verdienst kein Geld damit.
     
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  6. sara

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    irgendwie kann ich überhaupt nicht verstehen wie man heute noch an Bausparvertrag denkt und so etwas auch noch einplant?
     
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  7. #6 Goldhamster, 17.01.2018
    Goldhamster

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    Sprach der Einäugige zu dem Blinden....
     
  8. #7 Goldhamster, 17.01.2018
    Goldhamster

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    Hallo sara,
    Grund: allgemeine Rechenschwäche.
    Und das, obwohl nahezu jedem doch tolle elektronische Möglichkeiten zur Verfügung stehen.

    Goldhamsterlein
     
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  9. Duncan

    Duncan
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    Also Bausparverträge finde ich toll. Einer meiner wurde leider letztes Jahr von der Bausparkasse gekündigt und für Ende des Jahres steht der letzte an. Da gab's im Verhältnis zu Festgeldern, Sparplänen usw. nochmal richtig gute Zinsen. Leider wollten die Bausparkassen diese so gar nicht aufstocken oder zu gleichen Konditionen erneuern... Aber man hat schon mal über die Bausparer gespottet und diese haben sich nun als sehr vorteilhaft erwiesen. So ganz aus dem Auge lassen sollte man sie nicht, die Zeiten werden sich auch noch mal wieder ändern. Derzeit sind sie außer für ihre Verkäufer unattraktiv.

    Aber die Rechnung des TE erscheint mir wie von einem Kredit- und/oder Bausparvertragsverkäufer vorgerechnet. Allein schon bei dem Versprechen "Steuerfreie Einnahmen" klingeln bei mir die Alarmglocken. Ich hab nicht viel Ahnung vom dt. Steuerrecht aber ich bin mir ziemlich sicher das bis auf Klein(st)beträge die Steuer bei allen Einnahmen ihren Part abhaben will. Erst wenn es dann um Summen geht wo dir allein vom Anblick der Zahl schwindlig wird finden sich da auch wieder Mittel und Wege, aber für den "normalen Bürger von der Straße" gilt: nimmst du Geld ein, will der Fiskus auch was davon abhaben. Man wird ganz sicher gute und weniger vorteilhafte Möglichkeiten der Steuerabführung finden können, aber so gar nicht glaube ich nicht dran. (Außer es sind die Gesamteinnahmen unter der Besteuerungsgrenze, aber dann dürfte sich das Thema eh erledigt haben...)
     
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  10. sara

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    das war auch mein Gedanke!
     
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  11. Heimix

    Heimix Neuer Benutzer

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    Die elementar falsche Annahme in Deiner Kalkulation ist, dass Du denkst wenn die 426 EUR in den Bausparer fließen müssten sie nicht versteuert werden, ist aber leider nicht so.

    Ein Bausparer kann auch in der heutigen Zeit Sinn machen, z.B. um dadurch die Zinsen bis zur Volltigung zu fixieren und somit keinerlei Zinsänderungsrisiko zu haben. Aber klar, diese Sicherheit kostet natürlich etwas Rendite.
     
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  12. #11 sara, 19.01.2018
    Zuletzt bearbeitet: 19.01.2018
    sara

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    ???
    Es werden nur die Erträge = Zinsen, die auf den eingezahlten Beträgen anfallen z. Z. der Abgeltungssteuer unterzogen.
    Soll sich aber, falls es doch noch zur Koalition mit der SPD kommen wird, ändern. Dann sind diese wieder mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern.

    Trotz alledem ist ein Bausparer heute wohl keine gute Idee mehr, zumindest nicht, wenn man damit keine zusätzliche staatliche Zuschüsse bekommt.
     
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  13. Andres

    Andres
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    Er meint, dass die Erträge aus der Vermietung noch zu versteuern sind, bevor man sie irgendwo ansparen kann - und damit hat er Recht.
     
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  14. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Danke Andres, das stimmt natürlich!
     
  15. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Ich habe auch ganz toll kalkuliert. 5 Jahre, Mieteinnahmen tragen die Restschuld vom 38.000€
    Leider kam mir eine Mietnormadin und einige Instanhaltungskosten, einschließlich Wasserschaden dazwischen, so dass sich meine Rechnung in Null auflösten. Steuern waren da jetzt nicht mit einkalkuliert.

    Wirklich schade, dass sich Wunschvorstellungen nicht realisieren lassen.:heul
     
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