Steuerlast aus Vermietung - Anfängerfragen

Diskutiere Steuerlast aus Vermietung - Anfängerfragen im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Liebe Forenmitglieder, wir haben Ende 2013 für 210.000 Euro eine selbstgenutzte Wohnung (120 qm, Baujahr 2004 - Baden-Württemberg) gekauft,...

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  1. #1 Schwabe, 02.08.2015
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    Liebe Forenmitglieder,

    wir haben Ende 2013 für 210.000 Euro eine selbstgenutzte Wohnung (120 qm, Baujahr 2004 - Baden-Württemberg) gekauft, Maklergebühr, Notar- und Grunderwerbsteuer bezahlt. Der Gesamtpreis liegt somit bei 230.000 Euro. Wir haben eine Küche eingebaut und großteils selbst renoviert (Gesamtkosten für die Wohnung somit ca. 250.000).
    Die Wohnung ist nun abbezahlt und wir haben uns nun vor wenigen Tagen ein Haus gekauft (großteils auf Kredit), welches wir zum Jahreswechsel beziehen möchten.

    Gerne möchten wir die Wohnung zur Vermietung behalten (auftrebende Stadt, gehe eher von Verteuerung der Wohnungen aus), die Konstellation eines kreditfinanzierten selbstgenutzten Hauses und einer abbezahlten Vermiet-Wohnung ist nun aber vermutlich steuertechnisch suboptimal. Wenn sehr hohe Steuern aus der Vermietung anfallen würde ich eben ggfs. doch versuchen die Wohnung mit etwas Gewinn zu verkaufen.

    Nun meine Fragen:
    1. Wie hoch muss ich die Miteinnahmen versteuern bei angenommenen 900 Euro Kaltmiete und persönlichem Steuersatz von 35 %?
    2. Können die Kredikosten des selbstgenutzten Hauses doch noch auf das eigentlich abbezahlte Vermietobjekt "umgelegt" werden?

    Vielen Dank für Eure Einschätzungen, habe bisher keine Vermieterfahrung.
     

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  3. #2 alibaba, 02.08.2015
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    da würde ich mir ein SteuerBerater leisten ,nach Tabelle kosten die fast garnixs :160:

    Gruss
    alibaba :D
    PS: Gratuliere zum zweiten Einkauf :D
     
  4. #3 Schwabe, 02.08.2015
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    Ist schon der dritte Kauf, die erste Wohnung haben wir vor 7 Jahren gekauft und mit gutem Gewinn vor 2 Jahren verkauft.
    Eine grobe Einschätzung bzgl. Steuerlast würde mir schon helfen falls es mit diesn Daten möglcih ist.
     
  5. #4 alibaba, 03.08.2015
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    ich würde mal so rechnen , JahresKaltMiete minus dein Wohnungsausgaben für alles was der Mieter nicht trägt ,sind verluste

    so kommt man auf ein Gewinn oder gar verlust und die werden dann mit deine persönliche EinkomenSteuerlast beglichen ,

    würde ich mal denken :160: oder so :D

    ich weiss noch als ich JungUnterNehmer wurde , hatte ich eine AldiNordTüte voller Rechnungen gestopft , meine SteuerTante

    freute sich nicht wirklich , ich war aber einer der ersten Kunden bei der SteuerBerechnungsDame ,mit der Zeit in den Jahren besserte

    ich mich auch , Heute hefte ich alles ordentlich einmal jährlich pünktlich ab :D

    Gruss
    alibaba :D
    Guckst Du da mal rein :
    http://www.vermieter-forum.com/threads/steuerlast-vs-mieteinnahmen.7244/
     
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  6. #5 Schwabe, 03.08.2015
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    Ausgaben für die Wohnung habe ich ja praktisch keine außer Grundsteuer, Müllgebühren etc. Über 100 Euro/Monat kommen da nicht zusammen. Und Kreditkosten habe ich auch keine. Von daher frage ich mich, ob sich eine Vermietung lohnen kann (bzw. wie viel Steuern ich etwa auf die 900 Euro Miete bezahlen muss.).
     
  7. #6 alibaba, 03.08.2015
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    GrundZwangsSteuern musste gleich den Mieter im Mietvertrag anlasten , Versicherungen ,Wasser/Abwasser ,Müll usw. ebenfalls ,

    eine ganz normales Geschäft im Mietsverhältnis ,alles was es gibt wie Streupflicht usw. , auch die Nebekosten würde ich etwas höher ansetzen ,

    wenn der Mieter was zurück bekommt einmal im Jahr ist es immer einfacher ,als wie wenn du was zu bekommen hast :160:

    alle Mieter sind nicht gleich ,iss einfach so :D

    Gruss
    alibaba :D
     
  8. #7 alibaba, 03.08.2015
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    alter Schwabe , auf alle Fälle zahlste nicht mehr als wie du einnihmst :D

    im schlimsten Fall wohl ,Kalt 900 € - 35% = KaltRest xxx€

    Gruss
    alibaba :D
    PS: ich sag immer ,
    "wenn ich viel € verdiene kann ich auch viel teilen ,wenn ich wenig verdiene ,dann wenig und wenn ich nüscht verdiene ,gibs auch nüscht"
    in den SozialSpendenTopf um die vielen Beamten zu bezahlen :D
     
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  9. #8 Schwabe, 03.08.2015
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    Die Wohnnug ist in einem Gebäude mit etwa 15 Partien, wenn ich nun auf die reine Wohnung 200.000 Euro annehme, dann kann ich doch 40 Jahre lang 2,5 % für die AFA ansetzen (sind anfangs ca. 400 Euro/Monat). Somit müsste ich anfangs ca. 900 Euro - 400 Euro = 500 Euro zu 35 % versteuern ? Also etwa 175 Euro monatlich Steuer auf die Mieteinnahme. Stimmt diese Rechnung etwa?

    Ist es möglich auf die Wohnung (obwohl schon abbezahlt) doch noch einen Kredit zu nehmen, um den Kredit meiner selbst genutzten Immobilie schnell zurückzuzahlen (Sondertilgung). Dann könnte ich diie Steuer auf die vermietete Wohnung durch Kreditkosten senken.

    Danke!
     
  10. #9 Pitty, 03.08.2015
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    Aufnehmen kannst Du auf die Wohnung, was Du möchtest. Nur beim Finanzamt kannst Du es nicht geltend machen. Das wäre Steuerbetrug und wird härter geahndet, als Mord, weil Du die komplette Gesellschaft an den Steuereinnahmen betrügst.
     
  11. #10 Schwabe, 03.08.2015
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    Kann man nichts machen. Wenn ich gewusst hätte, dass ich mir bald ein Haus kaufe, dann hätte ich die Wohnung auf Kredit gekauf und nicht mit dem Eigenkapital. Ist halt nicht alles planbar. Aber meine Annahme mit der AFA kommt halbwegs hin?
     
  12. #11 Goldhamster, 03.08.2015
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    Hallo Schwabe,
    willkommen im Forum.
    Deine Berechnung deiner eigenen zu versteuernden Einkünfte aus Vermietung ist grob fehlerhaft.
    Ich nehme an, die jährliche Abrechnung eurer Verwaltung hast du schon mal näher betrachtet. Da stehen oft sog. "umlegbare" und "nicht umlegbare" Kosten für die Eigentümer drauf. Die "umlegbaren" würden im Fall der Vermietung durch den Mieter zu tragen sein. (Normalfall)
    Die "nicht umlegbaren" musste selber tragen.

    Steuerlich ist das Vermieten einer abbezahlten Immobilie bei gleichzeitigen kreditfinanzierten Erwerb einer neuen Immobilie nicht sehr schlau.
    Auch ist das Verhältnis von eurer Miete zu Immobilienwert von 900x12=10.800 zu 250.000,-- nicht sehr gut. Das geht in den Bereich von Liebhaberobjekten die für Eigenutzer richtig sind aber nicht für Kapitalanleger.

    Ein Verkauf kann hier die bessere Möglichkeit sein.

    Du solltest dir angewöhnen in Jahreszeiträumen zu rechnen. Z. B. Jahresmiete etc.
     
  13. #12 Andres, 03.08.2015
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    Den ersten Euro mit 35 %, den letzten mit etwas mehr - ganz gewöhnliche Progression, wie sie jeder Lohnsteuerrechner ausspuckt. Steuerlich läuft das so, als würdest du eine Gehaltserhöhung in Höhe des Überschusses aus der Vermietung bekommen.


    Nein, als Kosten der privaten Lebensführung bleiben die unberücksichtigt. Es ist auch egal, welches Objekt beliehen wird. Relevant ist der Zweck des Kredits.

    Als Sicherheit würde ich die Wohnung trotzdem berücksichtigen - das verbessert die Konditionen der Eigenheimfinanzierung.


    Naja, fehlerhaft schon, aber das "grob" kann ich nicht erkennen. So ziemlich jede Annahme liegt daneben, aber eigentlich nie weit:

    Schwer einzuschätzen. Das kommt darauf an, wie die Baumaßnahmen steuerlich eingeordnet werden. Im ungünstigsten Fall ist der Gebäudewert ein Stück unter 200.000 €, im günstigsten noch darüber.

    50 Jahre lang 2 % und die 2-3 Jahre Eigennutzung bleiben unberücksichtigt.

    Wenn man beide Faktoren ändert, kommt natürlich ein anderes Produkt heraus. Ich würde eher in der Gegend von 300 € rechnen.

    ... und in der Folge stimmt das auch nicht mehr so ganz, bei 200.000 € und 2 % wären es ca. 200 € Steuerlast und dann noch die nicht berücksichtigte Progression. Was der Rechnung fehlt, sind die bereits beanstandeten nicht umlagefähigen Kosten und die Instandhaltung, wobei sich das bei einem Haus neueren Baujahrs und einer frisch renovierten Wohnung für einige Jahre noch stark in Grenzen halten wird.

    Diese Aussage stimmt, wenn die neue Immobilie selbst genutzt wird - aber das hast du wahrscheinlich gemeint.

    Das läuft dann ähnlich wie bei der Berechnung von Schwabe zur AfA: Die einzelnen Annahmen kann man kritisieren, das Ergebnis bleibt ziemlich gleich. Die Küche kann man ja vielleicht mitnehmen, fällt dann aus den 250.000 heraus. Die Vermietung ist isoliert betrachtet steuerlich recht vorteilhaft, also wäre ein etwas schlechterer Faktor akzeptabel. Insgesamt habe ich trotzdem massive Zweifel, ob das Geld auf dem Sparbuch nicht besser angelegt ist.


    Der Rest ist die übliche Rechenaufgabe: Wenn man die Wohnung verkauft und den Erlös ins Eigenheim steckt, wie viel bessere Konditionen bekommt man dann dort und wie viel Zins erspart man sich über die ganze Finanzierung? Diesen Betrag muss man mit dem Erlös aus der Vermietung erheblich übetreffen, denn langfristig wird auch die Wohnung Instandhaltung brauchen und dann muss noch das unternehmerische Risiko eingespielt werden.
     
  14. #13 alibaba, 03.08.2015
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    stell den Mietvertrag auf die neue zu finazierende Hütte aus und du kannst alle Vorteile nutzen , .......

    nachteil im gegenteil du sparst dir die Ummeldegebühr und Zeit ,da du in der alte Hütte weiter wohnst ,......

    nich das noch einer kräht "MietSteuerKarussel" :D

    Gruss
    alibaba :D
     
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