Steuerliche Absetzbarkeit von Geräten bei ELW

Diskutiere Steuerliche Absetzbarkeit von Geräten bei ELW im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, ich habe viel gegoogelt und leider keine passende Erläuterung finden können. Mir geht um eine "rein theoretische" Frage, welche...

  1. #1 Wireization, 19.01.2021
    Wireization

    Wireization Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    19.01.2021
    Beiträge:
    2
    Zustimmungen:
    0
    Hallo zusammen,

    ich habe viel gegoogelt und leider keine passende Erläuterung finden können.
    Mir geht um eine "rein theoretische" Frage, welche steueroptimierten Möglichkeiten es für folgendes Szenario geben könnte:
    Ein EFH mit Einliegerwohnung wird teilweise selbstgenutzt und vermietet. Die am Grundstück anfallenden Arbeiten werden durch den Eigentümer/Vermieter erledigt. Also z.B. Rasenmähen, Baumschnitt, Häckseln etc.

    Nun ist es ja so, dass die Mietausgaben für bspw. einen Häcksler in den Betriebskosten für Gartenpflege geltend gemacht werden können, während die Anschaffungskosten nicht (auch nicht bspw. Afa-anteilig) in den BK abgerechnet werden dürfen. Man könnte also überlegen, ob die Lebensgefährtin (bewohnt allerdings ebenfalls das EFH mit ELW) des alleinigen Eigentümers die Geräte erwirbt und an den Eigentümer/LG vermietet. Somit wäre die Abrechnung über die BK ja "gedanklich" möglich.
    Hierfür müsste m.E. ein Gewerbe durch die Lebensgefährtin angemeldet werden, wobei die Einnahmen unterhalb der Steuerfreigrenzen bleiben würden.

    Könnte dieses Konstrukt vor dem Finanzamt Stand halten?

    Andernfalls könnte der Eigentümer die Geräte selbst kaufen und anteilig der vermieteten Fläche steuerlich geltend machen - dann ist die Abrechnung über die BK an die Mieter nicht mehr möglich.

    Vielen Dank vorab und beste Grüße
     
  2. Anzeige

  3. Andres

    Andres
    Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    11.253
    Zustimmungen:
    5.431
    Google: Fremdvergleich. Sobald das FA die Werbungskosten der LG nicht mehr anerkennt, hat es sich erledigt mit dem Steuersparen, zumindest sofern die LG neben der Umsatz- und Gewerbesteuer nicht auch noch unter der Freigrenze für die Einkommenssteuer bleibt.

    Außerdem ist deine Frage keine Steuerfrage. Dass die Kosten der Gartengeräte nach dem Anteil der vermieteten Fläche und ggf. auch noch zeitanteilig als AfA angesetzt werden können, ist doch gar keine Frage. Du möchtest den Mieter an Kosten beteiligen, die er eigentlich nicht zu tragen hat, hier den Anschaffungskosten von Gartengeräten. Ja, die "Großen" machen das so: Den "eigenen" (natürlich in einer separaten Gesellschaft geführten) Hausmeisterdienst beauftragen und dort über den Unternehmergewinn dann doch noch von Betriebskosten der Vermietung profitieren. Für eine einzige Einliegerwohnung eher nicht rentabel.
     
  4. #3 taxpert, 20.01.2021
    taxpert

    taxpert Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    02.05.2016
    Beiträge:
    1.196
    Zustimmungen:
    1.278
    Ort:
    Bayern
    Aus mietrechtlicher Sicht sehe ich nur einen geringen Vorteil -das ist aber hier nicht mein Fachgebiet und man möge mich gerne berichtigen!

    Zum einen glaube ich nicht wirklich dass der Mietvertag die "Betriebskosten" der Gartenpflege als umlagefähig ausweist. Zum anderen wäre natürlich der angesetzte/angedachte Stundenansatz, der sich wahrscheinlich an einer Fachfirma orientiert, nach unten zu korrigieren, denn bei der fachfirma sind die Maschinenstunden im Preis inkludiert.

    Aus rein steuerlicher Sicht steht man sich mit der Miet-variante natürlich schlechter!

    Habe ich beispielsweise 1.000 € AfA von denen 30% auf die vermietete Wohnung entfallen, habe ich Wk in Höhe von 300 €.

    Habe ich 1.000 € Mietaufwand für die Geräte, kann ich auch 300 € Wk geltend machen! Nur stehen mir hier über die Nebenkosten 300 € Einnahmen gegenüber, so dass sich die Kosten insgesamt nicht auswirken!

    taxpert
     
  5. #4 Wireization, 20.01.2021
    Wireization

    Wireization Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    19.01.2021
    Beiträge:
    2
    Zustimmungen:
    0
    Hallo und vielen Dank für die Antworten.

    Ich bin mir nicht sicher, ob meine Frage präzise genug gestellt war. Eigentlich gibt es aus meiner Sicht zwei in Frage kommende Optionen:

    Option A:
    Der Immo-Eigentümer/Vermieter erwirbt das Gerät für bspw. 1.000 EUR und kann z. B. 30 % ( = 300 EUR wg. ant. Wfl) in den WK geltend machen.

    Option B:
    Eine Dritte Person (z.B. die LG) erwirbt das Gerät für 1.000 EUR und kann 1.000 EUR steuerlich geltend machen. Sie muss dann aber die Mieteinnahmen i.H.v. z. B. EUR 500 p.a. als Einnahme deklarieren.
    Der Immo-Eigentümer/Vermieter kann jedoch 500 EUR als Gartenpflege (Miete des Gerätes) in den BK geltend machen, von denen er widerrum nur z. B. 30 % auf die ELW umlegen kann.

    Oder verstehe ich das falsch und übersehe etwas?

    BG
     
  6. #5 taxpert, 20.01.2021
    taxpert

    taxpert Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    02.05.2016
    Beiträge:
    1.196
    Zustimmungen:
    1.278
    Ort:
    Bayern
    Was bei Zahlung durch den Mieter zu 150 € Einnahmen führt, die die steuerliche Auswirkung egalisieren.

    taxpert
     
  7. Andres

    Andres
    Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    11.253
    Zustimmungen:
    5.431
    Im ersten Jahr ist das also ein steuerlicher Verlust von 500 €, ab dem zweiten Jahr Einkünfte von 500 €. Ab dem dritten Jahr werden hier also Steuern gezahlt, die ansonsten gar nicht angefallen wäre. Und im dritten Jahr dann einfach keine Miete mehr zu verlangen, das Gerät zu verschenken oder ähnliches, hält garantiert nicht dem Fremdvergleich statt. In diesem Moment dürfte das FA den Werbungskostenansatz in Jahr 1 kassieren.


    Ok, dann sind 150 € Werbungskosten, dafür werden auch 150 € mehr Einnahmen erzielt. Die verbleibenden 350 € können nicht in der Steuer angesetzt werden. Das gleiche folgt dann in Jahr 2 noch einmal.

    Zwischenbilanz für Jahr 1 und Jahr 2:
    • Die LG hatte in ihrem neuen Gewerbe 1000 € Einnahmen und 1000 € Aufwendungen, macht 0 € Einkünfte.
    • Der Vermieter hatte 1000 € Ausgaben (2x Miete), davon kann er 300 € als Werbungskosten ansetzen, dafür erzielt er über die Betriebskosten auch 300 € Einnahmen, die dadurch effektiv steuerfrei sind. Die restlichen 700 € hat er aus seiner Privatschatulle gezahlt.
    • Vergleichsrechnung ohne das ganze Konstrukt: Der Vermieter kauft das Gerät für 1000 €. 30 % sind Werbungskosten, die der Vermieter ansetzt. Abhängig vom persönlichen Steuersatz führt das zu einer steuerlichen Entlastung zwischen 0 und ca. 150 €.
    • (Die Realität ist etwas komplexer, weil es durch die Progression nicht ganz egal ist, wie sich die Bewegungen auf die Jahre verteilen, aber das lasse ich jetzt einfach mal aus.)
    Das ist der Plan und bis hierhin sieht das auch gut aus. Die zusätzlichen 150 bis 300 € kommen aber nicht vom Finanzamt - sie kommen aus der Tasche des Mieters, der für die Anschaffung des Geräts nun indirekt bezahlt. Das ist kein Steuerspartrick, es ist ein "mehr Miete kassieren"-Trick.

    Weiter, Jahr 3:
    • Die LG kassiert wieder 500 €, die nun voll steuerpflichtig sind, wieder je nach persönlichem Steuersatz irgendwo zwischen 0 und 250 €.
    • Der Mieter zahlt wieder 30 % der 500 €, also 150 €.
    • Der Vermieter hat 150 € Werbungskosten, 150 € zusätzliche Einnahmen.
    Wenn die LG ein ausreichend hohes sonstiges Einkommen hat, übersteigen schon hier die zusätzlichen Einnahmen, die man beim Mieter "abholt", die zusätzliche Steuerlast bei der LG. Selbst wenn der Plan weiterhin funktioniert (wahrscheinlich weil die LG ein eher niedriges Einkommen hat), kommt das Geld noch immer nicht vom FA sondern vom Mieter.

    Na gut, dann hört man in Jahr 3 eben einfach mit diesem Deal auf - der Rasenmäher ist ja bezahlt? Jetzt wird das FA (hoffentlich) aufmerksam: Was hat die LG da eigentlich mit ihrem Gewerbe bezweckt? Einen Rasenmäher zum Selbstkostenpreis vermietet? Wer macht denn sowas? Hier kommt der o.g. Fremdvergleich ins Spiel: Dieses Geschäft hält dem Fremdvergleich niemals Stand, wenn es nicht weiter erhalten wird. Das FA sollte nun den Ansatz der Anschaffungskosten rückwirkend kassieren - und schon hat sich das Modell erledigt.

    Davon abgesehen wird der Mieter Amok laufen, wenn er die Unterlagen zur ersten Betriebskostenabrechnung einsieht. Ein Gerät mit einem Anschaffungspreis von 1000 € für 500 € jährlich zu mieten, wird kaum dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen, § 556 Abs. 3 BGB.

    Die LG wird sich irgendwann mit der IHK befassen dürfen. Wegen der geringen Umsätze ist bzw. wird sie am Anfang wahrscheinlich von Beiträgen befreit, irgendwann zahlt sie den Mindestbeitrag. Ach ja, die Kosten der Anmeldung des Gewerbes hätten wir fast noch vergessen. Auch nicht viel, aber ihr ist das Ganze schließlich als Nullsummenspiel versprochen worden.


    Wenn du mehr Geld vom Mieter haben möchtest, warum verlangst du nicht mehr Miete? Viel einfacher, gleicher Effekt.
     
Thema:

Steuerliche Absetzbarkeit von Geräten bei ELW

Die Seite wird geladen...

Steuerliche Absetzbarkeit von Geräten bei ELW - Ähnliche Themen

  1. Mieter oder Kumpel renoviert - Quittung steuerlich absetzbar?

    Mieter oder Kumpel renoviert - Quittung steuerlich absetzbar?: Hallo zusammen, wenn mir mein Nachbar, mein Mieter, mein Kumpel die vermietete Wohnung renoviert, beispielsweise tapeziert oder eine Türe einbaut...
  2. Hausgeld steuerlich absetzbare Posten

    Hausgeld steuerlich absetzbare Posten: Versuche meine Steuererklärung selbst zu machen. Als Vermieter kann ich ja neben der umlagefähigen NK-Pauschale auch einige weitere Posten als...
  3. Steuerlich absetzbar?

    Steuerlich absetzbar?: Hallo! Im Sommer habe ich mir ein Appartement gekauft, das ich momentan als Nebenwohnsitz nutze. Kann ich den Kauf beim Lohnsteuerjahresausgleich...
  4. Minijob-Bürokraft steuerlich absetzbar?

    Minijob-Bürokraft steuerlich absetzbar?: Hallo Forum, ich habe mehrere Mietshäuser neben meinem Vollzeitjob und schaffe die Büroarbeit nicht mehr. Deshalb will ich eine Minijobberin als...
  5. steuerliche Absetzbarkeit mit Kaufvertrag von Privat problemlos?

    steuerliche Absetzbarkeit mit Kaufvertrag von Privat problemlos?: Der Mieter hat vor einiger Zeit ein neues Fenster gekauft. Das soll nun eingebaut werden, die Kosten dafür hat normalerweise der Vermieter zu...