Steuerliche Ausgaben bei Erwerbsvorgang über Jahre

Diskutiere Steuerliche Ausgaben bei Erwerbsvorgang über Jahre im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo liebe Forumsmitglieder, als Neuling ergibt sich folgende Fragestellung: Bei Immobilienerwerb in der 2. Jahreshälfte kann sich oft die...

  1. heineu

    heineu Erfahrener Benutzer

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    Hallo liebe Forumsmitglieder,

    als Neuling ergibt sich folgende Fragestellung:

    Bei Immobilienerwerb in der 2. Jahreshälfte kann sich oft die finanzielle Abwicklung aller Kaufnebenkosten in das nächste oder übernächste Kalenderjahr hinziehen.

    Wird beispielsweise der Kaufpreis für eine Gebraucht-Immobilie im Juli bezahlt, die Notarkosten im August, die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch im September, Grunderwerbsteuer im November, aber erst die Löschungskosten für die Auflassungsvormerkung sowie Eintragung des Eigentumsübergangs im April des nächsten Jahres.

    Sind dann die im ersten Jahr es Erwerbsvorgangs bezahlten Anteile der Kaufnebenkosten zu 100% als Werbungskosten bei der privaten Einkommensteuer anzusetzen, der Kaufpreis (abzgl. Grund/Boden) zu 6 Zwölftel aus dem Regelabschreibsatz (von 2 Prozent) als Abschreibung steuerlich nutzbar, obwohl der Erwerbsvorgang noch nicht abgeschlossen ist?

    Und in diesem Fall wären dann im Folgejahr nur noch die letzten Grundbuchkosten als Werbungskosten anzusetzen? Oder wären dann die gesamt aufgelaufenen Werbungskosten im Folgejahr anzusetzen und die vorher angesetzten Werbungskosten des Vorjahres wieder rückgängig zu machen?

    Wie sieht es dann mit der Abschreibung aus: wird im Folgejahr der Anschaffung für 25% des Kaufpreises eine Sanierung durchgeführt, bildet dies anschaffungsnahen Aufwand, erhöht also die Anschaffungs-/Herstellkosten. Muss dann vom Vorjahr die alte Abschreibung korrigiert werden oder bleibt die erhalten?
     
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  3. heineu

    heineu Erfahrener Benutzer

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    Zusatzfrage:
    könnte die Abschreibung von 2 Prozent pro Jahr auch von einem "Selbstnutzer" der gebrauchten Eigentumswohnung bei seiner Einkommensteuer genutzt werden?

    Oder bei späterer Vermietung nach 3 Jahren
    und zwischendrin 2 Jahre bestehender Umbauphase (ohne Mieterlöse)?
     
  4. #3 immobiliensammler, 18.10.2020
    immobiliensammler

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    Alles nur meine höchstpersönliche Meinung zu allgemeinen Sachverhalten, genau erklärt das für den konkreten Fall ein Steuerberater:

    nein

    ja

    weder noch

    letzeres! Zusätzlich erfolgt dann die Abschreibung der Sanierungskosten, ebenfalls mit 2,5 bzw 2 %

    nein

    nein
     
  5. #4 taxpert, 19.10.2020
    taxpert

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    Es fängt damit an, dass die Anschaffungsnebenkosten wie Notar, GrESt, Grundbuch, etc. zu den Anachaffungkosten gehören und nur über die AfA zu Wk werden! Nur die Kosten der Grundschuld (Notar, Grundbuch) sind als Finanzierungskosten sofort abziehbare Wk im Jahr der Zahlung!

    Für den Beginn der AfA ist nicht die Zahlung des Kaufpreises maßgeblich, sondern der im Vertrag vereinbarte Zeitpunkt des Überganges Nutzen, Lasten und Gefahr!

    Nachträgliche AHK erhöhen die AfA-BMG erst im Jahr des Anfalls, die Vorjahre bleiben unverändert. Die Abschreibungsdauer verlängert sich dadurch nur unbedeutend. Aus Vereinfachungsgründen werden diese Kosten als am jeweils 1.1 angefallen betrachtet (keine Zwölftelung!).

    Diese Zeiten sind lange vorbei!

    Solange in dieser zeit keine Eigennutzung vorlag UND die von Beginn an vorliegende Vermietungsabsicht glaubhaft gemacht werden kann, ja.

    taxpert
     
  6. #5 BiG Rock 95, 19.10.2020
    BiG Rock 95

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    Taxpert auch mein Dankeschön!

    Aus der Kapitalanlegersicht sind AFA bei 2% und 50 Jahren äusserst unbefriedigend, nebenbei wird der Grundstückswert noch als nicht absetzbar abgezogen.

    50 Jahre für eine Immobilie sind so nicht in Ordnung, 25 -30 Jahre würden besser passen. Dann wären es 4 % statt 2%, hinzu kommt noch der gravierende Absetzungsverlust durch die Inflation dazu. Gab es hierzu schon Klagen gegen die FÄ?

    Als Kapitalanleger muss ich auch tilgen, teilweise muss ich diese Tilgungsleistung vorher versteuern, weil die AFA nicht ausreicht.
    Bei einem Metallbauer der eine Maschine für 1 000 000 kauft, undenkbar! diese wird in ca. 6 Jahren abgeschrieben.
     
  7. Ferdl

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    Die AfA (Abschreibung für Abnutzung) ist nicht dazu da "Kapitalanleger" zu Pampern sondern soll halbwegs realistisch den tatsächlichen Wert eines Wirtschaftsgutes in der Bilanz darstellen. Mal etwas vereinfacht ausgedrückt.
    Die AfA wird von der durchschnittlichen, wirtschaftlich sinnvollen, Nutzungsdauer abgeleitet.
    Vermutlich wäre es Volkswirtschaftlich besser, die Abschreibungsdauer an das Alter der Immo anzupassen und dafür die 10 Jahresgrenze für Steuerfreien Verkauf zu knicken.
    Aber das sind Politische Entscheidungen.
     
  8. #7 BiG Rock 95, 19.10.2020
    Zuletzt bearbeitet: 19.10.2020
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    Was hat der Steuerfreie Verkauf mit der AfA zu tun Ferdl? Das sind die üblichen linken Steuererhöhungsverlangen, im Hochsteuer- und Abgabenland Deutschland.

    Die AfAs haben eben mit einer Bilanzierung nichts zu tun,daß ist schon mal falsch. Und außerdem ist bei Jahrzehnten die Inflation für den VM sehr sehr negativ bei der AfA Geschichte.
    Früher gab es noch höhere AfAs und auch degressive, die wurden zum Teil reduziert oder kassiert.

    Mich würde eine Klage wie bei anderen Steuern in der Vergangenheit zum Thema nicht wundern, mit großer Wahrscheinlichkeit ist das Vorgehen der FÄ unangemessen.
     
  9. #8 taxpert, 19.10.2020
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    Grundsätzlich gibt es Beiträge in Foren, auf die man nicht antworten sollte, aber sei's drum!

    Klar, zehn Jahre wäre noch besser um dann steuerfrei verkaufen zu können!
    Tja, es heißt nun mal "Absetzung für Abnutzung" und ein qm Grund und Boden nutzt sich nun mal nicht ab!
    Nö, ist ja auch eine junge Vorschrift. Bis 1963 fielen Gebäude noch unter §7 Abs.1 EStG. Außerdem gibt es ja noch §7 Abs.4 Satz 2 EStG, so dass eine Klage sowieso ins Leere laufen würde!

    Eigentlich ist niemand gezwungen in D zu leben! Ich bin in den letzten 10 Jahren sehr viel im europäischen und auch außereuropäischen Ausland in Sachen Steuern unterwegs gewesen und kann Dir daher versichern, dass das deutsche (Steuer-)System viellecht nicht das weltweit beste ist, in der Gesamtchau der (gesellschaftlichen) Systeme ich persönlich aber nirgendwo anders leben möchte!

    taxpert
     
  10. #9 GSR600, 19.10.2020
    Zuletzt bearbeitet: 19.10.2020
    GSR600

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    Naja also wir haben Häuser im Bestand da ist die Afa schon durch, also bereits über 50 Jahre alt und die voll vermietet, natürlich sind Immobilien ein Langzeit Anlagegut und wie schon weiter obenen geschrieben Grund und Boden nutzt sich eben nicht ab. Das gibt dann stille Reserven, wir haben Grundstücke im Bestand die stehen mit 20 T€ in der Bilanz und wir könnten die heutzutage für 1,5 Mio verkaufen. Immobilien sind eben nix zum Hopp Hopp schnell viel Kohle machen, ausser man ist eben ein sogenannter Miethai, billig kaufen, nix investieren, nur bissle kosmetisch aufwerten und teurer verkaufen.

    Die Afa senkt den Gewinn eines Unternehmens.

    Also wenn man steuerpflichtig vermietet senkt die Afa das zu versteuernde Einkommen.
     
  11. Ferdl

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    Das ist halt der Unterschied zwischen Unternehmern und "Kapitalanlegern".
     
  12. #11 BiG Rock 95, 19.10.2020
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    Schon richtig Ferdl.

    Manchen "Vermieter" hier ist die Steuer und Abgabenlast wohl noch zu gering!
     
  13. GSR600

    GSR600
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    Richtig, wir sind Steuerbefreit
     
  14. #13 taxpert, 19.10.2020
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    Kann es sein, dass Du-ganz im Sinne von "fake news"- bestimmte Aspekte einfach ausblendest?

    Die Steuerlast ist -egal obe Einkünfte im Sinne §12 EStG oder §13-19 EStG immer die gleiche! Fakt dagegen ist, dass die Einkünfte aus V+V prinzipiell "priviligiert" sind im Verhältmis zu den anderen Einkunftsarten. Bei V+V wird ein im Normalfall mindestens werthaltiges, meistens sogar wertsteigendes Wirtschaftsgut eingesetzt, ohne dass die daraus resultierenden stillen Reserven steuerpflichtig werden (Ausnahme §23 EStG). Bei den Gewinneinkünften sind alle stille Reserven steuerpflichtig und bei den andeen Überschusseinkünften deckt die AfA im Normalfall grade eben den tatsächlichen Wertverlust! Mit dieser Regelung steht D -insbesondere im Vergleich zu den "Niedrig-Steuer-Ländern"- ziemlich allein da! Was nutzt Dir ein niedrigerer Steuersatz z.B. in den USA, wenn dafür die Bemessungsgrundlage deutlich breiter ist (USA: "Every groth of wealth")! Noch dazu wenn man den Betrag nicht nur einmal, sondern zweimal (Federal Tax und State Tax) und mnachmal sogar dremal (City Tax) versteuern muss?

    Insoweit hinkt auch dein Vergleich mit ...
    ... denn die Maschine hat nach 10 Jahren nur noch Schrottwert (es sei denn, es ist eine Heidelberger Druckmaschine!).

    Auch in D könnte man locker die Belastung mit Ertragssteuern senken, wenn man -wie die meisten anderen europäischen Länder!- für den Staatshaushalt weniger auf die Ertragssteuern bauen würde, sondern einfach mal die USt auf ein euröpäisches Mittelmass von 22% anheben würde!

    Zeig uns allen doch mal ein Land, in dem deiner Meinung nach die gesamtsteuerliche Belastung (deutlich) niedriger ist UND die staatlichen Transferleistungen (die Du ja sonst -wieder Beispiel USA!- als Bürger selber leisten muust!) vergleichbar sind. Mir fallen da spontan -abgesehen von den Transferleistungen- nur die VAE ein, aber da fressen natürlich die reinen Lebenshaltungskosten deinen "Steuervorteil" praktisch auf. Mal abgesehen davon, dass ich unter einem solchen Regime nicht leben wollte!

    taxpert
     
  15. heineu

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    Vielen Dank für die klarstellen Information.

    >> Abschreibungsdauer verlängert sich dadurch nur unbedeutend

    Aber eines verstehe ich nicht so recht:
    Bei nachträglichen Herstellkosten die Abschreibungsdauer verlängert:
    Wenn z.B. der Kompletteinbau eines neuen Bads im übernächsten Jahr des Nutzen-/Lasten-Übergangs die bisherigen AHK um mehr als 15% überschreitet, verlängert das wirklich die Abschreibungsdauer auf insgesamt mehr als 50 Jahre?
     
  16. #15 taxpert, 20.10.2020
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    Grundsätzlich ja, denn die nachträglichen AHK werden ja auch nur mit 2% abgeschrieben, können also in den verbleibenden 48 Jahren nicht vollständig abgeschrieben werden. Da jedoch weiterhin die höhere AfA-Bemessungsgrundlage (AfA-BMG) gilt, verlängert sich der Zeitraum nicht um 2 Jahre, sondern nur um wenige Monate.

    Beispielrechnung:

    Anschaffung 02.01.01, AfA-BMG 100.000 €, AfA-Volumen 100.000 €, ND 50 Jahre, AfA 2% => 2.000 €

    Stand 01.01.03:
    AfA-BMG 100.000 €, verbleibendes AfA-Volumen 96.000 €, RND 48 Jahre

    01/03: nachträgliche Anschaffungskosten 20.000 €

    ergibt:
    AfA-BMG 120.000 €, verbleibendes AfA-Volumen 116.000 €, AfA 2% => 2.400 €, ergibt RND 48,33 Jahre.

    In diesem Beispiel verlängert sich die Abschreibungszeit also um 4 Monate.

    taxpert
     
  17. #16 BiG Rock 95, 20.10.2020
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    Dann ist hier ja alles gut, so bitte weitermachen.

    Nein Taxpert die Belastungen sind zu hoch international betrachtet, wir stehen im Wettbewerb mit Asien.
    Bei der MWSt wäre ich bei dir, ein Satz auf 22% wäre sinnvoll, wenn im Gegenzug die Einkommenssteuer gesenkt werden.

    Beispiel: Einige meiner Mieter haben nur knapp mehr Netto wie ALG II mit Wohnleistungen und zahlen noch Steuer. Oder mancher hat schnell eine Steuerbelastung von 35% mit 20% Sozialabgaben nur noch 45% Netto, daß motiviert sicher nicht mehr.
    Ich persönlich zahle nun auch weniger Steuer und Sozialabgaben, weil ich meine Arbeitszeit um 40% kürzte, netto merke ich das erheblich weniger.
    Nächstes Jahr werde ich weiter kürzen, die Folge den Sozialstaat entgehen Einnahmen....meine Leistung bei der GKV sind übrigens genau die gleichen.

    Erschreckend unnachhaltig finde ich hier zu fordern, den steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren zu kippen...dann wird es immer weniger private Vermieter geben und der Vermögensaufbau weiter Teile der Bürgerschaft wird noch schwieriger.

    Übrigens sind viele private Verkäufe steuerfrei Oldtimer nach 1 Jahr....usw.
    Trotzdem zahle ich gerne Steuer, aber angemessen muss es sei und Staat muss damit sinnvoller umgehen.
     
  18. Ferdl

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    Interessante Wortschöpfung.

    Schon klar, die MwSt. zahlen alle, relevante Mengen Einkommenssteuer nur die Leistungsfähigen.
    Die 10-Jahresfrist nutzt in erster Linie den Schacherern und den Geldwäschern.
    Nebenbei schrub ich
    Auch solche Gedankengänge, auch wenn dir fremd, sind hier zulässig.
     
  19. #18 taxpert, 20.10.2020
    taxpert

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    Es wäre schön, wenn Du so etwas nicht einfach nur in den Raum stellen würdest, sondern auch mit zahlen und/oder Beispielen belegen würdest!

    Vom Grundsatz her liegt D zumindest im europäischen Vergleich nach Studien der OECD sowohl bei der Steuer- als auch bei der Abgabenquote im unteren Drittel. In Bezug auf die international agierenden Konzerne hat natürlich ein "race to the bottom" stattgefunden. Die sich hier ergebende Besteuerung hat aber nie etwas mit der besteuerung des Tischlereibetriebes des Herrn Zimmermann in Wanne-Eickel, des Herrn Carpenter in Waco, TX oder des Herrn Ichiburo in Fukoshima zu tun. Auch tut man sich schwer, aus den veröffentlichten Bilanzen der Konzerne einen tatsächlichen Vergleich der steuerlichen Belastung abzulesen, da sich je nach Art der Bilanzierung (US-GAAP, IAS, IFRS oder HGB) unterschiedliche Gewinne ergeben, so dass sich auch hier international deutlich unterschiedliche Bemessungsgrundlagen für die Steuer ergeben.

    Das ist nichts neues und war bereits vor 25 jahren so! An der Steuer kann das allerdings nicht liegen, denn in dieser Zeit ist sich der Grundfreibetrag um etwa 50% gestiegen und der Eingangsteuersatz von 26% auf 14% gesenkt worden! Bleibt also die Wahl, ob die Löhne zu niedrig oder ALG II zu hoch sind.

    Natürlich ärgere auch ich mich, wenn ich für meine freiberuflichen Einkünfte eine grenzbelastung von fast 40% habe. Dabei bin ich doch nur ein kleiner Beamter und meine frau arbeitet nur halbtags! Halte ich deshalb das Steuersystem insgasamt für falsch? Nein! Und natürlich ist das auch EINER -aber eben nur einer von vielen- Gründen, warum ich meine Aufträge genau auusuche und nicht einfach alles mache, was mir angeboten wird!

    Ich kenn ehrlich gesagt viele Gesellschaften, in denen der Gewinn aus Hausverkauf -auch des privat genutzten!- zur Bemessungsgrundlage der persönlichen Ertragssteuer dazu gerechnet wird, in denen aber der Anteil der Eigenheimbesitzer (was schließlich auch Vermögensaufbau ist!) deutlich höher ist als in Deutschland! Ich sehe es sogar eher im Gegenteil so, dass durch die Frist des §23 EStG viele Objekte nicht auf den Markt kommen und so der Markt künstlich verknappt wird.

    Wer sagt den, dass die Frist des §23 EStG ausschließlich für Grundstücke wegfallen soll ...

    Das komische an der Kritik überd ie Einnahmen (=Steuern) und Ausgaben des Staates ist, dass jeder hunderte von Ideen hat ... nur ist der Vorschlagende nie selber von den Steuererhöhungen oder Ausgabenkürzungen betroffen!

    Wir erwarten also Deine Vorschläge ...!

    taxpert
     
  20. #19 BiG Rock 95, 20.10.2020
    BiG Rock 95

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    Deine Gedankengänge sind den meisten privaten VM ziemlich fremd, also eher eine Einzelmeinung.
     
  21. #20 ehrenwertes Haus, 20.10.2020
    ehrenwertes Haus

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    Genau wie jede andere hier geäußerte Meinung, deine eingeschlossen.
     
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