Steuerliche Ausgaben bei Erwerbsvorgang über Jahre

Diskutiere Steuerliche Ausgaben bei Erwerbsvorgang über Jahre im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Deine Gedankengänge sind den meisten privaten VM ziemlich fremd, also eher eine Einzelmeinung. Hallo @BiG Rock 95 , schön, dass du dich hier so...

  1. #21 Goldhamster, 20.10.2020
    Goldhamster

    Goldhamster Erfahrener Benutzer

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    Hallo @BiG Rock 95 ,

    schön, dass du dich hier so richtig beteiligst. Auch Gegenmeinungen lese ich gerne.

    Aber eines muß ich natürlich ironisch (bei dir schreib ich das lieber extra rein) nachfragen: Kennst du denn die meisten privaten VM?

    Und meine Meinung dazu:
    Was hat denn Vermietung mit der Versteuerung von Spekulationsgewinnen zu tun?
    Ich kann doch meine Mieteinheiten bis zu meinem Lebensende behalten und bewirtschaften.
    Diese steuerliche Befreiung nach 10Jahren ist einer der Gründe für die aktuellen Preisblase/Preisanstieg im Immobiliensektor.

    Du nanntest Oldtimer als Vergleich. Das ist richtig. Auch dort sind weiter rasant steigende Preise zu beobachten. Auch mit Oldtimern wird gerne durch Schwarzarbeit Geldvermehrung betrieben. Da sind durchaus richtige Parallelen zu beobachten.

    Gut beobachtet stets
    DER HAMSTER
     
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  3. #22 BiG Rock 95, 20.10.2020
    BiG Rock 95

    BiG Rock 95 Erfahrener Benutzer

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    Hamster glaub es , ich kenne viele VM und bei keinem höre ich solche Meinungen wie die obige, gerade noch gegen Kernassets der Vermieterschaft.
    In einem Vermieterforum kann man alle Meinungen vertreten. Punkt, aber jeder sollte selber wissen das permanent Meinungsbeeinflussung betrieben wird, überall.
    In medizinischen Foren posten bereits Bots der Pharmaindustrie.

    Es gibt Dauernutzer hier, da habe ich schon gewisse Zweifel, dass sie in Natur Vermieter sind.

    Stell dir vor Klima Greta postet Incognito in einen Sportwagenforum!

    Ich wünsche mir hier eine lebendige auch vermietergeneigte Diskussion im Forum.

    Sorry für OT liebe Mods, musste mal raus.
     
  4. #23 Goldhamster, 21.10.2020
    Goldhamster

    Goldhamster Erfahrener Benutzer

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    Guten Morgen @BiG Rock 95

    schön, dass du dich der kleinen Hamsterkritik stellst.

    Was meinst du lieber BiG Rock 95 - und natürlich andere User - :
    Wie würden sich die Preise für zu vermietende Immobilien entwickeln, wenn der Staat diese steuerliche 10-Jahresfrist streicht bzw. stark abändert?

    Vielleicht sehen es bestimmte Oppositionskräfte so, dass ein Streichen/Abmindern dieses Vorteils den Wohnungsmarkt in Ballungsgebieten kurzfristig positiv beeinflussen könnte? Wer weiß....?


    (mal zur Erklärung: Ich bin Bestandshalter. Meine Objekte sind meine Altersvorsorge. Ein Verkauf ist nicht geplant. Ich habe keinerlei Vorteile durch die 10-Jahresregel)
    Also gehöre ich schon mal nicht zu der von dir erwähnten Gruppe der "meisten privaten VM"



    Auf die Bundestagswahl im nächsten Jahr schaut
    DER HAMSTER
     
  5. #24 Katharmo, 21.10.2020
    Katharmo

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    Dem schließe ich mich an. Bin also auch kein "meister" VM.
     
  6. #25 ehrenwertes Haus, 21.10.2020
    ehrenwertes Haus

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    Dem schließt sich die absolute Mehrheit der privaten Vermieter an, wenn man nicht alle Studienergebnisse zu dem Thema als Fakenews einordnet.
     
  7. #26 BiG Rock 95, 21.10.2020
    BiG Rock 95

    BiG Rock 95 Erfahrener Benutzer

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    Ich musste mich bereits von Immobilien trennen, weil sie einfach nicht mehr in das Portfolio passten, z.B. wurden sie zu aufwendig, zu kostenintensiv oder durch einen Umzug wurde auch der Gebietsfokus verschoben.

    Um dann wieder adäquat zu investieren und Mieter "zu erfreuen" brauchte ich diese Steuerfreiheit von 10 Jahren zwingend. Ein großer Teil des Erlöses ist ehe Inflationär bedingt und somit nicht relevant, schon das zu versteuern wäre ungerecht.
    Ehrlich ist schwer zu beantworten, die Hauptmotivation sind aber eher Sicherheit, Geldentwertung wie auch niedrige Zinsen, deshalb ist die Steuerfreiheit eher untergeordnet.
    Gerne immer wieder!
     
  8. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Ehrlich ist nur nicht nur schwer, sondern gar nicht zu beantworten, weil ehrlich keine Frage ist.
    Kannst du bitte ein bisschen auf sowas wie z. B. Satzzeichen achten? Bei quasi jedem deiner Beiträge verkrampft sich was bei mir im Hirn.
     
  9. heineu

    heineu Erfahrener Benutzer

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    Nur nochmals zu meinem Verständnis:
    sämtliche Anschaffungs-/Herstellkosten inkl. Anschaffungsnebenkosten können bei "jahresübergreifender Zahlungsabwicklung" also erst in dem Kalenderjahr in der Einkommensteuer genutzt werden, in welchem der Besitzübergang vereinbart ist. Richtig verstanden?

    Und dabei ist es unerheblich, ob im Vorjahr, ggf. Vorvorjahr etc. einzelnes gezahlt wurde oder erst im Jahr des Besitzübergangs?

    Müssen in Vorjahren geleistete Zahlungen bei der Steuererklärung bereits als Teilzahlungen oder Bezahlung einzelner Kaufnebenkosten mit angegeben werden (Belege beifügen mit exakten Werten), auch wenn diese nur mit "0 Euro" in der Vorjahressteuererklärung anzusetzen sind oder gibt man die Vorjahreszahlungen erst mit der Steuererklärung des Kalenderjahres vom Besitzübergang an? Das trifft auf ein etwas unsicheres "Steuerzahler-Gefühl", weil man sonst doch immer davon ausgezahlt, dass Zahlungen immer nur zum Zeitpunkt der geleisteten Zahlung in die Steuererklärung aufgenommen werden darf.

    Interessanter "Extremfall" wäre auch, wenn sich vielleicht ein 6 Jahren zurückliegender Kaufvertrag erst im 7. Jahr abschliessen lässt, weil z.B. eine Grundschuldlöschung wg. verlorenem Grundschuldbrief nicht zeitnah ausführen lies. Sind dann tatsächlich im Jahr 7 die ganzen Erwerbsnebenkosten + ggf. Kaufpreisteilzahlungen der Jahre 1-6 steuerlich noch nutzbar, ohne dass eine "Festsetzungsverjährung" o.ä. entgegensteht?
     
  10. #29 taxpert, 30.10.2020
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    Vom Grundsatz her greift im Steuerrecht natürlich immer das Zu-/Abflußprinzip des §11 EStG. Dieses ist jedoch teilweise auch bei den Überschusseinkünften eingeschränkt. Zunächst einmal ist die Anschaffung der Immo ein rein privates Geschäft der privaten Vermögensverwaltung. Die Anschaffung selber löst ergo keine abziehbaren Aufwendungen aus. Erst durch die entgeltliche Nutzung zu fremden Wohnzwecken kann es zu Wk kommen. WK an sich sind dann jedoch nicht die Anschaffungskosten, sondern nur die Absetzung für Abnutzung, §9 Abs.1 Nr.7 EStG. Wirtschaftlich trägst Du diese Kosten jedoch erst, wenn Du Eigentümer des abnutzbaren Wirtschaftsgutes bist.

    Insoweit kann es natürlich immer sein, dass durch den Erwerb der Immo im Jahr 2018 zum Teil bereits sofort abziehbarer Aufwand entsteht (z.B. Notarkosten für die Grundschuld), die mit der gleichen Post gekommene Rechnung des Notars über den Kaufvertrag jedoch keine Werbungskosten darstellt, sondern "nur" in die Bemessungsgrundlage der späteren Abschreibung rein läuft.

    Ich glaube, ich habe jetzt erkannt, wo dein eigentliches Problem liegt! Für die Steuer ist die Umschreibung im Grundbuch ohne jede Relevanz! Die Steuer stellt einzig und allein auf den Zeitpunkt des Überganges Nutzen, Lasten und Gefahr ab! Dieser Zeitpunkt ist im Notarvertag letztendlich frei wählbar für die Parteien! Wenn in deinem Beispiel also im Vertrag der Zeitpunkt der Grundbuchänderung als Zeitpunkt des Überganges von Nutzen, Lasten und Gefähr angegeben ist, dann kann die Abschreibung auch erst ab diesem Zeitpunkt steuerlich geltend gemacht werden. In die Bemessungsgrundlage der AfA fällt aber alles, was rechtlich zu den Anschaffungskosten (§255 HGB) zählt, egal wann es gezahlt wurde! In den Jahren 1-6 kann man natürlich sonstige angefallene Wk, z.B. Schuldzinsen, bereits geltend machen! Die Bescheide werden dann vorläufig im Hinblick auf die Einkünfte aus V+V erlassen.

    taxpert
     
  11. heineu

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    Des Besitzübergang ist der wohl einer der wichtigsten Zeitpunkte. Weil die Parteien diesen Zeitpunkt nach Absprache wählen und notariell festlegen können ergibt sich hier auch eine Gestaltungsform guter steuerlicher Planbarkeit.

    Könnte der üblicherweise in der Zukunft festgelegte Zeitpunkt des Besitzübergangs auch rückwirkend festgelegt werden, um zum Beispiel schon zum 1.1. des Vorjahres die Abschreibungen zum Laufen zu bringen?
     
  12. #31 ehrenwertes Haus, 03.11.2020
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    Besitzübergang ist steuerlich egal. Du meinst Übergang von Nutzen, sprich ab wann kann ein Käufer Einnahmen aus der Immo erhalten.
    Der Besitzübergang liegt immer in der Vergangenheit, wenn ein Mieter die von ihm angemietete Wohnung kauft.
    Trotzdem muss dieser Mieter nicht rückwirkend Mieteinnahmen aus der Vermietung dieser Wohnung (nach deiner Theorie an sich selbst) verssteuern oder kann Abschreibung für diese Immo rückwirken nutzen.
     
  13. #32 taxpert, 03.11.2020
    taxpert

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    Zivilrechtlich kannst Du so ziemlich alles rechtswirksam vereinbaren, was Du möchtest! Die steuerliche Beurteilung steht dabei natürlich immer auf einem anderen Blatt!

    Aus steuerlicher Sicht gibt es (mindestens) vier verschiedene Ansätze!

    1. Welchen wirtschaftlichen Zweck -außer Steuern sparen!- hat das Ganze? §42 AO, Gestaltungsmissbrauch.

    2. Es werden in diesem Zeitpunkt ja nicht nur die Lasten (hier: AfA) übertragen, sondern auch die Nutzen (hier: Miete). Verzichtet der Erwerber gegenüber dem Veräußerer auf die Miete, dürfte ein Scheingeschäft, §41 Abs.2 AO vorliegen. (Alternativlösung siehe Möglichkeit 4!)

    3. Die Miete wird tatsächlich vom Veräußerer an den Erwerber gezahlt (Welcher Veräußerer würde das OHNE entsprechenden Aufschlag zum Kaufpreis schon machen?), dann hast Du zwar im Jahr 1 einen schönen "Verlust", im Jahr 2 aber entsprechend höhere Mieteinnahmen zu versteuern (Zuflußprinzip §11 EStG).

    4. Der Veräußerer hat die Immo selber beweohnt und es wurde ken nachträgliches Entgelt für die Nutzung vereinbart, dann hattset Du in dieser Zeit auch keine Werbungskosten wegen fehlender Einnahmen und die AfA ifür diese Zeit ist steuerlich verloren!

    Welchen steuerlichen Sinn sollte also die rückwirkende Terminierung des Überganges Nutzen, Lasten und Gefahr bringen?

    taxpert
     
  14. heineu

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    Es ist nur eine theoretische Überlegung, die sich aus dem vorher "gelernten" ergibt.

    Aber man könnte sich vorstellen, dass beispielsweise jemand im Februar Ruhestand gegangen ist und im Vorjahr nach verschiedentliche frühere unternehmerische Tätigkeiten abwickeln muss, die aufwändige steuerliche Erklärungen folgen. Da könnte es doch zweckmäßig sein, den Kauf eines (jahrelang leerstehenden) Hauses rückwirkend zu vereinbaren, um die ganzen schwierigen steuerlichen Dinge, die bearbeitet werden müssen hier zu ergänzen, damit dann im Januar des aktuellen Jahres nur noch die Regelabschreibung weiterläuft. Dann hätte der neue Ruheständler im aktuellen Jahr steuerlich keine unnötig komplexen Steuererklärungen mehr abzugeben. Es wären bei Selbstverwaltung nur noch die Mieterträge ab Mietbeginn anzugeben und die Abschreibung dagegen anzusetzen.

    Andere Fälle mag es bestimmt auch geben.

    Danke für die Ausführungen!
     
  15. Ferdl

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    ich bin nur klein und dumm, jedoch käme ich nicht auf die Idee, vorsätzlich, schwierige Dinge noch zu ergänzen. Meist ist die (steuerliche) Welt schon kompliziert genug ohne individuelle Harakiriaktionen.
    Aber so bleiben wenigstens Arbeitsplätze erhalten, obwohl ich mir vorstellen könnte, dass Menschen wie Taxpert darauf verzichten könnten.
    :rauch006:
     
  16. #35 taxpert, 04.11.2020
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    Ehrlich gesagt, ich verstehe den Sachverhalt nicht wirklich!!??

    Andererseits, egal wie ich es auch immer drehe, es fehlt an der Einkünfteerzeielungsabsicht für die Vergangenheit, die für den Ansatz AfA im Sinne von Wk notwendig ist. Aber vielleicht bin ich einfach auch nur zu blöd, den "großen Wurf" dahinter zu entdecken!

    taxpert
     
  17. heineu

    heineu Erfahrener Benutzer

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    Wenn man das im Vorjahr schon in der Absicht hatte, dies belegen kann, sich auf dem Markt umschaut, dann im neuen Jahr verbindlich zuschlägt und eben bis die Steuererklärung des Vorjahres erstellt werden muss, die Aktivierung der Anschaffungskosten vornimmt, dürfte alles doch legitim sein. Und wenn es dem Steuerzahler dann ab dem aktuellen Jahr mit einer einfachen Steuererklärung erklärt, kann schon alleine das für ihn sehr angenehm sein.
     
  18. Duncan

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    Ich hab ja keine Ahnung, aber klingt für mich schwer nach Steuern sparen koste es was es wolle. Und bei der Vielzahl an Steuerexperten da draußen bin ich mir ziemlich sicher, dass da schon jemand der sich wirklich auskennt, einen Weg gefunden hätte, wenn es sich wirklich lohnen würde, also zumindest Beträge rauskommen, die eine höhere Steuerersparnis als den Mindestlohn im Verhältnis zum Aufwand haben...
     
  19. #38 taxpert, 05.11.2020
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    Da es nicht um die Vermietungsabsicht ansich geht, sondern um die Absicht und Möglichkeit eine bestimmte Immo zu vermieten, wird man sich schwer tun für eine Immo für das Jahr 2019 eine Vermietungsabsicht zu belegen, wenn man das Eigentum erst in 2020 mit Rückwirkung für 2019 übergeht. Die zivilrechtliche Rückwirkung grieft nicht bei der Absicht!

    Es steht sicherlich jedem frei, sein eigenes Steuersparmodell zu erdenken! Und sicherlich ist das eine oder andere Modell auch auf den Geistesblitz einer einzelnen Person hin entstanden! Auf der anderen Seite sind die Einkünfte aus V+V aus steuerlicher Sicht ziemlich langweilig, denn sie bieten sowohl kaum Gestaltungsspielraum außer dem §11 EStG und weisen auch eine besonders große Rechtsänderungsfrequenz auf! Die wirklich gravierenden Änderungen lassen sich praktisch an einer Hand abzählen!

    1. Einführung der typisierten AfA für Gebäude nach §7 Abs.4 EStG, 1964.

    2. Einführung der Konsumgutlösung und damit Wegfall der Nutzungswertbesteuerung nach §21 Abs.2 EStG, 1986.

    3. Staatliche Förderung von Neubauten durch degressive AfA-Möglichkeit nach §7 Abs.5 EStG, ab 1989.

    4. Einführung des Wk-Pauschbetrages pro qm Wohnfläche, 1995.

    5. Erhöhung des %-Satzes im §21 Abs.2 EStG und dadurch faktisch Unterstellung der Überschusserzielungsabsicht in allen Vermietungsfällen von Wohnungen, 2011.

    Ganz aktuell kommt natürlich noch der neue §7b EStG dazu. Den einziegen wirklich lohnenden Gestaltungsspielraum -aber auch hier nur wieder im Zusammenhang mit §11 EStG!- hat da noch das FördGG mit seiner Sonder-AfA bereits auf Anzahlungen geboten!

    In den Family Offices der großen Steuerkanzleien, also dort, wo bei den Einkünften aus V+V die "richtige" Musik spielt, weil man allein mit diesen Einkünften unter §147a AO fällt, arbeiten hoch qualifizierte Steuerfachleute, die den §21 EStG sicherlich "im Griff" haben (Nein, hier wird man weder @heineu noch @Crush als Mandanten annehmen!). Ich habe in den letzten 20 jahren noch nie erlebt, dass man dort auch nur im entferntesten einen Gedanken daran verschwendet hätte, solche "Klimmzüge" wie vorgeschlagen zu machen!

    taxpert
     
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