Steuerliche Behandlung Garagen (vermietet)

Diskutiere Steuerliche Behandlung Garagen (vermietet) im Mietvertrag über Stellplätze Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Ich habe bereits seit einige Jahren 3 Garagen vermietet. Nun bin ich darauf gestoßen das diese eigentlich USt. pflichtig sind oder über ein...
bigborre

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Ich habe bereits seit einige Jahren 3 Garagen vermietet. Nun bin ich darauf gestoßen das diese eigentlich USt. pflichtig sind oder über ein Kleingewerbe abgerechnet werden können.
Bisher habe ich die einfach in der Steuererklärung unter Vermietung angegeben und entsprechende Steuern gezahlt. Jetzt würde ich das natürlich gerne sauber ziehen und zukünftig die Steuer über mein Kleingewerbe bezahlen. Vom Betrag her passt.

Hat hier jemand Erfahrung? Kann ich das von einem auf das nächste Jahr einfach ändern?

Danke
 
Andres

Andres

Moderator
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Die eigenständige Vermietung von Stellplätzen unterliegt zwar der Umsatzsteuer, aber ein Gewerbe ist dafür nicht erforderlich.

Bisher habe ich die einfach in der Steuererklärung unter Vermietung angegeben
Das ist auch genau richtig. Das einzige, was darüber hinaus noch zu tun ist (solange man unter die Kleinunternehmerregelung fällt), ist die entsprechende Gestaltung der Mietverträge, sodass sie die Anforderungen an Rechnungen erfüllen, hier wäre es vor allem der Hinweis, dass auf die Miete keine Umsatzsteuer anfällt. Viele Vertragsvorlagen sehen inzwischen eine fortlaufende Nummerierung vor und auch das wäre eine weitere Anforderung. Für die korrekte Rechnungsstellung interessiert sich aber kaum jemand, solange die Mieter die Stellplatzmiete nicht selbst steuerlich geltend machen wollen.
 
bigborre

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Hallo Andres,

danke für deine schnelle Antwort. Es stimmt, ein Gewerbe ist nicht erforderlich, ich habe aber sowieso eines und könnte es ja da mit laufen lassen.

Hallo taxpert,

ich bekomme doch als Kleinunternehmer nicht einmal eine Ust.-ID zugeweisen, ich kann diese zwar anfordern. Notwendig ist das ja aber nicht.

Für mich wäre es natürlich interessant ob ich, wenn ich es nicht über mein Kleingewerbe laufen lasse nicht mehr Steuern zahle. Oder gleicht sich das in der Steuererklärung automatisch aus?

Danke für eure Hilfe.
 
taxpert

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Eine UStID braucht man nur, wenn man im EU-Ausland für den Betrieb einkauft.

Für mich wäre es natürlich interessant ob ich, wenn ich es nicht über mein Kleingewerbe laufen lasse nicht mehr Steuern zahle.
Es kommt nicht darauf an, was du möchtest! Bei der USt werden ALLE Umsätze des Unternehmers -hier also die aus dem Gewerbe und die aus V+V- zusammengerechnet! Kommst Du insgesamt über 22.000 €, greift die Kleinunternehmerregelung nicht mehr!

taxpert
 
bigborre

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Es kommt nicht darauf an, was du möchtest! Bei der USt werden ALLE Umsätze des Unternehmers -hier also die aus dem Gewerbe und die aus V+V- zusammengerechnet! Kommst Du insgesamt über 22.000 €, greift die Kleinunternehmerregelung nicht mehr!

taxpert
Stimmt, ich bin aber darunter. Das ist kein Problem.

Gruß
 

Ferdl

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Die Einkünfte bleiben, unabhängig von der USt. Pflicht, Einkünfte aus V+V und werden keine Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit, es sei denn, die Garagen gehören zum Betriebsvermögen des Gewerbes.
So habe ich das jedenfalls verstanden.
 
taxpert

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ich bin aber darunter.
Deswegen habe ich auch geschrieben ...
sehe ich ggf. ein Problem
Vergiss aber nicht, die Umsätze in der USt-Erklärung bei "Angaben zur Besteuerung der Kleinunternehmer (§ 19 Absatz 1 UStG)" mit zu berücksichtigen!

ich bekomme doch als Kleinunternehmer nicht einmal eine Ust.-ID zugeweisen
Und nur der Vollständigkeit halber ...

Auch ein Kleinunternehmer kann eine UStIDNr beim BZSt beantragen und bekommt sie auch! Wenn man sie nutzt, muss man natürlich auch eine entsprechende USt-Erklärung in D abgeben!

keine Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit
Wenn überhaupt, dann gewerbliche EInkünfte, oder siehst DU die Vermietung von Garagen als Kunst oder Wissenschaft an? (Klugsch...-Modus aus!)

es sei denn, die Garagen gehören zum Betriebsvermögen
Sie gehören auf jeden Fall zum Unternehmensvermögen im Sinne des UStG, egal zu welcher ertragsteuerlichen Einkunftsart die Einkünfte gehören!

taxpert
 
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Ferdl

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Sie gehören auf jeden Fall zum Unternehmensvermögen im Sinne des UStG, egal zu welcher ertragsteuerlichen Einkunftsart die Einkünfte gehören!
Mir ging es jetzt um die Einkunftsart, da bin ich der Ansicht, dass die Mieteinkünfte dann zu Einkünften aus Gewerbebetrieb (danke für die Richtigstellung) würde, wenn die Garagen zum Betriebsvermögen des Gewerbes gehörten. USt.mäsig kommt eh alles in einen Topf. Oder habe ich einen Denkfehler?
 
taxpert

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dass die Mieteinkünfte dann zu Einkünften aus Gewerbebetrieb (danke für die Richtigstellung) würde, wenn die Garagen zum Betriebsvermögen des Gewerbes gehörten
Dann auf jeden Fall! Nur, wie sollen sie ins BV kommen?

Normalerweise vermeidet man die Zuordnung zum BV aus verständlichen Gründen wie der Teufel das Weihwasser (außer man erhofft sich aus der höheren AfA einen besseren "Cash Flow" :sorry). Wirtschaftsgüter, die zu mehr als 50% eigenbetrieblich genutzt werden, sind qua Definition notwendiges BV und damit zwangsweise BV! Das zivilrechtlich einheitliche Grundstück "zerfällt" steuerrechtlich in viele kleine Einzelteile. Die kleinste zu betrachtende Einheit stellt nach Ansicht des BFH tatsächlich ein einzelner Raum dar!

Eine Garage kann daher zunächst -fast- nur dann notwendiges BV sein, wenn das betriebliche Kfz darin untergestellt wird! Eine vermietete Garage müsste schon sehr stark mit einer gewerblichen Vermietung zusammenhängen (was dann aber normalerweise bereits in der gewerblichen Vermietung, z.B. als FeWo enthalten ist) oder es müssten entsprechende Sonderleistungen, die das "Vermieten" überschreiten, angeboten werden. Mit fällt da eigentlich nichts ein außer "Bewachung" und "wöchentliche Autowäsche" inklusive!

Selbst bei einem Apotheker, der ein "Ärztehaus" errichtet und im EG seine Apotheke hat, sind die vermieteten Praxen sicherlich für den Gewerbebetrieb dienlich, aber noch lange kein BV!

Bleibt noch die gewillkürte Zuordnung zum BV, aber wer macht so etwas bescheuertes (Ausnahmen bestätigen die Regel!)?

taxpert
 
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