Steuerliches Absetzen der Kosten trotz Wohnrecht

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Günni, 23.01.2007.

  1. Günni

    Günni Neuer Benutzer

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    Guten Abend,

    ich bin seit November 2006 Besitzer eines Mehrfamilienhauses. Zu dem Haus gab es die Mutter des Vorbesitzers inklusive Wohnrecht und sechs weitere Mieter dazu. Das Wohnrecht ist als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen.
    Sie zahlt die Betriebs- und Heizkosten wie jeder andere Mieter auch. Nur eine Kaltmiete braucht sie nicht zu zahlen.

    Nun habe ich eine steuerlich Frage.

    Ist es richtig, das ich bei der Steuererklärung die Wohnung der Mutter anteilig aus dem Haus herausrechnen muss und somit weder die Zinsen noch andere Werbungskosten absetzen darf? Der Vorbesitzer hat diese nicht unter Vermietung absetzbaren Kosten als Sonderausgaben geltend gemacht. Kann ich das auch obwohl ich nicht mit der Mieterin verwandt bin, aber das Haus ja mit Mietern und den eingetragenen Grunddienstbarkeiten übernommen habe?

    Danke

    Mike Günther
     
  2. AdMan

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  3. Mac

    Mac Erfahrener Benutzer

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    Ich würde in diesem Fall die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung so ermitteln, als wären alle Wohnungen „normal“ vermietet; das heißt, dass alle Einnahmen aus Kaltmiete und alle Zahlungen des Mieters an dich als Vermieter für die Betriebskosten (Umlagezahlungen) für das Jahr 2006 jeweils zusammengezählt werden und entsprechend in der Einkommensteuerklärung in der Anlage V bei den Einnahmen aus Miete und bei den Einnahmen aus Umlage erfasst werden. Die Ausgaben (egal ob auf den Mieter umlagefähig oder nicht) werden ebenfalls zu 100% zusammengezählt und in den entsprechenden Werbungskostenfeldern erfasst.

    In deinem Fall tipp ich mal darauf, dass dein Vorbesitzer die, durch die verbilligte Vermietung (null EUR) an nahe Angehörigen (seine Mutter) entstandene %-ual nicht ansetzbaren VuV-Ausgaben bei den Sonderausgaben i.R.d. der Kosten für bedürftige Personen, Unterstützung seiner Mutter, etc. angesetzt hat, da –wie schon richtig festgestellt wurde- es sich um seine Mutter gehandelt hat –aber das ist hier nicht eindeutig und ist für dich auch völlig irrelevant.
    Für dich spielt das wie du schon richtig vermutet hattest keine Rolle, da in dieser Wohnung befindliche Person nicht mit dir verwandt ist und es sich somit nicht um eine verbilligte Vermietung unter nahen Angehörigen handeln kann.

    Falls nun doch das Finanzamt i.R.d. Prüfung der erstmaligen Erfassung deiner Einkünfte aus VuV feststellt, dass hier eine Wohnung mit Wohnrecht ohne Zahlung von Mieten beinhaltet ist, wird das Finanzamt evtl. eine Überschussprognose von dir verlangen. Hierbei wird festgestellt, dass diese Wohnung verbilligt überlassen wird und wird dir evtl. die Kosten %-ual kürzen wollen. Hier solltest du argumentieren, dass der Kaufpreis, welche sich bei der Abschreibung als Werbungskosten auswirken, deutlich unter dem normalen Verkehrswert liegt, da das eingetragene Wohnrecht den Kaufpreis geschmälert hat. Somit wurde auch das evtl. aufgenommene Darlehen (Ansatz der Zinsen als Schuldzinsen) nur für den normal vermieteten Teil aufgenommen und müsste insoweit auch zu 100% geltend gemacht werden können. Des Weiteren werden die umlagefähigen Nebenkosten (Grundsteuer, Versicherung, etc.) zu 100% als Ausgabe angesetzt, da die „Wohnrecht“-Mieterin ja auch die Nebenkosten zahlt.

    Bzgl. der Aufteilung der Kosten und zeitanteiligen Erfassung als Werbungskosten solltest du dir weitere Infos holen. Der Weg zum Steuerberater wäre in diesem Fall nicht der schlechteste.
     
Thema: Steuerliches Absetzen der Kosten trotz Wohnrecht
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