Steuern bei Vermietung eines möblierten Zimmers im selbstgenutzen EFH

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Aurian, 03.01.2014.

  1. Aurian

    Aurian Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    03.01.2014
    Beiträge:
    2
    Zustimmungen:
    0
    Hallo und frohes neues Jahr :-)

    ich stehe vor folgender Situation:

    Seit meine Töchter ausgezogen sind, vermiete ich ein 20qm großes vermietetes Zimmer in meinem 100qm großen, selbstbewohnten Einfamilienhaus an eine Studentin. Küche, Bad und Wohnzimmer benutzen wir gemeinsam (ähnlich wie in einer WG), zwei weitere Zimmer benutze nur ich.

    Für das Finanzamt habe ich die vermieteten qm so berechnet: 20qm für das Zimmer und die 40qm für Bad, Küche und Wohnzimmer zur Hälfte, also weitere 20qm.

    Heißt für mich: Die Studentin bewohnt 40% meines Hauses, also habe ich 40% meiner Kosten gegen die Mieteinnahmen aufgerechnet. (NK-Abrechnung mache ich nicht, die Miete ist eine Pauschalmiete, die auch alle NK abdeckt)

    Das Finanzamt steht jetzt aber auf dem Standpunkt: Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 10EUR/qm. Da ich für 40qm aber nur 300 EUR Miete nehme, vermiete ich zu billig. Das Finanzamt rechnet nochmal pauschal 100EUR Nebenkosten raus und sagt, tatsächliche Mieteinnahmen sind nur 200 EUR, also 50% der ortsüblichen Vergleichsmiete, damit erkennen sie auch nur 50% der von mir angesetzten Kosten an.

    Können die das tatsächlich so abrechnen? Die Studentin ist nicht mit mir verwandt oder verschwägert. Zumal der Mietspiegel ausdrücklich nur für abgeschlossene, unmöblierte Wohnungen gilt. Die angegebenen Werte sind natürlich gerundet, entsprechen aber im Wesentlichen den tatsächlichen. Ich habe dem Finanzamt auch Anzeigen von möblierten Zimmern mit vergleichbaren Zimmergrößen und Mietpreisen vorgelegt, um zu belegen, dass meine Miethöhe "ortsüblich" ist.

    Hat jemand hier damit Erfahrung?
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. sara

    sara Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.03.2013
    Beiträge:
    1.449
    Zustimmungen:
    202
    Ort:
    NRW
    am besten fragst du einen Steuerberater.

    wenn der Steuerberater der Meinung ist, dass deine Berechnungen richtig wären, dann wird er dir zum Widerspruch raten und das sollte dann gerichtlich zu klären sein, falls es keine Einigung dann mit dem Finanzamt gibt.

    Allerdings glaube ich nicht, dass du mit den 40% durchkommst, ist aber nur meine Kristallkugel :16:
     
  4. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.713
    Zustimmungen:
    1.254
    Um das mal etwas zu präzisieren: Du musst mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete nehmen. Darunter erkennt das FA Kosten nur anteilig an.

    Sehe ich das richtig: Dass du die vermietete Fläche mit 40 m² angesetzt hast, wurde nicht beanstandet?

    Ist die Höhe der Pauschale denn im Mietvertrag angegeben? Gibt es für deinen Ort einen Nebenkostenspiegel? Hast du Nachweise über deine tatsächlichen Kosten erbracht? Andernfalls schätzt das FA eben - und das geht bekanntlich nie zu deinen Gunsten aus ...


    Ja. Natürlich steht es dir frei, jeden Punkt der Rechnung (Wohnfläche, BK-Anteil, m²-Preise) in Zweifel zu ziehen und eigene Nachweise zu erbringen. Grundsätzlich überrascht mich diese Rechnung aber nicht.


    Das ist nicht wichtig.


    Für den nicht abgeschlossenen Teil gibt es dann einen Abschlag, für die Möblierung einen Zuschlag. Wenn das nicht explizit im Mietspiegel steht, wird das FA eben schätzen. Es ist auch denkbar, dass sich die Zu- und Abschläge gerade aufheben.

    Das FA wird sich natürlich zuerst einmal an einen vorhandenen Mietspiegel halten. Bei Anzeigen stellt sich auch immer die Frage, ob das Zimmer wirklich zu diesen Konditionen vermietet wurde.


    Jedenfalls kann ich an der Sichtweise des FA keine grundlegenden Fehler erkennen. Das heißt aber nicht, dass du das FA nicht evtl. doch von deiner Sicht der Dinge überzeugen kannst. Vorab solltest du vielleicht mal überschlagen, ob du überhaupt eine Chance hast, über die 66 %-Grenze zu kommen. Sonst kann man sich den Aufwand sparen ...
     
  5. Aurian

    Aurian Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    03.01.2014
    Beiträge:
    2
    Zustimmungen:
    0
    Nein, die 40% wurden nicht beanstandet.

    Nachweise über tatsächlichen Kosten habe ich fein säuberlich einzeln aufgelistet, da kann eigentlich nichts dran geschätzt werden. Eher habe ich noch zu wenig angegeben, weil ich weder Telefon/Internetkosten angegeben habe, obwohl wir uns einen Anschluss teilen, noch habe ich die Möbel, Waschmaschinennutzung etc. mit eingerechnet.

    Ich dachte die 66% Regelung gilt nur bei verbilligt überlassenem Wohnraum und das geht nur bei Verwandten? Ich mein, da wird immer geklagt, dass es keinen günstigen Wohnraum für Studenten gibt und dann wird mir mehr oder weniger vorgeschrieben, wieviel Miete ich nehmen muss?

    Es gibt halt keinen Mietspiegel für WG-Zimmer. Und im normalen Mietspiegel steht wörtlich drin: "Gilt nicht für möblierten Wohnraum".
     
  6. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.713
    Zustimmungen:
    1.254
    Also ich will ja wirklich nicht die Moralkeule schwingen, aber trotzdem mal soviel: Wenn du das Zimmer nicht vermieten würdest, würde das an deiner Nutzung und an deinen Kosten für die "Gemeinschaftsräume" nichts ändern. Dass du Ausgaben für das Haus für mehr als 20 % der vermieteten Fläche ansetzen darfst, ist eigentlich schon ein ziemliches Geschenk - es reicht dir nur nicht.

    Kann man auch umgekehrt rechnen: Würdest du Werbungskosten nur für die (exklusiv) vermietete Fläche ansetzen, wärst du deutlich über den 66 % und dürftest die Werbungskosten voll ansetzen. Das kommt also aufs Gleiche raus: doppelte Fläche, aber nur zur Hälfte ansetzbar. Flächen außerhalb der abgeschlossenen Wohneinheit kämen nach Mietspiegel nämlich gar nicht zum Ansatz.


    Das gehört - mit Ausnahme des Betriebsstroms, Wasserverbrauchs etc. - sowieso nicht zu den Betriebskosten. Wenn solche Leistungen erbracht werden, wird das entweder separat (d.h. außerhalb des Mietverhältnisses) bezahlt oder ist mit der Miete abgegolten.


    Früher gab es mal eine Regelung mit 3 Stufen und da hat das teilweise einen Unterschied gemacht. Bei der aktuell gültigen Regelung mit 2 Stufen ist es egal.


    Nö, das wird dir nur vorgeschrieben, wenn sich der Fiskus an deiner privaten Haushaltsführung beteiligen soll.
     
Thema: Steuern bei Vermietung eines möblierten Zimmers im selbstgenutzen EFH
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. vermietung möbliertes zimmer einkommensteuer

    ,
  2. vergleichsmiete möblierte zimmer

    ,
  3. vermietung möbilierter zimmer steuer

    ,
  4. Steuer möbliertes Zimmer
Die Seite wird geladen...

Steuern bei Vermietung eines möblierten Zimmers im selbstgenutzen EFH - Ähnliche Themen

  1. Vermietung an Menschen mit Behinderung

    Vermietung an Menschen mit Behinderung: Hallo alle zusammen, seit kurzem übenehme ich die Vermietung für das Mietshaus meiner Oma. Nun wurde wieder eine Wohnung frei und eine sehr nette...
  2. Mietvertrag nach Tod des Vermieters beendbar?

    Mietvertrag nach Tod des Vermieters beendbar?: Hallo zusammen, ich bin neu hier und habe eine Frage zur Ausgestaltung eines Mietvertrages. Folgende Situation: Der Eigentümer eines ZFHs lebt...
  3. Vermieter darf Gas Anbieter wechseln?

    Vermieter darf Gas Anbieter wechseln?: Guten Abend, ich bin Vermieter und habe das Gewerbe vom vor Besitzer übernommen. Der vor Besitzer hat Gas Vertrag von den Stadtwerke. Und Gewerbe...
  4. Feuchte Wohnung vermieten

    Feuchte Wohnung vermieten: Hallo, ich habe eine Wohnung, die schon immer ein Problem mit aufsteigender Feuchtigkeit in den Wänden hatte. Vor 2 Jahren habe ich diese etwas...
  5. Zu blöd zum vermieten?

    Zu blöd zum vermieten?: Hi, ich war gerade mal wieder auf Wohnungsbörse-Seiten, weil ich eine Mietwohnung für meine Mutter suche (sie hat kein Internet) und da ist mir...