steueroptimierter hauskauf von Eltern

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von leoni81, 07.02.2016.

  1. #1 leoni81, 07.02.2016
    leoni81

    leoni81 Benutzer

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    Hallo,

    ein guter Freund von mir wird wohl bald das sanierungsbedürftige Zweifamilienhaus (eine Wohnung vermietet, eine bewohnt von Eltern, Wert ca. 400k Euro) seiner Eltern übernehmen, leider hat er überhaupt keine Ahnung von Steuern... geplant war seinerseits eine Schenkung Vater > Sohn, der Sohn steckt danach dann min. 100-150k Euro an renovierungskosten in das Haus und zieht unmittelbar ein. Aus steuerlicher Perspektive sicherlich die nachteiligste Variante überhaupt.
    Der Sohn und seine Frau sind übrigens beide verbeamtete Lehrer mit hohem Einkommen und viel Steuersparpotenzial.

    Ich würde es an seiner Stelle folgendermaßen gestalten:

    Vater verkauft Sohn das Haus zu einem am Marktwert orientieren Preis, 15% Grenze für Inventar wird im Kaufvertrag ausgereizt -> direkt hohe Werbungskosten aus Vermietung zum absetzten im selben Kalenderjahr...

    Der Sohn finanziert den Kaufpreis des Hauses mit einem vom Vater gewährten entfälligen Kredit, mit üblichen Laufzeiten/Zinsen usw. um dem Fremdvergleich standzuhalten, nach Fälligkeit des Darlehens, z.b. in 10 Jahren kann ja gegebenenfalls auf eine Auszahlung verzichtet werden, Stichwort Schenkung.

    Das Haus wird saniert/renoviert mit Vermietungsabsicht -> alle Renovierungskosten absetzbar, danach günstige Vermietung an Eltern...

    Falls die Eltern später aus "Altersgründen" ausziehen sollten und der Sohn nach erfolgloser Mietsuche und etwas Leerstand dann selber einziehen sollte, so müsste es doch bei Einhaltung gewisser Schamfristen keinerlei Problem gegeben?

    Klar sollte man sowas noch mit einem Steuerbrater besprechen, aber der grobe Plan sollte doch soweit richtig sein oder? Darlehensvertrag, Mietvertrag, Kaufvertrag werden alle vernünftig gemacht und entsprechnde Zins und Mietzahlungen ordnungsgemäß überwiesen um gegen Fremdvergleich und Benken des Finanzamtes zu bestehen.
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Das mag sein, aber am Ende zählt der Kontostand, nicht der Steuerbescheid.


    Damit hat man eine neue Steuerpflicht geschaffen, nämlich die Grunderwerbssteuer. Bestenfalls kann man diese zusätzliche Belastung durch die nachfolgenden "Tricks" wieder neutralisieren.


    "Entfällig" ist das Darlehen nur, wenn Donald sich bei Dagobert etwas leiht. Ansonsten heißt das Kind "endfällig", weil es am Ende fällig wird. Das aber nur nebenbei.

    Auch hiermit werden neue Steuerpflichten geschaffen. Die Zinsen sind für die Eltern steuerpflichtig. Besonderes Highlight dabei: Als Privatdarlehen unter Angehörigen unterliegen diese Zinsen nicht den 25+x % Abgeltungssteuer sondern wären mit dem persönlichen ESt-Satz zu versteuern. Auch hier verdunstet das Vermögen ...


    Grunderwerbssteuer hat man trotzdem gezahlt und der Freibetrag für die Schenkungssteuer bleibt 10 Jahre lang ungenutzt.


    Da hier sechsstellig investiert werden soll, sind sehr wahrscheinlich zumindest bestimmte Teile der Aufwendungen zusammen mit dem Gebäude abzuschreiben. Wenn die Selbstnutzung also nicht erst in 50 Jahren geplant ist, sind hier ganz sicher nicht alle Kosten absetzbar.


    Ganz spontan fällt mir Liebhaberei ein. Wenn ich in eine Immobilie erheblich investiere, ebenso erheblich Verluste steuerlich geltend mache und dann plötzlich auf Selbstnutzung umschwenke, wird das FA sicherlich prüfen, ob hier jemals eine Gewinnerzielungsabsicht vorlag. Wenn dieser Tag kommt, sollte man darauf hoffen, möglichst wenig offene Steuerbescheide zu haben.


    Ja, bitte.


    Also, wenn ich zur Bank gehe, dort angebe, dass ich in die eigenen vier Wände ziehen möchte - vielleicht ein ZFH, damit ich ein bisschen nach meinen alternden Eltern sehen kann - und ein Steuersparmodell mit der Option, dort vielleicht in 10+ Jahren einziehen zu können, aufgeschwatzt bekomme, denke ich spontan an einen Beratungsfehler. Von den diversen Kleinigkeiten, die ich gerade erwähnt habe, einmal ganz abgesehen, scheint mir das der wesentliche Mangel an der ganzen Geschichte zu sein: Es ist nicht das, was der Freund will.

    Den möglichen Steuerersparnissen wären auch in jedem Fall mindestens die Wohnkosten gegenüberzustellen, die der Freund bis zur Selbstnutzung hätte. Das gehört zum eingangs erwähnten "Steuerbescheid vs. Kontostand".
     
  4. Syker

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    Hallo Andres,

    Für den Fall der Veräußerung von Eltern an Kinder gibt es eine Ausnahme von der Besteuerung.
    Siehe §3 Abs. 6 GrEStG

    VG Syker
     
  5. #4 leoni81, 08.02.2016
    leoni81

    leoni81 Benutzer

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    Hallo,

    Danke für die Antworten, ja die Grundsteuer ist beim Verkauf unter Verwandten natürlich hinfällig. Der persönliche Steuersatz der Eltern steht aufgrund einer relativ geringen Rente in keinem Verhältniss zu dem Steuersatz zweier verbeamteter Lehrer.

    Probleme ergeben sich bei einer Schenkung, da im Eingangsbeitrag nicht erwähnt wurde, dass das Haus zuvor der Oma gehörte und diese das Haus erst an den Vater übertragen hat, um eben die anfallende Schenkungsteuer beim Enkel zu vermeiden! Daher wäre eine Schenkung von Vater an Sohn im direkten Anschluss viel auffälliger als ein regulärer Verkauf.

    Bei 450k kaufpreis könnte man locker 50k auf Inventar legen, z.b. Küche, Kamin, Schuppen, Werkzeuge, Möbel usw.s omit hat man direkt 50k andirekt absetzbaren Werbungskosten aus Vermietung, die direkt im ersten und/oder zweiten Jahr abgesetz werden.

    Geplant ist eigentlich ein relativ zügiger Einzug, nach 1-2 Jahren, wobei die zweite Wohnung im Haus ja eh vermietet werden kann im Rahmen einer Einliegerwohnung. Ein plausible Erklärung um der Liebhaberei beizukommen, wäre ja das Alter/Gesundheitszustand der Eltern, kann ja zum Zeitpunkt der renovierung keiner ahnen, das es den beiden plötzlich schlechter geht und Sie den Haushalt dort nicht mehr schaffen...
     
  6. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo leoni81,

    Bei deiner Konstellation solltest du bzw. dein Vater auch evtl. Veräußerungsgewinne im Hinterkopf haben.

    VG Syker
     
  7. #6 Akkarin, 08.02.2016
    Akkarin

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    Ohne im Detail was dazu zusagen, das schreit danach beim ersten Windhauch in sich zusammenzubrechen.

    Was man sich im Vorfeld ueberlegen kann:
    Der zuständige SB beim FA. Was ist das fuer einer?
    Nickt der jedes Jahr die Erklärung ab?
    Macht er 20% pauschales Streichen?
    Zaehlt er Erbsen und will alles 3 bestätigt?

    Das kann bei so einer Entscheidung schonmal hilfreich sein
     
  8. Andres

    Andres
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    :erschreckt005: Danke, wusste ich nicht.


    Da kann ich dafür Entwarnung geben: Die Schenkung ist kein Erwerb i.S.d. "Spekulationsfrist". Problematisch wäre höchstens eine "gemischte Schenkung" mit Übernahme einer Grundschuld.


    Selbst wenn diese Art der Besteuerung so vorteilhaft ist, dass sie im Rahmen der Günstigerprüfung sowieso vorgenommen worden wäre, ändert das nichts daran, dass hier durch mehrfaches Umschichten des Vermögens in beide Richtungen neue Steuerpflichten entstehen. Die kann man bestenfalls wieder aufheben - andernfalls zahlt man mehr statt weniger.


    Warum wartet man dann mit der Schenkung nicht einfach noch 2-3 Jahre? Dann ist das Thema Kettenschenkung vom Tisch und man muss nicht zu solchen gewagten Konstruktionen greifen.


    ... mal darüber nachdenken, wie man die Schenkungssteuer wirklich vermeidet. Also baldmöglichst mit dem Schenken beginnen und in 10 Jahren den Rest übertragen.
     
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