Steurlich relevantes Hausgeld ermitteln

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von MacGyver, 12.04.2016.

  1. #1 MacGyver, 12.04.2016
    MacGyver

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    Hallo zusammen,

    nach den Informationen, die ich bisher aus der Hilfe meines Steuerprogrammes (WISO Sparbuch) und dem Internet entnehmen konnte ist bei Vermietung das bezahlte Hausgeld (Wohngeld) abzüglich Zuführung zur Instandhaltungsrücklage und zuzüglich Entnahme aus der Rücklage zu berücksichtigen.

    Rechnung ist demgemäß wohl wie folgt:
    Bezahltes Hausgeld (Wohngeld)
    - Zuführung Instandhaltungsrücklage Wohnungen
    - Zuführung Instandhaltungsrücklage Garagen
    + Entnahme Instandhaltungsrücklage Wohnungen
    + Entnahme Instandhaltungsrücklage Garagen
    ---
    = Steuerlich zu berücksichtigendes Hausgeld (Wohngeld)

    Nun gibt es hier aber noch die Besonderheit einer Sonderumlage, die in 2015 bezahlt wurde.

    Zusätzlich weist die Verwaltung in Ihrer Abrechnung unter "Erträge" noch folgende Posten aus, die Sie ebenfalls auf Miteigentumsanteile verteilt:
    - Erstattungen von Versicherungen
    - Mieteinnahmen (vornehmlich aus der Vermietung WEG-eigener Stellplätze)
    - Zinsen
    - und komischerweise auch die "bezahlte Sonderumlage"(?)

    Diese Erträge werde ich doch vermutlich steuerlich auch noch zu berücksichtigen haben, oder?

    Gerechnet habe ich jetzt zunächst einmal wie folgt:
    Bezahltes Hausgeld (Wohngeld) und Sonderumlage 2015 (4 x 1.629,00 EUR + 1 x 1619,57 EUR) = 8.135,70 EUR
    - Zuführung Instandhaltungsrücklage Wohnungen = 2.656,09 EUR
    - Zuführung Instandhaltungsrücklage Garagen = 1.940,00 EUR
    - Zuführung Rücklage aus Zinsen = 1,02 EUR
    + Entnahme Instandhaltungsrücklage Wohnungen = 2.041,37 EUR
    + Entnahme Instandhaltungsrücklage Garagen 211,50 EUR
    ---
    = Steuerlich zu berücksichtigende Hausgeld (Wohngeld) = 5.791,33 EUR

    Kann diese Berechnung korrekt sein? (Abrechnung der Verwaltung im Anhang)

    Abrechnung_HV_2015.jpg
    MfG,
    MacGyver
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Eigentlich zzgl. dem Ergebnis der Abrechnung aus 2014, das wohl auch 2015 bezahlt worden sein dürfte. Da du allerdings erst in 2015 eingestiegen bist, kommt dieser Effekt erst nächstes Jahr.


    Aus Sicht der WEG ist das eine Einnahme, wie es auch die Hausgelder sind. Komisch ist nur, dass die Hausgeldzahlungen nicht in diesem Block aufgeschlüsselt werden und außerdem dass hier wohl eine Zwischenabrechnung mit dem Voreigentümer erfolgt ist.


    Ja, allerdings erfolgt das mit Ausnahme der Sonderumlage eher indirekt über die Abrechnungsspitze, die in der letzten Zeile ausgewiesen ist und die steuerlich ins Jahr 2016 gehört.


    Ja.
     
  4. #3 MacGyver, 12.04.2016
    MacGyver

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    Hallo Andres,

    zunächst vielen Dank für deine Antworten.

    Ich hatte die Wohnung auch 2014 bereits besessen; allerdings zu diesem Zeitpunkt noch als "Selbstnutzer". Lediglich ab April 2015 erstmalig fremdvermietet.

    Das Hausgeld (Wohngeld) wird bei uns immer quartalsweise bezahlt und zwar zum 01.02. / 01.05. / 01.08. / 01.11. des jeweiligen Jahres. Eventuelle Fehlbeträge / Überschüsse der endgültigen Abrechnung werden ebenfalls zum 01.05. fälliggestellt. Die Sonderumlage ist fällig zum 01.07. des Jahres.

    Für 2014/2015 ergibt sich auf Zahlungsseite detailiert:
    01.02. - Wohngeld gem. Wirtschaftsplan 2014: 1.072,00 EUR
    01.05. - Wohngeld gem. Wirtschaftsplan 2015 (1.629,00 EUR) + Nachzahlung Januar - März 2015 (557,00 EUR): 2.186,00 EUR
    01.07. - Sonderumlage 2015: 1.619,57 EUR
    01.08. - Wohngeld gem. Wirtschaftsplan 2015: 1.629,00 EUR
    01.11. - Wohngeld gem. Wirtschaftsplan 2015: 1.629,00 EUR
    ---
    = Zahlungen gesamt: 8.135,57 EUR

    >> Da dies betraglich exakt auch der Betrachtungsweise entspricht, als wenn 4 x die (neuen) Vorrauszahlungen gem. WP 2015 von 1.629,00 EUR zzgl. 1.619,57 EUR Sonderumlage gezahlt wurden meinte ich die "exakte Periodenaufteilung" wird in diesem Falle nicht benötigt. So oder so es kommen die bezahlten 8.135,57 EUR heraus.

    Ja dies sieht schon etwas komisch aus.
    Aus den Vorjahren kann ich nur berichten, dass die Wohngeldeinnahmen in dieser Ertragsspalte bisher noch nie aufgeteilt worden sind auf den einzelnen Eigentümer.

    Eine Zwischenabrechnung mit dem Voreigentümer (Wohnung seit 2010 in meinem Besitz; bis April 2015 selbstgenutzt) gab es nicht; woraus hattest du dies geschlossen?

    "Abrechnungsspitze" heißt bzw. ist der ausgewiesene Überschuss in Höhe von 110,98 EUR?

    Nochmals vielen Dank. Dann werde ich meine Berechnung doch einfach mal so verwenden.

    Grüße,
    MacGyver
     
  5. Andres

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    Ah, dann habe ich den Umstand, dass es keine 12 Hausgeldzahlungen gab, falsch gedeutet. Umso seltsamer finde ich, dass die Hausgeldzahlungen so getrennt von den übrigen Erträgen aufgeführt wird. Auswirkungen hat das nicht - ist nur für mich persönlich etwas ungewöhnlich.


    S.o., aus den 4 Zahlungen, mein Fehler.


    Ja, wobei die Verrechnung mit der nächsten Hausgeldrate wieder eine Merkwürdigkeit ist. Und sehe ich das eigentlich richtig, dass der Wirtschaftsplan 2016 erst mit der Abrechnung 2015 beschlossen wird?
     
  6. #5 MacGyver, 12.04.2016
    MacGyver

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    Ja, der Wirtschaftsplan des Folgejahres und die Jahresabrechnung für das vergangene Jahr gibt es immer gemeinsam (auf der gleichen Seite im gleichen Dokument; welches im ersten Post auch anhängt) und diese werden jeweils ca. im Februar eines Jahres zusammen mit der Einladung zur Eigentümerversammlung, die immer ca. Mitte März liegt an uns versandt.

    Ist dies nicht auch kaufmännisch logisch: Einen Wirtschaftsplan (d.h. eine Schätzung was ich vorrausichtlich nächstes Jahr alles ausgeben muss / möchte) kann ich doch immer erst machen, wenn ich weiß was ich letztes Jahr ausgegeben habe, oder sollte/müsste das anders sein?

    MfG,
    MacGyver
     
  7. Syker

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    Hallo MacGyver,

    Den Wirtschaftsplan anhand der Abrechnung des vorangegangenen Wirtschaftszeitraum, und erwarteter Änderungen aufzustellen halte ich für korrekt und üblich.
    Etwas seltsam scheint dass das Hausgeld offenbar rückwirkend angepasst wird. Mit einem richtig formulierten Beschluss sicherlich möglich, aber m.E. nicht üblich.

    VG Syker
     
  8. Andres

    Andres
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    Ich nicht, zumindest nicht in dieser Form. Die Eigentümer sind nämlich bei der hier vorliegenden Terminierung nicht verpflichtet, die erste Rate des Hausgelds zu zahlen, da es im Februar noch keine "dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende[n] Vorschüsse" gibt, § 28 Abs. 2 WEG.

    Bei der Versammlung 2016 sollte die Abrechnung 2015 und der Wirtschaftsplan 2017 beschlossen werden. Wenn 2016 schon Überraschungen bereithielt, kann dann auch noch eine Veränderung des Wirtschaftsplans 2016 beschlossen werden, aber grundsätzlich muss der stehen, bevor das Jahr beginnt. Ich plane doch kein Gulasch, wenn ich die Schnitzel schon paniert habe.


    Logik ist relativ. ;)

    Wie gerade schon erwähnt, sage ich ja gar nichts dagegen, dass man einen bestehenden Plan ändert oder auch komplett neu aufstellt, wenn er von der Realität eingeholt wurde. Wenn die WEG aber zum Wechsel Q1/Q2 nicht absehen kann, wie das nächste Jahr ungefähr verlaufen könnte, dann ist irgendetwas nicht richtig.
     
  9. Syker

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    Hallo Andres,

    Das ist natürlich richtig, wobei meist eine Regelung (TE/Beschluss) vorhanden ist, dass der alte WP bis zum Beschluss des neuen WP weiter gilt.


    Wenn man darüber nachdenkt, macht das natürlich Sinn. Aber wird das tatsächlich in der Praxis so gemacht? Ich kenne das in der Form leider nicht.

    VG Syker
     
    BHShuber gefällt das.
  10. Andres

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    Ich habe diesen Zustand in vielen WEGen so angetroffen und ansonsten darauf hingewirkt. Die Reaktion war meist genau der zitierte erste Satz. Die Realität ist doch oft noch ein Stück gemeiner als bei MacGyver: Wenn die ETV aus (gerne auch mal zwingenden) Gründen nicht schon im April sondern später stattfindet, ist das halbe Jahr vorbei bis der Wirtschaftsplan endlich gültig ist. Das führt das ganze Prinzip eines Plans ad absurdum.

    Diese rückwirkende Feststellung der Hausgeldabschläge hat einen weiteren handfesten Nachteil: Die Gemeinschaft übernimmt das Zahlungsausfallrisiko für die Nachzahlungen. Kann ein Eigentümer gerade so das alte Hausgeld leisten, nicht aber die Erhöhung, so bleibt das zunächst an der Gemeinschaft hängen. Das ganze Theater mit den Abschlagszahlungen (die ich genau deshalb auch nicht quartalsweise sondern schön monatlich haben will) und Rücklagen macht man ja genau um solche Probleme zu begrenzen. Andernfalls würde es ja genügen, die Gemeinschaft einmalig mit einer soliden Liquidität auszustatten und dann einfach jährlich abzurechnen.
     
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