"Stichtaggenaue Aufteilung der Mieteinnahmen nebst Kosten und Lasten..."

Diskutiere "Stichtaggenaue Aufteilung der Mieteinnahmen nebst Kosten und Lasten..." im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo, ich hab eine weitere Anfängerfrage, die ich mir so nicht per Suche beantworten konnte. Folgende Situation: Kaufvertrag vom 17.07.15...

  1. robtop

    robtop Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich hab eine weitere Anfängerfrage, die ich mir so nicht per Suche beantworten konnte.

    Folgende Situation:
    Kaufvertrag vom 17.07.15
    Kaufpreiszahlung (= Übergang von Nutzen und Lasten) am 10.11.15
    Eigentumsumschreibung im Grundbuch -> noch offen
    Miete + BK-VZ für 11/2015 wurde komplett an Verkäufer überwiesen
    Hausgeld 11/2015 wurde komplett von Verkäufer an Hausverwaltung überwiesen

    Im Kaufvertrag steht folgendes:
    "Die Beteiligten vereinbaren, dass im Innenverhältnis Käufer bereits mit dem Besitzübergang in die Mietverhältnisse eintritt. Etwaige von den Mietern gezahlten Kautionen nebst Zinsen hat Verkäufer dem Käufer bei Besitzübergang auszuzahlen. Es erfolgt eine stichtaggenaue Aufteilung der Mieteinnahmen nebst Kosten und Lasten auf den Tag des Besitzübergangs."

    Aus meiner Sicht ist nun folgendes zu tun:
    - Verkäufer zahlt Kautionen an mich aus
    - Verkäufer zahlt mir anteilige November Miete + BK-VZ (20/30)
    - Im Gegenzug steht Verkäufer 20/30 Hausgeldzahlungen zu (wird also gegengerechnet)

    Wie verhält es sich mit der Jahresabrechnung anschließend?
    -> Wenn bis dahin die Eigentumsumschreibung stattgefunden hat, rechnet die Hausverwaltung für das komplette Jahr 2015 mit mir ab und Guthaben/Nachzahlungen gehen zu meinen Gunsten/Lasten, richtig?

    -> Wenn die Eigentumsumschreibung erst in 2016 stattfindet... ?

    Gruß & Danke für Eure Hilfe :-)
     
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  3. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo robtop,

    M.E. Ist die Vereinbarung unglücklich gewählt ... Aber das lässt ja nicht mehr ändern.

    Die WEG-Verwaltung rechnet mit dem Eigentümer ab, der zu dem Zeitpunkt im Grundbuch steht.
    Abrechnungsspitzen musst du dann wie vereinbart mit dem Verkäufer selbst auseinanderrechnen.

    VG Syker
     
  4. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    In der Regel wird der Übergang von Nutzen und Lasten im Kaufvertrag festgelegt.
    Das muss nicht der Termin sein an dem der Kaufpreis überwiesen, gezahlt wird, kann aber sein.
    Nur warum wählt man so einen Termin mitten im Monat, wenn der Kaufvertrag auch schon im Juli geschlossen wurde?

    Aber ausrechnen kann man das ja trotzdem Tag genau.

    Nur was du jeweils mit 20/30 meinst ist mir schleierhaft.
    Bist du eigentlich Käufer oder Verkäufer, geht aus deinem Text nicht hervor.

    Wenn aber der Übergang am 10. war dann ist die Aufteilung entweder 9 u. 21 Tage od. 10 u. 20 Tage.

    Mit Vermietung hat dieser Kauf nichts zu tun, weder beim alten noch neuen Eigentümer oder?
     
  5. robtop

    robtop Neuer Benutzer

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    Der Termin zum Übergang von Nutzen und Lasten ist nicht so gewählt worden, sondern hat sich letztendlich so ergeben. Kauf vom Insolvenzverwalter -> hat gedauert bis alle Voraussetzungen erfüllt waren, und somit hat sich dann eben der 10.11. ergeben, obwohl der Kaufvertrag aus Juli ist.

    20/30 -> 20 von 30 Tagen im November.

    Und ich schrieb "Verkäufer zahlt Kaution an mich aus" -> somit bin ich Käufer

    Und mit Vermietung hat dieser Kauf zu tun -> beide Wohnungen sind vermietet und ich bin neuer Vermieter.
     
  6. robtop

    robtop Neuer Benutzer

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    @Syker: mein Notar sprach davon, dass diese Formulierung eine Standardklausel ist.

    Also im Prinzip stand da Übergang von Nutzen und Lasten am 01.08. (oder 01.09, weiß ich nicht mehr auswändig), frühestens jedoch wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind. Und diese waren nun erst später erfolgt. (Kaufpreis deckt nicht die Schulden des Verkäufers -> Gläubiger mussten zustimmen)

    Wie regelst Du das anders in Kaufverträgen?

    Gruß & Danke
     
  7. Duncan

    Duncan
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    durch eine Regelung alá Nutzen/Lastenübergang zum auf die Erfüllung der genannten Vorbedingungen folgenden Monatsersten.
    Rechnet sich einfacher und der Zahlungsverkehr zwischen VK und K ist insbesondere beim Verkauf vom Inso-Verwalter deutlich einfacher.
    Auch für eine solche Regelung hat so ziemlich jeder Notar seine Standardklausel. Und auf die paar Tage kommt es bei solchen VK auch nicht mehr an...
     
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  8. robtop

    robtop Neuer Benutzer

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    Hört sich jedenfalls sinnvoll an beim lesen...thx.

    So ich muss nochmal fragen, weils mir nicht klar geworden ist:
    Wenn die Umschreibung im Grundbuch nicht mehr in diesem Jahr erfolgt, muss die Hausverwaltung das Hausgeld mit dem Verkäufer abrechnen?
     
  9. #8 immobiliensammler, 28.12.2015
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Dafür kommt es nicht auf den Stichtag 31.12. an, sondern auf den Tag des Beschlusses über die Abrechnung, also wohl die Eigentümerversammlung, welche über die Abrechnung für 2015 beschließt.

    Stefan
     
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  10. robtop

    robtop Neuer Benutzer

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    Danke, damit schließt sich der Kreis.
     
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