Stimmbindungsverträge - Stimmrechtsbindung

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von hv-papenfuss, 27.03.2015.

  1. #1 hv-papenfuss, 27.03.2015
    hv-papenfuss

    hv-papenfuss Neuer Benutzer

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    ich habe den Fall, dass bei einem Verkauf im Kaufvertrag folgendes vereinbart wurde:

    Alle Beteiligten sind sich einig, das jedwede Beschlussfassung über Angelegenheiten der Eigentümergemeinschaft der Option oder späteren Veräußerung einer Sondereigentumseinheit der Einstimmigkeit bedarf.
    Erst nach dem Zeitpunkt gilt II § 7 (1) der Teilungserklärung wonach sich das Stimmrecht nach MEA bestimmt.

    Das Stimmrecht in der Teilungserklärung ist nach MEA geregelt.

    Ein Eigentümer hat gekauft und der zweite Eigentümer hat diese Stimmbindung in den Kaufvertrag eingebaut.
    Der Käufer hat nach der Teilungserklärung die Mehrheit, da er die meisten Miteigentumsanteile aus sich vereinigt.

    Kann der Verkäufer diese Stimmbindung vornehmen und ist diese dann für den Verwalter bindend??

    Gruß Steve
     
  2. AdMan

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  3. #2 Martens, 27.03.2015
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    öhm, geht es da um eine werdende Eigentümergemeinschaft?
    Bitte die Details mal etwas ausführlicher darstellen.

    Grundsätzlich gilt die Teilungserklärung für das Verhältnis der Eigentümer untereinander.
    Ein Kaufvertrag bindet nur Veräußerer und Erwerber, nicht jedoch die WEG oder die übrigen Eigentümer.
    Die WEG hat ohnehin nicht über Angelegenheiten zu entscheiden, wo es um das Sondereigentum oder dessen Veräußerung geht, ich verstehe also nicht, was diese Regelung regeln soll.

    Christian Martens
     
  4. #3 hv-papenfuss, 27.03.2015
    hv-papenfuss

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    Es gibt einen ehemaligen Alleineigentümer, der das Objekt in 5 Einheiten aufgeteilt hat.
    Das Stimmrecht nach der Teiluungserklärung bestimmt sich nach Miteigentumsanteilen.
    Nun hat der Eigentümer 2 von den 5 Wohneinheiten an einen Erberber verkauft und die beiden Wohneinheiten haben die meisten Miteigentumsanteile.
    Es gibt also nun 2 Eigentümer mit unterschiedlichen Stimmrechten. Oder besser, der Verkäufer vereint nur noch 205,6 MEA auf sich und der Käufer 362 MEA.
    Im Kaufvertrag wurde vereinbart, das die Regelung in der Teilungserklärung erst dann gilt, wenn die dritte Wohneinheit verkauft ist.
    Bis dahin soll bei jeder Beschlussfassung die Einstimmigkeit gelten. Wenn also der Eigentümer mit der geringeren Mehrheit (MEA) einen Beschluss nicht gefasst haben möchte, soll sich der Käufer beugen, weil vereinbart wurde, dass jedwede Beschlussfassung der Einstimmigkeit bedarf.
    Der Verkäufer hat sich damit die Möglichkeit geschaffen, nicht bei Beschlüssen überstimmt zu werden.

    Der Verwalter hat nun ein Problem. Gilt die Vereinbarung aus dem Kaufvertrag für Ihn und ist diese für Ihn bindend?? Oder gilt für Ihn ausschließlich die Regelung der Teilungserklärung??

    Steve
     
  5. #4 Martens, 27.03.2015
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    Sachen gibt's...

    Es gilt für die WEG einzig die Teilungserklärung. Punkt.

    Sofern sich der Käufer vertraglich gegenüber dem Minderheitseigentümer verpflichtet hat, möge letzterer bei Bedarf seine Rechte einfordern, das hat aber mit der WEG und deren Beschlüssen nichts zu tun.

    Christian Martens
     
  6. Andres

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    Fehlt da dieses Komma? Ansonsten habe ich schon rein sprachlich Schwierigkeiten, diese Formulierung nachzuvollziehen.

    Wie auch immer: Grundsätzlich sehe ich kein Problem darin, dass eine Vereinbarung aller Eigentümer über die Änderung der TE in einem Kaufvertrag oder im Verbund mit irgendeinem anderen Rechtsgeschäft getroffen wird - solange sie allstimmig erfolgt, was praktisch bedeutet, dass es nur zwei Eigentümer geben darf. Das dürfte auch für den Verwalter bindend sein. Für einen Rechtsnachfolger gilt das nicht: Dazu hätte die Änderung ins Grundbuch eingetragen werden müssen.

    Damit bleibt noch die Frage, ob die Vereinbarung aus inhaltlichen Gründen unwirksam sein könnte. Die Veräußerungsbeschränkung gilt nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes (§ 12 Abs. 2 WEG), aber ansonsten sehe ich hier auch keine Probleme.


    M. E.: Ja und Ja.

    Wie man auf die Idee kommt, unter solchen Umständen zu kaufen, hast du zum Glück nicht gefragt. Sonst müsste man direkt ausfallend werden ...
     
  7. #6 hv-papenfuss, 27.03.2015
    hv-papenfuss

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    Danke für die Antworten.

    Das hilft weiter.
    Was heißt hier Sachen gibt`s???
    Der Eigentümer (Verkäufer) ist nunmal Rechtsanwalt in Bereich Kapitalmarktrecht.
    Hier sind Stimmbindungsverträge nichts ungewöhnliches.

    Im WEG sind diese durchaus möglich, nur gefunden habe ich dazu so gut wie nichts. Offenbar kommt so etwas sehr , sehr selten vor.
    Hier will eben nur jemand sich die Möglichkeit erhalten ein Stimmrecht ausüben zu können, denn der Käufer kann ja nunmal mit seiner Stimmenmehrheit alles blokieren oder durchbringen, was er möchte.
    Dies gefällt dem Verkäufer natürlich nicht.

    Er hätte natürlich auch Wohneinheiten zusammen verkaufen können, welche die Stimmrechte so ausgelegt haben, das jeder Eigentümer fast das geleiche oder eben ein Strecht zu gelchen Teilen hat. Dies ging aber wohl nicht.

    Danke nochmal.

    Gruß Steve
     
  8. #7 Martens, 27.03.2015
    Martens

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    Als Volljurist sollte ihm doch klar sein, daß man nicht unbedingt Vorgehensweisen aus dem Rechtsgebiet A auch im Rechtsgebiet B anwenden kann?!

    Das Geld für die Mehrheit der MEA hat der Verkäufer aber annehmen können, oder hat ihm das auch nicht gefallen? Es ist nun mal demokratische Grundregel, daß die Mehrheit bestimmt... das sollte einen Volljuristen doch nicht überraschen.

    So, wie das jetzt gestrickt ist, kann der Minderheitseigentümer alles blockieren, wem ist damit geholfen?
    Was passiert, wenn die beiden sich plötzlich nicht mehr einig sind, wenn dieser Zustand der vereinbarten Einstimmigkeitspflicht anhält, weit über den ursprünglich angenommenen Zeitpunkt hinaus?

    Wenn diese beiden Parteien die einzigen Eigentümer der WEG sind und man diesen Vertragsteil als Vereinbarung sieht, würde ich das für nichtig halten, da es ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen dürfte.
    Und wenn das nur im Kaufvertrag vereinbart wurde, ist es überhaupt keine Vereinbarung unter Eigentümern. ;)

    Christian Martens
     
  9. Andres

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