Stimmenanzahl bei Abstimmung

Dieses Thema im Forum "Eigentümerversammlung" wurde erstellt von miwaser, 22.10.2015.

  1. #1 miwaser, 22.10.2015
    miwaser

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    Guten Tag.

    Wir sind eine kleine Eigentümergemeinschaft mit 4 Wohneinheiten. Hier gibt es allerdings in der Stimmenanzahl etwas, dass ein wenig komisch erscheint. Folgendermaßen sieht die Situation aktuell aus: Im 3. Stockwerk wohnt ein Pärchen (Mann und Frau) in einer ca. 90 qm² großen Wohnung. Sie haben in der Eigentümerversammlung 1 Stimme. Im 2. Stockwerk wohnt aktuell eine WG mit 4 Personen (Eigentümer ist 1 Frau), die Wohnung hat ca. 100 qm² und der Eigentümer 1 Stimme in der Eigentümerversammlung. Im 1. Stockwerk steht eine Wohnung zu 80% des Jahres leer, gehört 1 Frau und hat rund 100 qm². Sie hat ebenfalls 1 Stimme. Im Erdgeschoss wohnt eine Familie (Mann, Frau, 1x Kind) in einer rund 100 qm² großen Wohnung. Sie sind verheiratet, als Einzige im Haus und haben in jeder Versammlung 2 Stimmen.

    Dem Hausverwalter wurde dies, vor der Eigentümerversammlung schriftlich angezeigt, dass hier ein Stimmungleichgewicht besteht, da die Familie nur 1 Stimme mehr benötigt um schon die volle Stimmmehrheit zu erhalten. Der Hausverwalter überging dies bei der darauffolgenden Eigentümerversammlung einfach, hat es nicht angesprochen und nur mitgeteilt, dass dies so stimmen würde. Allerdings kann ich das nicht glauben, vor allem da in § 25 Abs. 2 S. 1 WEG doch steht: "Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben."

    Ich verstehe das dann so, dass sie in jeder Abstimmung auch nur 1 Stimme besitzen dürften und sich halt vorher gemeinschaftlich darauf festlegen müssen ob sie für Ja oder Nein stimmen. Oder ist diese Interpretation falsch? So war es der Eigentümerpartei über die letzten Jahre nämlich des Öfteren möglich Abstimmungen zu ihren Gunsten durchzuführen.

    Grüße,
    miwaser
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Was steht in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung bzgl. der Stimmrechte?
     
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  4. #3 Martens, 22.10.2015
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    Es gibt die Regelung im Gesetz, danach hat jeder Eigentümer eine Stimme (Kopfprinzip).
    In der Teilungserklärung kann abweichend geregelt sein, daß das Stimmrecht nach MEA oder nach Einheiten gezählt werden soll. Was also steht in der TE dieser konkreten WEG?

    Wer die Wohnungen bewohnt, ist völlig unerheblich.

    In einem Objekt, dessen TE die Stimmen in der Eigentümerversammlung nach Einheiten vorschrieb, gab es im Vorderhaus eine wunderschöne große Wohnung mit gut 170m² und - logisch - einer Stimme für den Eigentümer, irgendwo im Seitenflügel hatte ein Eigentümer drei kleine Wohnungen gekauft, die er baulich zusammenlegte und mit seiner Familie bewohnte, die Gesamtfläche betrug ca. 150m², dieser Eigentümer hatte völlig zu Recht drei Stimmen.

    Man fragte mich auch dazu, da es hier ja ein Ungleichgewicht gäbe und ich konnte nur den Rat geben, nach Studium der TE ggfs. drei kleine statt einer großen Wohnung zu kaufen ;)

    Christian Martens
     
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  5. #4 miwaser, 22.10.2015
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    In der Teilungserklärung gibt es bzgl. der Stimmrechte keine besondere Ausnahmeregelung. Es müsste dementsprechend die Gesetzesgrundlage gelten?

    s. anderes Zitat.

    Das ist jetzt natürlich interessant. Die Grundstruktur des Hauses sah nämlich früher einmal anders aus. Jede Wohneinheit, wie sie heutzutage ist, bestand früher aus 2 Wohnungen. Diese wurden eben genau so baulich verändert, dass sie zusammengelegt wurden und sich 1 Wohnung daraus ergeben hat. Dies hatte besagter Eigentümer noch gemacht, als ihm die Wohnungen gehörten. Mit Eigentümerwechsel wurde dann nur noch 1 Wohnung angeboten und somit in der Eigentümerversammlung 1 Stimme gewährt. Da besagter Eigentümer seine Wohnung seit der Zusammenlegung immer noch bewohnt und es keine "Änderung bei ihm" gab argumentiert er, dass ihm auf Grund der alten Struktur der Wohnung 2 Stimmen gehören, da bei ihm ja noch nicht der Eigentümer gewechselt hat.
     
  6. #5 Martens, 22.10.2015
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    Wenn in der Teilungserklärung keine Regelung zur Stimmzahl in der Eigentümerversammlung erfolgt, gilt das Gesetz.

    WEG §25 Mehrheitsbeschluß
    (2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.

    Also künftig darauf bestehen, daß korrekt abgestimmt wird, ansonsten die Beschlüsse anfechten.

    Christian Martens
     
  7. Duncan

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    mich deucht, dass die baulich zusammengelegten Whg. nur bei Eigentumsübergang auch grundbuchlich zusammengelegt wurden, so dass für die letzte verbleibende Wohnung im Besitz und Eigentum des Alteigentümers 2 Grundbuchblätter existieren und sich darauf die 2 Stimmen gründen. Würde aber eigentlich jedes mal eine Anpassung der Teilungserklärung mit allem zugehörigen Brimborium bedingen, oder?
     
  8. #7 Martens, 23.10.2015
    Martens

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    ja, deuchten kann man da viel.
    Wenn ich zwei Wohnungen kaufe und diese baulich zusammenlege und bewohne oder vermiete, sind das grundbuchlich und WEG-rechtlich noch immer zwei Wohnungen, ich muß zwei WEG-Abrechnungen bekommen und ggfs. zweimal Verwalterhonorar zahlen.

    Wenn in dem betreffenden Objekt nach Einheiten abgestimmt wird, habe ich dann für meine zwei Wohnungen auch zwei Stimmen.

    Da aber im vorliegenden Fall in der TE nichts geregelt ist, gilt das Gesetz und danach hat jeder Eigentümer eine Stimme, dies unabhängig von der Anzahl oder Größe der Einheiten, die ihm gehören.

    Christian Martens
     
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