Stimmrecht und plötzliche Stimmenvermehrung

Dieses Thema im Forum "Eigentümerversammlung" wurde erstellt von Blauaeugig, 20.08.2014.

  1. #1 Blauaeugig, 20.08.2014
    Blauaeugig

    Blauaeugig Benutzer

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    Hallo liebe Forumsteilnehmer,
    ich habe ein Verständnisproblem zu den Stimmrechtsverhältnissen unserer WEG.
    Eckdaten: 5 Wohneinheiten. 2 Wohneinheiten vermietet, 3 eigengenutzt. 3 Einheiten gehören Ehepaaren, 2 Einzelpersonen. Es scheint das Kofprinzip zu gelten. In der Gemeinschaftsordnung steht dazu:
    "...
    § 16 Eigentümerversammlung
    ...
    (4)
    Die Eigentümerversammlung ist ohne Rücksicht auf die Zahl der erschienenen Eigentümer beschlussfähig. Auf jede Wohnungs- oder Teileigentumseinheit entfällt eine Stimme.
    ..."

    Nun steht eine Eigentümerversammlung an, in der über folgende Punkte beschlossen werden soll:
    - Anbringung Schneefanggitter;
    - Installation Wasserenthärter;
    - Beplankung Dachspitz.

    In der Einladung hat der HV folgende Info gegeben:
    Whg. 1 samt Kellerraum - 1 Stimme
    Whg. 2 samt Kellerraum - 1 Stimme
    Whg. 3, und Kellerraum - 2 Stimmen
    Whg. 4, und Kellerraum - 2 Stimmen
    Whg. 5, und Kellerraum - 2 Stimmen

    Gem. § 22 (2) WEG sind drei Viertel der Stimmen nötig, um einen positiven Beschluss zu erwirken.

    Wenn bisher ein Beschluss gefasst worden ist, gab es im Ergebnis immer 5 Stimmen (z.B. 4 Nein, 1 Ja). Aber nach obiger Aufstellung gibt es 8 Stimmen.

    Ich bin total verwirrt und kann mir die 3 Stimmen mehr nicht erklären.
    Hat jemand eine Idee?

    Vielen Dank für Hilfe sagt
    Blauaeugig
     
  2. AdMan

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  3. #2 Papabär, 20.08.2014
    Papabär

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    Hallo Blauaeugig,
    offensichtlich soll es sich bei den Kellerräumen zu den Whg. 3-5 um separate Teileigentumseinheiten handeln.

    Hier könnte ein klärender Blick in die Teilungserklärung weiterhelfen --> eigentlich sollte DORT auch die Stimmrechtsverteilung geregelt sein.
     
  4. #3 Martens, 20.08.2014
    Martens

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    Das ist nicht das Kopfprinzip, da in der Teilungserklärung steht "für jede Einheit eine Stimme".
    Wie Papa schon schrub, ist zu klären, ob die Keller tatsächlich einzelne Einheiten darstellen. Wenn nicht, haben auch die Eheleute nur eine Stimme, da eine Einheit.

    Christian Martens
     
  5. #4 Blauaeugig, 21.08.2014
    Blauaeugig

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    Habe mir soeben beim Notar die entsprechende Anlage zur Teilungserklärung abgeholt. Die Kellerräume K 2 - 4 sind tatsächlich als Teileigentum ausgewiesen. Somit haben die 3 Wohneinheiten jeweils 2 Stimmen.

    Allerdings sind dann meiner Meinung nach die bisherigen Beschlüsse mit falschen Stimmangaben erfolgt. Bis jetzt waren stets 5 Stimmen als Gesamtergebnis aufgeführt (Bsp. 4 Nein-Stimmen, 1 Ja-Stimme; Bauliche Veränderung: Antrag auf Anbringung einer Markise).

    Ich gehe davon aus, dass diese Beschlüsse, da teilweise bereits vor 2 Jahren gefasst, gültig sind (Einspruchsfrist von 1 Monat abgelaufen).

    Ok, somit sind wir wieder ein Stück schlauer und wissen, dass wir niemals eine Chance haben, einen Antrag durchzubringen, weil die 4 anderen Parteien (mit dem HV eng verbunden) uns stets überstimmen werden. Auch das ist geltendes Recht.

    Viele Grüße,
    Blauaeugig
     
  6. #5 Papabär, 21.08.2014
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    Wenn man von der Einspruchsfrist mal absieht ... hätte es denn am Ausgang auch nur einer einzigen Abstimmung irgend etwas verändert?


    Man muss sich hier auch die Frage gefallen lassen, warum man solche grundlegenden Unterlagen wie die Teilungserklärung, nicht bereits vor dem Erwerb der Wohnung gelesen hat.
     
  7. #6 Blauaeugig, 21.08.2014
    Blauaeugig

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    @Papabaer
    Weil uns die Unterlagen erst am Tag des Notartermins gegeben worden sind. Im Nachhinein haben wir erfahren, dass wir die Unterlagen vorher zur Verfügung gestellt bekommen hätten müssen. Wahrscheinlich wären die Abstimmungsergebnisse entsprechend ausgefallen.
    Hätte, Könnte, Müsste hilft nun aber auch nicht mehr weiter. Wir müssen mit den Fakten leben und arbeiten und versuchen, bis zu einem Verkauf (der so bald wie möglich erfolgen soll) so gut es geht, klarzukommen und Schlimmeres zu verhindern. Hierbei hoffen wir auf die Hilfe der vielen Fachleute dieses Forums.

    Wenn die Wohnung verkauft ist, werden wir wieder etwas freier atmen können.

    @all
    An dieser Stelle bedanke ich mich bei den vielen hilfsbereiten Forumsmitgliedern, hier mit Rat und Tat zu helfen. Sie opfern dafür immerhin einiges Ihrer Zeit und geben freiwillg kompetent Hilfestellung. Dankeschön dafür!

    Viele Grüße,
    Blauaeugig
     
  8. #7 Blauaeugig, 14.09.2014
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    Update

    Guten Tag,

    nun hat eine zweite, ausserordentliche Eigentümerversammlung stattgefunden, weil über einige teure Maßnahmen beschlossen werden musste. Zu Beginn dieser Versammlung fragte eine Eigentümerin, woher auf einmal die doppelten Stimmen für 3 von 5 Eigentümerparteien kommen. Lt. HV ergab sich das neue Stimmenverhältnis nach Nachfrage beim Notar. Die zu den drei Wohneinheiten gehörenden separaten Kellerräume hätten, da Teileigentum, ebenfalls je eine Stimme. Somit hätten diese 3 Eigentümer jeweils 2 Stimmen (1 für die Wohnung + 1 für den Keller). Da der Keller der Fragestellerin und wir den Keller von der Wohnung aus direkt betreten könnten, hätten wir je nur 1 Stimme für die Wohnung. Dies fand die Fragestellerin sehr ungerecht und hat sich fürchterlich aufgeregt. Darauf erklärte der HV, dass er ihr und uns auch jeweils eine Stimme zusätzlich gibt, weil unsere Keller nicht beheizbar und damit nicht zu Wohnzwecken nutzbar seien.

    Ich frage mich seit der Versammlung, ob der HV so handeln durfte. Ich dachte, die Stimmenverhältnisse ergeben sich aus der Teilungserklärung in Verbindung mit dem WEG?

    Insgesamt ist die Versammlung für uns sehr positiv verlaufen: die geplante Dachbodenbeplankung war noch 2 anderen Eigentümern zu teuer und wurde als unnötig angesehen, so dass dieser Antrag abgelehnt worden ist. Genauso verhält es sich bei den Schneefanggittern.

    Der Antrag auf Installation eines Wasserenthärters ist angenommen worden. Hier sagte der HV, dass es sich um "Anpassung an den Stand der Technik" handeln würde. Ich fand, es handele sich hier um eine bauliche Veränderung. Die müsste dann ja von allen Eigentümern genehmigt werden. Ein Eigentümer hat zu der Enthärtungsanlage Nein gesagt. Handelt es sich hier um einen Zitterbeschluss, bis die Frist zur Anfechtung des Beschlusses abgelaufen ist?

    Danke für eure Hilfe. Ich möchte das Thema "Stimmenverhältnisse" wirklich verstehen, denn ich denke, dass ist ein wichtiger Bereich in einer Eigentümergemeinschaft.

    Ein schönes Wochenende wünscht
    Blauaeugig
     
  9. Andres

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    Na, zumindest der Verwalter und einzelne Eigentümer scheinen ja der Ansicht zu sein, dass damit alles in Ordnung ist. Da kann man kaum von einem Zitterbeschluss sprechen.

    Wenn du Klarheit bezüglich der Stimmrechte willst, wirst du einen geeigneten (d.h. mit passenden Stimmverhältnissen gefassten) Beschluss anfechten müssen.
     
  10. #9 PHinske, 15.09.2014
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    Staun staun!

    Es darf natürlich nur nach den Regelungen der Teilungserklärung vorgegangen werden.

    Zwei neue Stimmen erfinden darf der Hausverwalter dagegen nicht.

    Man sollte sich auch nicht freuen, dass einem praktisch ein neues Stimmrecht geschenkt worden ist.

    Ich würde das Thema für die nächste Versammlung zur Erörterung anmelden.

    Es dürfte nur eine Frage der Zeit sein, bis es zu einem Beschluss kommt, bei dem die beiden erfundenen Stimmen zu einer Mehrheit führen, die jemand anderem nicht gefällt.
    Dann kommt es zur Anfechtung und die Eigentümer stehen sich als Gegner vor Gericht gegenüber, nur weil der Hausverwalter so einen Murks gemacht hat.

    MfG, PHinske
     
  11. #10 Papabär, 15.09.2014
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    Hat er ja offenbar auch nicht - sondern sich nur endlich mal die Teilungserklärung durchgelesen und einen früheren Fehler einfach nicht wiederholt.

    Zumindest lässt sich das aus den bisherigen Beiträgen dieses Threads schließen.
     
  12. Syker

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    Hallo Papabär,

    Doch PHinske hat das schon richtig gesehen.
    5 Wohnungen davon 3 mit zusätzlichem Teileigentum lt. Teilungserklärung. In der letzten Versammlung wurden aber wohl 10 Stimmen angenommen.
    Also auch die beiden Wohnungen ohne zusätzlichem Teileigentum auch zwei Stimmen...

    VG Syker
     
  13. #12 Papabär, 15.09.2014
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    10 Stimmen? Hab´ ich da etwas übersehen?

    Ah - danke für den Hinweis ... hab´s gefunden!
     
  14. #13 Martens, 15.09.2014
    Martens

    Martens
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    Stimmen gibt es nach der Regelung in der Teilungserklärung und nicht dann, wenn sich jemand furchtbar aufregt und / oder sein Gerechtigkeitsempfinden verletzt sieht.

    Das Vorgehen des Kollegen ist absolut indiskutabel.

    Christian Martens
     
  15. #14 PHinske, 15.09.2014
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    Die wichtige Stelle war diese Erklärung hier:
    ..

    Deswegen schrieb ich, der Hausverwalter hätte zwei neue Stimmen erfunden.
    MfG, PHinske
     
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