Strategie für Heizungen im MFH?

Diskutiere Strategie für Heizungen im MFH? im Heizung Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo liebe Forenmitglieder, wie eben in einem anderen Thema geht es um zwei derzeit leerstehende Wohn-/Geschäftshäuser die wir kaufen und...

  1. #1 Immofan, 19.07.2018
    Immofan

    Immofan Erfahrener Benutzer

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    Hallo liebe Forenmitglieder,

    wie eben in einem anderen Thema geht es um zwei derzeit leerstehende Wohn-/Geschäftshäuser die wir kaufen und teilweise selbst nutzen wollen. Die Lage ist mitten in einer schönen Innenstadt, so dass wir zuversichtlich sind die Räume wieder vermieten zu können (Wohnungen über 60m² gibt es dort derzeit nicht zu mieten, nur kleinere). Das Gebäude steht unter Denkmalschutz und ist daher eine ziemliche "Engergieschleuder". Die Wände sind 40cm dick, die Fassade dämmen möchten wir in der näheren Zukunft nicht. Das Dach über DG1 und NG 1 ist gedämmt.

    Situation (grob):
    • EG1 80m² Geschäftsräume 1
    • EG2 65m² Geschäftsräume 2
    • OG1 (siehe OG2)
    • OG2 170m² derzeit 2 Wohnungen, Umbau zu 1 Wohnung für uns
    • DG1 80m² Mietwohnung
    • DG2 70m² unausgebauter Dachboden (unbeheizt)
    • DG3 120m² über DG1/DG2 unausgebaut (unbeheizt)
    • NG1 130m² Mietwohnung im Nebengebäude (2 Etagen) + 80m² unbeheizte Nebenräume + Dachboden

    Es gibt derzeit:

    • 1 Gastherme für EG 1 und EG2
    • 1 Gastherme für OG1
    • 1 Gastherme für OG2 und DG1
    • 1 Gastherme für NG1

    Alle Gasthermen wurden vor 1,5 Jahren abgeklemmt und zuletzt 2016 gewartet. Sind mind. 15 Jahre alt, angeblich noch "ok"...

    Meine Fragen:

    1. Könnte man grundsätzlich alle alten Gasthermen in einem (abschließbaren) gemeinsamen Raum z.B. im DG3 in Schornsteinnähe anbringen? Wäre das sinnvoll?
    2. Wäre eine Zentralheizung deutlich günstiger? Der Punkt, dass es für den Vermieter besser wäre jeweils eine Therme pro Mietwohnung zu haben (z.B. bei Zahlungsausfall) ist mir bereits bekannt.
    3. Wäre es energetisch sehr ineffizient die Lösung für die Heizung an einem Platz zu haben, anstatt jeweils in den Wohnungen?
    4. Wäre es finanziell nicht besser, zumindest die alten Thermen für die Mietwohnungen zu lassen? Dann könnte man die Therme aus OG1 ins DG1 verlegen und die aus OG2 stattdessen für OG1 nutzen, oder? Die Kosten für die Heizung trägt ja eh der Mieter. Wenn wir deswege keinen finden, könnte man die Therme ja immernoch austauschen, oder?
    Wie würdet Ihr das machen?
     
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  3. #2 ehrenwertes Haus, 19.07.2018
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Das kommt darauf an wie die Schlote laufen und was für Thermen das sind.
    Man darf immer nur eine begrenzte Anzahl an Thermen an einen Rauchabzug anschließen.
    Wie viele genau hängt von der Art der Therme (z.B. Niederbrennwert) und der Dimmensionierung des Abgasrohres ab.
    Jeder Schornstein kann aber mehrere Abzugsrohre beinhalten.

    Also mit der Frage ab zum zuständigen Schloti. Er muß so einen Umbau eh abnehmen.

    Nach der Installation ja, aber mit dem von dir schon erwähnten Risiko bei Mietausfall.
    Schau auch mal in deinen Mietspiegel. In einigen Gemeinden gibt es Punktabzug für Etagenheizungen bei den Ausstattungsmerkmalen.

    Es kann aber sein, dass du nicht nur die Leitungen der Heizung anpassen mußt, sondern auch neue Heizkörper montieren, wenn es dir nicht nur um die Funktion, sondern auch um die Optik geht.
    Bei Altbau vermute ich noch geschweißte bzw. gelötete Leitungen. Diese Leitungen haben andere Innen- und Außendurchmesser als heute üblich ist.
    Die Unterschiedlichen Durchmesser + Materialmix kann zu sehr unangehmen Geräuschen führen... und dann sucht man teilweise lange nach der Ursache.

    Das ist eine reine Rechenaufgabe. Moderne Etagenheizungen sollten damit leistungstechnisch kein Problem haben.

    Die Wärmeverluste kann man berechnen, wenn die verwendeten Materialien, Wegstrecken + Leistungsdaten der Therme bekannt sind.
    Mit entsprechender Isolierung kann man die Wärmeverluste über die Leitungen im jeweiligen Heiskreislauf fast auf 0 reduzieren.
    Der Kosten-Nutzenaufwand lohnt aber meist dafür nicht. Die üblichen 0-8-15-Isolierungen reichen dafür nicht aus.
    Heizungsbauer greifen dafür gerne auf Erfahrungswerte und Herstellerempfehlungen zurück.

    Wenn die alten Thermen noch voll funktionsfähig sind, spricht nichts dagegen sie zu behalten bis ihre Betriebserlaubnis erlischt oder Ersatzteile eng werden.
    Im Gegenteil, Thermen die jetzt ca. 15-20 Jahre alt sind, sind meist weniger störanfällig als jüngeren Baujahrs.
    Eine Energieeinsparung und bessere Abgaswerte wird bei baugleichen Neugeräten zwar immer behauptet, ist bei wirklich gut eingestellten Thermen aber Blödsinn. Werbung eben...
    (O-Ton mein Schloti: der Zwangsthermentausch aus Umweltgründen ist reine Massenverar... Das ist nur, weil auf nachwachsene Rohstoffe umgestellt werden soll.)


    Ich bin ja auch ein Freund von Etagenheizungen bei Mietern. Bei Leerstand rüste von ZH bzw. Einzelöfen auf Etagenheizung um, eben wegen der speziellen ZH-Risiken.
    Den Gedanken, alle Thermen zentral zu installieren hatte ich auch, aber sehr schnell wieder verworfen ohne komplettes Durchrechnen.
    Dafür musst du in allen Einheiten mind. neue Leitungen legen und einen möglichst neutralen Weg zur Thermensammelstelle. In vermieteten Einheiten nur machbar, wenn man auf Ärger aus ist oder Mieter besänftigen als sein Hobby entdeckt hat. Welcher Mieter hat schon gerne eine Wohnung oder Geschäft, was fast nach Rohbau aussieht, wenn auch nur zeitweilig.
    Der 2. ganz große Minuspunktist, dass jeder Mieter mit Etagenheizung freien Zugang zu seiner Heizung haben muss.
    Wenn du die Thermen nicht in zig Miniräume einschließen möchtest, kann Jeder Hausbewohner an den Thermen seiner Nachbarn drehen.
    Ich denke dieses Ärgerpotential kann man sich ersparen.

    Wenn du aber kompletten Leerstand hast, ist es evt. eine Überlegung die Leitungsverlegung für ZH- und Etagenheizung zu machen.
    Mit den heutigen leitung kann man auch "auf Vorrat" verlegen.
    Die nächste Öl-Krise ist vorprogrammiert, die Frage ist nur wann genau sie kommt und wie weit du da vorplanen möchtest.
    Mit einer ZH oder zumindest dafür vorbereiteten Leitungen wird die Umstellung auf andere Rohstoffe leichter, als bei reiner Verlegung für Etagenheizung.
     
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  4. #3 Immofan, 19.07.2018
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    Vielen Dank für die vielen Impulse und Anregungen!

    Ein Schloti ist ein Schornsteinfeger, oder?

    Sorry, ich bin neu in dem Bereich, bei den anderen Objekten kümmern sich die Hausverwaltungen um alles und jetzt muss ich mich in kurzer Zeit über 100 Dinge informieren (was noch Spaß macht).

    Einen Mietspiegel gibt es zum Glück nicht. Die Rohrleitungen sind alle nicht älter als 20 Jahre. Die Heizkörper würde ich auch als eher neu (im Sinne von nicht älter als 20 Jahre) bezeichnen.
     
  5. #4 ehrenwertes Haus, 19.07.2018
    ehrenwertes Haus

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    Ja, regional unterschiedlich Schlotfeger, Kamin- oder Schornsteinfeger.

    In "meinem Revier" überwiegend kurz Schloti genannt :158:
     
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  6. #5 immodream, 19.07.2018
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    Hallo immofan,
    wenn ich ein Mehrfamilienhaus kaufen würde, in dem diverse Heizungsarten verbaut sind und die Thermen schon 15 Jahre alt sind ( die heutigen Thermen werden garantiert keine 30 Jahre mehr alt ) würde ich auf Gaszentralheizung umrüsten.
    Da ich ein Objekt mit Gaszentralheizung habe und in allen anderen Mehrfamilienhäusern zig Gasetagenheizungen verbaut sind, kann ich dir nach dreißig Jahren Vermietung sagen/schreiben, das die Wartung und Reparaturen der vielen einzelnen Gasthermen erheblich/ ein Vielfaches teurer las der Betrieb eines einzelnen Kessels ist.
    Bei einem 8 Familienhaus zahlen deinen Mieter 8 x die Wartung, 8 x den Schornsteinfeger im Gegensatz zu je einmal bei einem Kessel.
    Die Reparaturen an diesen Thermen verschlingen in manchen Jahren bis zu 2 Nettomonatsmieten.
    Mein Kessel im Keller läuft seit Jahrzehnten einwandfrei.
    Ich würde dann im Keller für jede Wohnung ein Zählwerk einbauen und dann einen einzelnen Strang für jede Wohnung legen.
    Dann brauchst du die Banditen von Ista usw. nicht mehr für die Heizungsabrechnung.
    Vielleicht kannst du ja im Altbau die neuen Heizungsstränge durch einen nicht mehr benötigten Kamin legen und dann an die in den Wohnung bestehenden Leitungen anschliessen.
    Die richtige Entscheidung kann man als Laie ohne fachliche Hilfe nicht ohne weiteres treffen.
    Grüße
    Immodream

    PS: Ein Heizungsbauer , der dir lauter einzelne Gasthermen verkauft, sehe ich wie einen Drogenverkäufer.
    Du bist ihm immer wieder ausgeliefert und abhängig
     
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  7. #6 Immofan, 19.07.2018
    Immofan

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    Danke für Deine Antwort. Wie sind den Deine persönlichen Erfahrungen mit nicht zahlenden Mietern?
     
  8. #7 immodream, 19.07.2018
    immodream

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    Hallo Immofan,
    in über dreißig Jahren Vermietung gibt es eigentlich kaum einen Monat, wo es nicht irgendwelche Zahlungsprobleme/Verzögerungen gibt.
    Ich hab die berühmten Mietnomaden ( mit echten Maden im Kühlschrank nach Stromsperre ) gehabt, Leute die irgendwann es in den Kopf bekommen haben, keine Miete mehr zu zahlen und natürlich immer wieder Leute, die durch Krankheit, Arbeitslosigkeit , unverschuldete Firmeninsolvenzen, Scheidungen oder Todesfälle zu nicht zahlenden Mietern wurden.
    Gegen die Mietnomaden bin ich zweimal den korrekten Weg gegangen. So mit Räumungsklage, Räumung und neben erheblichen Sachschäden noch Gerichtskosten und bis zu 15 Monate Mietausfall.
    Da ich 3 kräftige Söhne habe, " helfen " wir unseren echten Problemmietern auch beim Auszug.
    Die brauchen dann kein Umzugsunternehmen weil deren Möbel dann als Sperrmüll kostenlos von der Stadt abgeholt werden.
    Diese Art der Hilfe kann natürlich auch in die Hose gehen und man sollte robuste Nerven haben.
    Und dann sind natürlich die für mich bedauernswerten Nichtmietzahler noch da.
    Grundsätzlich wird bei allen Mietern, die eigentlich immer regelmäßig gezahlt haben ( manche auch immer erst am 15. der Monats, teilweise auch mit Absprache ) sofort im ersten Monat telefonisch angefragt, warum die Miete ausbleibt.
    Wer nicht ganz eindeutige Begründungen liefert, erhält auch direkt im ersten Monat eine freundliche Abmahnung mit Androhung der Kündigung bei zwei nicht gezahlten Mieten.
    Da ich nur Objekte im Umkreis von 15 Minuten Fahrzeit habe, versuche ich auch, persönlich mit den Menschen zu sprechen.
    Wenn mir dann einer Unterlagen vom Insolvenzverwalter oder echte Unterlagen vom Jobcenter gibt, vereinbare ich mit den Mietern Ratenzahlungen, vor allen Dingen, wenn sie bisher gute Mieter waren.
    Ich habe natürlich auch Mieter gehabt, die wurden wegen Drogenhandel eingesperrt oder sind einfach geflüchtet ( ausgewandert )
    Da war es dann sehr hilfreich, wenn Eltern oder Verwandte federführend die Wohnung geräumt haben und ich mir die Finger " nicht schmutzig " machen mußte.
    Ich habe niemals von meinen ehemaligen Mietern, die mir Miete geschuldet oder meine Wohnung verwüstet haben, jemals wieder auch nur einen Euro/ DM erhalten.
    Ich vermeide daher sinnlose Gerichtsprozeße und schreib einfach bei bestimmten Mietern die Ausfälle als Lehrgeld/ außerordentliche Betriebskosten ab und schaue nach vorne und versuche neue gute Mieter zu finden.
    Die gibt es immer wieder reichlich.
    Das muß man über die Zeit lernen, sonst geht man daran gesundheitlich zu Grunde und sollte das Vermieten aufgeben.
    Grüße
    Immodream
     
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