Stress mit Mieter

Diskutiere Stress mit Mieter im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, ich stelle mein Thema jetzt mal hier rein, weil die ganze Geschichte sooooo ein Bandbreite hat: nicht fristgerechter Zahlung der Miete,...

  1. #1 Malina123, 27.05.2018
    Zuletzt bearbeitet: 27.05.2018
    Malina123

    Malina123 Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    ich stelle mein Thema jetzt mal hier rein, weil die ganze Geschichte sooooo ein Bandbreite hat: nicht fristgerechter Zahlung der Miete, Störung des Hausfriedens, nicht Einhalten der Hausordung bis hin zu Telefonterror bei mir (als Vermieter).

    Um jetzt alles hier nieder zu schreiben, ist die ganze Geschichte schon zu lang.

    Daher fasse ich mich kurz, wo mein Problem liegt:

    Seit 08/2017 habe ich meine DG-Wohnung (120qm) über einen Immobilienmakler an eine 4-köpfige Familie vermietet. Wir haben einen 2-Jahres Mietvertrag.

    Schon in 12/2017 wurde mir mitgeteilt, dass man ausziehen will. Nach Absprache mit meinem Anwalt, habe ich gesagt, dass sie einen Nachmieter suchen können und damit vorzeitig aus dem Mietvertrag raus können.

    Das wollen sie aber nicht - "keine Zeit für, zuviel Arbeit....". Ich habe darauf hin meinen Anwalt zitiert und gesagt, dass Verträge dafür da sind, eingehalten zu werden und dass ich das Angebot mit einem Nachmieter gar nicht machen müsste.

    In 02/2018 wurde mir dann verkündet, dass man jetzt doch länger wohnen bleiben möchte. Es gäbe aber eine besondere Familiäre Situation (Scheidung vom Noch-Ehemann, der den Unterhalt für die Kinder nicht bezahlt) und man finanzielle Schwierigkeiten hätte (die Kaltmiete beträgt 1100.- Euro).

    Ich habe mich darauf eingelassen bis einschließlich 06/2018 die Miete um 50.- zu reduzieren und das Zahlungsziel auf Ende des Monats zu verlegen. Das habe ich schriftlich gemacht, aber bisher trotz Anfrage, das Schreiben nicht unterschrieben zurück bekommen.

    Insgesamt gibt es nur Stress mit den Mietern im OG: es ist ein MFH (ich habe selber eine kleine (Hausmeister-)Wohnung dort und es gibt noch im EG einen weiteren Mieter und im Anbau einen gewerblichen Mieter - Handwerksbetrieb).
    Ich selber wohne allerdings 450 km entfernt und kann nur ca. 5x im Jahr für ein paar Tage da sein.

    Beispiel für den Stress:
    ich habe an das OG 2 Parkplatzflächen vermietet. Diese wurde von der Mieterin zweckentfremdet und als Kinderspielplatz umfunktioniert. Ich habe ihr gesagt, dass dies zu Unterlassen ist - sie tut es aber nicht.

    Sie hat im Hausflur einen Schuhschrank aufgestellt (genau auch noch vor den Verteilerschrank für Strom und die SAT-Anlage). Ich hab ihr gesagt (siehe auch Hausordnung), dass keine privaten Dinge im Hausflur unterzustellen sind - sie macht es aber nicht und hat den Schuhschrank in eine andere Ecke gestellt.
    Meine im Hausflur ausgehängte Hausordung, war auf einmal weg.

    Der von ihr errichtete Kinderspielplatz (sie ist wohl auch als Tagesmutter tätig) befindet sich an der Hofeinfahrt, wo es auch ein Tor gibt. Mein gewerblicher Mieter vom Anbau bekommt Anlieferungen und daher muss das Tor offen sein. Wenn aber ihre Kinder bzw. die Tageskinder auf dem Parkplatz (jetzt Kinderspielplatz) spielen verschließt sie das Tor, so dass mein gewerblicher Mieter nicht mehr beliefert werden kann.
    Das ganze hat zwischen den beiden Parteien zu einen riesen Streit geführt mit persönlichen Beleidigungen. Ich wurde angerufen und von der Mieterin im OG aufgefordert, dem Gewerbe-Mieter mal schriftlich "bescheid" zu sagen. "Es ginge um die Sicherheit ihrer Kinder und wenn ich dafür nicht Sorge trage, würde sie mein Haus abfackeln und mich richtig bluten lassen."

    Sie wollte auch Handwerkern den Zugang zur Wohnung verweigern (mein gewerblicher Mieter, der Elektriker ist und meinem Mann, der Maler ist) aufgrund von ihren persönlichen Differenzen mit diesen. Den Zahn hab ich ihr aber gezogen. Es geht/ging hier um Schimmelbeseitigung und die Funktionalität der elektrischen Raumentfeuchter.

    Das jetzt nur mal ein kleiner Auszug aus der Kommunikation......

    Mein eigentliches Problem ist:
    Entlasse ich die Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag (bis 08/2019)?, wobei ich auch gar nicht weiß, ob sie nun ausziehen wollen/können oder nicht.
    Schone meine Nerven, stelle den Hausfrieden wieder her (in dem sie ausziehen), muss die Wohnung wieder neu streichen lassen und wieder knapp 2000.- für den Immobilienmakler bezahlen, um neue Mieter zu finden?

    Rechtlich gesehen, bin ich gut beraten. Es handelt sich wohl eher um eine persönliche und finanzielle Entscheidung von mir, wo ich gerne eure Meinung zu hören möchte.
     
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  3. #2 FMBerlin, 27.05.2018
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    Was hat es mit dem 2-Jahresvertrag auf sich bzw. (mit welcher Begründung) wurde ein wirksam befristeter Mietvertrag geschlossen? Das ist im Wohnraummietrecht nur eingeschränkt möglich. Meinst Du einen beiderseitigen Kündigungsverzicht für 2 Jahre?
    Nach der freundlichen Drohung mit "Haus abfackeln" würde ich dem baldigen Auszug keine Steine in den Weg legen wollen.
     
  4. #3 Malina123, 27.05.2018
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    Ich wohne 450 km entfernt im Rheinland. Ich kann die Wohnungsbesichtigungen nicht machen. Daher brauch ich einen Immo-Makler.

    Den 2-Jahres Mietvertrag (waren jetzt meine Worte) hat der Immo-Makler aufgesetzt. Ich hab es noch nicht vom Anwalt prüfen lassen, ob der überhaupt Rechtens ist. Aber du hast recht: es handelt sich um ein Kündingungsverzicht bis 08/2019.
     
  5. #4 ehrenwertes Haus, 27.05.2018
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    Du wohnst im gleichen Haus.

    Stell dir doch mal die Frage, wieviel dir deine Nerven in € wert sind?

    Zum Telefonterror...
    Du hast bestimmt einen Anrufbeantworter. Der bleibt auch bei Terroranrufen sachlichen und kann bei Drohungen per Telefon auch ein prima neutraler Zeuge sein.
    Lass deine Stresstante doch einfach darauf sprechen und du hörst das dann später ab. Schon so mancher Mieter hat sich auf diese Weise fast selbst die (außerordentliche) Kündigung von Vermieterseite geschrieben.
    Die Androhung von Straftaten (Brandstiftung) ist schon eine andere Nummer als aus Frust eine Stinkbombe ins Treppenhaus werfen (was auch nicht erlaubt ist) oder es rutscht mal eine "blöde Kuh" wirklich versehentlich raus.

    Bei den rechtlichen Fragen bist du ja gut betreut. Dein Anwalt wird schon entsprechende Abmahnungen usw. in petto haben.
     
  6. #5 FMBerlin, 27.05.2018
    Zuletzt bearbeitet: 27.05.2018
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    Da die Mieter wohl finanziell schlecht aufgestellt sind würde ich einen Aufhebungsvertrag anbieten wenn sie vorzeitig ausziehen wollen. Ihr einigt Euch schriftlich auf ein vorzeitiges Mietvertragsende und einen Rückgabetermin. Du könntest versuchen, eine Rückgabe in renoviertem Zustand zu vereinbaren als Gegenleistung für die vorzeitige Entlassung aus dem Vertrag. Auf Mietzahlung bis zur regulär möglichen Kündigung zu bestehen bringt nur noch mehr Ärger und ob vielleicht in vielen Jahren mal etwas Geld zu holen sein wird ist fraglich.

    Wegen der Sache mit dem verschlossenen Hoftor sitzt der Gewerbemieter am längeren Hebel. Er hat Anspruch auf offenen Zugang während der Geschäftszeiten. Da wäre eine Abmahnung mit Androhung der außerordentlichen Kündigung gegen die abschließende Mieterin angezeigt. Aber das solltest Du mit Deinem Anwalt besprechen, falls Du die DG-Mieter definitiv aus dem Haus haben willst.

    Was den 2-Jahres-Kündigungsverzicht (für ordentliche Kündigungen) betrifft, so halte ich persönlich nichts davon. Es ist schwer genug, bei Problemmietern einen Kündigungsgrund zu finden und eine ordentliche Kündigung ist immer noch leichter zu begründen, als eine außerordentliche. Klar machen Mieterwechsel Aufwand, aber ich finde Geld leichter zu ersetzen als Nerven und Lebenszeit.
     
  7. Berny

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    Ich würde versuchen, diese Mieter (mit Kusshand) loszuwerden.
     
  8. #7 Malina123, 27.05.2018
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    Ich denke auch, ich sollte mich von diesem Mietern trennen - auch wenn ich finanzielle Einbußen dadurch habe. Die Wohnung möchte ich nicht von denen renoviert bekommen, da ich Latextapete dort habe, die einen speziellen Anstrich erfordert.
    Zu dem Tor Auf/Zu-Thema habe ich schon mit meinem Anwalt gesprochen: er sieht auch ganz klar, den Gewerbemieter im Recht (zumal er schon vorher da war und bei der Wohnungsbesichtigung darauf hingewiesen wurde).

    Schade, ich dachte es würde mal rund laufen - aber das bleibt wohl ein Wunschtraum...;-)
     
  9. #8 Malina123, 27.05.2018
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    Eine Idee hätte ich da noch (müsste ich mal meinen Anwalt fragen, ob umsetzbar):

    Wie wäre es mit einer Ablöse-Summe (ich denke, da jetzt an eine Kaltmiete)?
     
  10. #9 FMBerlin, 27.05.2018
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    Eine Ablösesumme ist verhandelbar. Du mußt halt überlegen, was Dir wichtiger ist, Einnahmen oder Auszugstempo. Eine Kaltmiete klingt bescheiden und machbar.
     
  11. #10 ehrenwertes Haus, 27.05.2018
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    Bei einem Aufhebungsvertrag ist fast Alles frei verhandelbar.
    Wenn dafür Geld an den Mieter fließen soll, nennt man das oft Ziehgeld um den Umzug zu versüßen.

    Andere "Leckerlies" könnten sein Beteiligung an den Umzugskosten, Verzicht auf die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter (z.B. nur 14 Tage), bei der Suche einer neuen Wohnung unterstützen (z.B. Inserat schalten), usw.
     
  12. #11 Malina123, 27.05.2018
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    FMBerlin:
    Ich muss wohl einsehen, dass meine Mieterwahl eine klassische Fehlinvestition war.

    Solange sie ihre Miete bezahlen, können sie da wohnen bleiben. Zahlen sie nicht geht es ohnehin vor Gericht (ist nicht meine erste Zwangsräumung).
    Ich sollte auch aufhören, mich über diese Problemmieter weiter auf zu regen (funktioniert nur leider nicht so gut bei mir).

    Ich habe bei meinem letzten Besuch (Pfingsten) meinen Mietern im OG gesagt, dass mein Bruder und ich eine neue Aufgabenverteilung für das Haus festgelegt haben. Bedeutet, dass ich keine Anrufe mehr wünsche (außer es handelt sich um akute Schäden am/im Haus) und ihr neuer Betreuer (das Wort war extra so gewählt) mein Bruder ist (der aber auch keine Lust auf deren Anrufe hat und einfach nicht ans Telefon geht).

    Tja, es ist halt ärgerlich, weil es eine finanzielle Sache für mich ist. Wieder neu streichen (hat beim letzten mal 2500.- Euro gekostet), wieder Immo-Makler und ggf. Leerstand.

    So nebenbei:
    ich plane das DG der alten Scheune/Anbau aus zu bauen. Baugenehmigung liegt schon vor, ich warte nur noch auf den KV vom Bauträger. Warum mache ich das eigentlich?

    Ich bin jetzt leicht sarkastisch:

    Vermietung ist ein hartes Business - warum tut man sich das freiwillig an? *Ironie off*
     
  13. #12 Malina123, 27.05.2018
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    @ehrenswertes Haus:

    ich zahle denen nicht noch Geld dafür, damit sie sich nicht an Verträge halten.

    Die nerven mich und kosten mich Geld / Zeit. Aber so einfach lasse ich die nicht gehen

    Das geistige Niveau von denen scheint auch nicht hoch angesiedelt zu sein:
    Mein Hof ist ein alter Resthof in einem Landschaftsschutzgebiet mit Baujahr 1902 (Fachwerk-Mittelteil von 1889) und wurde 2014 kernsaniert. Die Frage von meinen Mieter war bei Einzug: "Ist das ein Fertig-Haus?" Es ist ja selten, dass mir die Worte fehlen - aber darauf blieb mir nur noch ein Kopfschütteln übrig.

    Danke, dass ihr hier mit mir schreibt! Ich muss einfach mal meinen Frust los werden.....
     
  14. #13 ehrenwertes Haus, 27.05.2018
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    Wofür soll denn die Ablösesumme sein und an wen soll die gezahlt werden nach deiner Meinung?
    Schmerzendgeld bekommst du doch von den Mietern, nennt sich nur offiziell Mietzahlung.

    Wohl nicht für vertragswidriges Verhalten, sondern für vorzeitigen Auszug.
    Meinst du wirklich Rausklagen + evt. Zwangsräumung ist finanziell günstiger?

    Und Obiges passt ja nun gar nicht zu

    An 1. Stelle solltest du dir darüber klar werden was du wirklich willst.
    Entweder die Mieter behalten oder loswerden.
    Einen privaten Rachefeldzug oder Erziehungsversuche sind Privatvergnügen, aber nicht unbedingt zielführend.
     
  15. #14 Nanne, 27.05.2018
    Zuletzt bearbeitet: 27.05.2018
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    Eigentlich nicht!
     
  16. #15 ehrenwertes Haus, 27.05.2018
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    Zweitwohnung nennt man das dann wohl. Der Hauptwohnsitz 450km entfernt ist dem Eingangspost nicht zu entnehmen.
     
  17. #16 Malina123, 27.05.2018
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    Ich wohne im Rheinland. 450 km entfernt von meinem Haus. Mein Bruder und ich sind eine Erbengemeinschaft - der Hof ist seit 4 Generationen in Familienbesitz. Ich habe eine kleine Wohnung in diesem Haus nicht vermietet und nutze diese selber aus beruflichen Gründen mehrfach im Jahr.

    Und nein: ich möchte keinen persönlichen Rachefeldzug oder Erziehungsmaßnahmen an meinen Mietern durch führen. Ich möchte, dass man sich an vertragliche Vereinbarungen hält - das wäre ja jetzt erstmal unser MV.

    Der Mieter hat aber offensichtlich kein Interesse sich an den MV zu halten und fängt mit Nebenschauplätzen an oder ist generell ein schwieriger Mensch - das weiß ich nicht.

    Daher war meine Überlegung, aus unserem gemeinsamen MV aus zu steigen (wenn dann gewollt) und mir eine Ablösesumme als Aufwandsentschädigung zu zahlen.

    Wie hier ja schon geschrieben wurde, ist dies frei verhandelbar und ich werde den Vorschlag machen.

    Vorrangig ist aber momentan die Tatsache, dass für diesen Monat noch keine Miete gezahlt wurde.
     
  18. #17 Malina123, 27.05.2018
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    Zweitwohnung nennt man das dann wohl. Der Hauptwohnsitz 450km entfernt ist dem Eingangspost nicht zu entnehmen.

    Ja, hatte es im Eingangspost erst später korrigiert.
     
  19. #18 Bovary, 27.05.2018
    Zuletzt bearbeitet: 27.05.2018
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    Ja, vor allem braucht man selbst eine gewisse Härte in dem Business.
    Erfahrungsgemäß wird der gut gemeinte kleine Finger, den man bereit ist, zu geben, als Aufforderung interpretiert, die ganze Hand zu nehmen.
    Bis jetzt ist die Mieterin doch gut durchgekommen. Sie will den Vertrag nicht einhalten, bekommt sie das Angebot einen Nachmieter zu bringen.
    Sie hat finanzielle Probleme, bekommt sie einen Nachlass und ein verlängertes Zahlungsziel. Sie nutzt Flächen nach Gutdünken um und bekommt ein „Du, Du!“ zu hören.
    „Gut sein“ wird in aller Regel abgestraft. Ist leider so. Und man braucht auch eine Weile, bis man dahinter kommt.

    Das ist jetzt nicht als Kritik, sondern zum Nachdenken gemeint: Die Mieterin hat ihre Testballons erfolgreich steigen lassen, nun meint sie wahrscheinlich, sie kann machen, was sie will. Leider gibt es solche Leute, damit muss man umgehen (lernen).

    Die allergrößte Mehrheit ist sich bewusst, dass eine pünktliche Mietzahlung, das wichtigste ist, was es am Monatsanfang zu erledigen gilt und verhalten sich auch sonst unauffällig.
    Du bist jetzt an die gefürchtete Ausnahme geraten und hast sie in ihrem Verhalten wahrscheinlich auch bestätigt. In anderes Fahrwasser zu geraten, bedarf nun neben Kurskorrektur vor allem auch guter Nerven.
    Daher sollte man schon überlegen, ob und wie man sich dieses Mieters möglichst schnell entledigen kann. Auf eine „Entschädigung“ wegen nicht Einhalten des Vertrages würde ich verzichten, wenn sie nur schnell wegkommt. Einen Nachmieter würde ich mir von ihr auch nicht präsentieren lassen.

    BTW. Wenn sie als Tagesmutter tätig ist, hat sie überhaupt Deine Zustimmung zu dieser teilgewerblichen Nutzung eingeholt oder ist eine mögliche Mischnutzung mietvertraglich vereinbart?

    BTW2. Zugeständnisse gleich welcher Art kann man schon mal machen. Aber eher bei Mietern, die durch langjährige Vertragstreue aufgefallen sind. Wenn sowas gleich zu Anfang quasi eingefordert wird, steht das aus meiner Sicht schon unter einem schlechten Stern.
     
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  20. #19 ehrenwertes Haus, 27.05.2018
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    Das soll heißen, dass du aus dem Vertrag als Vermieter aussteigen willst und dein Bruder soll dir dafür eine Ablöse bezahlen?

    Als Erbengemeinschaft bist du mit deinem Bruder gemeinsam Vermieter. Ihr könnt nur eine entsprechende Verwaltungs- und oder Alleinvertretungsvollmacht für die Vermietung untereinander vereinbaren. Das muss dem Mieter aber auch angezeigt werden.

    Wer ist denn laut Mietvertrag Vermieter? Du, dein Bruder oder ihr beide gemeinsam?
     
  21. #20 Malina123, 27.05.2018
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    @Bovary

    Vielen Dank für deine "augenöffnente" Antwort.
    Im Grunde, bin ich mir ja selber darüber bewusst. Es passt mit der Mieterin aus den OG nicht. Die Mietzahlungen kommen nicht fristgerecht, es gibt Stress mit meinen anderen Mietern und sie macht was sie will.
    Das sie als Tagesmutter tätig ist hat sie nicht mit mir abgeklärt - mein Mieter aus dem EG hat mich darauf hingewiesen. Wegen Lärmbelästigung (Holzboden im Haus). Ich hab ein Inserat bei Ebay-Kleinanzeigen gefunden, welches inzwischen gelöscht ist. Hier hat sie einen großen Garten beworben, den sie laut MV gar nicht hat.

    Es hilft wohl alles nichts, auch wenn ich es gerne anders hätte: ich muss mich von der Dame trennen. Mein Anwalt wartet ja nur auf die Mandatseröffnung, wenn sie die 2. Monatsmiete nicht bezahlt....und eine habe wir ja jetzt schon.
     
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