Suche hilfe für Nebenkostenabrechnung

Dieses Thema im Forum "Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan" wurde erstellt von jocker, 19.04.2015.

  1. jocker

    jocker Neuer Benutzer

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    Hallo Leute

    wo kann ich meine Nebenkostenabrechnung überprüfen lassen.
    Ich habe eine Wohnung vermietet jedoch komme ich mit meiner Abrechnung nicht klar.
    Habe deswegen Pauschal Nebenkosten durchgerechnet und in den Mietvertrag reingeschrieben,
    dass die Nebenkosten soviel sind und die Kaltmiete so hoch ist, jedoch wie ihr wisst ändert
    sich das jedes Jahr.
    Kann ich die Nebenkostenabrechnung mal hier hochladen, könnt ihr mir da vielleicht weiterhelfen ?
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pharao, 19.04.2015
    Zuletzt bearbeitet: 19.04.2015
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    Sinnvoll wäre dies aber anonymisiert zu tun ;) Auch hilfreich wäre ggf. zu wissen, wie was laut MV abgerechnet wird, ect.

    Aber es ist schon eine Vorauszahlung im MV vereinbart, oder?

    Wenn du Mitglied in einem Vermieterverein bist, dann geht dies sicherlich dort. Alternativ würde ich einen Fachanwalt empfehlen.
     
  4. #3 anitari, 19.04.2015
    anitari

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    Was genau reingeschrieben?

    Nebenkosten pauschal oder monatliche Vorauszahlungen?

    Gibt es im Vertrag überhaupt eine Vereinbarung das und welche Nebenkosten der Mieter zahlen muß?
     
  5. jocker

    jocker Neuer Benutzer

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    Also im Mietvertrag steht es so drin, das ist aber vom Einzug noch im Jahre 2012.
    Danach kam die Abrechnung für das Jahr 2012 und ich habe zu Mieter gesagt das er zu viel
    an Heizkosten verbraucht hat, es kam eine Nachzahlung 864 Euro, dann habe ich den Betrag auf 12 Monate aufgeteilt und die Miete auf jetzt 742 Euro hochgesetzt. Jetzt läuft die Miete seit 2013 mit der Höhe.

    Was muss ich an Nebenkosten verlangen, damit ich auf 550 euro Kaltmiete komme ?

    Ich habe immer die Punkte (die mit einem Sternchen versehen sind) + die Grundsteuer von 223,30/jährlich zusammengezählt die mit einem dann durch 12 und auf die Kaltmiete von 465 zugerechnet.

    11111.jpg

    Nebenkostenabrechnung 2014
    123.pdf

    Ich weiss nicht wie weit ihr mir hier im Forum weiterhelfen könnt.

    Was kostet mich so ein Anwalt ca ?
     
  6. #5 Pharao, 19.04.2015
    Zuletzt bearbeitet: 21.04.2015
    Pharao

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    Hi,

    es kam also zu einer größeren Nachzahlung? Dann hast du diesen (Nachzahl-) Betrag durch 12 geteilt und auf die bisherige monatliche NK-Vorauszahlung aufgeschlagen. Soweit ja alles richtig. Jetzt muss man nur noch dem Mieter mitteilen, das sich die monatlichen NK-Vorauszahlungen erhöht haben.

    Optimal wäre es also, das die monatlichen Vorauszahlungen genau dem entsprechen, was am Ende des Betriebskostenzeitraums auch angefallen ist. Nur das wird man wohl nie so genau hinbekommen.

    :? Sorry, versteh ich nicht was du damit meinst.

    Die Nebenkosten errechnen sich doch nicht von der Kaltmiete, sondern was an Nebenkosten tatsächlich anfällt und abrechenbar ist mit dem Mieter. An den Nebenkosten verdienst du als Vermieter genau 0,- €.

    Wenn du die Kaltmiete erhöhen willst, musst du eine Mieterhöhung machen. Und dazu guckst du ggf. mal in den MV, was ihr dazu vereinbart habt. I.d.R. düfte das die Miethöhung nach Mietspiegel/Vergleichsmiete sein.

    Also bei dem hochgeladenen Bild sehe ich keine Sternchen und beim PDF: sorry, ich lade mir keine exe-Dateien runter von unsicheren Seiten.

    Letztlich aber m.E. eh nicht so wichtig, denn ich gehe mal davon aus, das die Punkte mit Sternchen auch tatsächlich an Kosten angefallen sind und wenn diese unter 2a) stehen, kann man diese ja abrechnen mit dem Mieter.

    Kommt wohl auf dem Beratungsumfang drauf an ;)
     
  7. jocker

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    Und jetzt ist ein Guthaben von 744,39 für das Jahr 2014 gekommen.
    Muss ich jetzt den Gesamten Betrag dem Mieter zurück überweisen oder ?
     
  8. jocker

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    1.jpg
    2.jpg

    Ja die habe ich alle soweit miteinbezogen.
    Jetzt ist ja ein Guthaben daraus erfolgt, muss ich dann komplette summe vom Guthaben wieder an den Mieter abdrücken ?
     
  9. #8 Pharao, 19.04.2015
    Zuletzt bearbeitet: 19.04.2015
    Pharao

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    Bitte jetzt mal nichts durcheinander bringen.

    Einmal gibt es die Betriebskostenabrechnung die der Mieter von dir als Vermieter/Eigemtümer erhält. Hier wird und kann nur das im Abrechnungszeitraum abgerechnet werden, was laut Betriebskostenverordnung vorgesehen ist (siehe dazu u.a MV Punkt 2a). Also zweites gibt es bei dir das Hausgeld, weil das anscheinend eine Eigentumswohnung ist. Mit dem Mieter abrechenbar sind aber nur die Punkte, die auch unter die Betriebskostenverordnung fallen, alles andere wirst du als Eigentümer zahlen müssen wie zB die Rücklagenbildung in die Gemeinschaftskasse.

    Als erstmal rechnest du jetzt nur das mit dem Mieter ab, was auch tatsächlich in dem Abrechenzeitraum angefallen ist. Und wenn dann noch eine größere Summe an Guthaben bei der Betriebskostenabrechnung für den Mieter rauskommt, machst du das ganze genau umgekehrt. Guthaben durch 12 Teilen und von den aktuellen NK-Vorauszahlungen abziehen und dann ergibt sich daraus die neue monatliche NK-Vorauszahlung für den Mieter.
     
  10. jocker

    jocker Neuer Benutzer

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    Also wäre dann das Bild mit den Sternchen die Betriebskosten, und der Rest das Hausgeld oder ?

    Was ist den diese Instandhaltungsrücklage ? Die ist jedes gleich die ändert sich nicht.
    So wie ich das verstehe im Internet, wird dies eingesammelt um die Laufenden Kosten des Gebäudes zu decken oder ?
     
  11. #10 Pharao, 19.04.2015
    Zuletzt bearbeitet: 20.04.2015
    Pharao

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    Hi,

    hab`s zwar jetzt nur grob überflogen, aber ja. Alles mit Sternchen sind ja "Sachen" der Betriebskostenverordnung bzw. abrechenbare Punkte mit dem Mieter (siehe MV Seite 2a).
     
  12. Andres

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    Da schon die Frage nach einem Anwalt kam: Ja, bei den Fragen, die du hier stellst, ist zumindest einmalig Hilfe durch einen Profi ratsam. Wenn man sich für die Folgejahre dann die Abrechnung selbst zutraut, kann man es ja wieder selbst versuchen.

    Der passende Profi ist hier aber nicht der Anwalt sondern eine Hausverwaltung. Man könnte z.B. mal bei der eigenen WEG-Verwaltung anfragen, was die für die BK-Abrechnung mit dem Mieter samt Anpassung der Vorauszahlung und dem ganzen übrigen Schriftverkehr gerne hätten. Anfrage bei der eigenen Verwaltung deshalb, weil man dort meistens bessere Konditionen bekommt, als wenn irgendein Verwalter für ein bis dahin völlig unbekanntes Objekt, abrechnen soll.

    Das Thema Instandhaltungsrücklage solltest du auch mit einem Profi besprechen - diesmal wäre es ein Steuerberater. So wie du fragst, möchte ich nämlich wetten, dass die Steuererklärung auch nicht ganz "sauber" ist. Da gilt im Prinzip ein ähnliches Vorgehen: Einmal vom Profi vormachen lassen, dann überlegen, ob man das zukünftig selbst hinbekommt. Wie beim Hausverwalter muss man auch beim Steuerberater nicht gleich das rundum-sorglos-Paket buchen, sondern kann sich auf die "Gewinnermittlung aus Vermietung und Verpachtung" beschränken, falls man mit seiner übrigen Einkommenssteuer keine Probleme hat.
     
  13. #12 anitari, 20.04.2015
    anitari

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    Hallo jocker,

    das ist Deine Hausgeldabrechnung.
    Du wirst Dir schon die Mühe machen müssen und für Deinen Mieter selbst eine Betriebskostenabrechnung erstellen bzw. erstellen lassen. Die Kosten die Du umlegen darfst, sofern vertraglich vereinbart, sind mit * gekennzeichnet.
     
  14. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Hallo jocker
    dann will ich Dir mal vorrechnen:
    Vorauszahlung Heizkosten
    12 x 162,24 (90,24 + 72 ) = 1946,88
    Tatsächliche Kosten = 1385,01
    Ergibt ein Guthaben von 561,87

    Vorauszahlung Betriebskosten
    12 x 114,76 = 1377,12
    Tatsächliche Kosten
    38,55 +2,52 + 57,10 + 65,71 + 34,47 + 46,41 + 273,69 + 45,80 + 146,80 + 112,24 = 823,29
    dazu rechnest Du noch die Grundsteuer und ziehst diesen Betrag von der Vorauszahlung 1377,12 ab.
    Ergibt sich ein positiver Wert so ist das ein Guthaben für den Mieter, bei einem negativen Wert ziehst Du diesen vom Guthaben aus den Heizkosten ab.
    Nun beide Guthaben addieren und an den Mieter auszahlen.
    Die Kosten für die Legionellenprüfung würde ich auch weitergeben, denn es handelt sich ja um regelmäßige Betriebskosten! vorausgesetzt in diesen Kosten sind die reinen Untersuchungskosten und nicht die Einbauten der Entnahmestellen enthalten.
     
  15. #14 sara, 20.04.2015
    Zuletzt bearbeitet: 20.04.2015
    sara

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    Nachdem was du hier schreibst, ist die jetzige Kaltmiete 465,00€.
    Wenn du eine Kaltmiete von 550,00€ haben möchtest, musst du eine Mieterhöhung machen. Diese muss schriftlich erfolgen und begründet werden, entweder über 3 Vergleichsmieten oder Mietspiegel der Stadt.
    Das hat mit den Betriebskosten überhaupt nichts zu tun. Du kannst nicht einfach die Erhöhung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten diese als Mieterhöhung umfunktionieren.

    Wenn ich dann ausrechne, was der Mieter als Vorauszahlung geleistet hat, dann sind das 742,00€ mtl. Gesamtkosten - 465,00 € Miete = 12 x 277€ Vorauszahlung mtl.. = 3324,00 € Jahr

    An Betriebskosten die du umlegen kannst (Vorausgesetzt lt. Mietvertrag vereinbart) incl. der Legionellenprüfung hast du

    1385.01 € für Heizkosten
    1063.87 € Betriebskosten incl. der Grundsteuer
    2448,88 € Gesamt

    3324,00 € - 2448,88 € dann komme ich auf ein Guthaben für den Mieter von 875,20 €

    Für die Betriebs-und Heizkostenabrechnung schreibst du für den Mieter alle mit Stern genannten Posten sowie Legionellenprüfung und Grundsteuer mit den Gesamt und Anteilskosten genau auf.

    Summe der Anteilskosten:

    dann genaue Abrechnung Vorauszahlung minus Anteilskosten ....

    P.S.: Ich gehe mal davon aus, dass deine alten Abrechnungen nicht korrekt waren...
     
  16. #15 alibaba, 01.05.2015
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    Frage .

    Ich habe die Nebenkostenabrechnungen fertig gestellt 01.01.2014 bis 31.12.2014 ,

    einer Partei habe ich noch keine Abrechnung gegeben und wollte diesen Mieter auch noch etwas hinauszögern , kann er jetzt forden

    "die anderen haben ihre NK schon bekommen und ich nicht " :D

    oder habe ich da Zeit bis Dezember 2015 :smile050:??????

    Gruss
    alibaba :D
    PS: alle anderen Mieter haben ihre NK Rechnung schon erhalten :150:
     
  17. indi

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    er kann die miete um 90 % mindern, wegen benachteiligung:brille004:

    Gleichheit vor dem Gesetz





    für die andern:
    gilt nur für alis Wohnungen.
     
  18. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Ali lass dich nicht ärgern ... Genauso wie du für jeden M andere Verteilerschlüssel vereinbaren darfst, darfst du auch bei einzelnen M die Abrechnungsfrist anders nutzen.

    VG Syker
     
  19. #18 alibaba, 01.05.2015
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

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    eigendlich habe ich doch bis Dezember 2015 zeit abzurechnen oder nicht , Verteilerschlüssel kenne ich garnicht bzw . nie vereinbart :D

    der Mieter hat ein stinknormalen MV aus dem TanteEmaSchreibWarenLaden .

    Gruss
    alibaba :D
     
  20. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Wenn dein Abrechnungszeitraum vom 01.01. bis 31.12. geht hast du für die Abrechnung 2014 Zeit bis Sylvester (Zugang beim M)
    ...
    Das wird ein Knaller
     
  21. Andres

    Andres
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    ... und zwar so früh wie möglich. Die Rechtsprechung ist uneinheitlich, aber viele Gerichte rechnen einen Zugang nach einer bestimmten Uhrzeit dem Folgetag zu. Vor 18 Uhr sollte die Abrechnung unbedingt im Briefkasten liegen.

    Welch ein Moloch!
     
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