Summierung mehrerer Klauseln

Dieses Thema im Forum "Schönheitsreparaturen" wurde erstellt von m2u, 20.11.2007.

  1. m2u

    m2u Neuer Benutzer

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    Hallo,
    bei den Renovierungsklauseln einer zum Ende des Jahres gekündigten Wohnung
    gehen die Meinungen von Mieter und Hausverwaltung auseinander.

    Der Mietvertrag stammt aus dem Jahr 1998 und besteht aus einem Formular des Haus- und Grundbesitzer-Vereins sowie einer maschinengeschriebenen Anlage.

    Der Formularmietvertrag enthält folgende Klauseln zu Schönheitsreparaturen::

    §4
    6. Der Mieter ist verpflichtet die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.

    Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt durchzuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände [...usw....]

    Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die Schönheitsreparaturen länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malergeschäftes an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre 40 %, länger als drei Jahre 60 % , länger als vier Jahre 80 %;
    Dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt oder ausführen lässt.

    § 13
    1. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:
    Küche, Bäder, Dusch alle 3 Jahre
    Wohn- und Schlafräume alle 5 Jahre
    andere Nebenräume alle 7 Jahre"

    In der Anlage zum Mietvertrag steht:

    "Bei Beendigung des Mietverhältnisses oder Auszug verpflichtet sich der Mieter, die Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand, mängelfrei, renoviert und besenrein an die Hausverwaltung zu übergeben."

    Der Mieter vertritt die Meinung, dass die beiden Endrenovierungsklauseln unwirksam sind und damit durch Summierung (BGH, Urteil vom 14.05.2003 - VIII ZR 308/02 ) auch die Klausel zu laufenden Schönheitsreparaturen, dass er also die Wohnung besenrein zu übergeben hat.

    Die Hausverwaltung erkennt die Unwirksamkeit der Endrenovierungsklauseln an, verlangt jedoch die (bisher nicht durchgeführten) laufenden Schönheitsreparaturen nachzuholen.

    Wie schätzt Ihr die Lage ein ?
    Vielleicht kann ja jemand hier zur Klärung des Sache beitragen.

    Vielen Dank,
    m2u
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Die endrenovierungsklausel ist gekippt worden und damit auch unwirksam.
    Soweit okay.

    Dann wurde aber
    als starr angesehen, was so nicht der Fall ist. somit ist eine starre Frist (im allgemeinen) nicht gegeben und die Klausel ist mE wirksam.
     
  4. m2u

    m2u Neuer Benutzer

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    Wirksame Fristenklausel + unwirksame Endklausel = ?

    Hallo,
    habe meinen Beitrag leider zuerst im falschen Forum eingestellt, sorry.

    Es geht um Folgendes:
    Bei den Schönheitsreparaturklauseln einer zum Ende des Jahres gekündigten Wohnung
    gehen die Meinungen von Mieter und Hausverwaltung auseinander.

    Der Mietvertrag stammt aus dem Jahr 1998 und besteht aus einem Formular des Haus- und Grundbesitzer-Vereins sowie einer maschinengeschriebenen Anlage.

    Der Formularmietvertrag enthält folgende Klauseln zu Schönheitsreparaturen::

    §4
    6. Der Mieter ist verpflichtet die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.

    Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt durchzuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände [...usw....]

    Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die Schönheitsreparaturen länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malergeschäftes an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre 40 %, länger als drei Jahre 60 % , länger als vier Jahre 80 %;
    Dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt oder ausführen lässt.

    § 13
    1. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:
    Küche, Bäder, Dusch alle 3 Jahre
    Wohn- und Schlafräume alle 5 Jahre
    andere Nebenräume alle 7 Jahre"

    In der Anlage zum Mietvertrag steht:

    "Bei Beendigung des Mietverhältnisses oder Auszug verpflichtet sich der Mieter, die Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand, mängelfrei, renoviert und besenrein an die Hausverwaltung zu übergeben."

    Der Mieter vertritt die Meinung, dass die beiden Endrenovierungsklauseln unwirksam sind und damit durch Summierung (BGH, Urteil vom 14.05.2003 - VIII ZR 308/02 ) auch die Klausel zu laufenden Schönheitsreparaturen, dass er also die Wohnung besenrein zu übergeben hat.

    Die Hausverwaltung erkennt die Unwirksamkeit der Endrenovierungsklauseln an, verlangt jedoch die (bisher nicht durchgeführten) laufenden Schönheitsreparaturen nachzuholen.

    Wie schätzt Ihr die Lage ein ?
    Vielleicht kann ja jemand hier zur Klärung des Sache beitragen.

    Vielen Dank,
    m2u
     
  5. #4 F-14 Tomcat, 22.11.2007
    F-14 Tomcat

    F-14 Tomcat Erfahrener Benutzer

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    Zitat

    "Bei Beendigung des Mietverhältnisses oder Auszug verpflichtet sich der Mieter, die Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand, mängelfrei, renoviert und besenrein an die Hausverwaltung zu übergeben."

    was heißt renoviert ? :?in ordnungsgemäßem Zustand, mängelfrei usw. find ich ok

    Zitat

    Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:
    Küche, Bäder, Dusch alle 3 Jahre :banana
    Wohn- und Schlafräume alle 5 Jahre :banana
    andere Nebenräume alle 7 Jahre" :banana

    diese Klausel ist gültig da sie nicht start ist :vertrag

    also im großen und ganzen hat dein Hausverwalter recht die Verträge von Haus & Grund sind meines Erachtens zum entfehlen
     
  6. Dr.No

    Dr.No Erfahrener Benutzer

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    Kaum ist man nicht da, schon geht alles drunter und drüber :lol

    Ich weiss nicht was Ihr seht, aber ich sehe keine 2 Endrenovierungsklauseln.

    Könnt Ihr mir da einmal aushelfen?
     
  7. m2u

    m2u Neuer Benutzer

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    Hallo,
    was ich meine, sind zwei verschiedene Klauseln zum Renovieren bei Auszug.

    In §4 ist die Regelung getroffen, dass nicht fällige Schönheitsreparaturen auch finanziell
    abgegolten werden können, im Anhang steht allerdings, dass die Wohnung "renoviert"
    zu übergeben ist.

    Der Mieter vertritt nun die Ansicht, dass diese beiden Klauseln unwirksam sind und er
    auch nicht die regelmäßigen Schönheitsreparaturennach § 13 ausführen muss.
    Er beruft sich dabei auf ein Urteil des BGH vom 14.05.2003 - Aktenzeichen VIII ZR 308/02 -

    Die Klausel zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen ist m.E. für sich allein auf jeden Fall
    wirksam. Die Frage ist hier nur, ob das Zusammenwirken der Klauseln einen Unterschied macht
    und wie Juristen die Formulierung "renoviert" in der Anlage interpretieren würden: als
    "vollständig renoviert", "dem Zustand entsprechend renoviert", "renoviert entsprechend
    den restlichen Verpflichtungen" ?

    Gruß,m2u
     
  8. Dr.No

    Dr.No Erfahrener Benutzer

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    Das halte ich für Quatsch!

    1. Der Leitsatz des Urteils lautet:

    Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei - und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung - kann sich aus dem Zusammenwirken zweier Formularklauseln auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist

    Kann ist nicht muss!

    2. Es gibt ein aktuelles Urteil, dass eine Quotenklasel als ungültig beurteilt, weil
    sie auf einem starren Fristenplan basierte. Damit waren die laufenden SR (ohnehin)
    und die Quotelklausel zusätzlich unwirksam.

    Andersherum gilt dies nicht zwangsläufig. Eine unwirksame, weil starre Quotenklausel
    infiziert nicht die ansich gültige laufende SR-Klausel. So ist zumindest die aktuelle
    Meinung in der Literatur. Ein Urteil gibt es hierzu meines Wissens nicht.
    Die Meinung ist aber nachvoll ziehbar, denn es wird dem Mieter keine zusätzliche Last auferlegt. Für einen Summierungeffekt ist im Verhältnis laufende SR und Quaotenklausel kein Raum. Da dem Mieter keine zusätzliche Last auferlegt wird, sondern eine andere Last.

    Ich sehe in der Aussage, dass die Wohnung renoviert zurück zu geben ist keine
    Endrenovierungsklausel, sondern die allgemein üblich eund gültige Klarstellung,
    dass bei Mietende fällige Reonovierungen auszuführen sind.
    Wenn bei Mietende Renovierungen fällig sind, gilt nämlich nicht die Quotenklausel.
    Diese gilt nur, wenn die Renovierung noch nicht fällig ist.


    In der Summe könnte man begründet konstatieren:

    Der Mieter ist zu den bei Auszug fälligen Renovierung verpflichtet.
    Für nichtfällige Renovierungen muss er keinen finanziellen Ausgleich leisten.
     
  9. m2u

    m2u Neuer Benutzer

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    Vielen Dank, das ist nachvollziehbar.

    Gruß,
    m2u
     
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