taktik in der WEG bei nichtzahler

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von pragmatiker, 10.11.2009.

  1. #1 pragmatiker, 10.11.2009
    pragmatiker

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    welche taktik haltet ihr WEG verwalter für die sinnvollste in folgendem angenommenen fall:

    WEG mit 8 gleichen miteigentumsanteilen und 6 eigentümern (je 2 eigentümer besitzen 2 wohnungen) beschliesst einstimmig (2 eigentümer fehlen, einer davon ist einer von denen mit 2 wohnungen) auf der versammlung, das haus mit neuen fenstern auszustatten, wobei jeder eigentümer selbst entscheiden kann, ob er für seine wohnung neue will. die kosten werden als sonderumlage beschlossen und sollen nach beschlussfassung umgehend auf das weg konto gezahlt werden.
    die beiden fehlenden eigentümer teilen verwalter per e-mail mit, das sie auch fenster wollen.
    verwalter erteilt auftrag für 6 wohnungen (2 eigentümer wollten nicht)
    auftrag wird durchgeführt, aber bis zum zahlungstermin haben die beiden eigentümer, die auf der versammlung nicht anwesend waren, ihre sonderumlage noch nicht geleistet, trotz mehrfacher mahnungen des WEG verwalters reagieren sie nicht.
    FRAGE würdet ihr den schwarzen peter dem bauunternehmer geben, der sich bei den beiden säumigen eigentümern den fehlenden anteil holen kann (also das zahlen, was die braven eigentümer eingezahlt haben, aber den fehlenden anteil der beiden säunigen zurückhalten) oder eher eine ausserordentliche versammlung einberufen mit dem einzigen tagesordnugnspunkt: zahlungsklage gegen die beiden säumigen eigentümer ? (auf welcher die säumigen eigentümer ja mE nach nicht mitstimmen dürften ? )
     
  2. AdMan

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  3. #2 Kitzblitz, 10.11.2009
    Kitzblitz

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    Wer die Musik bestellt, muss auch zahlen !

    Warum sollte der Bauunternehmer sich mit den beiden säumingen Eigentümern auseinandersetzen ? - Vertragspartner ist die WEG, vertreten durch den Verwalter. Ich würde einmal sagen, dass es sich um eine WEG-interne Angelegenheit handelt.
    Die WEG muss die Rechnung begleichen und die säumigen Zahler in die Pflicht nehmen - der sich für die WEG ergebenden Schaden (entgangene Zinsen, oder Kreditzinsen) sind den säumigen Zahlern anzulasten. Mahnkosten des Unternehmers dürften höher sein als eine Zwischenfinanzierung bis gezahlt ist.

    Unabhängig von deiner Fragestellung:

    Sind die Fenster lt. Teilungserklärung eigentlich Sondereigentum ? - M.E. richtig und praktikabler wäre es, wenn es sich um Gemeinschaftseigentum handelt, bei dem die Eigentümer nur für Schäden durch Fehlbedienung bzw. -behandlung für Schäden einzutreten haben.

    Beim Nichtausstausch einzelner Fenster wird die Fassadenansicht wahrscheinlich nicht mehr einheitlich sein. Die Verglasung ist mit den heutigen technischen Anforderungen an die Wärmedämmung sicher anders im Farbton als die alten Verglasungen. Für mich wäre das ein absolutes "No-go".
     
  4. #3 BarneyGumble2, 10.11.2009
    BarneyGumble2

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    Ich stimme Kitzblitz zu, dass derjenige bezahlen muss, der auch den Auftrag erteilt hat: die WEG!

    Was kann denn der Bauunternehmer dafür, wenn sich untereinander die Leute nicht mehr einig sind?
    Ich fände es sehr egoistisch, ihm das Problem zu überlassen, wobei ich wie gesagt auch nicht glaube, dass das rechtens ist!
    Aber mit einer solchen Mentalität treibt man Mittelständische Unternehmen in den Ruin!

    Es handelt sich ja schließlich nicht um einen "Kleckerbetrag" von 1,50 € sondern vermutlich um mehrere 1.000 €?!
     
  5. #4 pragmatiker, 11.11.2009
    pragmatiker

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    moralisch geb ich euch recht.

    allerdings haftet jeder eigentümer ggü. dem bauunternehmen auch bis zur höhe des auf ihn entfallenden anteils.

    wenn die WEG kein geld hat, den auftrag zu bezahlen, weil einige eigentümer ihre sonderumlage nicht leisten, so KANN diese den bauunternehmer nicht bezahlen, weniger eine frage des wollens. außerdem handelt der verwalter zuerst im interesse der gemeinschaft, dann erst im interesse des bauunternehmers (der hat bei der WEG sogar weniger ausfallrisiko als bei einem einzeleigentümer, ein unternehmerrisiko muss er überall kalkulieren) genau das ist die frage: was liegt mehr im interesse der WEG, kredit aufnehmen (schwiergi, wer gibt einer WEG kredit), die rücklage plündern mit dem risiko, das bei notfällen nichts ehr da ist oder halt dem bauunternehmer die klage zu überlassen.

    selbstverständlich sind die fenster gemeinschaftseigentum, das sind sie immer. dennoch kann in der teilungserklärung geregelt sein, das kosten, die auf gemeinschaftseigentum anfallen, welche ausschließlich dem zugriff eines bestimmten eigentümers unterliegen (typisches beispiel sind balkone und fenster) KOSTENmäßig auf diesen eigentümer anfallen.
    solche regelungen lassen viel flexiblere bechlüsse zu, je nach finanzkraft der einzelnen eigentümer kann der eine sich dann halt neue fenster kommen lassen, der "arme eigentümer" muss aber nicht mitziehen. eigentlich sehr gut.

    die sorgen, das neue weisse kunststoffenster anders aussehen als alte weisse kunststoffenster ist in der regel unbegründet und im gegebenen sachverhalten auch nicht erkennbar.

    bin für weitere meinungen dankbar.
     
  6. RMHV

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    Es dürfte kaum im Interesse der Gemeinschaft liegen, wenn sie als nicht zahlungsfähig angesehen wird.
    Es sollte m.E. eine a.o. EtV einzuberufen werden, die über die weiteren Maßnahmen beschließt. Die Eigentümer sollen selbst entscheiden. Es ist ihr Eigentum und es geht um ihr Geld.
    Entscheidet der Verwalter, wird er immer falsch handeln und damit automatisch alle Unwägbarkeiten dieser Welt in den nächsten Jahrzehnten verantwortlich sein. :wink

    Wenn die Eigentümer beschließen, dass der Fehlbetrag vorläufig aus der Rücklage entnommen werden soll, wird dies nicht zu beanstanden sein. Ohne Eigentümerbeschluss wird die Rücklage aber nicht verwendet werden können. Letztlich werden die ausstehenden Beträge einzuklagen und bei Bedarf zu vollstrecken sein.
     
  7. #6 Immorecht, 11.11.2009
    Immorecht

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    Ich verstehe es so, dass der Auftrag vom Verwalter erteilt wurde und das die neuen Fenster schon drin sind...richtig?

    Mir würde der Beschlusssatz mal interessieren, aber wenn die Monatsfrist um ist, dann liegen einige Probleme beim Verwalter und beim Fensterbauer.

    Verwalter beauftragt, trotz Kostendeckung! Verwalter Haftbar im Innenverhältnis ggü. den Eigentümern.

    Der Handwerker muss Mahnbescheid ggf. bei einem oder mehreren ET beantragen.

    Dumm gelaufen.

    Der arme Verwalter :-)
     
  8. #7 Kitzblitz, 11.11.2009
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    Prüfe, wer genau der Auftraggeber im Werkvertrag ist. Wenn dort "WEG VERKLAG MICH DOCH" steht, wird das Mahnverfahren gegen die WEG eingeleitet. Ein anderes Interesse hat doch der Bauunternehmer (Fensterbauer) nicht, weil doch die WEG der Auftraggeber ist.

    Was meinst du wie schnell diese WEG unter den Handwerkern ins Gerede kommt. Ihr braucht den Heizungsbauer - kein Problem - aber bitte nur bei ausreichend Vorkasse. Der Elektriker kennt den Heizungsbauer ... die Handwerkerwelt ist klein.

    Es bleibt nur eines - die beiden säumigen Eigentümer müssen gewaltig unter Druck gesetzt werden. Allein schon deshalb wäre eine außerordentliche Eigentümerversammlung mit dem alleinigen Thema des Rechnungsausgleichs sinnvoll. An den Rücklagen werdet ihr nicht vorbeikommen - der Notfall liegt nämlich schon vor.

    Und noch eins. Was meinst du wie hoch erfreut der Fensterbauer ist, wenn er von dieser WEG auch noch den Auftrag für den Austausch der restlichen Fenster bekommen soll ? - Da kannst du nur hoffen, dass du den Fensterhersteller herausbekommst, um an einen anderen Montagepartner zu kommen. Auch da ist die Welt klein ...

    Vorrangig wäre es die Taktik die offene Rechnung so schnell wie möglich zu begleichen und vor allem mit dem Fensterbauer über eure Situation zu reden, damit er wenigstens Verständnis für die verzögerte Bezahlung des vollständigen Rechnungsbetrages hat.

    Die Rahmen können in den Querschnittsabmessungen von Rahmen und Fensterflügeln anders sein und weis ist nicht gleich weis - hier variieren die Farbtöne von Hersteller zu Hersteller.

    Viel gravierender ist jedoch der Unterschied der Verglasungen. Die Fenster haben einen viel höheren K-Wert als die alten. Wie wird der erreicht ? Andere Oberflächenbeschichtungen, größere Stärken, 3 statt 2 Scheiben - das alles bedingt eine ganz andere "Glasfarbe" in der Fassadenansicht.

    Ich bin vielleicht überpenibel - aber durch eine solche Fassadenansicht wird ein Gebäude optisch abgewertet. Du glaubst nicht, worauf Wohnungskäufer so achten (teilweise werden regelrecht "Mängel" gesucht, um den Kaufpreis zu drücken). Vielleicht werden sogar Käufer abgeschreckt. Eine WEG tut sich mit solch sparsamem Verhalten ganz gewiss keinen Gefallen.
     
  9. #8 BarneyGumble2, 11.11.2009
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    Mal ne ganz bescheidene Frage: Warum gebt Ihr überhaupt einen solchen Auftrag an eine Firma, ohne über entsprechende Mittel zur Bezahlung zu Verfügen?
    Ich anstelle des Fensterbauers würde nicht die säumigen Eigentümer verklagen sondern die WEG bzw. den den Auftrag erteilenden Verwalter!

    Evtl. könnte man sogar an einen Leistungskreditbetrug ( Dienstleistung in Anspruch nehmen, obwohl man weiß, dass man die nicht zahlen kann...) denken?!
    Könnte beim nächsten Kredit bspw. KfW o. ä. dann auch schlecht mit der Schufa stehen, da wird ja so einiges eingetragen...
     
  10. #9 pragmatiker, 12.11.2009
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    die WEG ist sehr klein und übersichtlich und sowas war nicht absehbar. das angebot des fensterbauers war extrem günstig, so musste man schnell zuschlagen.

    den verwalter kann der bauunternehmer nicht mit erfolg verklagen, den auftrag hat die WEG gegeben, die durch verwalter verteten wird.
     
  11. #10 PHinske, 12.11.2009
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    Aus meiner Sicht ist auch völlig klar, dass die WEG im Außenverhältnis natürlich die Rechnung für das Gewerk fristgerecht bezahlen muss.

    Nicht berichtet wurde, warum der Verwalter das fehlende Geld von 2 Wohneinheiten noch nicht erfolgreich eingetrieben hat.

    Nur mal ne Ahnung: Vielleicht gibt es gar keine wasserdichte Beschlusslage und keine deutliche Fälligkeit von ganz konkreten Summen?

    Es scheint ja etwas gewuselt worden zu sein, zumal anscheinend an der Abstimmung Teilnehemnde keinen Fenstertausch wollten und Leute, die nicht anwesend waren, dann noch dazu kamen.

    Sollte ich in meiner Annahme daneben liegen, müsste der Verwalter mal langsam in die Pötte kommen mit Mahnbescheiden.

    Ansonsten: Außerordentliche Versammlung kurzfristig einberufen und eine direkte Problemlösung durch die Eigentümer beschließen lassen. Und in der Zwischenzeit natürlich mit dem Gläubiger gesprochen haben.

    MfG
    PHinske
     
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