Tapeten entfernen bei Auszug

Diskutiere Tapeten entfernen bei Auszug im Renovierung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen, ich brauche mal eure Meinung zu folgendem Sachverhalt. Bitte keine Rechtsberatung ;) Ich gehe damit in 14 Tagen eh zum Anwalt um...

  1. Topcgi

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    Hallo zusammen,

    ich brauche mal eure Meinung zu folgendem Sachverhalt. Bitte keine Rechtsberatung ;) Ich gehe damit in 14 Tagen eh zum Anwalt um das klären zu lassen.

    Mieter hat gekündigt und zieht in 3 Monaten aus.
    Der Mietvertag bestand 3 Jahre und ist von Haus und Grund STand 06/2014, Der entsprechende §22 Schönheitsreparaturen hat allgemeine Fristen zur Regelung der Renivierungsintervalle . Dieser sollte gültih sein.
    Zusätzlich haben wir eine individuelle Regelung zum Auszug getroffen:
    • Die o.g. Wohnung wird im nicht tapezierten Zustand an Sie übergeben. Beim Auszug sind Sie daher verpflichtet, die Tapeten wieder von den Wänden zu entfernen.
      Wir bieten Ihnen jedoch an, uns rechtzeitig vor dem Auszugstermin zu kontaktieren. Sollten die Tapeten bzw. Wandfarben in einem akzeptablen Zustand für einen Nachmieter sein, könnte man u.U. von einer Tapetenentfernung absehen. Diese Abweichung von der Regelung ist in jedem Fall schriftlich festzuhalten.
    Wie ist eure Meinung? Ist das noch gültig?

    Beste Grüße
     
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  3. Andres

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    Wenn dem so sein sollte, ist der Fall klar. Als AGB hätte ich hier so meine Zweifel, vor allem das einseitige Wahlrecht des Vermieters könnte schwierig werden.
     
  4. #3 BHShuber, 31.07.2017
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    Hallo,

    im Großen und Ganzen schließe ich mich den Worten von Andres an.

    Sollte es sich aber tatsächlich um eine vorher ausgehandelte, bzw. in der Tat verhandelte individuelle Vereinbarung handeln die in gegenseitigem Einvernehmen unterzeichnet wurde, bin ich der Meinung könnte diese Vereinbarung durchaus Geltung haben.

    Vorher aufgesetzt und mit dem Mietern lediglich besprochen und zur Unterschrift vorgelegt wird keinesfalls ausreichend sein, bzw. verliert den Charakter einer individuellen Vereinbarung.

    Gruß
    BHShuber
     
  5. #4 Sweeney, 31.07.2017
    Zuletzt bearbeitet: 31.07.2017
    Sweeney

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    Ich sehe es etwas differenzierter als meine Vorredner.

    "Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam."

    BGH, 05.04.2006 - VIII ZR 109/05 und VIII ZR 152/05

    Das vorbenannte Urteil bezieht sich zwar nur auf formularmäßige Vereinbarungen, jedoch darf angezweifelt werden, ob hier tatsächlich eine Individualvereinbarung vorliegt. Gem. § 305 Abs.1 BGB ist für das Zustandekommen einer Individualvereinbarung unter anderem maßgeblich erforderlich, dass die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt wurden. Bislang kann ich keinen glaubhaften Vortrag für die geforderten Verhandlungen erkennen, sodass die Vereinbarung eher als formularmäßige Vereinbarung einzustufen sein könnte. In diesem Fall wäre die Vereinbarung unwirksam.

    Der BGH bemämgelt primär, dass nicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf abgestellt werde. Im hier vorliegenden Fall scheint der Vermieter dies zumindest partiell einzuschränken. Die Formulierung "könnte man u.U. von einer Tapetenentfernung absehen" stellt jedoch nicht auf den objektiv notwendigen Bedarf ab, sondern stellt lediglich eine Ermessensentscheidung des Vermieters in Aussicht. Hierbei bleibt offen, was in diesem Kontext "u.U." konkret bedeutet, denn die Umstände sind aus der Vereinbarung nicht erkennbar.

    Selbst wenn das Zustandekommen einer individuellen Vereinbarung glaubhaft vorgetragen werden kann, bleibt dennoch zu prüfen, ob hier möglicherweise ein Summierungseffekt der formularmäßgen und inidividuellen Vereinbarungen vorliegt, denn zusätzlich zur vermeintlichen Individualvereinbarung wurden die üblichen Schönheitsreparaturen formularmäßig ebenfalls auf den Mieter abgewälzt.

    "Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender sogenannter Summierungseffekt auf Grund des Zusammentreffens zweier – jeweils für sich genommen – unbedenklicher Klauseln kann auch dann vorliegen, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist."
    BGH, 05.04.2006 - VIII ZR 163/05

    Im ungünstigsten Fall, könnte dies zur Unwirksamkeit sämtlicher beteiligten Vereinbarungen führen.
     
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  6. #5 BHShuber, 31.07.2017
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    hallo,

    mhhhm oder so!

    es wird wohl auch im Einzelfall auf die Tapete ankommen denke ich, nehmen wir das Beispiel bedruckte Seidentapete, die generell kaum zerstörungsfrei wieder abgemacht werden kann, damit meine ich die Wand und einen erheblichen Aufwand bedeuten würde.

    Gesetzt dem Fall ein Mieter bittet einen Vermieter diese in der Mietsache aufzubringen und der Vermieter möchte im Gegenzug das der Mieter bei Auszug diese wieder auf seine Kosten abmacht, es wird verhandelt und eine Vereinbarung geschlossen bei Mietbeginn, würde das dann auch zu einer Überwälzung der Pflichten führen?

    Gruß
    BHShuber
     
  7. #6 Sweeney, 01.08.2017
    Zuletzt bearbeitet: 01.08.2017
    Sweeney

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    Moin,

    als Vermieter würde ich mich auf die vermieterseitige Durchführung derartiger Sonderwünsche gar nicht einlassen, denn die Anzahl der möglichen Fallstricke ist kaum überschaubar. Missfällt dem Mieter das Endergebnis (aus welchen Gründen auch immer), dann beginnt die große Diskussion - ohne Ertrag für den Vermieter.

    Ich muss gestehen, dass ich keine Erfahrung mit Seidentapeten habe. Sollte tatsächlich ein Mieter den Wunsch haben, Seidentapeten anzubringen, wäre dies wohl kaum vermeidbar. Ich würde jedoch tunlichst vermeiden, diese Arbeiten für den Mieter zu übernehmen.


    Bei bedruckten Seidentapeten stehen die Chancen nicht schlecht, dass das "bunte Farben" Urteil des BGH übertragbar ist.

    "Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird."
    BGH, 06.11.2013 - VIII ZR 416/12

    Eine mit Blümchen bedruckte Seidentapete dürfte ebenfalls von vielem Mietinteressenten nicht akzeptiert werden, sodass die Begründung des Schadenersatzanspruchs sehr ähnlich ausfallen dürfte.

    Abschließend sei noch erwähnt, dass ich immer wieder den Versuch "cleverer" Vermieter beobachte, durch vermeintliche Individualvereinbarungen die Rechtsprechung zu umgehen. Oft werden dabei zahlreiche Fallstricke, wie beispielsweise der Summierungseffekt, übersehen. Im Endeffekt führt dies nicht selten zu dem Ergebnis, dass der Vermieter sich selbst durch seine kreativen Vereinbarungen in eine rechtlich nachteilige Position manövriert.
     
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