Tatsächliche Wohngeldzahlung in ESt oder laut Wirtschaftsplan/-abrechnung

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Mats, 04.05.2010.

  1. Mats

    Mats Neuer Benutzer

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    Nabend Allerseits!
    Ich stehe gerade auf dem Schlauch und bin sicher, dass es sich für die Experten hier um eine Lappalie handelt.

    Vereinfachtes Beispiel:
    Ich bin Vermieter einer ETW in einem 6-Parteien Haus, welches von einer externen Hausverwaltung verwaltet wird.
    Der Wirtschaftsplan bzw. die Abrechnung wird immer Anfang Mai erstellt.

    Nun das Problem:
    Für 2009 ergab der Wirtschaftsplan eine monatliche Zahlung von 102,24 EUR, welche auf 100 € abgerundet wurde. Berücksichtigen wollen wir nur Allgemeinstrom, Müllabfuhr, Verwaltungskosten, welche alle als Werbunskosten in der Einkommensteuererklärung ansetzbar sind. Bei der ET-Versammlung wurde dann entdeckt, dass der Plan insoweit falsch ist, da für die Müllabfuhr ein 4 Personen HH für meine Wohnung zugrunde gelegt wurde, obwohl ein Single in der Wohnung wohnt. Deshalb wurde mündlich beschlossen, dass ich nur 80 EUR ab Juni 2009 an die HV bezahlen musste.

    In der Abrechnung von der Hausverwaltung welche dieser Tage eintrudelte ergab sich ein für 2009 zu bezahlenden Betrag von 1100 EUR.

    Welche Beträge gebe ich denn jetzt als Werbungskosten in der 2009 ESt-Erklärung an?

    1. Das was tatsächlich gezahlt wurde? 5 x 95 EUR für Jan bis Mai + 7 x 80 EUR für Juni bis Dez?

    2. Das was der Wirtschaftsplan für 2009 hergibt: 102,24 EUR x 12?

    3. Das was die Abrechnung 2009 hergibt: 1100 EUR?

    Ich tendiere zu 1, da es sich für mich logisch anhört, dass man in der ESt Erklärung nur dass angibt, was man tatsächlich gezahlt hat. Zusätzlich bekommt man dann entsprechende Erstattung oder Nachzahlungen welche dann im nächsten Jahr in der Erklärung zu berücksichtigen sind.
    Wenn meine Annahme korrekt ist direkt die nächste Frage: Ich verwende ein Steuer-Spar-Erklärung als Programm und da ist vorgesehen, dass die einzelnen Positionen Allgemeinstrom, Müllabfuhr, Verwaltungskosten angegeben werden. Müsste ich dann die einzelnen Positionen selbst laut Umlageschlüssel anteilig aus dem Wirtschaftsplan errechnen, damit ich zum Schluß auf die Gesamtsumme der tatsächlichen Zahlungen komme?
    Oder kann ich es mir einfach machen und als Werbungskosten angeben: Zahlung an Hausverwaltung in 2009: 5 x 95 EUR für Jan bis Mai + 7 x 80 EUR für Juni bis Dez?

    Ich hoffe, die Frage ist nicht zu konfus gestellt und ihr könnt mir helfen.
    Vielen Dank im Voraus!
    Mats
     
  2. AdMan

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  3. #2 BarneyGumble2, 04.05.2010
    BarneyGumble2

    BarneyGumble2 Erfahrener Benutzer

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    Dass Du die Verwaltungskosten ener vermieteten Wohnung tragen musst und dementsprechend steuerlich absetzen kannst, leuchtet mir ein.

    Aber stehe ich auch auf dem Schlauch oder warum zahlst Du für Deinen Mieter Müllabfuhr und Allgemeinstrom?

    Falls Müll und Strom durch Deinen Mieter im Rahmen der Nebenkosten getragen werden, kannst Du diese natürlich nicht absetzen!

    Was Du monatlich an die Hausverwaltung zahlst, sind denke ich Abschläge, die nach dem Wirtschaftszeitraum genau abgerechnet werden.
    Ich gehe davon aus, dass dem Finanzamt die Höhe Deiner monatlichen Abschläge an die Hausverwaltung komplett egal sein werden.
    Es kommt nur auf die tatsächliche Höhe der (absetzbaren!) Posten an.
     
  4. Mats

    Mats Neuer Benutzer

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    Ich sagte ja, dass das Beispiel vereinfacht dargestellt ist. Ist kommen ja noch andere Positionen hinzu wie zB Reparaturkosten oder Zuführung zu Instandhaltung usw.

    Die auf den Mieter umlegbaren NK (zB die drei im Bsp. genannten Pos.) werden natürlich vom Mieter getragen, so dass es sich hierbei um durchlaufende Positionen handelt, denn ich zahle diese an die HV und der Mieter an mich, was unter dem Strich 0 ergibt.

    Du schreibst ich könne diese gar nicht absetzen, aber obwohl ich sie in der ESt-Erklärung angeben, bringen mir diese ja keinen Vorteile, da sie einmal als Kosten und gleichzeitig wieder als Einnahmen angegeben werden.

    Oder meinst du, ich mache hier schon einen Denkfehler? Meinst du ich solle weder die NK-Einnahmen angeben noch die kompletten Wohngeldzahlungen an die HV?

    Du schreibst, dass es auf die tatsächliche Höhe der (absetzbaren) Positionen ankommt. Das heißt, dass ich nie von dem Wirtschaftsplan ausgehen kann, sondern immer von der Abrechnung, welche aber auch schon mal später als Mai, zB. August kommen kann. Muss ich dann solange mit der ESt-Erkläung warten? Muss ich bei FA um Verlängerung der Frist bitten?
     
  5. #4 Michael_62, 05.05.2010
    Michael_62

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    Es ist ganz einfach und trivial:

    Wenn du IST Versteuerer bist, dann zählen einfach die Zahlungsströme, das wird bei den meisten privaten Vermietungen der Fall sein.

    Wenn du Sollversteuerer wirst (da gibt es Grenzen) dann zählen Zahlungen gar nicht mehr sondern Kosten und Sollstellungszeitpunkte.

    Bei einer privat vermietetet ETW wird wohl ersteres greifen. Dann gehst du Kontoauszüge von 1.1. bis 31.12. durch. Eine am 1.1. des nächsten Jahres eingehende Mietzahlung zählt nicht, eine Zahlung am 31.12. voraus für den Räumdienst des nächsten Jahres zählt.
    Bei IST Versteuerrern wird auch zwischen Nebenkosten und Kaltmieten nicht getrennt.

    Nur Kautionnen sind bei IST Versteuerern auch Sondervermögen.
    :wink
     
  6. Mats

    Mats Neuer Benutzer

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    Hm, jetzt versteh ich bald gar nichts mehr...
    Also Mietzahlung und NK die ich vom Mieter bekomme sind ja nicht das Problem. Da gehe ich klar nach dem, was der Mieter an mich in 2009 überwiesen hat.

    Mein Problem liegt auf der Ausgabenseite. Wenn ich hier auch nur die effektiv von mir an die Hausverwaltung gezahlten Beträge angebe, sieht das FA ja nicht, ob es sich um absetzbare Werbungskosten handelt (z.b Verwaltergebühren) oder um Posten wie Zuführung zur Instandhaltung.

    BarneyGumble2 zB meint ja, dass die gezahlten Abschlagszahlungen für das FA überhaupt nicht interessant sind...
     
  7. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Wirklich? Dann müsste auch klar sein, warum der Wohnungseigentümer die Verwaltungskosten zahlen muss.

    Wenn das Verständnis dafür fehlt, kann es bei den Verwaltungskosten auch nicht weit her sein. Es ist genau der gleiche Grund: der Wohnungseigentümer hat die Kosten der Gemeinschaft anteilig zu tragen. Das gilt für sämtliche Kosten. Wer sonst sollte dies Kosten wohl zahlen?
    Das Verständnisproblem liegt offenbar darin, dass es unterschiedliche Rechtsbeziehungen zwischen Eigentümergemeinschaft und Wohnungseigentümer einerseits bzw. Wohnungseigentümer und Mieter andererseits gibt.
    Dass ein Mieter irgendwelche Kosten zu erstatten hat, hat nun nicht das geringste mit der Eigentümergemeinschaft zu tun.

    Wenn sich dies auf die Einkommensteuer beziehen sollte, ist einfach nur Unsinn. Ob Kosten "abgesetzt" werden können hängt ausschließlich von der Nutzung ab. Da es um Vermietung und Verpachtung geht, sind - auch wenn das die Verständnisfähigkeit überfordern sollte - auch die umlagefähigen Betriebskosten als Werbungskosten abzugsfähig. Im Gegenzug sind die Zahlungen eines Mieters für Betiebskosten Einnahmen.

    Das ist schlicht und einfach falsch. Für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtugn gilt das Zuflussprinzip. Einnahmen und Ausgaben werden in dem Jahr veranlagt, in dem die Zahlungen geflossen sind. Das heißt nichts anderes als dass ein Abrechnungssaldo für 2009 genau dann in die Steuererklärung eingeht, wenn der Saldo ausgeglichen wird.
     
  8. #7 BarneyGumble2, 05.05.2010
    BarneyGumble2

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    Weil er der Eigentümer ist.
    Habe ich etwas anderes behauptet?
    Da aber die abzugsfähigen Einnahmen exakt die Höhe der Ausgaben haben, macht es keinen Sinn, diese aufzuführen.
    Mein Steuerberater sagte, dass das Finanzamt bei privaten Kleinvermietern diesen Aufwand nicht verlangt.
    Das Aufführen macht nur bei Kosten Sinn, die vom Eigentümer getragen werden müssen.
     
  9. Mats

    Mats Neuer Benutzer

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    OK, wenn ich RMHVs letzten Satz nehme und auf mein Problem übertrage verstehe ich das so:

    Neues Rechenbeispiel:


    Tatsächliche Abschlagszahlung in 2009 an HV: 220 EUR

    Laut Abrechnung für 2009 (erstellt Mai 2010):
    Allg. Strom 50 EUR
    Verwaltergeb. 150 EUR
    Gesamt 200 EUR!

    gezahlt wurden also 20 EUR zuviel.

    Diese 20 EUR würde ich also jetzt im Verhältnis 3 zu 1 auf allg. Strom und Verw.geb. verteilen, so dass ich letztlich in der ESTErkl. angebe:

    Allg. Strom 55 EUR
    Verwaltergeb. 165 EUR

    Ist das korrekt?

    Da ich in 2010 dann von der HV 20 EUR erstattet bekomme, würde ich nächstes Jahr diese 20 EUR als Erstattung (also -20 EUR) in den Werbungskosten als separaten Zufluss angeben.

    Ist das korrekt?

    Zitat von BarneyGumble2:
    "Da aber die abzugsfähigen Einnahmen exakt die Höhe der Ausgaben haben, macht es keinen Sinn, diese aufzuführen.
    Mein Steuerberater sagte, dass das Finanzamt bei privaten Kleinvermietern diesen Aufwand nicht verlangt.
    Das Aufführen macht nur bei Kosten Sinn, die vom Eigentümer getragen werden müssen."

    Das Problem ist aber dabei, dass die Kosten sich zwar grds. mit den Einnahmen decken, aber nicht im gleichen Jahr deckungsgleich zufließen bzw gezahlt werden. Und genau das ist ja immer noch mein Problem. Welche Beträge gebe ich in welchen ESt-Erklärungen ab?
    Die effektiven Abschlagszahlungen beruhen auf einem geschätzen Wirtschaftsplan, welcher sich im nächsten Jahr immer als inkorrekt herausstellt, da man ja zB beim Allg. Strom nie vorher den genauen verbrauch wissen kann.
     
  10. #9 Michael_62, 05.05.2010
    Michael_62

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    Nimm dir mal das Formular, dann wird es klarer.

    Oben trägst du den Mietzufluss ein, darunter den für Angehörige (sofern denn an solche vermietet).

    Darunter kommt der Saldo des Mittelflusses aller Betriebskosten. Also: Mieter zahlte 1287,50 Vorauszahlung + 100,- Nachzahlung Vorjahr und du hast für 19000,- Öl getankt und 3500,- Grundsteuer ergibt: -21112,50

    Das ist dir schon zweimal beantwortet worden. Du buchst alle Mittelflüsse. Der kalkulatorische Ansatz spielt bei Dir keinerlei Geige. Auch bei den Rücklagen buchst du Mittelflüsse in Betriebskosten.


    Damit ist alles, wie Leerstandszuordnung, Verwaltungskosten etc erfasst.

    Die ansetzbaren Kosten aus Zeile 49 sind die im folgenden Abschnitt aufgeführten Abschreibungen und haben damit gar nix zu tuen und können zusätzlich angesetzt werden.

    Du könntest natürlich die Rücklagenzuführung in den unteren Teil verlagern, aktivieren und abschreiben - das verlangt aber dein Amt doch gar nicht.

    Aus der Methodik des Amtes erübrigt sich auch die Frage wie eigene Gärtnerleistung angesetzt werden kann. :wink
     
  11. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Die Verschiebung von einem ins andere Jahr ist nur ein Aspekt. Dass sich Einnahmen und Ausgaben grundsätzlich in der gleichen Höhe anfallen, ist keineswegs zutreffend. Das ist lediglich Ziel, nicht aber Ergebnis. Es soll gelegentlich auch Fordeungsausfälle und Leerstände geben. Wie passt das zu der Aussage, dass Einnahme und Ausgaben immer in gleicher Höhe anfallen würden und wie soll das berücksichtigt werden? Überhaupt nicht? Sollen denn Einkünfte in einer gar nicht erzielten Höhe versteuert werden?

    Dass die Finanzämter ein fehlerhaftes Verfahren wegen Geringfügigkeit akzeptieren, macht das Verfahren weder richtig noch sinnvoll.
     
  12. #11 BarneyGumble2, 05.05.2010
    BarneyGumble2

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    Man könnte natürlich eine ganze Menge hier herein interpretieren und Theorien aufstellen, was alles sein könnte, wenn dies und das so wäre, aber es war weder von Leerstand noch von Förderung die Rede, oder hast Du etwas gelesen, was ich übersehen habe?

    Außerdem habe ich von den Kosten geschrieben, die an den Mieter weitergeleitet werden in Form der Nebenkostenabrechnung.

    Und bei Leerstand wird das wohl nicht so gut funktionieren...
     
  13. Mats

    Mats Neuer Benutzer

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    Streitet euch nicht. Hatte gedacht, es würde sich um eine ganz einfache Geschichte handeln, aber dem war dann wohl nicht auf Anhieb so.

    Es handelt sich wie gesagt konkret um 2009 und da das Jahr ja schon vorbei ist, hat es keine Forderungsausfälle oder Lehrstände gegeben.

    Das wichtige für mich ist jedenfalls, dass ich wie in meinem Eingangsposting vermutete, die tatsächlichen Zahlungsströme berücksichtigen muss und nicht dass was im Wirtschaftsplan oder in der Abrechnung steht.

    Ich bedanke mich für die rege Diskussion und die wertvollen (und manchmale etwas irreführenden Tipps), aber zum Schluss löst sich alles in Wohlgefallen auf! :wink
     
Thema: Tatsächliche Wohngeldzahlung in ESt oder laut Wirtschaftsplan/-abrechnung
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