Tausendstel Anteile veraltet bzw. ungerecht

Diskutiere Tausendstel Anteile veraltet bzw. ungerecht im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; hallo Forum, in unserer Wohnanlge besteht eine Teilungserklärung aus dem Jar 1980. Die Anlage selbst ist noch älter. Damals wurden die...

  1. Seb78

    Seb78 Neuer Benutzer

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    hallo Forum,

    in unserer Wohnanlge besteht eine Teilungserklärung aus dem Jar 1980. Die Anlage selbst ist noch älter. Damals wurden die bestehenden Wohnung einer Genossenschaft veräußert. Die Geäubde haben allesamt einen Trockenspeicher (wurde früher zum Wächetrocknen genutzt). In der Teilungserklärung wurde festgelegt, das die obersten Wohnungen den Speicher über diesen anteilig als Sondereigentum erhalten. Damals nicht ausgebaut und marode. Nun haben bis heute alle Eigentümer die Eohnungen ausgebaut. Der ursprüngliche Teilungsschlüssel als TSD wurde aber nicht angepasst. Die DG Wohnungen haben durchschnittlich 60% mehr Fläche hinzugewonnen und werden bei Maßnahmen baulicher Art überproportional entlastet, da die DG Eigentümer sich wehren, den TSD Schlüssel auf den heutigen tatsächlichen Wohnraum anzupassen. Die Teilungserklärung erfordert zur Änderung eine zwei Drittel Mehrheit.
    Kann mir hier jemand einen Tipp geben, ob es wirklichen sein kann, dass bei Erhöhung der Wohnfläche durch Nachverdichtung es tatsächlich nicht automatisch zu einer Anpassung der TSD Anteile kommt, so dass die Verteilung von Danierungskosten gerecht wird? Ich habe eine 60m2 Wohnung und zahle bis zu 20% mehr als DG Wohnungen die 80m2 haben da der TSD Anteil noch aus dem Jahr 1980 stammt wo die DG Wohnung durchschnittlich 50-55m2 hatten.

    Gruß
    Alex
     
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  3. #2 Tobias F, 10.02.2018
    Tobias F

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    Nun, die Antwort hast Du doch selbst schon gegeben:
    Eine "Automatische Änderung" der TE gibt und kann es nicht geben. Du müsstest also auf Änderung der TE klagen.
    Ob Du damit letztlich Erfolg haben würdest kann hier niemand 100% vorhersehen, persönlich halte ich es nahezu für aussichtslos.
     
  4. dots

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    Hallo Alex,

    achte doch bitte darauf, dass du nicht so viele Tippfehler machst.
    Auch wenn du das nicht hören willst, aber der Schlüssel muss nicht gerecht oder fair oder nachvollziehbar oder so sein. Er muss auch nicht der Wohnungsgröße oder irgendwelchen anderen Flächen entsprechen. (!!!)
    Damals (1980) wurde der Schlüssel so (von allen Beteiligten) festgelegt, und damit ist er verbindlich - egal wie fair oder gut oder so er ist. Erst wenn alle (bzw. die Mehrheit) beschließen, ihn zu ändern, kann er tatsöchlich geändert werden.
    Wenn man Teile einer WEG kauft, sollte man sich vorher schon auch über so etwas Gedanken machen - und vom Kauf absehen, wenn einem der Schlüssel nicht zusagt (oder den Preis runterhandeln oder ...).
    Klar, das nützt dir jetzt auch nichts mehr. Aber vielleicht hilft es, die aktuelle Rechtslage zu verstehen und/oder zu akzeptieren.
     
  5. Seb78

    Seb78 Neuer Benutzer

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    Erstmal Danke für die Antwort. Nach einiger Recherche bin ich auch schlauer. Sehe den Fall nun aber ganz anders als ihr Beiden.
     
  6. #5 Tobias F, 10.02.2018
    Tobias F

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    Was daran liegen mag das wir weder:
    - Fachanwälte für WEG Recht
    - noch Richter sind.

    Aber wenn Du jetzt schlauer geworden bist, wodurch auch immer, dann ist es doch gut.
    Und vielleicht erklärst Du uns ja jetzt unsere Denkfehler.
     
  7. Duncan

    Duncan
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    Hm - bzgl. des Istzustandes bin ich geneigt den beiden Stammforisti zuzustimmen. Bzgl. der Bestandsaussichten der TE weniger. Wenn ich das richtig verstanden habe sind hier Sondernutzungsflächen in Sondereigentumsflächen verändert worden unter Aufhebung der in der Abgeschlossenheitserklärung festgelegten Grenzen, damit u.a. eine Nutzungsänderung und mit höherer Wahrscheinlichkeit auch baugenehmigungspflichtig. Ob solche Baugenehmigungen von Nöten waren/sind wäre zu klären, wenn ja diese entsprechend beizubringen, sonst könnte hier erhebliches "Sprengpotential" für die WEG lauern. Sodann die Abgeschlossenheitserklärung zu berichtigen, die Grundlage der WEG hat sich also erheblich verändert und damit wäre man an dem Punkt die Eigentumsanteile entsprechend zu überdenken. Man könnte durchaus zu dem Schluss kommen, dass die Umbauten alle der allstimmigen Zustimmung der WEG benötigen würden. Also alles in allem ein Fall mit dem ich zum örtlichen "Pitbull in Nadelstreifen" gehen würde, wohl wissend in seiner Kanzlei gibt es mind. einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie eine Fachanwältin für Miet- und Wohneigentumsrecht.

    Wenn man sich da mal reindenkt wird der Fall spannend. Ich bitte hier mal um eine Nachricht wie das weiter geht.
    Die Hinzuziehung von Fachleuten würde ich hier durchaus anraten.
     
    Pitty und immobiliensammler gefällt das.
  8. #7 Benni.G, 14.02.2018
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    Wir haben "einfach" den Abrechnungsschlüssel geändert. Das ist viel günstiger, als die Veränderung irgendwelcher WE-Anteile.
    Unser Haus besteht aus zwei 45qm und einer 40qm Wohneinheit.
    Die beiden 45qm Einheiten haben je 263 MEA und die 40qm Einheit hat nur 158 MEA (der Rest ist ein fast unabhängiges Hinterhaus).

    Kann man nicht bei jeder Baumaßnahme beim Beschluss einen eigenen Schlüssel beschließen?
     
  9. Andres

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    § 16 Abs. 4 WEG. Erstens geht das nur bei bestimmten Maßnahmen (nämlich solchen, von denen bestimmte Eigentümer stärker profitieren), zweitens dürfte auch dieses Ansinnen an der erforderlichen Mehrheit (hier: doppelt qualifiziert) scheitern.
     
  10. #9 Benni.G, 14.02.2018
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    Bei uns war es z.B. der Austausch der Heizung mit Warmwassererzeugung. Davon profitiert jeder Eigentümer/Bewohner. Im Beschluss haben wir aufgenommen, dass die Kosten nach Wohneinheiten aufgeteilt werden, somit hat jeder ein Drittel zu tragen.
    Wenn sich der Eigentümer der DG-Wohnung in diesen Fall quer gestellt hätte, gäbe es keine neue Heizung. Nach der ersten Gasabrechnung wird aber schon deutlich, dass der Verbrauch deutlich gesunken und eine Win-win-Situation für jeden ist.
     
  11. #10 Tobias F, 14.02.2018
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    Ganz tolles Beispiel dafür was geht wenn alle zustimmen - und auch gleichzeitig zugegeben das es eben nicht wirklich ..... ist.

    ABER, was hat das mit der gestellten Frage zu tun?
    Meinst du wirklich die Eigentümer die bisher davon profitiert haben das die Aufteilung der MEA den neuen Stand (nach Ansicht des TS) nicht mehr wirklich wiederspiegelt würden so einfach, weil sich ja alle so lieb haben, zustimmen mehr zu zahlen als sie nach MEA zahlen müssten?
    Wäre dies der Fall hätte der TS keinen Grund für seinen Thread gehabt.
    Die Frage war ob es nicht eine automatische Anpassung der TE geben müsste.
     
  12. #11 Benni.G, 14.02.2018
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    Das die MEA nicht automatisch verändert werden, hast du ja schon in der ersten Antwort geschrieben.

    Meine Antwort hat insofern mit dem Thema zu tun, dass zur Kostenreduktion nicht gleich die MEA-Verteilung geändert werden muss.
    Wenn die MEA-Verteilung geändert würde, müssten die Eigentümer der Dachgeschosswohnung den Eigentümern der anderen Wohnungen etwas für die zusätzlichen Anteile am Gesamtkomplex bezahlen? Dann wäre die Hürde eine Änderung noch mal höher.

    Es geht dem TE doch darum, die Kosten nach dem Nutzen der Wohnung (qm) aufzuteilen.
    Wenn nun Sanierungen anstehen, könnte der TE und der Eigentümer der gleichen Etage verlangen, dass die Kosten der Sanierungsmaßnahme nach qm verteilt werden.
     
  13. #12 Tobias F, 14.02.2018
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    Steht wo im Gesetz, oder gibt es dazu Urteile?
    Der TS schrieb selbst, dass die oberen Wohnungen in der TE den Speicher anteilig als Sondereigentum erhalten haben.
    Hier hat es also demnach doch keine Veränderungen gegeben.
    Das führt zu folgenden Fragen:
    - Wieso meint der TS das die überhaupt geändert werden muss?
    - Wer würde dann die MEA nach welchem Schlüssel festlegen?
    - Sollte es zu Änderungen kommen wäre zu klären wer - wem - warum - wann - was zahlen soll?
    Diese Frage muss dann letztlich ein Gericht, vielleicht auch das nächst höhere, entscheiden.

    Ja und nein. Es geht darum die Kosten "gerecht (im Sinne des TS)" auf zu teilen. Das dieses "gerecht" so viele Versionen wie Beteiligte hat ist lustig traurige Realität.
    Und was ist "Nutzen der Wohnung"? Wer nutzt den selben Raum mehr? Die 4-köpfige Familie in der 90qm Wohnung, oder der Single in gleich großer Wohnung? "Nutzen" von BENUTZEN, dann zahlt die Familie wahrscheinlich mehr weil 4 Personen im Schnitt häufiger durch das Treppenhaus laufen als ein Einzelperson.
    Oder "nutzen" im Sinne von ............................. - könnte man fast endlos fortsetzen.
    Letztlich werden die Nutzen, so sich ALLE einig sind, so aufgeteilt wie man sich einigt.
    Ansonsten werden sie eben nach Gesetz und den in der TE/GO vereinbarten Schlüsseln verteilt. Wer meint dies sei nicht "gerecht" muss eben klagen.


    Verlangen kann jeder alles. Aber ....................................... ;-)

    Qm wovon? Durch Ausbau der Speicherfläche werden sich die qm wohl kaum großartig verändert haben.

    Zudem das Gesetz (siehe § 16 Abs. 2 WEG) hier auch noch etwas dazu zu sagen hat.
     
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