Teil eines zuverkaufenden Grundstücks kaufen. Wie?

Diskutiere Teil eines zuverkaufenden Grundstücks kaufen. Wie? im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Mein Nachbar verkauft sein Elternhaus auf 260qm Grundstück - Kauf wurde noch nicht per Kaufvertrag beurkundet aufgeteilt in 10 m Strassenfront -...

  1. #1 SaMaa, 04.03.2019
    Zuletzt bearbeitet: 04.03.2019
    SaMaa

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    Mein Nachbar verkauft sein Elternhaus auf 260qm Grundstück - Kauf wurde noch nicht per Kaufvertrag beurkundet

    aufgeteilt in 10 m Strassenfront - 26m tief - somit rechteckiges Grundstück - Ende des Grundstück endet auch an Gärten

    Ich als Nachbar wäre an 4 mal 10 m Grundstück interessiert .
    Um genau zu sagen an Meter 23, 24, 25, 26 mal der 10 m Breite.
    Ich habe eine Zeichnung angefügt - Rot ist das Objekt der Begierde

    Laut Aussage des neuen Käufers wäre er an einem Verkauf an mich interessiert. Leider weiß ich das nur vom alten Eigentümer und nicht vom neuen Eigentümer.

    Durch meine Kaufabsicht stellen sich mir mindestens 2 Fragen:

    1. Frage:
    Um auf das Gespräch mit dem neuen Eigentümer vorbereitet zu sein und um unnötige Kosten zu vermeiden, überlege ich nun, wie man die Abwicklung tätigt.

    Folgende Möglichkeiten habe ich nun ins Auge gefasst:

    Verkäufer A verkauft an B 260 qm - B verkauft dann die 40 qm an mich - 2 separate Notarverträge
    Verkäufer A verkauft an B 220 qm und 40 qm an mich - 2 Notarverträge
    Verkäufer A verkauft an B 220 qm und 40 qm an mich in einem Notarvertrag

    Frage 2:

    Vermessungskosten
    Grundstückinstandsetzungskosten

    Das Grundstück ist wie das ganze Haus in einem sehr desolaten Zustand. Auf meinen 40 Wunschquadratmetern steht ein baufälliges Holzhaus, ein Einkaufswagen, diverse verrostete Fahrräder, Müll und sehr viel zugewachsenes Grünzeug.
    Sieht halt aus, wie ein Garten, der vor 20 Jahren mal gut an zu sehen war an dem aber seit dem nichts mehr - außer abstellen von Gegenständen - getan wurde.

    Wie muss/kann/sollte man das Anrechnen bzw wer muss/sollte das in einen normalen Zustand bringen?

    Leider habe ich wenig bis gar keine Ahnung. Deswegen nun meine Frage nach dem optimalen Vorgehen in Bezug auf den Kauf, Notarvertrag und Verteilung der Vermessungskosten und Grundstückinstandsetzung.

    Selbstverständllich weiss ich auch, dass meine Kaufabsicht die Bereitschaft des neuen Eigentümers nach Instandsetzen des Grundstücks herabsetzt und den Kaufpreis hoch.
    Zumal er nicht verkaufen muss sondern ich der jenige bin, der das Grunddstück haben möchte.

    Aber vielleicht gibt rechtlich etwas, was ich anführen kann und/oder was meine Position verbessert, da ich vermute, das er mir den üblichen Grundstückspreis von 150€/qm vorschlagen wird.
    Obwohl das Grundstücksende wiederum an andere Gärten mündet und somit eigentlich Wiesenland ist.
     

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  3. set

    set Erfahrener Benutzer

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    Ist ja alles noch ein Grundstück, oder?

    Zuerst müssten aus deinen Wunschgrundstück erst mal ein eigenes Grundstück entstehen. Heißt die 40 m2 müssten herausgemessen werden und ein neues Flurstück angelegt werden. Inwieweit das überhaupt möglich ist muss du erst mal auf dem Bauamt (?) klären lassen. Das Grundstück teilen kann nur der Eigentümer.

    Was willst du rechtlich vorbringen was deine Position verbessert? Du willst doch was vom Eigentümer des Grundstückes...
     
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  4. SaMaa

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    Danke für Deine Antwort.
    Ja, noch ist alles ein Grundstück.

    Leider bin ich rechtlich , was Immobilien und/oder Grundstücke angeht ganz schwach und deswegen auch die Frage(n) hier.
    Somit war mir auch nicht bewusst, das dass Grundstück - vor dem Verkauf - erst geteilt werden muss. Ich dachte das ist ein Vorgang der mit dem Kauf vollzogen wird.

    Aber vielleicht gibt es ja auch noch andere Möglichkeiten das ich "Rechte" an diesem Grundstücksbereich bekomme.
    Auf diesem Bereich soll nur eine Mauer als Grundstücksabgrenzung und ein etwas grösseres Gartenhäuschen stehen, damit dort dann Gartengeräte gelagert werden sollen.Da würden mir 30 Jahre reichen ;-)
     
  5. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Und das ist es ganz sicher nicht.
    Das was du willst wirst du so billig nicht bekommen.
    Also musst du erstmal dir klar werden was dir diese 40qm wert sind um sie zu erwerben. Dann kannst du ein Angebot machen. Verhandeln dann falls der Eigentümer egal ob der alte od. der neue es überhaupt zu einem annähernden Preis verkaufen möchte.
    Vermessungsgebühren auch Verhandlungssache...
     
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  6. #5 immobiliensammler, 04.03.2019
    immobiliensammler

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    Kann man auch nach dem Kauf machen (... verkauft wird ein noch zu vermessendes Teilstücks von 40 m² laut Lageplan aus dem Flurstück xxx .....), ändert jedoch nichts an den dadurch entstehenden Kosten, die bei 40 m² wohl den Grundstückswert übersteigen dürften!
     
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  7. Andres

    Andres
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    Dadurch bewegt sich B ein Stück näher an den gewerblichen Grundstückshandel (hier sogar mit verlängerter Frist, da die Absicht zur Wiederveräußerung ja von Anfang an bestand) und müsste einen eventuellen Verkaufsgewinn versteuern. Beides keine unendlich dramatischen Probleme, aber warum sollte B etwas kaufen, was er gar nicht haben will?


    Ob das überhaupt möglich ist, soll der Notar klären. Mir sind komplizierte Gestaltungen immer suspekt und ein solcher "Gabel-Kaufvertrag" fällt mühelos in diese Kategorie.


    Diese Variante würde ich bevorzugen.


    Mit dem Aufwand, der für die Beseitigung anfällt, plus einem angemessenen Risikozuschlag, wenn der Käufer das vornimmt. Dazu sollte man etwas genauer wissen, was man eigentlich beseitigt. Sieht man sehr schön in deiner Aufzählung:

    • Den Aufwand für die Beseitigung der Fahrräder und des Einkaufswagens kann ich dir sagen: Aufladen auf meinen Anhänger, Fahrt zum Schrotthändler, kurzes Gespräch, Heimfahrt. Zeitbedarf ca. 40 Minuten, Materialwert deckt die Fahrtkosten.
    • Den Aufwand für "40 m² Grünzeug beseitigen" kann ich wenigstens grob schätzen, sobald ich es gesehen habe. Geht von "5 Minuten mit dem Balkenmäher" bis "1 Tag mit Freischneider und Motorsäge". Die Neuanlage dürfte aufwändiger sein ...
    • Den Aufwand für das Holzhaus ist schon schwerer abzuschätzen: Innenleben? Fundament? Denkmalschutz?
    • Bei allgemeinem "Müll" ohne nähere Bestimmung werde ich immer aufmerksam: Dass es Dinge gibt, die man kostenlos loswird, haben wir ja schon gemerkt. Gewöhnlicher Hausmüll kostet zwar, ist aber irgendwie noch überschaubar. Bei Sondermüll wird's dann weniger lustig und sobald der Kampfmittelbeseitigungsdienst ausrücken muss, ist der Spaß endgültig vorbei.

    Niemand muss. Wenn du an einem "guten Preis" interessiert bist, machst du es selbst.


    Er muss nicht an dich verkaufen und hat einen anderen Interessenten für das ganze Grundstück an der Hand - wo soll da die Verhandlungsposition sein?
     
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  8. SaMaa

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    Vielen Dank an Alle...

    Jetzt wird für mich vieles klarer....

    Vorweg sei gesagt, ich wollte das "Stück" nicht für Wiesenland kaufen.
    Mir ist klar, ich möchte was, somit muss ich auch dafür bezahlen. Da die Grundstückspreise bei ca 150€ liegen, habe ich folgenden Plan.

    1. Nach Karneval neuen "Eigentümer" kontaktieren
    2. bei positiver Antwort, möglichst einen Preis um die 100€/qm mit ihm verhandeln. da die Vermessung auch noch dazu kommt.
    3. mit neuem Eigentümer vereinbaren das alter Eigentümer ihm 220qm und mir 40qm verkauft. Er somit "meinen" Kaufpreis weniger an den Verkäufer bezahlt bzw. die Kaufpreissumme in seinem Kaufvertrag um meinen "Preis" reduziert wird.
    4. Vermessung in die wege leiten und auch bezahlen.
    5. Notarvertrag für 40qm erstellen lassen.
    6. Grunderwerbssteuer zahlen
    Wobei die Reihenfolge zwischen 4 und 5 auch wechseln kann bzw. tendiere ich zu ... erst den Notarvertrag und dann Vermessen, da mir das die sichere Variante zu sein scheint.
     
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  9. set

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    Das wird aber sicher nur gehen wenn er auch zwei Grundstücke zum verkaufen hat.
     
  10. #9 immobiliensammler, 04.03.2019
    immobiliensammler

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    Nein, die Teilung kann auch nachträglich stattfinden (selbst schon gemacht, "verkauft wird eine noch zu vermessende Teilfläche aus dem Flurstück XXX")
     
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  11. #10 SaMaa, 04.03.2019
    Zuletzt bearbeitet: 04.03.2019
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    Auf Grund von Andres Aussage und Immobiliensammlers Beitrag Nr.5 habe ich mich für diese Variante entschieden

    UPDATE....

    ich hatte noch vergessen. Blockhaus und Grundstück aktiv besichtigen. Bisher kenne ich ja nur die Sicht von meinem Grundstück aus
     
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  12. #11 dots, 04.03.2019
    Zuletzt bearbeitet: 04.03.2019
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    Gerade in dieser Situation würde ich zunächst kein Wort und keinen Gedanken an/über einen Einkaufswagen und zwei verrostete Fahrräder verlieren.

    Es sei denn, dass du ein eher komplizierter Vertragspartner bist, bei dem man befürchten muss, dass der Deal in der allerletzten Minute wegen eines herumstehenden Einkaufswagens platzt.

    Ein Grund mehr für alten UND neuen eigentümer, nichts an dich zu verkaufen. Warum sollten sie sich den Stress und das Risiko antun?
     
  13. SaMaa

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    @dots

    stimmt.. aber dennoch liegt da viel herum.
    Aber das Grundstück zu haben fände ich gut.
    Somit schwinden meine "Verhandlungsjocker" leider gegen Null und ich werde auch diese " Kröte" schlucken müssen :-(
     
  14. dots

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    Weißt du, was die dazu kommende Vermessung kostet? Wenigstens so ungefähr?
     
  15. SaMaa

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    nicht unbedingt... aber ich schätze mal so um die 1000€

    Aber dafür rufe ich den Vermesser an, der 2014 mein Grundstück vermessen hat.
    Vielleicht kann er mir sagen, was eine Teilungsvermessung ungefähr kostet.

    Danke für die Erinnerung auch daran zu denken...
     
  16. dots

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    Okay ... gut, ist ja nur eine Schätzung.
    Was würdest du sagen, wenn dir das Grundstück für 200€/qm angeboten wird - incl. Vermessungskosten?
     
  17. #16 immobiliensammler, 04.03.2019
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    Die Hausnummer könnte hinkommen, eher ein bißchen mehr. Zusätzlich dann noch die Kosten für Grundbuch- und Katasteramt für die Teilung des Grundstücks.
     
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  18. SaMaa

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    naja.... wird ja ganz schön teuer das "Gartenhausplätzchen" :erschreckt003:
     
  19. #18 immodream, 04.03.2019
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    Hallo,
    ich habe von zwei Nachbarn zwei für sie vollkommen wertlose, da nicht nutzbare Grundstücke, in den Größen 25 und 50 m² gekauft.
    Als Preis haben wir uns auf die Hälfte des üblichen Quadratmeterpreises nach dem Grundstücksspiegel geeinigt.
    Der Kaufpreis und auch die Notarkosten waren Peanuts.
    Dann kam aber der Hammer.
    Der Kreis hat für die Abtrennung dieser kleinen Flächen und die Zusammenlegung zu einem neuen Flurstück 800 € Gebühren / Teilfläche
    an Gebühren veranschlagt.
    So grob 2000 €.
    Ich habe dann lange verhandelt und die Mitarbeiter überzeugt, das die Gebühren den Grundstückswert überschreiten würden.
    Dann wurden die Gebühren auf einige hundert Euro gesenkt.
    Dann kam die nächste Überraschung.
    Die beiden kleinen Grundstücke mußten ja noch neu vermessen werden und neue Grenzsteine gesetzt werden .
    Bei der Vermessung hat sich dann herausgestellt, das andere Nachbarn oder Voreigentümer die Grenzsteine entfernt oder vergraben hatten.
    Der Vermessungsingenieur hat dann zwei Tage lang von weiter entfernten Nachbargrundstücken die Meßpunkte als Vermessungsgrundlage genommen.
    Vermessungskosten " Freundschaftspreis " 2700 € für 75 m².
    Das zum Thema " ich kaufe mal eben 40 m² ".
    Grüße
    Immodream
     
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  20. #19 SaMaa, 04.03.2019
    Zuletzt bearbeitet: 04.03.2019
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    Das wäre dann wirklich ein Rechenexempel und auch eine weitere Überlegung wert, ob mir der Platz wirklich sooooo viel wert ist.
    Weil nötig ist er nicht. Er fällt eher unter die Kategorie " Nice to have"
    Deswegen bedanke ich mich wirklich für alle Beiträge hier.
    Denn nur dadurch sind mir Gedankengänge ermöglicht worden, an die ich nie und nimmer gedacht
    hätte.
    z.b. an den Kostenfaktor Vermesser

    @immodream

    DAS war aber jetzt nicht unbedingt das, was ich gerne hören wollte :154:
    aber trotzdem Danke :-)

    Aber nun drängt sich mir die Frage auf:
    Muss ich denn unbedingt die beiden Grundstücke ( meins und die 40qm) zusammen legen? Wenn nicht, könnte ich ja schon mal die Zusammenlegungsgebühren sparen
     
  21. #20 immodream, 04.03.2019
    immodream

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    Hallo SaMaa ,
    das würde ich vorher beim zuständigen Katasteramt abklären.
    Und auch den Vermesser befragen.
    Notargebühren richten sich nach dem Kaufpreis und liegen daher fest.
    Und noch eins Drauf, mein einer Nachbar hatte ja vor vierzig Jahren sein Haus finanziert und das war lange abbezahlt.
    Vor dem Verkauf mußte er noch für den'Verkauf der 25 m² seine Bank fragen und die Grundschuld austragen.
    Hatte er Gottseidank sowieso vor und hat das selbst bezahlt.
    Grüße
    Immodream
     
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