Teilbeträge bei Erwerb - Geldfluss

Diskutiere Teilbeträge bei Erwerb - Geldfluss im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, da dies mein erster Beitrag ist, darf ich mich zuerst kurz vorstellen: Ich heiße Chris, bin 33Jahre alt und möchte in der...

  1. #1 boscoba, 13.09.2017
    boscoba

    boscoba Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    da dies mein erster Beitrag ist, darf ich mich zuerst kurz vorstellen:
    Ich heiße Chris, bin 33Jahre alt und möchte in der Voreifel meiner Frau und mir ein Heim kaufen.
    Es handelt sich dabei um ein Zweifamilienhaus, welches von uns im EG bewohnt werden und im OG vermietet werden soll. Da ich mich nicht gerne auf unbekanntem Terrain bewege - und die Sache mit Vermietung ist Neuland für mich - habe ich viele Informationen rund um das Thema gesammelt.
    Jetzt steht der Notartermin vor der Tür und ich fühle mich recht gut "vorbereitet" aber eine Sache konnte ich nicht ganz aufklären...

    Den Hinweis "Konkrete Rechtsberatung im Einzelfall ist im Vermieter-Forum.com nicht erlaubt! Die Prüfung konkreter Rechtsfragen ist verboten. Keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Forenbeiträge"
    habe ich gelesen und verstanden. Der Vollständigkeit halber darf ich auch erwähnen, dass ich einen Termin bei einem Steuerberater hatte, aber die folgende Frage irgendwie offen geblieben ist.

    (Bitte habt Verständnis, dass die Zahlenwerte nicht den realen entsprechen, jedoch zielführend abgeändert sind)

    Es geht wie gesagt um ein bestehendes Zweifamilienhaus mit Doppelgarage und Photovoltaikanlage welches bald erworben wird. Gesamtkaufpreis sind 376.000€. Die Gesamtwohnfläche beträgt 219m2 davon entfallen auf die selbstgenutzte Wohnung im EG 117,2m2 und die restlichen 101,8m2 auf die an die Schwester zu vermietende OG-Wohnung.

    Ein -?kleiner- Grundstücksanteil sowie ein Garagenstellplatz sollen mitvermietet werden.

    Es wird 3 Darlehen geben (schon fix):
    A: 181.600€ (normales Annuitätendarlehen)
    B: 160.000€ (Bausparkonzept - 10J reine Zinszahlungen)
    C: 32.000€ (speziell für PV)
    Und es sollen 48.000€ an EK eingebracht werden.

    Im notariellen Vorvertrag sind folgende Teilbeträge ausgewiesen:
    56.000€ für Grund und Boden
    12.000€ für die Doppelgarage
    145.600€ für EG Wohnung
    126.400€ für die OG Wohnung
    32.000€ für die PV-Anlage
    4.000€ für die Einbauküche im EG.

    Meine Frage bzw. das Anliegen: Herangehensweise bei der Begleichung der Teilbeträge um hinterher die Schuldzinsen aus Darlehen B möglichst viel auf die Wohnung im OG anrechnen zu können ohne große Diskussionen mit dem Finanzamt zu haben. Zur Info: Jedes Darlehen hat eine eigene Kontonummer von der aus das Geld "kommt" - Ich hatte an folgende Zahlungsströme/Auszahlungsaufträge gedacht:

    Aus Darlehen A: Teilbetrag EG-Whg 145.600€ + Teilbetrag Anteil Grund und Boden 29968,95€ (56.000€*117,2m2/219m2) + Teilbetrag Garagenanteil 6.000€
    Aus Darlehen B: Teilbetrag OG-Whg 126.400€ + Teilbetrag Anteil Grund und Boden 26031,05€ (56.000€*101,8m2/219m2) + Teilbetrag Garagenanteil 6.000€
    Aus Darlehen C: Teilbetrag Photovoltaikanlage 32.000€
    Aus Restsummen und EK: Teilbetrag Einbauküche EG + aller Kaufnebenkosten + Renovierung

    Ich frage übrigens, weil ich hier und da gelesen habe, dass das Finanzamt darauf achtet wie das Geld tatsächlich geflossen ist. (Wenn ich bswp. aus Darlehen A den Teilbetrag für die OG-Wohnung zahlen würde, dann würden auch nur diese Schuldzinsen anerkannt werden.)

    Besten Dank
    Chris
     
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  3. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Das Finanzamt achtet gar nicht darauf wie die Gelder geflossen sind. Du kannst als Verkäufer auf sämtliches Geld verzichten.Das Finanzamt sollte nur sein Geld erhalten.
     
  4. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Ja, schon, aber was hat das mit diesem Thread zu tun?
     
  5. Pitty

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    Ich wollte nur bekräftigen, dass es dem FA nicht interessiert in welchen Kondtellationen die Gelder fliessen.
     
  6. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Und ich halte mal dagegen, dass das Finanzamt durchaus an solchen Tatsachen interessiert ist - egal, wie oft und dämlich du das bekräftigst.
     
  7. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Ich habe den FA das noch nie nachweisen müssen von wo die Gelder bezahlt wurden. Ob die das Intern prüfen weiß ich jedoch nicht.
     
  8. #7 taxpert, 13.09.2017
    taxpert

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    In diesem Fall schon, denn die Darlehen sollen nicht einheitlich für den Erwerb der Immo verwendet werden, sondern einzelnen Teilen davon zugeordnet werden. So soll erreicht werden, dass das Darlehen mit dem wegen Tilgung ständig sinkendem Zinsanteil ausschließlich dem steuerlich nicht relevanten Privatbereich zugeordnet wird, das tilgungsfreie Darlehen mit dem gleichbleibend hohen Zinsanteil ausschließlich dem steuerlich relevanten V+V-Anteil zugerechnet wird!

    Nicht wie das Geld geflossen ist, sondern wie das Geld aus dem Darlehen verwendet wurde! Kleiner aber feiner Unterschied!

    Davon ausgehend, dass die Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag hinsichtlich des Wertes des Grund und Bodens dem tatsächlichem Wert nach dem Bodenrichtwert entspricht, sollte es keine Probleme geben, denn die Gestaltung entspricht dem Urteil des BFH vom 09. Juli 2002, IX R 65/00.

    taxpert
     
  9. #8 boscoba, 13.09.2017
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    ... und mit den o.g. einzelnen Zahlungsanweisungen ist das Wie doch auch abgedeckt. Oder habe ich das falsch verstanden?

    Ja, dem ist so. Es gibt da eine Excel-Tabelle anhand derer man nachvollziehen kann wie das Finanzamt den Wert ermittelt. Zusammen mit dem aktuellen Bodenrichtwert habe ich die Daten eingegeben und so ziemlich den niedrigsten Wert genommen der gerechnet wurde.


    Sofern ich alles richtig verstanden habe, ist der offene Punkt geklärt. Besonderen Dank an taxpert.

    Grüße
    Chris
     
  10. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    und warum ist da dann nicht das Eigenkapital eingeflossen???
    Denn das Eigenkapital würde ich in diesem (für mich kompliziertem) Modell dann auch nur der "eigenen" bewohnten Whg. zuordnen.

    (Warum macht man eigentlich noch Bausparen? Gibt es dafür überhaupt einen logischen Grund?)
     
  11. #10 boscoba, 13.09.2017
    boscoba

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    Das wird zum begleichen der Kaufnebenkosten und für die Renovierung verwendet.

    Gruß
    Chris
     
  12. sara

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    diese gehören aber auch zu den beiden Whg. also auch anteilig zur vermieteten!
     
  13. #12 taxpert, 13.09.2017
    Zuletzt bearbeitet: 13.09.2017
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    Die Kaufnebenkosten finanziert die Bank im Normalfall nicht mit einem günstigen Immo-Darlehen, sondern zumeist nur mit einem "teuren" Konsumentendarlehen! Insoweit macht die Finanzierung der ANK beim vermieteten Objekt zu Gunsten einer (höheren) Eigenkapitalquote beim selbst genutzten Objekt meist keinen Sinn!

    Anders sieht es natürlich bei den Renovierungskosten hinsichtlich des vermieteten Objektes aus! Hier wird dann eben explizit nicht auf den Abfluss, sondern auf die tatsächliche Verwendung für die einzelnen Renovierungsarbeiten geachtet (ggf. enger zeitlicher Zusammenhang!).



    Ist hier grundsätzlich auch aus steuerlicher Sicht ungünstig, da die erzielten Zinseinkünfte aus dem Bausparvertrag in diesem Fall nicht zu den Einkünften aus KapVerm, §20 EStG, sondern zu den Einkünften aus V+V, §21 EStG gehören. Als Folge KEIN Sparer-Freibetrag und KEINE 25% Abgeltungssteuer, sondern persönlicher Steuersatz ab dem ersten Euro Zins.

    Der steuerliche "Vorteil" der Zuordnung der einzelnen Darlehen zu den einzelnen Grundstücksteilen schmilzt damit natürlich entsprechend zusammen!

    taxpert
     
  14. #13 sara, 13.09.2017
    Zuletzt bearbeitet: 13.09.2017
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    also das hätte ich jetzt gerne noch erklärt?
    Ich nehme doch für die Kaufnebenkosten - Grunderwerbssteuer, Notar- u. Grundbuchgebühren keinen extra Kredit auf???
    Das wird doch zusammen finanziert.
    Ich verstehe nicht ganz was du da geschrieben hast?
    (Eine solch komplizierte Aufteilung der Kosten wie vom Threadersteller genannt, habe ich allerdings noch nicht gemacht.)
     
  15. #14 taxpert, 13.09.2017
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    Mach ich doch gerne!

    @boscoba hat bei AHK von 376.000 € einen Finanzierungsbedarf von 373.600 € bei 48.000 € Eigenkapital. Aus Vereinfachungsgründen gehe ich einfach von einer 100%-Finanzierung, etwas gerundeten AHK für die einzelnen Immo-Teile und pauschal 10% ANK aus!

    Für den eigengenutzten Teil der Immo benötigt man rund 208.000 € (Gebäude + Grund und Boden + Garage + 10% ANK+ Renovierung). Setzt man die 48.000 € Eigenkapital vollständig hier ein, bleibt ein Finazierungsvolumen im steuerlich nicht relevaten Privatbereich von 160.000 €! Der Darlehensvertrag muss auch so abgeschlossen werden!

    Für die vermietere Wohnung und die PV-Anlage verbleibt ein Finanzierungsvolumen von 210.000 €, das sich aus Gebäude, Grund und Boden, Garage, 10% ANK, PV-Anlage und Renovierungskosten zusammensetzt. Auch dieser Vertrag müsste exakt so geschlossen werden UND das Geld auch so verwendet werden! Die Bank müsste also dieses Darlehen nicht zu 100% an den ehemaligen Eigentümer auszahlen ( das wäre "Abfluss"), sondern zum Teil an den ehemaligen Eigentümer, zum Teil an das FA, zum Teil an den Notar, zum Teil an das Grundbuchamt, ggf. zum Teil an den Makler und so weiter und so weiter (das wäre "Verwendung"). Alternativ kann natürlich der Betrag für die AHK und die Renovierung auch auf das Konto (am besten ein getrenntes) des Darlehensnehmers ausgezahlt werden und von dort -zeitnah- diese einzelnen Überweisungen vorgenommen werden.

    Ob die Bank(en) dabei mitspielt ist fraglich! Offiziell finanziert sie damit ANK, die auch wenn sie durch eine Grundschuld abgesichert sind normalerweise nicht durch ein niedrig verzinstes Immo-Darlehen, sondern nur durch ein "teures" Konsumentendarlehen finanziert werden.

    Sslbst wenn die Bank mitspielt, wäre das für mich als Prüfer der Einstieg, dass ich argumentieren würde, es handelt sich eben nicht um die getrennte Finanzierung der einzelnen Immo-Teiel, sondern um eine einheitliche Finanzierung und würde so das ganze Konstrukt kippen.

    taxpert
     
  16. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    taxpert, ganz herzlichen Dank für deine sehr umfangreiche Erklärung. :smile011:
    So wie ich es jetzt verstanden habe, sind diese Kaufnebenkosten nur bei Aufteilungen Vermietung & Eigennutzung der Objekten so Darlehensmäßig zu behandeln.
    Das habe ich natürlich bei uns nicht.
    Wieder was gelernt!
     
  17. #16 boscoba, 14.09.2017
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    Hallo sara und taxpert,

    ich habe die kleine Informationsrunde natürlich fleißig mitgelesen.

    @sara : Das Konstrukt passt natürlich nicht in ein Objekt welches voll vermietet werden soll. So ein Zweifamilienhaus mit teilw. Eigennutzung und Vermietung ist scheinbar schon etwas exotischeres.

    Ok, das war mir nicht bewusst, aber bei einer Verzinsung des Guthabens i.H.v. 0,1% ist der finanzielle Nachteil doch als nicht erwähnenswert zu deklarieren, oder sehen Sie das anders?

    Ich bin etwas verwirrt, ich dachte mit meinem "Ablaufplan" würde ich das Risiko auf eventuelle Diskussionen mit Finanzamt minimieren... mit Ihrer Aussage ist etwas Unsicherheit in mir aufgekommen. Ist es möglich, dass sich Ihre Aussage auf eine andere Herangehensweise bezieht?

    Beste Grüße
    Chris
     
  18. #17 taxpert, 16.09.2017
    taxpert

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    Ob der "Nachteil erwähnenswert ist oder nicht, muss im Einzelfall jeder für sich entscheiden! Er wächst sozusagen von Jahr zu Jahr!
    Das bezieht sich nur auf den Fall, wenn man -sozusagen mit der Brechstange- versucht das Eigenkapital auf Gedeih und Verderb nur für den eigengenutzten Anteil zu "verwenden".

    taxpert
     
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