Teilinklusivmiete mit festgelegtem Inklusivbetrag

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Jonas Schillings, 18.01.2016.

  1. #1 Jonas Schillings, 18.01.2016
    Jonas Schillings

    Jonas Schillings Gast

    Hallo,

    ich habe eine Wohnung vermietet die ich mit einem Mietvertrag übernommen habe. Bei der letzten (ersten) Mieterhöhung lief es auf einen Rechtstreit hinaus, der am Ende mit einem Vergleich abgeschlossen wurde. In dem Vergleich wurde eine Teilinklusivmiete vereinbart. Die teilinklusiven Bestandteile wurden auf einen festen Betrag von € 50,-- festgelegt (die nicht teilinklusiven Bestandteile werden normal abgerechnet).
    Nun stellt sich für mich wie Frage, wie ich die neue Miete genau berechne und aus welchem Betrag ich die maximale Mieterhöhung von 15% (die hier gilt) errechne:

    Fakten:
    Teilinklusive Miete € 650,00
    festgelegter Betrag der teilinklusiven Bestandteile € 50,00

    somit wäre die Kaltmiete € 600,00

    Kann ich nun die 15% auf die € 650,00 oder auf die € 600,00 aufschlagen? Ist die Grundlage für die 15%-Erhöhung nun die Teilinklusivmiete oder die Kaltmiete? Oder wurde die Festlegung auf einen Fixbetrag von € 50,00 eine Einbeziehung ausgeschlossen (was ich denke)?

    Wäre die Grundlage die Teilinklusivmiete so wäre die neue Miete € 747,50, ansonsten € 740,00 ( 600 x 15% + 50 €).

    Vielen Dank für Eure Meinungen

    Jonas
     
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  3. #2 Jonas Schillings, 18.01.2016
    Jonas Schillings

    Jonas Schillings Gast

    Hallo nochmal,

    ich weiß nicht wie dieser Post nun in den Bereich für Gewerberäume gekommen ist. Ich hatte Wohnraum und Mieterhöhung ausgewählt. Vielleicht könnte ein Admin den Beitrag in die richtige Kategorie verschieben.
    Vielen Dank

    Jonas
     
  4. Andres

    Andres
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    Hallo Jonas, Verschiebung ist erledigt.

    Zur Sache:
    Die exakte Formulierung ist hier entscheidend: Handelt es sich wirklich um eine Teilinklusivmiete und wurde der Anteil der inkludierten BK nur fiktiv herausgerechnet (das dürfte passiert sein, um die ortsübliche Vergleichsmiete aus einem Mietspiegel entnehmen zu können) oder ist hier eher eine Kaltmiete mit Teilpauschale vereinbart worden? Das ist ein Fall für die Goldwaage ...

    Sollte es sich wirklich um eine Teilinklusivmiete handeln: Die Kappungsgrenze ist auf die gesamte Miete (d.h. mit den inkludierten BK) zu berechnen, BGH VIII ZR 160/03.
     
  5. #4 Jonas Schillings, 18.01.2016
    Jonas Schillings

    Jonas Schillings Gast

    Hallo,
    im gerichtlichen Vergleich wurde wortwörtlich geschrieben:

    Die teilinklusiven Bestandteile der monatlichen Miete werden mit einem Betrag von € 50,00 angesetzt. Der Beklagte stimmt einer Erhöhung monatlichen Teilinklusivmiete auf € 650,00 zu.

    Aufgrund der Formulierungen und unserer Absichten gehe ich dann doch von einer Teilinklusivmiete aus. Nur sind nach dieser Formulierung die teilinklusiven Bestandteile für immer auf € 50,00 festgelegt oder nur für diese eine Mieterhöhung (und dann immer +15% , also bei der nächsten € 50 +15% = 57,50).

    Ich liege mit der neuen Teilinklusivmiete immer noch weiter unterhalb der untersten Spanne des qualifizierten Mietspiegels, also muss ich auch nicht alle Gesamtbetriebskosten ausführen oder? Es reicht wenn ich angebe, dass € 50,00 als Teilinklusivbestandteile laut Vergleich festgesetzt wurden (in der tatsächlichen Berechnung wäre dies weit höher)?

    Also würdet Ihr die Kaltmiete heranziehen oder die (wie im gerichtlichen Vergleich geschrieben) neue monatliche Teilinklusivmiete zugrunde legen. Kann ich eine Absicherung im Erhöhungsverlangen einbauen und schreiben, dass wenn die Teilinklusivmiete als Grundlage für die 15% Erhöhung zu berücksichtigen wäre vorsorglich die Erhöhung auf die Kaltmiete (also dann 600€, da 50 € ja angesetzt wurde) stattfindet.

    Danke
    Jonas
     
  6. Andres

    Andres
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    Ich auch. Vor allem die Formulierung "Bestandteile der monatlichen Miete" macht es für mich eindeutig. Auf genau diese Überlegung (Was ist "Miete"?) stellt auch der BGH im oben zitierten Urteil ab.


    Weder noch. Oben habe ich das bereits angedeutet, jetzt ausführlicher: Die Frage, wie hoch die (teil-)inkludierten Betriebskosten sind, ist für die Berechnung der Kappungsgrenze völlig irrelevant. Die gesamten 650 € sind "Miete", daher liegt die Kappungsgrenze (15 % für dich) derzeit bei 747,50 €. Wenn bis zur Kappungsgrenze erhöht wird, liegt die nächste Kappungsgrenze dann bei 859,62 €.

    Die Frage, was in der Miete inkludiert ist, wird wichtig für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die wird nämlich regelmäßig nicht als Teilinklusivmiete zu ermitteln sein. Dazu bräuchte man schon Vergleichswohnungen mit der gleichen Teilinklusivvereinbarung, was man eher nicht schaffen wird. Daher werden zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete die inkludierten Betriebskosten herausgerechnet. Dann wird die Erhöhung der fiktiven Kaltmiete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete abgeglichen, anschließend werden die Betriebskosten wieder aufgeschlagen. Das Ergebnis muss unter der Kappungsgrenze liegen.

    Die Frage ist nun, woher man weiß, wie hoch die inkludierten Betriebskosten sind. Dazu gibt es zwei Möglichkeiten:
    • Man kann Glück haben und der örtliche Mietspiegel enthält auch einen Betriebskostenspiegel oder zumindest konkrete Anweisungen, wie mit inkludierten Betriebskosten zu verfahren ist. Dann liest man den entsprechenden Wert einfach ab. Hier entfällt sogar die Berechnung der fiktiven Kaltmiete.
    • Da ein derartiger Ausweis im Mietspiegel aber eher selten ist, läuft es meistens anders. Der Vermieter muss die tatsächlichen inkludierten Betriebskosten, die auf diese Wohnung entfallen wären, nachweisen, d.h. er muss praktisch doch über die Betriebskosten abrechnen. Daraus wird dann die fiktive Kaltmiete ermittelt.

    Du siehst also: Weder sind die inkludierten Betriebskosten dauerhaft auf 50 € festgelegt, noch werden sie automatisch erhöht. Im Vergleich habt ihr euch lediglich darauf geeinigt, dass sie aktuell bei 50 € liegen. Für die jetzt laufende Runde kann das ganz anders verlaufen.


    Wenn also nicht zufällig Fall 1 vorliegt, würde ich zunächst die tatsächlichen inkludierten Betriebskosten für den letzten Abrechnungszeitraum ermitteln. Die Darstellung dieses Sachverhalts gehört auch ins Erhöhungsverlangen.
     
  7. #6 Jonas Schillings, 19.01.2016
    Jonas Schillings

    Jonas Schillings Gast

    Hallo Andres,

    vielen Dank für Deine Ausführungen.
    Gehe ich richtig in der Annahme, dass ich das Urteil des BGH VIII ZR 331/06 v. 10.10.2007 für mich anwenden kann?
    Selbst die neue erhöhte Teilinklusivmiete liegt bei mit immer noch unterhalb der untersten Spanne des bei uns gültigen qualifizierten Mietenspiegels (für Kaltmieten). Deshalb wäre es doch bei entbehrlich, dass ich eine solche Auflistung/Angabe der Betriebskosten mache, oder?

    Danke
    Jonas
     
  8. Andres

    Andres
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    Ja, in diesem Fall schon.
     
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