Teilkündigung eines Kellerraumes nach § 573 b BGB

Diskutiere Teilkündigung eines Kellerraumes nach § 573 b BGB im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, ich habe zwei Fragen zur Teilkündigung eines Kellerraumes und hoffe, dass mir jemand weiterhelfen kann. Zuerst die Situation: Wir bauen das...

  1. #1 landlordR, 10.11.2018
    landlordR

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    Hallo,
    ich habe zwei Fragen zur Teilkündigung eines Kellerraumes und hoffe, dass mir jemand weiterhelfen kann.
    Zuerst die Situation:
    Wir bauen das Dachgeschoss eines 3-Fam. Hauses aus und benötigen für die neue Wohnung einen Kellerraum. Der Mieter im 1.OG hat zwei Kellerräume angemietet und ihm will ich nun einen Kellerraum wegnehmen. Ich habe ihm hierzu schon eine Email geschrieben und darin auf § 573 b BGB Abs. 2 verwiesen. Die Kündigung findet er sehr schade aber er akzeptiert diese und wir sind so verblieben, dass wir eine Vertragsänderung machen. D.h. zukünftig steht dem Mieter nur noch einer der beiden Kellerräume zur Verfügung. Dieser ist etwa 10 qm groß. Der Kellerraum, der weg fällt ist etwas kleiner, so 8-9 qm. Diesen hatte der Mieter hauptsächlich zur Lagerung von Müll benutzt.

    Soweit ist alles gut, jedoch verlangt der Mieter nun eine Mietminderung von 10% der Kaltmiete was insgesamt 40€ sind. Ich halte das für etwas übertrieben. 10% wären meiner Ansicht nach in Ordnung, wenn ich ihm den kompletten Keller wegnehmen würde, jedoch steht ihm ja immer noch ein genügend großer Kellerraum zur Verfügung. Ich habe natürlich schon im Netz gesucht, habe aber keine klaren Antworten auf folgende Fragen erhalten, weswegen ich diese hier poste:

    1. Wie hoch ist eurer Meinung nach ein sinnvoller Mietnachlaß für diesen Fall?
    2. Wenn ich dem Mieter eine 'richtige' Teilkündigung schicken würde. Müsste er diese akzeptieren und seine Forderung bzgl. Mietminderung im Nachgang als separater Schritt geltend machen?

    Es würde mich freuen, wenn mir jemand weiterhelfen könnte.

    Vielen Dank im Voraus ;)
     
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  3. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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  4. Andres

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    Warum? Welche Voraussetzung hältst du für nicht erfüllt?


    Wie groß ist die Wohnung? Der von @sara verlinkte Artikel nennt ja als Beispiel den Wegfall eines Lagerraums im Dach und setzt dabei solche Nutzflächen mit einem Drittel des Werts der Wohnfläche an. Das ist sicher kein absoluter Maßstab, aber irgendwie in dieser Art wird es wohl laufen.


    Er muss sie nicht akzeptieren. Eine Kündigung ist eine einseitige Erklärung. Falls sie wirksam ist, ist sie das auch ohne das Zutun des Mieters.

    Wenn du in § 573b BGB nachliest, wirst du feststellen, dass der Mieter ein "angemessene Senkung der Miete verlangen" kann. Wenn er das nicht tut, bleibt es eben bei der aktuellen Miete.
     
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  5. #4 Sweeney, 10.11.2018
    Zuletzt bearbeitet: 10.11.2018
    Sweeney

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    Mit wilden Verweisen auf irgendwelche Paragraphen in einer e-mail steigert ein Vermieter kaum seine Seriosität. Eine Kündigung ist eine Willenserklärung und bedarf gem. § 568 BGB der schriftlichen Form - insbesondere ist die Willenserklärung eigenhändig vom Vermieter zu unterschreiben.

    Eine (wirksame) Kündigung ist eine einseitige Willenserklärung und bedarf nicht der Zustimmung des Mieters. Eine Vertragsänderung hingegen ist eine Vereinbarung, die das Einverständnis aller beteiligten Parteien erfordert. Bitte nicht Aufhebungs- bzw. Änderungsverträge mit Kündigungen vermischen!

    Zwischenstand:
    Die vom Vermieter vermeintliche ausgesprochene Teilkündigung dürfte aufgrund der fehlenden schriftlichen Form unwirksam sein. Der Mieter bietet dennoch im Rahmen der Verhandlungen über einen möglichen Änderungsvertrag an, die Kaltmiete um 10% zu reduzieren und dafür im Gegenzug keine Unannehmlichkeiten zu bereiten. Der Vermieter begehrt jedoch eine geringere Absenkung der Kaltmiete und führt im Wesentlichen folgendes Argument an:

    Im Rahmen eines Änderungsvertrags steht es sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter frei, unverbindliche Vorschläge für mögliche Vereinbarungen zu machen. Ich kann aus dem bisherigen Sachverhalt bislang nicht erkennen, warum die vom Mieter vorgeschlagene Absenkung des Mietzinses um 10% "übertrieben" sein sollte. Im Kontext der Vertragsverhandlungen erscheint mir das vom Mieter unterbreitete Angebot für beide Seiten zumindest nicht unattraktiv - darauf werde ich im folgenden Teil noch zurückkommen.

    Die Alternative wäre eine wirksame Teilkündigung. Dem Mieter stünde in diesem Fall gem. § 573b Abs. 4 BGB eine "angemessene Senkung der Miete" zu. Der Gesetzgeber lässt bei diesem Wortlaut offen, was konkret eine "angemessene Senkung" ist, sodass ggf. die Umstände des Einzelfalls unter Berücksichtigung des Nutzungswertes der gekündigten Räume zu ermitteln wären. Eine solche Bewertung kann letztlich nur ein Richter vornehmen. Wir hier im Forum haben weder Befugnis noch die notwendigen Informationen, um eine solche Bewertung vorzunehmen.

    Zielführend erscheint es mir die Vor- und Nachteile der vorbenannten Optionen nüchtern abzuwägen.

    Ein potentiell jahrelanger Rechtsstreit mit einem Mieter über eine möglicherweise (!) unangemesse hohe Absenkung der Miete als Folge einer Teilkündigung ist hierbei dem finanziellen Nutzen von maximal etwa 20,00 EUR monatlich gegenüberzustellen. Bedenkt man zusätzlich, dass das Mietverhältnis bei dieser Option nachhaltig und langfristig Schaden nimmt und der Mieter erfahrungsgemäß jede Möglichkeit nutzen könnte, um sich zu "rächen", dürfte relativ schnell klar werden, dass die vom Mieter vorgeschlagenen Bedingungen nicht unattraktiv sind.
     
  6. #5 landlordR, 10.11.2018
    Zuletzt bearbeitet: 10.11.2018
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    Hui - Vielen Dank erstmal,
    da waren jetzt schon einige brauchbare Hinweise dabei.
    Also vor Gericht will ich nicht gehen. Seine Forderungen von 10% fände ich eben fair, wenn er danach keinen Kellerraum mehr hätte.
    Das ganze hat ja auch eine Vorgeschichte. Ich hatte ihn einmal gefragt, ob er auf einen Kellerraum verzichten würde. Da hat noch zugestimmt. Einige Wochen später meint er, ich hätte das wohl falsch verstanden. Zudem sind wir ihm immer entgegen gekommen. So haben wir nie was gesagt, dass er den Garten nur dilettantisch pflegt oder dass er seit Jahren das Treppenhaus und die Waschküche als Lagerfläche (Schränke, Regale, Getränke, Schuhe, Putzeimer, Staubsauger) benutzt. Die Wohnung ist 80 qm groß und die Miete beträgt nur 5€/qm. Bei Neuvermietung könnten wir hier zw. 8€ und 9€ bekommen. Jetzt will er noch dazu die Miete um 10% (40€) wegen eines albernen Kellerraumes kürzen.
    Nun ja, ich denke ich werde ihm 25€ (6,25%) anbieten. Wenn er damit nicht einverstanden sein sollte, dann werden wir für die neue Wohnung einen Kellerraum von der Waschküche abtrennen. Das ist auf Dauer wohl günstiger. Ich will ihn auch nicht ganz vergraulen, da wir gerade noch beim Renovieren sind und er uns hier auch zusätzlichen Ärger machen kann.

    Nochmals Vielen Dank und erst mal ein schönes Wochenende!
     
  7. #6 landlordR, 30.11.2018
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    Für diejenigen, die es interessiert.
    Mittlerweile habe ich mich mit dem Mieter auf 5% / 20€ Mietnachlaß geeinigt.

    Ich habe dies ihm gegenüber so argumentiert:

    Bei der Berechnung des Mietnachlasses bzw. des Mietwertes des Kellerraumes beziehen wir uns auf folgende Urteile:
    1. 10 Prozent Mietminderung stehen dem Mieter zu, wenn der Keller nicht mehr genutzt werden kann (AG.J Köln WuM 81, U19)
    2. gemäß AG Hamburg, Urteil v. 24.2.1993, 37A C2333/92, WuM 1993 S 616, kann der Wert eines Abstellraumes im Speicher mit
    ca. einem Drittel des Mietwertes der Wohnräume angesetzt werden.

    Wir entziehen Ihnen nicht den kompletten Keller, sondern nur den kleineren der beiden Räume, der ungefähr eine Größe von 9qm hat.

    Gemäß 1.) sehen wir daher eine Obergrenze von 5%, was 20€ (bezogen auf die Nettomiete) entspricht.
    Gemäß 2.) berechnet sich der Mietwert auf 9qm * 5€/qm * 1/3 = 15€
    Zusammengefasst wollen wir Ihnen einen Mietnachlaß von 20€ anbieten und gewähren.


    Damit war er einverstanden und alle sind wieder glücklich :158:
     
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