Teilkündigung, wie Garage etc also Nebenräume

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Wohnraum" wurde erstellt von Lala, 28.11.2012.

  1. Lala

    Lala Gast

    Halbe Sachen gibt es nicht – und schon gar nicht, wenn es ums Kündigen geht. Das bekommen Sie spätestens dann zu spüren, wenn Sie Ihrem Mieter zusammen mit der Wohnung einen Stellplatz, einen Keller- oder einen Dachbodenraum mitvermietet haben und den jetzt „rauskündigen“ wollen. Geht das überhaupt?

    Die gute Nachricht lautet: Ja, es gibt eine wenig bekannte Regelung, die eine solche Teilkündigung erlaubt.
    Wer kündigen will, braucht einen Kündigungsgrund. Normalerweise jedenfalls. Davon gibt es allerdings ein paar wenige Ausnahmen. § 573 b BGB ist so eine Ausnahmevorschrift.
    Nach der können Sie Nebenräume oder Teile eines Grundstücks, die nicht zum Wohnen bestimmt sind, „teilweise“ aus einem bestehenden Vertrag rauskündigen. Jedenfalls wenn Sie keinen befristeten Mietvertrag abgeschlossen haben. Für befristete Mietverträge gilt das Teilkündigungsrecht nämlich nicht.
    Die Rede ist beispielsweise von einem Kellerraum, einer Garage oder einem Stellplatz, den Sie zusammen mit einer Wohnung dem Mieter überlassen haben. „Teilkündigung“ nennen das die Juristen.
    „Halbe Sachen“ gibt´s beim Kündigen normalerweise nicht
    Die Gerichte sind normalerweise sehr streng, wenn es ums Kündigen und erst recht um solche „halben Sachen“ geht: Entweder Sie kündigen den gesamten Mietvertrag oder eben nicht.
    Wie gut, dass es da § 573 b BGB gibt, der solche Teilkündigungen doch noch erlaubt – unter bestimmten Voraussetzungen versteht sich!
    Dazu gehört, dass Sie die gekündigten Räume und Grundstücksteile verwenden wollen, um
    neuen Wohnraum zum Vermieten zu schaffen oder
    den neu zu schaffenden bzw. den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen ausstatten wollen.

    Dachausbau: Wo Wohnraum hin soll, muss die Wäsche weichen
    Der typische Fall, wann Ihnen eine Teilkündigung nützen kann, sieht so aus: Sie haben an Ihren Mieter einen Teil des Dachbodens mitvermietet. Sie beabsichtigen, den Dachboden auszubauen, um eine Mietwohnung draus zu machen.
    Der Haken an der Sache: Da der mitvermietete Dachboden Teil des Mietvertrags ist, müssten Sie den gesamten Mietvertrag kündigen, was weder Sie noch Ihr Mieter wollen.
    Oder: Sie einigen sich mit Ihrem Mieter über eine einvernehmliche Mietvertragsänderung, die ungefähr so aussehen könnte: Der Dachboden gehört künftig nicht mehr zur Mietsache. So eine einvernehmliche Mietvertragsänderung funktioniert allerdings nur mit der Zustimmung Ihres Mieters.
    Wie schnell eine Teilkündigung wirksam wird
    Viel einfacher und unkomplizierter geht es dagegen mit einer Teilkündigung nach § 573 b BGB.
    Damit können Sie solche Räume und Flächen viel schneller wieder zurückbekommen, als Sie vielleicht glauben: Kündigen Sie spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats, ist Ihre Kündigung schon für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
    Diese 3-Monats-Frist ist unabhängig davon, wie lange Ihr Mietvertrag bereits besteht.
    Wo die Stolpersteine lauern
    Eine Teilkündigung können Sie nur bei einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit durchführen.
    Nicht nur bei der Art des Mietvertrags, sondern auch bei den zu kündigenden Räume gibt es Einschränkungen: Teilkündigen können Sie nur Räume außerhalb der eigentlichen Mietwohnung, die Sie nicht zu Wohnzwecken vermietet haben. Am häufigsten trifft das auf Garagen, Kellerräume, Dachspeicher und Mansarden zu.
    Dagegen können Sie nicht dem Mieter das Gäste-WC oder ein Kinderzimmer aus der Wohnung „rauskündigen“.
    Da Sie auch Teile eines Grundstücks „aufkündigen" können, ist es kein Problem, dem Mieter den Garten teilzukündigen, um darauf z.B. eine Garage für Ihre Mieter zu errichten.
    Wie gut Sie Ihre Kündigung begründen müssen
    Auch eine – nur ausnahmsweise zulässige – Teilkündigung zählt als ordentliche Kündigung.
    Das bedeutet: Auch dafür gilt § 573 Abs. 3 BGB, und deswegen müssen Sie schon im Kündigungsschreiben tragende Gründe für Ihre Kündigung vortragen.
    Es reicht also nicht, wenn Sie Ihrem Mieter lediglich schreiben, welche Räume oder Flächen Sie kündigen wollen und dabei nur den Gesetzestext wiederholen.
    Lieber ein Satz zu viel als zu wenig
    Eine Teilkündigung mit dem Inhalt „Hiermit kündige ich Ihnen die Garage" können Sie getrost gleich in den Papierkorb werfen!
    Besser: Stellen Sie ausführlich die gegebene Situation dar und teilen Sie dem Mieter mit, was Sie mit den gekündigten Nebenräumen planen. Denken Sie bitte daran, dass hier manche Gerichte sehr hohe Anforderungen stellen!
    Vorsicht: Härtegründe gelten auch für Teilkündigungen
    Allerdings gelten auch für eine Teilkündigung die §§ 574 ff. BGB. Das bedeutet, dass sich Ihr Mieter gegen Ihre Teilkündigung wehren und sich auf soziale Härtegründe berufen kann.
    So beispielsweise, wenn er auf die gekündigten Nebenräume dringend angewiesen ist und Sie ihm keine Ersatzräume anbieten können. In der Praxis macht jedoch von dieser Möglichkeit kaum ein Mieter Gebrauch!
    Verzögern sich Ihre Bauarbeiten, verlängert sich das Mietverhältnis um den entsprechenden Zeitraum.
    Wenn´s mal wieder länger dauert…
    Vergessen Sie bitte nicht, den Mieter über eine Bauverzögerung zu informieren. Ihr Mieter darf dann die Nebenräume noch so lange nutzen, bis Sie mit Ihren verspäteten Umbauarbeiten beginnen.
    Ob Sie die Verzögerung selbst verschuldet haben oder nicht, spielt dabei keine Rolle. Selbst wenn Sie also völlig schuldlos daran sind, darf Ihr Mieter die Nebenräume länger nutzen. Wohlgemerkt: er darf - er muss aber nicht! Ihr Mieter kann sein Verlängerungsrecht also ausschlagen, dann bleibt es beim ursprünglichen Kündigungstermin.
    Was aus Ihrer Miete wird
    Da Sie dem Mieter mit einer Teilkündigung einen Teil der Mietsache nehmen, muss er auch nicht mehr die volle Miete zahlen: Er kann von Ihnen verlangen, dass Sie seine Miete angemessen senken.
    Die Höhe der Mietsenkung richtet sich nach dem (entgangenen) Nutzwert der Mietsache. Insoweit gelten zwar einerseits die Grundsätze des Mietminderungsrechts nach § 536 BGB.
    Andererseits reduziert sich die Miete nicht automatisch, sondern das geschieht vielmehr erst auf Verlangen Ihres Mieters. Sprich: Nur wenn Ihr Mieter es verlangt, müssen Sie seine Miete reduzieren!
    Grundsätzlich muss neuer Wohnraum zum Vermieten her
    Zulässig ist Ihre Teilkündigung nur dann, wenn Sie eine zusätzliche Mietwohnung schaffen wollen. Das Wort „Mietwohnung" setzt sich dabei aus 2 Komponenten zusammen: zum einen aus „Miet-", zum anderen aus „Wohnung".
    Das bedeutet für Sie: Die gekündigten Räume müssen zur Vermietung gedacht sein, und zwar zur Wohnraum-Vermietung!
    Aus Nebenräumen Büros machen? Unzulässig!
    Wer kündigt, um neuen Wohnraum zu schaffen, muss die neu geschaffenen Räume auch tatsächlich zu Wohnzwecken nutzen.
    Kündigen Sie Nebenräume nur deswegen teilweise, um es nach dem Umbau als Büro oder Werkstatt zu vermieten, ist Ihre Kündigung unwirksam. Sinn und Zweck Ihrer Teilkündigung muss nämlich sein, Mietwohnraum zu schaffen!
    Teilkündigung wegen Eigenbedarfs? Das geht leider nicht
    Wollen Sie z.B. das Dachspeicherabteil aus Ihrem einheitlichen Mietvertrag herauskündigen, um dort für sich selbst eine Wohnung einzurichten, haben Sie keine Chance: Eine Teilkündigung zu dem Zweck, dem Hauseigentümer eine neue Wohnung zu schaffen, ist rechtlich unzulässig. Eigentlich...
    ... andererseits ist es so: Wer neuen Wohnraum schafft, dem hilft nicht nur das Gesetz, sondern auch das Bundesverfassungsgericht.
    Das hat entschieden, dass Sie auch dann eine Teilkündigung aussprechen dürfen, wenn Sie den neu geschaffenen Wohnraum nicht vermieten, sondern künftig selbst nutzen wollen (BVerfG, Beschluss v. 11.3.1992, 1 BvR 303/92, WuM 1992 S. 228). Das gilt aber nur, wenn Sie im Gegenzug Ihre derzeit von Ihnen selbst bewohnte Wohnung wieder vermieten.
    H.Schnurr
     
  2. AdMan

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  3. #2 Papabär, 28.11.2012
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Hallo Lala, :wink5:

    lass mich raten ... das H. steht für Heidi, gell?
     
  4. Lala

    Lala Gast

    Hallo Papabär, ja dem ist so. Aber weil ich es "geklaut" habe, hab ich den Namen der Verfasserin dazu geschrieben.
     
  5. mo72ro

    mo72ro Neuer Benutzer

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    Garage kein Wohnraum

    Hallo,
    den Beitrag finde ich informativ und interessant.
    Am Ende wiederspricht jedoch die Aussage, die Kündigung hat nur bei Schaffung von Wohnraum bestand, der Kernaussage einen Stellplatz bzw. eine Garage mit Bezug zu dem Gesetzestext kündigen zu können.
    Aus Stellplätzen und Garagen lässt sich ja schwerlich Wohnraum gestalten.
    Unser Anliegen ist, unseren Mietern antatt der vermieteten Garage einen Stellplatz und zusätzlich noch ca 20m² Kellerräume zur Verfügung zu stellen.
    An Stelle der jetzt vorhandenen 2 Fertigteil-Garagen würden wir gerne ein großes Carport mit einem geschlossenen Anteil errichten und diesen selbst nutzen. Da der Bestand an Fahrzeugen gewachsen ist und auch ein zusätzliches Motorrad untergebracht werden muss. (Aus Kindern werden Leute)
    Unseren Mietern entstünde aus unserer Sicht kaum ein Nachteil, da sie die Garage ausschließlich zur Unterbringung von Gegenständen, und nicht für ihr Auto nutzen.
    Sollte eine einvernehmliche Regelung scheitern, würden mich die rechtlichen Möglichkeiten interessieren.
     
  6. #5 Martens, 08.01.2013
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    Sofern die Garage im Wohnraummietvertrag vermietet wurde, besteht vermieterseits keine Möglichkeit, eine Teilkündigung durchzusetzen.

    Christian Martens
     
  7. mo72ro

    mo72ro Neuer Benutzer

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    Teilkündigung

    Danke Herr Martens für die schnelle Antwort.
    Da bleibt die Möglichkeit die gesamte Mietsache zu kündigen. (Frage?)
    Eigentlich unglaublich.
    Es ist aber sicher eine einvernehmliche Einigung mit unseren Mietern möglich.

    Ronny M.
     
  8. #7 Martens, 10.01.2013
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    Genau. Allerdings kann der Vermieter die Mietsache nur kündigen, wenn entweder Eigenbedarf besteht oder aber der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.

    Eine einvernehmliche Lösung ist immer zulässig, ob sie jedoch möglich ist, hängt von den Beteiligten ab. ;)

    Christian Martens
     
  9. #8 Pharao, 10.01.2013
    Zuletzt bearbeitet: 10.01.2013
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    das gilt aber auch für den Mieter, falls der die Garage los haben will ;)

    Ansonsten kommt es schon etwas darauf an, wie es im Mietvertrag steht und ob zB Wohnungsmiete gemeinsam mit der Garagenmiete bezahlt wird oder getrennt, ect. In der Regel kann man also nur den kompletten Mietvertrag kündigen, deswegen sollte man eigentlich immer einen extra Garagenmietvertrag machen, wo dann deutlich hervor geht, das die Garage unabhängig vom Wohnraummietvertrag abgeschlossen wird. Und letzteres ist genau das Problem, warum man ansonsten nur den kompletten Wohnungsmietvertrag kündigen kann, weil du das nicht Belegen kannst.

    Warum nicht ? Anbau am Haus ....

    Solange der Mieter mitmacht und das auch so sieht, gib`s eigentlich keine Probleme, aber falls der Mieter eben auf seine Garage besteht, könnte das ein Problem ggf. werden.
     
Thema: Teilkündigung, wie Garage etc also Nebenräume
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