Teilungserklärung aber im Kaufvertrag was anderes zugesichert

Diskutiere Teilungserklärung aber im Kaufvertrag was anderes zugesichert im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo zusammen, folgender Sachverhalt: Ein Bauherr hat die Fertigstellung im Mai 1973 von einem 4 Partien Haus in einer Teilungserklärung...

  1. Jads

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    Hallo zusammen,

    folgender Sachverhalt:

    Ein Bauherr hat die Fertigstellung im Mai 1973 von einem 4 Partien Haus in einer Teilungserklärung durchgeführt. Die Gartenfläche sind Gemeinschaftsflächen laut Erklärung !

    Im Juni 1973 kauft eine Frau X die Erdgeschosswohnung - In dem Notariellen Kaufvertrag sichert der gleiche Bauherr die alleine Nutzung des Rückwärtigen Gartens der Frau X zu.

    Nun verkauft die Frau X mir die Wohnung.
    Die Frage die sich stellt ist nun klar:

    Hatte die Frau X nun ein offizielles Recht auf die Alleinige Nutzung des Garten bzw. ist dieses nun auf mich übergegangen ?

    Darüber hinaus ist der Garten nur durch die beiden unteren Erdgeschosswohnungen zugänglich, da links und Rechts jeweils eine Garage steht.
    Somit haben die im OG keine Möglichkeit den Garten zu betreten es sei denn sie würden sich abseilen :-)
     
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  3. #2 Fremdling, 15.08.2019
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    Moin @Jads!
    Ich lese es mal so: 4-Fam.Haus als WEG mit zwei EG-Wohnungen und Gartenzugang nur über die EG-Wohnungen.
    Hier würde mich als Käufer die Basis für das Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung oder späteren notariellen Vereinbarungen interessieren.
    Das weißt Du, wenn Du die Teilungserklärung und alle rechtlich bindenden Nachregelungen durchsuchst. Darüber sollte auch der Jurist bescheid wissen, von dem Ihr den Kaufvertrag beurkunden lassen werdet.
    Das dürfte Dich am Ende eher weniger stören. Doch wäre es interessant zu wissen, ob mit Deiner Gartennutzung die gesamte Gemeinschaftsfläche hinter dem Haus gemeint ist oder der andere EG-Bewohner auch ein (ggf. teilweises) Nutzungsrecht besitzt, zumal er ja auch Zugang hat. Auch sind sicherlich Pflegepflicht/-recht und Kostentragung von der konkreten Reglung abhängig.
     
  4. Jads

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    Hallo Fremdling

    danke für dein Feedback !
    Es gibt eben nur diese Teilungserklärung wo KEIN Sondernutzungsrecht vereinbart ist.
    Der Notar wird den Kaufvertrag bald aufsetzen sich aber sicherlich nur auf die vorliegende Teilungserklärung beziehen.

    Aber da wie du schon gesehen hast, haben nur die beiden EG-Wohnungen Zugang zum Garten.
    Daher muss ich mich vermutlich nur mit dem Nachbarn der EG Wohunng irgendwie arrangieren muss.

    Denn ich gehe sehr stark davon aus, dass ich niemanden durch meine Garage oder Wohnung in den Garten lassen muss :-)
     
  5. #4 Fremdling, 15.08.2019
    Fremdling

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    Will Dich nicht entmutigen, doch "vermutlich" und "irgendwie arrangieren" und das mit "Doppel-muss" in einer WEG halte ich für reichlich ambitioniert, wenn Ihr Eure Rechte nicht auf Hardfacts gegründet beanspruchen und durchsetzen könnt.
    Auch "gehe ich sehr stark davon aus" könnte in die Irre führen, wenn dieser Zugang im Gemeinschaftsinteresse für Reparaturen & Co. notwendig wird. Wie sieht es z.B. bei ggf. erforderlicher Gerüststellung auf der Gartenseite aus? Auch wenn bei den jetzigen OG-Bewohnern aktuell weniger Interesse besteht, würde ich zur Klarstellung für alle vier Eigentümer bevorzugen, einen belastbare Basis zu haben. Schlimmstenfalls wird eine Änderung der Teilungserklärung notwendig. Sogar grundsätzliche Regelungen zur Gartengestaltung u. -nutzung halte ich für sinnig, wenn Ihr nicht später bis zum Richter durchmarschieren wollt. "Pragmatische" Lösungen sind halt nur solange wunderbar, wie sie auch funzen. Vielleicht fragst Du rechtzeitig vor dem Kauf doch diesbezüglich mal beim Notar nach? Du solltest einen Kaufvertragsentwurf ca. 14 Tage vor Abschluss bekommen. Dann wäre ein günstiger Zeitpunkt. - Viel Glück!
     
  6. #5 immobiliensammler, 15.08.2019
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    Ich würde auch mal mit dem Verkäufer sprechen, wie er sich das vorstellt.

    Selbst wenn in der WEG aktuell alles klappt, weißt Du, ob morgen eine der DG-Wohnungen verkauft wird und der Käufer entdeckt, dass ihm der Garten mit als Gemeinschaftseigentum gehört und er diesen ab morgen nutzen will?

    Ich denke auch, dass das wohl nur über eine Änderung der Teilungserklärung rechtlich sauber durchführbar ist.

    Das kann aber mit erheblichen Kosten verbunden sein (außer dem Problem der Allstimmigkeit), insbesondere wenn Grundpfandrechte bestehen und alle Gläubiger zustimmen müssen.
     
  7. #6 Newbie15, 15.08.2019
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    Ich denke auch, dass es da eine Lösung mit allen geben sollte, die klar ist.

    Die Nutzung eines Gartens, der Gemeinschaftsfläche ist, ist doch sehr eingeschränkt. Du darfst nicht einfach etwas verändern, d.h. pflanzen, Pflanzen entfernen, abstellen (Gartenmöbel, Kinderspielzeug...) etc. Wie viel Wert hat dann so ein Garten überhaupt?

    Meine Erfahrung mit MFH ist, dass der Garten dann gar nicht genutzt wird. In eurer Konstellation mit erschwertem Zugang für Dienstleister, die mit der Gartenpflege beauftragt werden (müssen). Vielleicht haben ja alle Eigentümer Interesse daran, eine neue Lösung zu finden.

    PS: Geld erhöht meistens die Motivation.
     
  8. Andres

    Andres
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    Vertragsfreiheit, würde ich zumindest vermuten. Sofern der Bauträger Eigentümer der anderen Einheiten war, konnten er und X Sondernutzungsrechte vereinbaren, wie sie lustig waren - formlos! Die Krux an solchen Vereinbarungen: Sie gelten nur unter den Parteien, die sie geschlossen haben, nicht gegen Rechtsnachfolger.

    Damit ergeben sich einige Konstellationen:
    1. Der Bauträger B war bereits zum Zeitpunkt der ursprünglichen Vereinbarung nicht mehr Eigentümer aller Einheiten. Die Vereinbarung entfaltet dann gegenüber der Gemeinschaft keine Wirkung: B hat über etwas verfügt, über das er nicht (allein) verfügen konnte. Das könnte zu kaufrechtlichen "Turbulenzen" zwischen B und X führen (Minderung, Rücktritt, ...), aber das steht hier ja nicht zur Diskussion.
    2. B war damals Eigentümer aller Einheiten, d.h. X war die erste Käuferin, und bleibt es weiterhin. Die Vereinbarung ist dann wirksam, aber nur zwischen B und X, nicht automatisch gegenüber ihren jeweiligen Rechtsnachfolgern. Ein Käufer müsste also darauf achten, in die schuldrechtliche Vereinbarung zwischen B und X einzusteigen. Dafür wird regelmäßig die Zustimmung von B erforderlich sein.
    3. wie 2., aber B hat z.B. eine zweite Einheit an Y verkauft. Die Vereinbarung zwischen B und X hat weiter Bestand (insbesondere kann also B nicht fordern, dass X sich nicht auf der Gemeinschaftsfläche breit macht), wirkt aber nicht gegen Y.
    4. wie 3., aber B hat inzwischen alle Einheiten verkauft. Die Vereinbarung genießt ihr Feierabendbier in Valhalla.

    In jedem Fall kannst du nicht durch bloße Vereinbarung mit X in die bestehende Vereinbarung eintreten.


    Die Nutzung kann auch darin bestehen, sich durch das Fenster des Rasens vor der Hecke zu erfreuen. Die Nutzung kann sogar nur darin bestehen, andere Nutzungen auszuschließen, also z.B. dass du dort eine Schaukel aufstellst.


    Dann würde ich mal § 14 WEG lesen, insbesondere Nr. 3 und 4.


    Dies alles nur als Unterstützung der bisherigen Antworten: Das ist eine typische Klein-WEG mit verpfuschten Gebrauchsregelungen. Geht so lange gut, wie man sich gut versteht - danach schaut irgendjemand in die Röhre. Das könnte durchaus jemand sein, der ein nicht existierendes Sondernutzungsrecht gekauft hat ...
     
  9. Jads

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    Danke für die vielen Rückmeldung !

    Also ich merke es ist nicht alles ganz sauber geregelt und es könnte zu Problemen führen.

    Im schlimmsten Falle kann der Garten eben nicht so genutzt werden wie ich mir, dass vorgestellt habe.

    Der Makler hat aber fairerweise gesagt, dass es keine Sondernutzung gibt ! Den Passus in dem alten Kaufvertrag hat er mir erst später mitgeteilt !

    Natürlich muss ich dem Gärtner z.B. Zugang zum Grundstück gewähren oder anderen Anbietern wenn etwas im Garten gemacht werden muss.

    Dann würde ich mal § 14 WEG lesen, insbesondere Nr. 3 und 4. -> Das beziehst du sicherlich darauf !


    Es ginge mir eher darum, dass die anderen Eigentümer von oben theoretisch Recht haben auf die Nutzung aber ich Ihnen kein Zugang gewähren muss. Ich kann ja nicht immer die Garage öffnen oder meine Wohnungstür :-)
     
  10. dots

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    Warum nicht?
    Zumindest nach Absprache dürfte das durchaus machbar (und auch praktikabel) sein.
    Das Argument "Ich kann ja nicht..." halte ich für ziemlich dämlich und auch falsch dazu.
     
  11. SaMaa

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    Dann würde ich das aber trotzdem rechtlich einwandfrei klären.
    Denn man weiß ja nie, wer wann an WEN verkauft. Das heißt, was bei den jetzigen Miteigentümern ok ist muss ab morgen mit einem neuen Eigentümer nicht genauso ok sein.
    Somit macht man sich bei keiner Klärung - beim Kauf - in Zukunft zum Sklaven der Gegebenheiten & Launen der anderen Miteigentümer.

    Es wurden schon wegen viel nichtigeren Gründen langjährige und kostenintensive Rechtstreite mit oft kaum zu glaubenden Ergebnissen geführt.
     
  12. Jads

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    Sowas zu Vereinbarung ist in der Praxis überhaupt nicht anwendbar ! Sowas schränkt einen viel zu sehr in seiner Freiheit ein.
     
  13. #12 Fremdling, 15.08.2019
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    Also hier denke ich wie @Jads. Nur weil das OG Lust auf Garten haben könnte, zieht das m.E. keine Öffnungs-Pflicht des EG nach sich. Bleiben wir doch auch bezüglich "Abstimmung" bitte mal in realistischer Praxis.
     
  14. dots

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    Ach ja?
    Was spricht dagegen, z.B. Montags von 18-18:30 und Samstags von 14:00 - 18:00 den Zugang auf Anforderung (Klingel?) zu gewähren? Ja, ich weiß: Deine engstirnige Vorstellung, dass "man das ja so nicht macht". Das zählt hier aber nicht.
    Übrigens: Rote Ampeln schränken mich auch viel zu sehr in meiner Freiheit ein. Ich muss mich trotzdem daran halten. Ja, ich habe das schriftlich.

    Zusammenfassung: Deine Argumente (bzw. deine Art, zu argumentieren) ist totaler Müll.
     
  15. SaMaa

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    Das schließt aber einen Treppenbau vom OG in den Garten nicht aus.

    Damit wäre die Lust und somit der Streitgrund an der Nutzung eventuell wieder gegeben und Aussentreppen sind in der heutigen Zeit nicht wirklich teuer.
     
    dots gefällt das.
  16. #15 Fremdling, 15.08.2019
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    In der Praxis dürfte das scheitern, falls ich EG-ler wäre. Stichwort: bauliche Veränderung.
     
  17. Jads

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    Das wäre ja wie ein Gartengefängnis.. Die Tore öffnen um 18 Uhr bis 21 Uhr jeden Mittwoch
    Während der Urlaubszeiten keine Öffnung :-)


    Das wäre ja wie ein Gartengefängnis.. Montags von 18-18:30 und Samstags von 14:00 - 18:00 den Zugang auf Anforderung (Klingel?) zu gewähren?
    Während der Urlaubszeiten keine Öffnung :-)


     
  18. #17 SaMaa, 15.08.2019
    Zuletzt bearbeitet: 15.08.2019
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    In meiner Wahrnehmung kommt das dann auf die Rechte an, die der Eigentümer des OG oder der OG Wohnungen am Garten hat.
    Um das Recht rechtlich durch zusetzen wäre eine Treppe eine Möglichkeit, die der Richter in einem Rechtsstreit in Erwägung ziehen könnte.
     
  19. #18 Fremdling, 15.08.2019
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    Ja, nee, iss klar Leute.

    @Jads, vielleicht teilst Du mal mit, falls Du gekauft hast und wie es hinsichtlich "Gartenrecht" bei der WEG weiterging. Diesbezügliche Lösung würde mich interessieren.

    Ansonsten wird's mir hier gerade zu "komisch" und der Ton verkommt m.E. ein wenig ...

    Bin hier somit erst mal raus:wink
     
  20. SaMaa

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    Zitat @Andres

    Die Nutzung kann auch darin bestehen, sich durch das Fenster des Rasens vor der Hecke zu erfreuen. Die Nutzung kann sogar nur darin bestehen, andere Nutzungen auszuschließen, also z.B. dass du dort eine Schaukel aufstellst

    Zitat Ende


    Das sollte man auch nicht außer acht lassen.

    Somit würde ich eine rechtlich saubere Lösung in so einem Fall immer bevorzugen.
    Aber....ich bin ja nicht der Treadersteller ;)
     
  21. #20 Melanie123, 16.08.2019
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    Totaler Müll ist in meinen Augen nur, wie Du mal wieder einen (relativ neuen) TE mit Deiner Erbsenzählerei trollig auseinander nimmst.
    Lass doch bitte einfach diesen Quatsch!
     
    Wohnungskatz gefällt das.
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