Teilungserklärung fehlt! - Regelungen gemäß Gesetz und Rechtssprechung?

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Fremdling, 28.12.2012.

  1. #1 Fremdling, 28.12.2012
    Fremdling

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    Hallo miteinander,

    Freunde von uns sind langjährige Mieter einer Eigentumswohnung in einem 4-Familienhaus. Nun soll diese gemietete Wohnung von den Wohnungseigentümern (Erbengemeinschaft) verkauft werden und wird u.a. den Mietern (unseren Freunden) zum Kauf angeboten. Im Zuge der ansonsten bereitwilligen und erfolgreichen Unterlagenbeibringung hören unsere Freunde nun, dass eine Abschrift/Kopie der notariell beglaubigten Fassung der Teilungserklärung (ca. 1960) "nicht zu beschaffen" sei und das für die seinerzeitige Eintragung ins Grundbuch nötige Exemplar sogar nicht einmal mehr dem Grundbuchamt vorliegen soll, da es auf unerklärliche Weise verloren gegangen sei.

    Einmal unterstellt, diese Auskunft entspricht den Tatsachen, ergeben sich daraus u.a. folgende praktische Fragen:
    1. Regeln sich damit alle Belange der Gemeinschaft lediglich nach allgemein gültiger Gesetzeslage und Rechtssprechung, da ja damit das "Grundgesetz" der Gemeinschaft mit eventuell abweichenden Regelungen fehlt?
    2. Würde sich etwas daran ändern, falls in den alten Akten der Miteigentümer womöglich eine Kopie oder eine unbeglaubigte Abschrift aufzutreiben wäre?
    3. Auf welcher Basis wird ein Richter in potentiellen künftigen Streitfällen im Falle von Punkt 2 Recht sprechen?
    Schon jetzt herzlichen Dank an jene, die zu diesem eingestandenermaßen exotischen Fall einer fehlenden Teilungserklärung etwas sachlich beitragen können!
    Bei der Gelegenheit: Schön, dass es dieses Forum gibt und uns allen einen glücklichen Sprung nach 2013 und ein in jeder Hinsicht guten neues Jahr!
     
  2. AdMan

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  3. #2 Tobias F, 28.12.2012
    Tobias F

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    1. Zu 1: Ich sehe nicht warum die in der TE evtl. getroffenen Regelungen, nur weil der Verkäufer dieser Einheit, und wohl auch das Grundbuchamt, diese nicht finden, ungültig sein sollten. Spätestens wenn es Streit gibt und ein Miteigentümer die TE zückt ........

      Zu 2: Einfach alle MIteigentümer darauf ansprechen. Einer wird sicher ein Exemplar haben.

      Zu 3: Ein Richter würde wohl auf Basis der TE, so sie irgendeiner dann als Kopie vorlegen kann, urteilen. Aber Hellsehen war noch nie meine Stärke ;-)
     
  4. #3 Martens, 28.12.2012
    Martens

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    Wir haben hier das beliebte Nachweisproblem...
    Nur, weil Eigentümer X irgendeine Kopie einer Teilungserklärung vorzeigt, heißt das nicht, daß es sich dabei um die gültige Fassung handeln muß.
    Sofern natürlich eine beglaubigte Fassung vorliegt, gilt diese.

    1. Ohne weitere Regelungen gilt das Gesetz.

    2. mMn reicht eine unbeglaubigte Kopie nicht aus

    3. siehe 1.

    Ich würde dem Freund vom Kauf so einer Wohnung abraten.

    Christian Martens
     
  5. RMHV

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    Richtig, es geht immer um das Nachweisproblem...
    Grundsätzlich ist mit "irgendeiner Kopie" allerdings erst mal ein Nachweis erbracht, der durch die Gegenseite zu entkräften sein wird.

    In übrigen gilt auch für ein beglaubigtes Exemplar, dass es sich dabei keineswegs um die aktuelle Fassung handeln muss.

    Es ist für mich kaum vorstellbar, dass neben der beim Grundbuchamt eingereichten Ausfertigung auch die Originalurkunde beim Notariat nicht mehr verfügbar sein soll.
     
  6. #5 Fremdling, 29.12.2012
    Fremdling

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    Ein freundliches Hallo + DANKE für Eure raschen Antworten!

    @Tobias F
    Klar wird eine TE nicht dadurch ungültig, dass sie (temporär?) verschütt ist und selbstverständlich werden alle potentiellen Besitzer einer Kopie danach befragt werden. - Meine Fragen blieben damit aber unbeantwortet.

    @Martens
    Danke für die glasklaren Antworten! Deine Empfehlung (Kaufverzicht) für unsere Freunde teilen wir derzeit und bleiben gespannt, wie es weitergeht.

    @RMHV
    Danke für Deine Idee aus dem letzten Satz! Es wird dabei das Kunststück sein, den beglaubigenden Notar aus 1960 (?) und möglichst die Urkunden-Nummer mit Beglaubigungsdatum in Erfahrung zu bringen. Meines Wissens dürfte dann die TE entweder im Archiv des Notar-Büros oder beim für ihn zuständigen Gericht zu erfragen sein. (In meinem Wohnungsgrundbuch finde ich z.B. keinen Hinweis auf den seinerzeit tätigen Notar.)

    Also zunächst nochmals alles Gute für einen gelungenen Jahreswechsel!
    Beste Grüße
    Fremdling
     
  7. #6 TigerSamy, 29.12.2012
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    Es gibt ja noch die anderen Grundbücher, da jede ETW ihr eigenes Grundbuch hat. zudem ist im Grundbuch festgehalten, wann die teilung vollzogen wurde. Im Grundbuch sind alle vorherigen Eigentümer eingetragen, man kann diese ja mal fragen.

    Soweit ich weiß, liegt dem Grundbuchamt auch ein Kaufvertrag vor. Hier steht drin, welcher Notar die Teilung unter welcher Urkundennummer vorgenommen hat.
     
  8. #7 lostcontrol, 31.12.2012
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    hmmmm.... mal ein anderer denkansatz:
    gibt's denn überhaupt eine teilungserklärung? seid ihr da ganz sicher?

    die erbengemeinschaft - gehört ihr das ganze haus oder nur diese einzelne wohnung?

    steht denn im grundbuch wirklich explizit drin dass es sich um eigentumswohnungen handelt? das würde ich zuerst mal überprüfen.

    exotisch find ich daran vor allem dass weder grundbuchamt noch notar unterlagen dazu haben - das wären mir ein bisschen zu viele seltsame zufälle, daher mein verdacht dass überhaupt keinen teilungserklärung existiert. muss ja auch nicht, wenn das haus einem vorfahren im ganzen gehört hat. so einen fall haben wir auch in der familie, da gehört ein gebäude ebenfalls einer erbengemeinschaft, man hat intern aufgeteilt wer für welche wohnungen darin zuständig ist, eine teilungserklärung oder ähnliches gibt es aber nicht, das ganze ist entsprechend auch keine WEG.
     
  9. #8 Fremdling, 31.12.2012
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    Hallo losti,

    ja es muss eine TE geben. Es ist ein mir bekanntes Objekt in unserer gemeinsam errichteten Siedlung (ab 1956), die ausnahmslos mit (unterschiedlich großen) Objekten in Form von Eigentumswohnungen errichtet und vermarktet wurde, wobei das hier diskutierte Haus über vier Eigentumswohnungen verfügt. Diese Gemeinschaft hat sogar eine Verwalterin, obwohl das ganz leicht auch ein Eigentümer selbst übernehmen könnte. Da das dieselbe Verwaltung ist, die auch unsere 48 WE betreut, habe ich dort mal direkt eine Mail-Anfrage gestartet. Sie müssen mir natürlich nicht antworten, aber falls doch, werde ich klarer sehen und damit auch meine Freunde.

    Der Eigentümer der an unsere Freunde vermieteten Wohnung ist kürzlich verstorben. Dessen Kinder bilden daher die Erbengemeinschaft und möchten nun die geerbte Wohnung verkaufen. Von den anderen drei Wohnungen im Haus besitzt ein Eigentümer zwei Wohnungen und ein weiterer Eigentümer die vierte Wohnung.

    Ein Wohnungsgrundbuch existiert tatsächlich!

    Ich sage zunächst nochmals DANKE für Eure Unterstützung! Konkrete Antworten habe ich ja bereits von Christian und darüber hinaus noch den ein oder anderen nützlichen Hinweis. Erst wenn ich in dieser Angelegenheit neue Fakten erfahre, macht es m.E. Sinn, weiter zu grübeln ;-) Zunächst heißt mal auch mein Rat an meine Freunde "ohne TE - Finger weg"!
     
  10. #9 Fremdling, 25.01.2013
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    Das war's dann...

    ... um das Thema vorläufig abzuschließen. Man mag es glauben oder nicht:
    Es fehlt tatsächlich die Teilungserklärung! Das bestätigte mir auch die vertrauenswürdige Verwaltung! Und deren Rückfrage beim hiesigen Amtsgericht bestätigt den Hinweis von Christian, dass dann nach dem Gesetz entschieden wird.

    Das Thema hat sich für unsere Freunde jetzt erledigt, denn es gibt einen Zuschlag für einen "bedenkenfreien" Käufer, der ein wenig mehr für die Wohnung geboten hat. Nun wird die Kündigung w.Eigenbedarf erwartet.
     
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