Teilungserklärung nach Fertigstellung - Steuerliche Betrachtung

Diskutiere Teilungserklärung nach Fertigstellung - Steuerliche Betrachtung im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Guten Tag, ich habe eine spezielle Fragen an die Steuerexperten des Forums, und zwar ist der Sachverhalt wie folgt: Bau eines Mehrfamilienhauses...

bau1728

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Guten Tag,

ich habe eine spezielle Fragen an die Steuerexperten des Forums, und zwar ist der Sachverhalt wie folgt:
  • Bau eines Mehrfamilienhauses von 07/2018 - 03/2020 auf einem bereits im Privatvermögen vorhandenen Grundstücks
  • Fertigstellung des Gebäudes zum 31.03.2020
  • Alle Wohnungen sind vermietet (Einzug aller Mieter zum 01.04.2020)
  • Im November / Dezember 2020 wurde für das Gebäude eine Teilungserklärung erstellt (Aufteilung in Wohneigentum wegen drohendem Baulandmobilisierungsgesetz), die Aufteilung wurde noch kurz vor Weihnachten notariell beglaubigt.
  • Die Aufteilung erfolgte allerdings rein vorsorglich, es wurde keine Wohnung verkauft und das ist auch in näherer Zukunft nicht geplant. D.h. alle Einheiten befinden sich weiterhin beim selben Eigentümer
  • Das Gebäude wurde privat errichtet, befindet sich daher auch vollständig im Privatvermögen
Jetzt ist meine konkrete Frage, wie es sich mit den Kosten der Teilung (im Detail Abgeschlossenheitsbescheinigung, Kosten für Aufteilungspläne des Architekten, Notar- und Grundbuchkosten) aus steuerlicher Sicht verhält? Dazu folgende Überlegungen meinerseits:
  • Variante A: Die Kosten der Teilung werden vollumfänglich zu den Herstellungskosten gezählt, da diese im gleichen Jahr wie die Fertigstellung angefallen sind und werden wie alle weiteren Herstellungskosten des Gebäudes mit 2% AFA über 50 Jahre abgeschrieben.
  • Variante B: Die Kosten der Teilung können sofort komplett abgeschrieben werden (halte ich für eher nicht möglich, wäre aber natürlich perfekt).
  • Variante C: Eigene AFA für die Kosten der Teilung mit eigenem Zeitraum?
  • Variante D: Die Kosten der Teilung können zunächst gar nicht abgeschrieben werden, aber bei einem eventuellen späteren Verkauf einer einzelnen oder mehrerer Wohnungen anteilig als Aufwand (da ohne Teilung kein Verkauf möglich) geltend gemacht werden.
Falls weitere Varianten in Fragen kommen sollten freue ich mich über Input.

Danke schonmal und bei Rückfragen oder Unklarheiten bitte einfach hier nachfragen.
 
taxpert

taxpert

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Es mag kurios erscheinen, aber dazu findet man weder im Schriftum, noch in der Rechtsprechung etwas!

Im vorliegenden Fall würde ich wegen der deutlichen Nähe zur Fertigstellung eindeutig zu Variante A tendieren.

Variante C fällt aus, da es sich weder um ein materielles noch immaterielles Wirtschaftsgut handelt.

Variante D käme nur zum Tragen, wenn es sich um eine Vorbereitungshandlung für den Verkauf handeln würde und daher als Kosten beim §23 EStG anzusetzen wäre.

Richtig spannend wäre die Frage, wenn es sich um eine Bestands-Immo handelt, die z.B. 15 Jahre alt ist! Die Kosten hätten grundsätzlich ja nichts mit der Einkünfteerzielung zu tun, wären also ggf. keine Wk bei V+V. Ich tue mich andererseits auch schwer, diese Kosten noch unter die AHK nach §255 HGB zu fassen, so dass sie eiegentlich auch nicht über die AfA geltend gemacht werden könnten. Solange kein Verkauf geplant ist, stellen sie aber auch keine Kosten im Sinne des §23 EStG dar.

In dem Fall (Alt-Immo) würde ich es zunächst als laufenden Aufwand versuchen.

taxpert
 

bau1728

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Danke taxpert, du bist der Wahnsinn.

In diese Richtung hätte ich auch gedacht, da Herstellungsnah. Der Eigentümer wird es dann mal so versuchen und sehen, was das Finanzamt sagt.

Nochmals vielen Dank für die kompetente Unterstützung bezüglich der Bewertung in diesem fiktiven Fall :)
 
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