Teilungserklärung stimmt nicht mit Grundbuchaussage über ein !?

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Wlado, 07.05.2014.

  1. Wlado

    Wlado Neuer Benutzer

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    Hallo,
    ich bin im Begriff eine Immobilie zu erwerben, die im Grundbuch NUR als Teileigentum deklariert wird (nichts weiter). (Wohnung 165 qm (63qm Gewerbe /102 qm Wohnung)

    Im der Teilungserklärung steht drin:
    Teileigentum : Sondereigentum (zwei Gewerberäume) NEBST. den Räumen (Wohnung) nebst. Balk. und einem Keller.

    Mein Anliegen:
    Im Grundbuch wird nicht auf die Wohnung hingewiesen, könnte das Probleme machen wenn ich sie als Wohnung nutzen möchte und kein Gewerbe rein haben möchte, da Teileigentum grundsätzlich nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf. (oder muss man Grundbuch in Verbindung mit der Teilungserklärung, als eine Einheit ansehen?)

    Die Wohnung wurde angeblich 27 Jahre lang von einem Ehepaar in dem Wohnungsbereich bewohnt und das Gewerbe als Bäckerei genutzt.
    Über Tipps und Ratschläge würde ich mich freuen

    Mit freundlichen Grüßen wlado
     
  2. AdMan

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  3. #2 Martens, 07.05.2014
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    Die Grundbuchlage interessiert im Verhältnis der Eigentümer untereinander eher weniger.

    Sofern die in der TE als Teileigentum ausgewiesenen Räume nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, sehe ich kein Problem.

    Christian Martens
     
  4. #3 Wlado, 07.05.2014
    Zuletzt bearbeitet: 07.05.2014
    Wlado

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    Im Vorfeld bedanke ich mich für die schnelle Antwort
    Eine Frage habe ich aber noch,
    was ist, wenn ich kein Gewerbe dort postieren will und die "Gewerberäume"
    20 Jahre lang leer stehen lasse
    P. S. mann kann nicht ins Gewerbe rein schauen, da dass Glas mit einer Folie verspiegelt wurde
    -->somit könnte ich daraus ein Hobbyraum /Sauna, etc. gestalten
    -könnten die wegen dem langen Leerstand einfordern, dass ein Gewerbe dort positioniert werden soll?
    -kann ich die Daten aus der Teilungserklärung ins Grundbuch übertragen/Nachtragen lassen, damit es keine Unstimmigkeiten gibt?

    Mit freundlichen Grüßen

    wlado
     
  5. #4 Tobias F, 07.05.2014
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    Wer sollte das einfordern?
     
  6. #5 Martens, 07.05.2014
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    Solange keine Nutzung erfolgt, die gegen die Teilungserklärung verstößt, sehe ich keine Probleme.

    Jede Nutzung, die nicht zu Wohnzwecken ist, wäre einem Teileigentum angemessen.
    Ein Lager wäre kein Problem, Hobbyraum oder Sauna für den eigenen Gebrauch könnte problematisch werden - eine öffentliche Sauna wäre dagegen von den Miteigentümern nicht zu beanstanden. ;)

    Christian Martens
     
  7. #6 BHShuber, 08.05.2014
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    Hallo,

    einfach bei der zuständigen Behörde nachfragen in wie weit eine Nutzungsänderung als reinen Wohnraum zu beantragen ist, ich kann mir vorstellen, das es sich hierbei um eine sog. Betriebsleiterwohnung handeln kann, die in Verbindung mit den Gewerbeeinheiten als Wohnraum genutzt wird.

    folge dem Link:

    http://de.wikipedia.org/wiki/Nutzung_(Gebäude)

    Gruß

    BHShuber
     
  8. Wlado

    Wlado Neuer Benutzer

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    Ja die Beantragung zu reinen Wohnzwecken wird in ferner Zukunft in angriff genommen,
    aber vorher möchte ich das Gewerbe vermieten um den Kaufpreis für mich zu mindern.
    Nochmals danke für alle Antworten

    Mit freundlichen Grüßen

    Wlado
     
  9. benjoe

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    Warum sollte das problematisch sein? Eine Garage als Teileigentum muss auch nicht öffentlich nutzbar sein.

    Betsen Gruß
    Benjamin
     
  10. #9 Martens, 08.05.2014
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    Die Nutzung von Räumen als Hobbyraum oder als Sauna dürfte näher an einer Wohnnutzung als an einer Gewerbenutzung liegen. Teileigentum darf aber nicht zu Wohnzwecken genutzt werden...

    Christian Martens
     
  11. #10 sosoberlin, 09.05.2014
    Zuletzt bearbeitet: 09.05.2014
    sosoberlin

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    Ich kann vor (vermeintlichen) "Wohnungen", Ausbauflächen und ähnlichem als Teileigentum nur eindringlich warnen.
    Je nachdem, wie die TE gestrickt ist, ist eine Umwandlung in Wohnungseigentum sehr schwer, u.U. sogar unmöglich (mein persönliches Beispiel: weil man 30 Leute aus einer Gemeinschaft persönlich vor einen Notar zerren muss und es immer einen gibt, der das nicht will).
    Vermietung zu Wohnzwecken ist streng genommen unmöglich und eine Selbstnutzung versicherungstechnisch auch problematisch.
    Die Aufenthaltsräume sind sehr problematisch..
    Eine Sauna und auch ein Bad geht schon mal gar nicht. Das kannst Du in einer Wohnung machen - aber nicht in einem Teileigentum.

    Mein Gott, wenn ich an meinen Ärger denke, den ich mal hatte, wird mir schlecht. :unsicher027:

    Lass' es einfach bleiben.
    Aber ich sehe Deine Begeisterung - ich kann mir vorstellen, dass der "günstige" Preis Dich locken wird - nehme Dir wenigstens einen Fachanwalt, der alle Unterlagen prüft und Dich berät.
    Und wenn Du denkst, du bräuchtest keinen Anwalt, weil Du einen Notar hast, dann denke bitte auch daran: auf keinen Fall dem Notar des Verkäufers trauen. Du kannst nachher eine notarische Falschberatung nicht beweisen.
    Den Ärger, den es hinter solchen Objekten gibt, kannst Du noch nicht ermessen.
    Und es wird Dich leider auch niemand warnen von den Leuten, die Dich umgeben, denn sie verdienen alle mit. Sogar Dein Anwalt wird u.U. nicht alles sagen, was Du nachher schmerzlich erfahren wirst. Finde einfach mal raus, warum die Verkäufer verkaufen wollen. Und rufe mal ein paar Leute aus der Eigentümergemeinschaft an (Nummern von der Hausverwaltung geben lassen oder bei Katasteramt herausfinden) und dann ein paar Nachbarn befragen, mehr als nur 3 Protokolle der Eigentümerversammlungen anfragen - und Du wirst dahinter kommen, dass der aktuelle Verkäufer sicherlich schon versucht hat, das Teileigentum erfolglos umzuwandeln. Denn wenn es mit der Umwandlung (und damit auch mit einer Vermietung) so einfach wäre, hätte er es schon gemacht.
     
  12. bohrer

    bohrer Gast

    Teileigentum

    Ich kenne einen Fall, da ist in einem Haus mit 10 Wohungen eine Wohnung als Teileigentum bezeichnet und in dieser Wohnung ist eine Zahnarztpraxis. Jeder wäre wegen der bohrenden Geräusche und der schreienden Kinder froh, wenn dieser Zahnarzt auszöge. Ich kann mir nicht vorstellen, dass in diesem Fall die Umwandlung der Praxis in eine Wohnung irgendwie untersagt werden dürfte, allein weil von Wohnnutzung weniger Störung ausgeht als von den allermeisten Gewerbenutzungen. Vielleicht ist der "Bäckereifall" analog zu betrachten.
     
  13. #12 Martens, 10.05.2014
    Martens

    Martens
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    Wenn eine Wohnung in der Teilungserklärung als Teileigentum bezeichnet ist, ist es keine Wohnung sondern per Definition eine Einheit, die nicht zu Wohnzwecken zu nutzen ist.
    Eine Zahnarztpraxis ist eine typische Nutzung nicht zu Wohnzwecken.

    Ob man sich dann vorstellen kann, daß eine andere Nutzung untersagt ist oder nicht, ist unerheblich.

    Christian Martens
     
  14. #13 sosoberlin, 10.05.2014
    Zuletzt bearbeitet: 10.05.2014
    sosoberlin

    sosoberlin Erfahrener Benutzer

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    Und ich weise auch noch mal darauf hin, was klar ist: wenn die Umwandlung sogar gewollt, einfach und easy wäre, dann ist es überhaupt kein Problem, dem Verkäufer zu sagen:

    "OK, wir gehen gemeinsam zum Notar - schon morgen, wenn Sie möchten - aber der Notar wandelt dann direkt in dem Termin das Objekt in eine Wohnung um und danach unterzeichnen wir den Kaufvertrag."

    Es ist durchaus üblich, mehrere Dinge direkt in einem Rutsch zu beurkunden beim Notar.

    (Wir werden zum Beispiel eine Teilungserkärung beurkunden und danach den Kaufvertrag - auch alles in einem Termin.)

    Ich will Dich nur darauf hinweisen, was alles schief hängen kann in so einem Objekt. Wichtige Dinge sind wichtig, weil man sie zuerst machen muss. Und da kann ein Makler viel und lange irgendwas erzählen. Das ist nur Schall und Rauch. Selbst das, was ein Notar Dir so erzählt, ist auch Schall und Rauch so lange Du es nicht schriftlich hast. Eine spätere, eventuelle Umwandlung - darauf würde ich mich nicht einlassen.
     
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