Teilungserklärung

Diskutiere Teilungserklärung im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo zusammen, ich verstehe meine Teilungserklärung in Bezug auf die Fenster nicht ganz und hoffe Ihr könnt meine Verwirrung entwirren. In...

  1. sebo83

    sebo83 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich verstehe meine Teilungserklärung in Bezug auf die Fenster nicht ganz und hoffe Ihr könnt meine Verwirrung entwirren.

    In meiner Teilungserklärung steht:

    2. Gegenstand des Gemeinschaftseigentums
    ...
    i) sämtliche Fenster mit allen Bestandteilen, Rolläden, Fensterklappläden, Fensterstöcke, Glasscheibenaußenseitige Fensterbänke und Verriegelungen, außenseitige Rolladenkästen, die Wohnungsabschlußtüren und die Balkontüren
    ...

    Die Behebung von Glasschäden an Fenstern und Türen im räumlichen Bereich des Sondereigentums obliegt, auch wenn sie zu gemeinschaftlichen Eigentum gehören, ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens, dem jeweiligen Wohnungseigentümer.



    Wenn jetzt die Fenster (ca 30 Jahre alt) ausgetauscht werden sollen. Wer trägt dann die Kosten?
    Die Scheibe wird vom Wohnungseigentümer bezahlt, die restlichen Bestandteile zahlt die Gemeinschaft?
    Ist mit einem Glasschaden auch der Altersverschleiß gemeint oder nur ein richtiger Sprung oder eine zerbrochene Scheibe etc.?

    Vielen Dank und viele Grüße
     
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  3. Andres

    Andres
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    Die Gemeinschaft.


    Die Verglasung ist - zumindest unter normalen Umständen - innerhalb von 30 Jahren keinem solchen Verschleiß ausgesetzt, dass ich von einem Schaden sprechen würde. Diese unscharfe Formulierung lässt wieder einmal immensen Raum für Interpretationen. Ich verstehe sie allerdings schon so, dass an der Scheibe tatsächlich etwas kaputt sein muss (Sprung, Riss, Schlag, ...), damit die Kostentragungspflicht des Eigentümers greift.

    Wie so oft würde ich sehr gerne den Autor dieses Kunstwerks befragen, was er sich bei dieser Geschichte gedacht hat. Kostentragungspflicht für Fenster ist ja schön und gut und ziemlich weit verbreitet. Warum man das nun auf Glasschäden beschränken möchte ...? :049sonst:
     
  4. #3 Hannoveraner, 18.10.2018
    Zuletzt bearbeitet: 18.10.2018
    Hannoveraner

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    Deine Teilungserklärung ist aus der Zeit, als die Entwicklung der Isolierverglasung anfing. Die ersten Versuche um Wärmeverluste auszugleichen waren Doppe-Fenster (eine Konstruktion, bei dem zwei Fenster in einer Außenwand hintereinander verbaut werden, sodass zwischen beiden Fenstern ein Zwischenraum entsteht. Da musst du die Innenscheibe bezahlen). Weitere Konstruktionen die Doppelflügelfenster. Diese hatten nur einen zweiteiligen Rahmen. Man kann den Innenrahmen aufklappen und die Scheiben putzen. Eine weitere Scheibe die du nicht kaputt machen darfst. Hi, weil du diese auch selber bezahlen muss. (Dein Sondereigentum)
    Als weitere Konstruktionsart waren zu dieser Zeit die Isolierverglasungen als Zukunftsverglasung im Einsatz. Hier sieht es besser für dich aus. Jetzt ist es eine Doppelverglasung. Keine aufklappbarer Flügel. Somit ist das Fenster ein Element und alles Gemeinschaftseigentum.

    Meine Freundin hat sich die Teilungserklärung so gemerkt: Alles was nicht als Sondereigentum eingetragen ist, ist Gemeinschaftseingentum.
    Tipp von mir:
    schau dir ganz genau an, was dir gehört. Wenn von deinem Sondereigentum etwas vergessen wurde, kann es sein das du beim Zeitunglesen auf Gemeinschaftseigentum sitzt. Auch wenn ich mir sicher bin, das es so ist, noch einmal hinterfragen. Mache ich auch immer.
    Armer Oliver, das würde bedeutet: irgendwann noch mehr Arbeit für dich, wenn etwas vergessen wurde. :tröst Ps. schau mal meine Themen zu WEG an, da kannst du noch mehr erfahren was dir behilflich sein kann. Nein, ich mache keine Werbung überzeuge dich selber.
     
  5. #4 Goldhamster, 18.10.2018
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    Danke für die Ausführungen
    @Hannoveraner

    :101:
     
  6. #5 ehrenwertes Haus, 18.10.2018
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    Herzlichen Glückwunsch zur Bestimmung des Alters der Teilungserklärung.
    Dir ist ja sicher bekannt, dass es Isolierverglasung mit Patenteintragung als Industrieprodukt 1865 gibt. Siehe US Pat.Nr.49167 von T. D. Stedson.


    @sebo83

    halte dich besser an die Aussage von @Andres.
    Andres weiß was er sagt, im Gegensatz zu dem User, der es nötig hat Eigenwerbung auf seine Beiträge zu machen.

    Gute Idee, damit diskreditiert sich @Hannoveraner selbst mit sachlichen korrekten Tipps.

    Die Güte der Aussage von @Hannoveraner läßt sich auch her erkennen.
    Laut Teilungserklärung sind alle Bestandteile der Fenster erfasst, da wird nicht unterschieden nach Innen- und Außenseite.
     
    Tobias F und immobiliensammler gefällt das.
  7. sebo83

    sebo83 Neuer Benutzer

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    Herzlichen Dank für die Rückmeldungen. Ich verstehe es eigentlich auch so, dass das die Gemeinschaft zahlt, solange kein Schaden am Glas vorliegt.

    Die Historie ist interessanter Weise so:

    In den letzten Jahrzehnten haben bezüglich der Fenster wohl einige in der Gemeinschaft ihr "eigenes Ding" gemacht und einfach selbst beauftragt und auf eigene Rechnung bezahlt, dies führt zu unterschiedlichen Fenstern bezüglich Qualität und Alter.

    Ich selbst habe vor ein Paar Jahren ein defektes Mansardenfenster (Mit Sprung im Glas) über die Hausverwaltung austauschen lassen, was die Gemeinschaft komplett übernommen hat. Der damalige Sachbearbeiter hatte auf die bereits von mir genannten §§ der Teilungserklärung verwiesen.

    Inzwischen haben wir eine neue Sachbearbeiterin bei der Hausverwaltung.
    Mehrere Eigentümer (fast ausschließlich Vermieter) wollen unbedingt einige marode und verwitterte Fenster (Ohne Glasschaden) im Ober- und Dachgeschoss austauschen lassen und sind sogar bereit die Kosten selbst zu tragen.
    Die neue Sachbearbeiterin meint, die Arbeiten um das Fenster herum werden von der Gemeinschaft getragen und die Fenster selbst, von den jeweiligen Eigentümern.
    In meinem Fall ist das super, da meine Wohnung nicht im Obergeschoss ist, und mein Mansardenfenster ja schon ausgetauscht wurde. Das heißt mein Kostenanteil würde sich überschaubar halten.
    Es hat sich wohl keiner der übrigen Parteien die Teilungserklärung durchgelesen, bzw. ist bereit zur Not auch selbst zu investieren (mein Verdacht: um mit der Renovierung dann Mieterhöhungen zu verargumentieren).
    Ich selbst würde mich jetzt nicht in den Vordergrund drängen, um in diesem Fall zu erwirken, dass gemäß Teilungserklärung eigentlich auch die Fenster von der Gemeinschaft zu tragen sind.

    Aber was mache ich jetzt in der Zukunft mit den Fenstern in meiner Wohnung? Die sind auch schon ca. 30 Jahre alt und da sollte man Meiner Meinung nach in den nächsten Jahren auch mal neue verbauen.
    Am liebsten würde ich das dann natürlich gemäß Teilungserklärung über die Gemeinschaft abrechnen.
    Ich könnte da ein paar Jahre verstreichen lassen um über den aktuellen Fall Gras wachsen zu lassen.
    Ab wann ist dann der aktuelle Fall verjährt? ich hätte keine Lust auf eine Rückabwicklung über die Gemeinschaft oder ähnliches...

    Oder wie würdet ihr vorgehen?
     
  8. Andres

    Andres
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    Die Rechtslage ist einigermaßen komplex. Der Beschluss fehlerhafter Abrechnungen wäre anfechtbar, aber eben wie immer nur innerhalb eines Monats. Nichtig ist er jedenfalls wegen solcher falscher Kostenverteilungen nicht. Die Gemeinschaft könnte aber jederzeit Korrekturabrechnungen beschließen, falls sich dafür Mehrheiten finden. Im Einzelfall wird man darüber nachdenken können, ob die Herbeiführung solcher Korrekturbeschlüsse Teil einer ordnungsmäßigen Verwaltung ist. Dann könnte man einen solchen Beschluss auch erzwingen.

    Bleibt noch die Verjährung gegen die einzelnen Eigentümer. Dafür gelten die üblichen Fristen, 3 Jahre ab Schluss des Kalenderjahrs, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger davon Kenntnis erlangt hat oder hätte erlangen müssen. Das wird regelmäßig das Jahr sein, in dem die Abrechnung beschlossen wurde. So, jetzt noch über Verwirkung und eine handvoll anderer besonderer Fallkonstellationen nachdenken ...


    Die Verwaltung feuern. Man wird ja noch träumen dürfen.

    Solche Fehler lassen sich kaum noch ohne Ärger beheben, denn immer hat irgendjemand vom aktuellen Zustand profitiert und würde bei jeder Änderung Nachteile haben. Dass derjenige sich völlig unberechtigt einen Vorteil verschafft hat, geht in der Diskussion gerne unter. Typischer Kindergarten eben.

    Wenn einzelne Eigentümer individuelle Maßnahmen wünschen, die das Gemeinschaftseigentum (hier also die Fenster) betreffen, die Kosten aber direkt von diesen Eigentümern getragen werden sollen, bietet sich ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG an. Dafür ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich.
     
  9. #8 Hannoveraner, 19.10.2018
    Zuletzt bearbeitet: 19.10.2018
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    Das ist was ich darüber gelesen habe. Aber nicht hier in Forum, ich habe es aus andere Quellen.
    Tauscht ein Eigentümer auf eigene Kosten Fenster aus, ohne dass eine Notwendigkeit besteht, kann er die Kostenerstattung dafür nicht von der WEG-(Gemeinschaftseigentum) verlangen. Hässlich ist keine Notwendigkeit. Also kann nichts mehr passieren.

    Der Verwalter hatte Recht. So steht es in der Teilungserklärung.War vielleicht ein guter Verwallter/Sachbearbeiter.

    Diese Verwalterin? Sachbearbeiterin? könnte euch als WEG in Zukunft in Schwierigkeiten bringen. Auch wenn die ET Fenster selber bezahlt haben müsst ihr sie bezahlen, wenn ein Eigentümerwechsel stattfindet. Dieser kann verlangen, dass die Gemeinschaft die Kosten trägt, wie es in der Teilungserklärung steht. Und bei so alten Fenstern ist das schon lange überfällig. Auch wenn der Vorbesitzer mit der WEG eine schriftliche Vereinbarung getroffen hat. Nur die Teilungserklärung ist für den Neu-Eigentümer bindend.

    Warum Schwierigkeiten? Neuer Eigentümer verlangt nur sein Recht. WEG-wettert. Wir haben unsere Fenster auch selber bezahlt. Streit- Klage- Neueigentümer gegen WEG. Verfahrenskosten. Zerwürfnis der WEG. Dem Verwalter ist das egal. Er hat in der Jahresversammlung den Beschluss: Klage Fenster nur in die Beschluss-Sammlung aufgenommen. Entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, Verwalter aus dem Schneider. Sein Geld hat es nicht gekostet.
    Aber die WEG zahlt und das nicht wenig, nur weil der Verwalter die Teilungserklärung nicht lesen kann. Hm, ihm ist es egal.
    Dieser neue Eigentümer ist an allem Schuld. Und in Zukunft kann er bei Beschlüssen, ob er sie vernünftig sind oder nicht mit der Mehrheit rechnen. Und mit seiner Entlastung sowieso.
    Alle Fenster werden ausgetauscht:
    Ich sehe das mathematisch: 5 Wohnungen X 10.000€/ Wohnung Kosten= 50.000€ Rechnung/WEG
    Deine Anteil: 1 Wohnung 50.000€/5 = = 10.000€ Dein Anteil
    Du bezahlst die Fenster selber. Nehmen wir die gleiche Qualität = 10.000€ Dein Anteil
    Geizhals Peter tauscht seine Fenster nicht. Er hat verkauft und macht ordentlich Geld damit. Weil er dem Käufer erzählt hat: Die alten Fenster müssen sowieso ausgetauscht werden und das zahlt die WEG. Sehen sie hier in der Teilungserklärung steht es. Ein Lügner ist er also nicht dieser Peter.
    Peter trumpf noch einmal auf, er wollte die alte Bude sowieso loswerden: Also gut, meinen Anteil an der Fenster erlasse ich ihnen 2.000 € weniger, dann brauchen sie nichts zu bezahlen. Neuer Eigentümer freut sich. Endlich habe ich meinen Traum erfüllt und noch Geld gespart. Doch er ahnte nicht dass dies sein Alptraum wird.
    Neue Eigentümer Prozess gewonnen. Fenster müssen nach Gutachter- (weiter Kosten) ausgetauscht werden. Daran ist nur dieser böse neue Eigentümer schuld!?
    Deine Fenster hast du selber bezahlt. 10.000 €
    Neu Fenster in Peters alten Bude. WEG muss zahlen! Dein MEA 2.000 €
    Dein MEA Prozess/Gutachter usw. Kosten ?

    Nein, ich bin keine WEGlerin und ich sehe das mit meinen Augen!
    Das hatte ich überlesen euer Ergebnis.

    Ja, ich bin eine Eigenheimbesitzerin und dachte es gibt keinen Unterschied zwischen EFH u. WEG.
    Bei uns läuft das so: alles ist Gemeinschaftseigentum
    (Tabu das eigene Zimmer (kleine Ausnahme bei Renovierung dürfen alle helfen)
    Jeder achtet auf das Gemeinschaftseigentum ob alles ok ist. Ist es nicht schrei
    Alarm alle an einen Tisch.
    Schnellstens beste, günstigste und machbare Lösung finden
    In den Geldbeutel schauen, haben wir genug zurückgelegt? Nein, dafür reicht es noch nicht. Ok, ich habe noch was auf dem Sparbuch ich lege es vor.
    Danke, alle klar, legen wir los.
    Ergebnis: Schön, gut und noch günstig. Keinen Stess und vieeel Geld gepart.
    Wir haben es geschafft und gehen danach zusammen in den Garten grillen.
    Oliver, ich denke unsere Verwaltung ist besser. Armer neuer Eigentümer, wenigstens wir trösten dich.:tröst
     
  10. #9 Tobias F, 19.10.2018
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    Nur mal so ein zwei Punkte aus dem nicht enden wollenden ....
    Schon hier kann man kaum soviel Essen wie man .....
    VERLANGEN (habe ich überlesen das hier hier jemand etwas verlangt?) kann man grundsätzlich alles mögliche, ebenso grundsätzlich wäre es der WEG erlaubt einem solchen Verlangen nachzukommen.



    Echt? Wenn also der Eigentümer A in 2011 die Fenster auf eigene Kosten ausgewechselt hat kann jemand, der in 2019 eine Wohnung im Objekt kauft, verlangen das die WEG Eigentümer A die Kosten aus 2016 erstattet? Gibt es dazu im Handbuch für UNWISSEN einen mit unsichtbarer Tinte geschriebenen §?
    Was hat die TE mit einem Eigentümerwechsel zu tun, und was ist daran soooo schlimm denn die HV sich an die TE hält?



    Echt jetzt? Ich dachte die TE wäre für ALLE Eigentümer bindend?

    ...........................

    ...........................


    Wir wissen nicht ob und wann Du warum dachtest du hättest gedacht - aber eines ist klar: FALSCH GEDACHT.



    Zum Rest - hier erspare ich mir die Lebenszeit die es braucht auf jeden einzelnen ..................... . Ich geh lieber schnell zur Apotheke bevor die zu machen, mir ist gerade zum .......
     
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