Terasse am gewerblichen Objekt

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von JBR123, 14.01.2011.

  1. JBR123

    JBR123 Benutzer

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    Hallo,

    wie vermietet man eine Terasse an einem gewerblichen Objekt??
    Wir haben 6 Garagen an unser gewerbl. Objekt angebaut und können nun
    das Dach dieser Garagen als Terasse nutzen - also gastronomisch nutzen!!!

    Wie vermiete ich dies nun meinem gewerblichen Mieter?
    Interesse besteht, da er gerne seine "Kaffeetanten" auch mal in die Sonne
    setzen möchte!

    Da dies aber nur im Sommer möglich ist, weiß ich nun nicht wie ich die
    Miete errechnen soll.

    Habt Ihr eine Idee???


    DANKE
    JBR
     
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  3. #2 lostcontrol, 15.01.2011
    lostcontrol

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    bei privatwohnunge mit balkon, setzt du da auch über die wintermonate die miete runter? wohl kaum, oder?
    vergiss nicht: dein gastronom wird mit dieser terrasse ja auch deutlich mehr geschäft machen. jeder gastronom, der außenflächen hat, kalkuliert fürs ganze jahr und nicht nur für den sommer. mal ganz abgegsehen dass in der gastronomie im winter sowieso ein bisschen weniger geschäft gemacht wird.

    und vergiss auch nicht, dass du ja finanziellen aufwand mit dieser dachterrasse gehabt hast. die muss ja anders konstruiert sein als ein einfaches garagendach, du hast 'ne mege geld für geländer etc. ausgeben müssen, diese kosten hättest du ja nicht gehabt, wenn du's nicht vermieten würdest wollen. das muss sich ja irgendwie rechnen, und normalerweise kalkuliert man dann entsprechend bzw. macht sich schon im vorfeld gedanken, BEVOR man anstatt einem garagendach eine dachterrasse baut die von grösseren menschenmengen begangen werden soll.

    und bitte denk dran, dass 'ne menge probleme auf dich zukommen könnten, z.b. ruhestörung weil der gastronom die leute nicht von der dachterrasse runterbekommt um 22:00 uhr oder wann-auch-immer bei euch da "schicht im schacht" ist.
    schon tagsüber kann das ein problem sein, wenn die nachbarn das nicht gewöhnt sind.

    hat dein gastronom überhaupt die passende konzession?
    hast du überhaupt ein gutachten dass dein garagendach auch entsprechend konstruiert ist? gibt's 'ne entsprechende versicherung?
     
  4. JBR123

    JBR123 Benutzer

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    Die Terasse wurde für eine gastronimische Benutzung ausgelegt - 500kg/m²!

    Für meine gewerblichen Räume nehme ich hier in unserer Kleinstadt 10€/m²
    und der Gastronom hat im Moment 91 qm angemietet. Die Terasse wäre nun knapp
    über 200qm groß - wäre ja bei den 10€ ein richtig große Summe!

    Mit dem Gastronom habe ich nun mal ausgemacht, dass er im kommenden Sommer
    testet und wir fürs nächste Jahr eine Miete festlegen - ist doch ein kulanter Vorschlag, oder??

    CU
    JBR
     
  5. #4 lostcontrol, 15.01.2011
    lostcontrol

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    also üblicherweise rechnet man eine nicht-überdachte terrasse mit 50%.
    und das geld holt er LOCKER wieder rein wenn seine kneipe gut läuft...

    zu kulant wenn du mich fragst.
    du hast 'ne menge geld dafür ausgeben müssen, da würd ich das dem mieter nicht schenken.
    und was wenn's nicht so läuft wie der gastronom sich das vorstellt? dann haste das geld umsonst ausgegeben und kriegst garnichts?
     
  6. #5 Christian, 15.01.2011
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Sehe ich genau so.

    Ein Jahr Mieteinnahmen verschenkt, und dann noch die Ungewissheit, ob die Terasse ab dem nächsten Jahr überhauptvermietet werden kann ...

    ... wenn man die Terasse zusammen mit "normalem" Wohnraum vermietet. Hier gehts aber eher um Gewerbeflächen als um Wohnraum.

    Die Räume haben aber in der Herstellung oder Anschaffung sicherlich pro qm mehr gekostet, als die Herstellung/Anschaffung der Terasse pro qm gekostet hat.
    Vielleicht kann man sich so einem realistischen und gerechten Mietpreis annähern?
    Einfach den Preis für Gewerberaum für die Terasse zu nehmen, halte ich jedoch für unangemessen - ohne die genaue Angebot-Nachfrage-Konstellation und den genauen Markt am Standort der Terasse zu kennen.
     
  7. #6 nobrett, 17.01.2011
    nobrett

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    Menschen mit zu viel Geld...

    Ich wäre das andersrum angegangen: Vor dem Bau den Mehraufwand kalkuliert und dann geschaut ob und ab welcher Miete sich das rechnet bevor ich evtl. mein Geld verbrenne. Das wäre dann auch ein Indikator dafür was man verlangen muss. Bei 10,- pro qm für Gastronomieräume würde ich für eine offene Terasse vom Bauchgefühl her 1,- - 2,-€, also 10-20% ansetzen.

    Sprich halt mal mit jemand der sich bei Euch auf dem Gastro-Vermietungsmarkt auskennt, rechne, sprich mit Deinem Mieter und überleg Dir was. Es bringt ebenso wenig, kurzfristig teuer zu vermieten und dafür dann Mieterwechsel und Leerstand zu haben, wie auf eine vertretbare Verzinsung des eingesetzten Kapitals zu verzichten..
     
  8. JBR123

    JBR123 Benutzer

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    Ja klar, gute Idee!

    ABER: Für mich war die Grundlage wichtig, also ein "Goodie" für die Gewerbeeinheit zu schaffen und darüber dann endlich einen vernünftigen Mieter zu finden - der bisherige war einfach nur "dumm-frech" und er wußte, dass ich keine Alternative hatte!!

    Deswegen möchte ich jetzt beim neuen Mietererst mal "guter Wille" zeigen, natürlich mit dem Hinweis dass im zweiten Jahr eine Miete bezahlt werden muß!
    Bis dahin brauch ich aber eine Idee zum Mietzins!

    CU
    JBR
     
  9. #8 BarneyGumble2, 19.01.2011
    BarneyGumble2

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    Frag doch mal bei der Stadt nach, was die für "öffentliche" Gewerbefläche, etwa eine Sitzgelegenheit auf einem Marktplatz vor einem Restaurant oder Kleiderständer auf breiten Gehwegen nehmen. Das wird zwar teurer sein als eine große Terrasse für ein Restaurant, aber evtl. kannst Du dort zumindest einen Anhaltspunkt für eine Preisfindung bekommen.
    Ansonsten schau doch mal vergleichbare Angebote in den Immobilienportalen durch.
     
  10. #9 lostcontrol, 19.01.2011
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    ganz schlechte idee.
    mal abgesehen davon, dass man grundsätzlich erstmal "klare bedingungen" schaffen sollte (und der gastro-mieter wird 100%ig wissen wollen, ob er die terrasse nutzen darf oder nicht, das muss er ja auch beim amt und bei der steuer anmelden) -
    NIEMALS, auch bei den allerliebsten leuten die man schon ewig als "ehrlich" und "anständig" kennt sollte man "guten willen" für umsonst zeigen. im gegenteil.
    bzw.: der "gute wille" sollte darin bestehen klare bedingungen zu formulieren im vertrag. wenn's schlecht läuft kann man immernoch kulant sein und runtergehen.
    die umgekehrte methode, die du gerade durchziehen willst, führt dazu, dass es unter umständen so laufen könnte, dass du durch "konkludentes verhalten" ihm die terrasse letztendlich schenkst.

    nix da.
    kulant kannst du immernoch sein.
    aber erstmal bitte anständige konditionen!!!

    und als kleiner tipp von jemand, der auch mitten in der "stadt" ein "ladengeschäft" vermietet (das eigentlich auch 'ne schanklizenz hat, aber grad nicht gastronomisch genutzt wird):
    red mit den anderen vermietern in der stadt.
    wenn du deren bedingungen unterläufst, kannst du 'ne ganze menge ärger kriegen. unterschätz das nicht!!! du kannst unglaublich schnell jede menge beschwerden, anzeigen etc. kriegen, wenn du dich mit den anderen anlegst. alles völlig korrekt, alles völlig legal...
    mach dir da bloss keine feinde - kleinstädte sind diesbezüglich ein ziemlich heisses pflaster, und wenn du glaubst du kannst da so einfach machen was du willst, dann täuschst du dich gewaltig.
    ich würd das nicht riskieren, und ich weiss wovon ich da rede bezüglich gewerblicher vermietung in bester kleinstadt-lage.
     
  11. JBR123

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    Also werde ich dies im Mietvertrag eben reinschreiben, dass die Terasse im ersten
    Jahr nix kostet und für das nächste Jahr eine Summe festgelegt wird!
    Damit würde ich das "konkludentes verhalten" umgehen, oder??

    Danke
    JBR
     
  12. #11 nobrett, 20.01.2011
    nobrett

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    Das Festlegen würde ich genauer definieren. Was passiert wenn zwischen Mieter und Vermieter keine Eiinigung über die Miethöhe zu Stande kommt? Wer entscheidet dann, so dass das Ergebnis von beiden Seiten akzeptiert wird? Ein Gutachter? Wer trägt die Kosten für ein Gutachten?

    Nur was im Vorfeld klar vereinbart wird vermeidet danach möglichen Streit.
     
  13. JBR123

    JBR123 Benutzer

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    STIMMT!!

    OK, dann schreibe ich rein dass bei "nicht-einigung" keine weitere Benutzung
    möglich sein wird!


    Danke
    JBR

    PS: Ich will den Mieter einfach mal schnuppern lassen - Ihm die Nase lang machen und dann "richtig Miete" kassieren!!!
     
  14. #13 nobrett, 20.01.2011
    nobrett

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    So einfach würde ich es mir da nicht machen wollen, denn auch da sehe ich Konfliktpotential.

    Um die Terasse nutzen zu können müssen ja auch Möbel angeschafft werden usw. Nicht-Nutzung weil der Vermieter verrückte Preisvorstellungen hat ist nach einer Investition in Möbel und Inventar für einen Mieter mehr als unbefriedigend.

    Setzt Euch zusammen und findet einen gemeinsamen Weg. Schreibt den auf ein Blatt Papier und setzt beide Eure Unterschrift drunter.
     
  15. JBR123

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    Was habe ich davon wenn ich mit dem Mieter jetzt einen Preis ausmachen, den
    ER und ICH überhaupt nicht einschätzen können - beim Auto macht man auch
    eine Probefahrt!

    Nee, im Ernst: Wenn der Mieter feststellt (ich natürlich auch) dass die Terasse
    "brummt" ............
    Ich kann dann definitiv mehr fordern!
     
  16. #15 Christian, 20.01.2011
    Christian

    Christian Gesperrt

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    ... und der Mieter kann die Terasse ein Jahr in vollem Umfang kjostenlos nutzen. Vielleicht weiß der Mieter ja jetzt schon, daß ihr euch nach einem Jahr keinesfalls einigen werdet? ;-)
     
  17. #16 nobrett, 20.01.2011
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    Es geht nicht darum jetzt einen Preis auszumachen, wohl aber darum, sich auf eine für beide Seiten vertretbare Vorgehensweise zur Preisfindung zu einigen. Und nicht nach einem Jahr dann in vermeidbare Konflikte zu geraten.

    Übrigens würde man bei einer einjährigen Probefahrt glaube ich auch eine Gebühr vereinbaren. Sonst würde ich gerne Dein Auto ausprobieren wollen - mindestens ein Jahr lang.
     
  18. #17 armeFrau, 20.01.2011
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    Ich würde auch Geld für die Terasse nehmen. Es ist das Risiko des Mieters, vielleicht nicht dementsprechende Umsätze zu machen. So aber wird der VM am Risiko beteiligt.
    Und, was will man z.B. als VM in einem Jahr machen wenn der Mieter einem erzählt, dass die Gäste draußen nichts oder nur unzureichend konsumiert haben, obwohl sie da saßen?
    Nein...er mietet was, er mietet etwas MIT Terasse! und zahlt entsprechende Miete dafür!
     
  19. JBR123

    JBR123 Benutzer

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    Hmm,
    wenn der Mieter nach einem Jahr mir dies mitteilt, wird Ihm die Terasse
    nicht mehr zur Verfügung stehen - er wird sich dies dann sicherlich genau
    überlegen!

    Glaub ich zumindest!
     
  20. #19 Klauspanther, 21.01.2011
    Klauspanther

    Klauspanther Benutzer

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    Den Preis bestimmt immer noch Angebot und Nachfrage. Als Vermieter würde ich den Preis nehmen, der marktgerecht erscheint. Ob sich die Gastronomie an diesem speziellen Ort rechnet, ist in der Verantortung des Mieters. Hier würde ich mir als Vermieter erst einmal keine Gedanken machen. Wenn sich z.B. nach einem Jahr Korrekturbedarf ergibt, kannst Du immer noch anpassen. Aber dann dürften auch die notwendigen Zahlen und Erfahrungen vorliegen, um das auch beurteilen zu können. Du möchtes Teile des Risikos Deines Mieters übernehmen bzw. abfedern. Das ist weder üblich noch kannst Du erwarten, dass Dir das später vom Mieter gedankt wird.
     
  21. #20 armeFrau, 21.01.2011
    armeFrau

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    Dann hast du nach einem Jahr evtl. die Terasse ungenutzt und unvermietet und bleibst auf deiner Terasse "sitzen"..
    Was machst du dann damit?

    Ich würde alles zusammen vermieten.
    Es ist das Risiko des Mieters!
    Man kann auch keine Kneipe mit Biergarten ohne den Biergarten mieten mit der Begründung, dass dieser evtl. nur wenige Wochen oder sogar nur Tage im Jahr nutzbar ist.
    Aber, es ist natürlich deine Entscheidung.
     
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