Terasse bauen in WEG und weitere Änderungen

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von TigerSamy, 23.12.2012.

  1. #1 TigerSamy, 23.12.2012
    Zuletzt bearbeitet: 23.12.2012
    TigerSamy

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    Guten Abend,
    wir haben folgende Situation in unserer WEG:
    - 40 Wohnungen mit rund 15 Eigentümern. Jede Wohnung hat laut TE/GO eine Stimme
    - Verwalter ist neu im Amt, da Vorverwalter plötzlich verstorben ist

    Der neue Verwlater berief für den 29.11. eine Versammlung ein. Wegen einer akuten Erkrankung konnte ich als Beiratsmitglied nicht an der Versammlung teilnehmen, die Tagesordnung wurde nicht mit dem Beirat abgesprochen.
    Die TOPs:
    Feststellung der Beschlussfähigkeit
    Unstrittig, da genügend Eigentümer anwesend waren

    Wahl der Verwaltung
    Die Verwalterbestellung endet mit dem 31.12. Der neue Verwalter sollte für weitere drei Jahre bestellt werden. Weder die Dauer der weiteren Verwalterbestellung noch die Entlohnung standen in der Einladung. Der Verwalter verlangt einen Euro zzgl. USt mehr als bisher. Die Begründung, die er in der Versammlung gegeben haben soll: sein Vorgänger bekam auch einen Euro mehr.
    Das Abstimmungsergebnis steht nicht im Protokoll. lediglich der Status des Beschlusses: Gültig
    Ich habe hier meine Zweifel, ober der Verwalter so handeln kann.

    Zusammenlegung zweier nebeneinander liegenden Wohnungen
    Meiner Meinung nach handelt es sich hier um eine bauliche Veränderung, ich habe dem Verwalter mit der vollmacht beauftragt, dagegen zu stimmen.
    Das Ergebnis der Abstimmung: 23 Ja-Stimmen, zwei Nein-Stimmen
    Status des Beschlusses: gültig

    Damit kann ich leben, wobei ich befürchte, dass der Charakter des Hauses verloren geht und die Mietpreise sinken, wenn die Wohnungen größer werden.

    Einbau eines bodentiefen Fensters
    Ein Miteigentümer hat bereits vor einem Jahr versucht, sich den Einbau eines solchen Fensters genehmigen zu lassen. damals wurde der Einbau abgelehnt. In der letzten Versammliung wurde der Einbau erneut beantragt. An der Stelle, an der das bodentiefe Fenster eingebaut werden soll, ist zur Zeit kein Fenster.
    Der Verwalter beantragtre laut Protokoll dem Einbau zuzustimmen. Auflage: der Einbau muss sach- und fachgerecht erfolgen. Das Fenster muss abgeschlossen werden und darf vom Mieter der Wohnung nicht als Ein- und Ausgang genutzt werden.
    Abstimmungsergebnis:
    21 Ja-Stimmen, 2 NeinStimmen und 2 Enthaltungen
    Status des Beschlusses Gültig


    Anlegen einer Terrasse vor dem bodentiefen Fenster
    vor dem neu einzubauenden bodentiefen Fenster soll eine Terrasse gebaut werden. Die Kosten der Herstellung, Wartung und Pflege trägt der Eigentümer der Wohnung. Auch dies wurde bereits vor einem Jahr von der Eigentümergemeinschaft abgelehnt.
    Der Verwalter beantragt, den Bau der Terrasse zu erlauben. Auflagen: Die Terrasse erhält kein Sondernutzungsrecht, der Mieter darf die Terrasse durch das neu einzubauende bodentiefe Fenster betreten und die Terrasse nutzen. Die Nutzungserlaubnis kann jederzeit von der Gemeinschaft mit einer qualifizierten Mehrheit entzogen werden.
    Abstimmungsergebnis: 19 Ja-Stimmen, 4 Nein-Stimmen, 2 Enthaltungen
    Status des Beschlusses: gültig


    Meine Fragen hierzu:
    - Gibt es eine Gesetzesänderung in Bezug auf bauliche Veränderungen? Ich kenne es so, dass alle Eigentümer einer baulichen Veränderung zustimmen müssen.

    - Bedeutet der Status der Beschlüsse, dass sie beschlossen sind?

    - Ich sehe einen Widerspruch in den letzten beiden Beschlüssen. Erst wird dem Mieter untersagt, durch das Fenster ein- und aus zu gehen, dann darf er das im nächsten Beschluss. Dann erhält er kein Sondernutzungsrecht, dann kann es ihm entzogen werden. was denn nun?
     
  2. AdMan

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  3. #2 Martens, 24.12.2012
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    Ob der Verwalter nun einen Euro mehr oder weniger bekommen darf / soll / müßte - keine Ahnung. Das entscheiden die Eigentümer.
    Es muß auch nicht jedes Detail in der Einladung genannt werden, es ist das Thema des Beschlusses zu bezeichnen. Es reicht beispielsweise bei Instandhaltungsmaßnahmen, wenn die Kostenvoranschläge in der Versammlung auf dem Tisch liegen, das reicht somit auch für den Verwaltervertrag.

    Zu den Beschlüssen:

    Die baulichen Veränderungen bedürfen der Zustimmung aller Eigentümer. Bei Gegenstimmen ist der Beschluß nicht zustande gekommen.
    Als erstes eine Protokollberichtigung fordern (obwohl unwahrscheinlich, daß da was kommt), als zweites innerhalb eines Monats gerichtlich(!) anfechten und innerhalb von zwei Monaten begründen.

    Die Kenntnisse des Kollegen haben offensichtlich noch etwas Luft nach oben. :D

    Christian Martens
     
  4. #3 Tobias F, 24.12.2012
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    War da nicht etwas im neuen WEG, wonach hier nicht mehr Allstimmigkeit erforderlich ist?

    "§ 22 Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau
    (1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder
    Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt
    werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in §
    14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die
    Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden."

    Demnach sehe ich diesen Beschluss als gültig an, sofern er nicht binnen der gesetzlichen Frist erfolgreich angefochten wird.
    Aber letztlich wäre das dann gerichtlich zu klären.
     
  5. #4 TigerSamy, 24.12.2012
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    Bezüglich der Wohnungszusammenlegung sehe ich da Spielraum für den Wohnungseigentümer.

    Bei den Fenstern wird der Gesamteindruck des Hauses verändert, die Terrasse verkleinert das Grundstück und verändert den Gesamteindruck des Hauses. In beiden Fällen sehe ich da schon eine Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer.

    Die Versammlung war am 29.11., somit müsste die Anfechtung bis zum 28.12. bei Gericht eingegangen sein, richtig?

    Die Anhebung der Verwaltergebühr ohne Vorankündigung empfinde ich als Frechheit. Zumindest der Beirat hätte meiner Meinung nach vorher gefragt werden müssen. Meiner Meinung nach spielt sich der Verwalter als Chef des ganzen Hauses auf. Er ist erst seit August für uns tätig, hat in der kurzen Zeit schon einige Böcke geschossen.
     
  6. #5 Tobias F, 25.12.2012
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    Wieso sollte der Verwalter den Beirat fragen, ob er der Eigentümerversammlung eine Erhöhung der Verwaltergebühr zur Abstimmung verschlagen darf?
    Nehmen wir ein mal an, der Beirat hätte dieen Punkt abgelehnt. Was dann? Entscheidet der Beirat oder die Eigentümergemeinschaft über Beschlussanträge?
    Der Beirat hat hier überhaupt nichts zu entscheiden, und wurde, da dies sicherlich TOP war, durch die Einladung darüber informiert.
     
  7. #6 TigerSamy, 25.12.2012
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    Der Verwalter sollte zumindest versuchen, mit dem Beirat zusammen zu arbeiten. Hierzu ist es dienlich, den Beriat über geplante ETV zu informieren und auch die TOPs durchzusprechen.

    Dass der Verwalter mehr Geld haben will, ist für mich nicht das Problem. Das Problem ist seine Begründung (Kindergartenmanier: der ein Förmchen mehr als ich jetzt will ich auch weiteres Förmchen). Zudem bin ich es gewohnt, dass eine Erhöhung der Verwaltergebühr zumindest diskutiert wird. Dies ist in diesem Fall nicht geschehen.

    Der Verwalter wurde neu gewählt und rückte dann damit raus, dass er einen Euro zzgl USt pro Einheit haben will.
     
  8. #7 Tobias F, 25.12.2012
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    Das sollte man als Verwalter natürlich tun, und wird es i.d.R. auch.
    Wenn ich aber lese das euer bisheriger verstorben ist, dann könnte man fast denken das alles schnell gehen musst?


    Muss es auch nicht.


    Wie der Verwalter das begründet ist seine Sache, denn die Gemeinschaft muß diese Argumente ja auch nicht annehmen, der Gebührenerhöhung nicht zustimmen. Die Versammlung ist auch nicht gezwungen über irgendeinen TOP zu diskutieren. Wenn niemand dazu eine Frage oder Anmerkung hat - dann ist das eben so. Dafür kann doch der Verwalter nichts.



    Das verstehe ich jetzt nicht wirklich. er wurde erst bestellt und danach wurde die Gebühr festgelegt?
    Ich kenne das etwas anders. Aber auch hier ist die Versammlung frei dem Verlangen des Verwalters zuzustimmen - oder auch nicht.
     
  9. #8 Martens, 26.12.2012
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    Der WEG-Verwalter muß mit der WEG zusammenarbeiten, nötigenfalls eben mit deren Mehrheit. Eine Verpflichtung zur Zusammenarbeit mit dem Beirat sehe ich nirgends, allerdings steht im §29, 2 WEG folgendes:

    Diese Pflicht des Beirates wird gerne übersehen.

    Christian Martens
     
  10. #9 TigerSamy, 26.12.2012
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    Die erste Versammlung im September musste schnell gehen, trotzdem wurde der Beirat zusemmen gerufen und es wurde das weitere Vorgehen besprochen. Der Termin der zweiten Versammlung und deren Inhalt wurden nicht vorher besprochen, der Verwalter setzte einfach den Termin und die Tagesordnung fest.


    Die Gemeinschaft sollte die Argumente aber kennen, bevor abgestimmt wird! Ob die Gemeinschaft dafür ist oder nicht, interessiert diesen Verwalter nicht. Er stellt die Gemeinschaft voor vollendete Tatsachen.


    Der Verwalter ließ sich für weitere drei Jahre wählen. Dannach teilte er mit, dass er pro WE einen Euro mehr haben will. Diese Info kam nach der Abstimmung, nicht davor.
     
  11. #10 TigerSamy, 26.12.2012
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    Dieser Pflicht würde ih gern nachkommen, wie ich es bei dem vorherigen Verwalter auch gemacht habe. Allerdings ist dieser Verwalter telefonishc nicht erreichbar, öffnet die Türe nicht, wenn jemand persönlich vorsprechen will. Er gibt keine Antworten auf Fragen. Wie soll ich mit einem solchen Verwalter zusammen arbeiten?
     
  12. #11 Martens, 27.12.2012
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    Die WEG und der Verwalter sind Vertragspartner, nicht einzelne Eigentümer und der Verwalter.
    Grundsätzlich sollte ein Verwalter natürlich erreichbar sein und auch auf Fragen antworten...

    Sofern die WEG über eine Bestellung des Verwalters beschlossen hat, z.B. für drei Jahre, stellt sich unabhängig davon die Frage des Verwaltervertrages, der separat zu verhandeln ist.

    Es kann also durchaus so sein, daß nach dem Beschluß über die Bestellung die Verhandlung über die Konditionen geführt wird. Ob diese Vorgehensweise geschickt ist, sei dahingestellt. :D

    Der Verwalter kann aber auch hier nicht Tatsachen schaffen, da es zu einer Übereinkunft kommen muß, beide Vertragspartner müssen den Konditionen zustimmen.

    Christian Martens
     
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