Terrassenfläche/Garten mit Sondernutzungsrecht, wie erfolgt die Flächenberechnung

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Christian83, 27.08.2016.

  1. #1 Christian83, 27.08.2016
    Christian83

    Christian83 Gast

    Hallo liebe Fachkundigen,

    ein mir wichtiges Anliegen für den möglichen Erwerb einer ebenerdigen Wohnung im 10 Parteienhaus.
    Dieser Wohnung wird Sondernutzungsrecht an der Terrasse und dem Garten eingeräumt, soweit so gut.
    Nun wird die Terrasse gleichzeitig der Wohnfläche zu 50% angerechnet was in diesem Fall knappen 15m² entspricht.
    1. Für mich ist nun nicht klar ob das so richtig ist denn wenn die Terrasse faktisch meiner Wohnung per Fläche und Grundriss zugerechnet wird, kann sie dann gleichzeitig unter das Sondernutzungsrecht fallen?
    2. Auch sehr interessant wäre nun die Frage wie die Nebenkosten korrekt anzusetzen sind (Heizung, Elektrik, Instandhaltungsrücklage,....) Für mich macht es keinen Sinn für diese Fläche Nebenkosten in gleicher Höhe zu tragen wie für tatsächliche innen liegende Räumlichkeiten. Dies wäre jedoch der Fall, da der Wohnung ja flächenmäßig die Terasse zu 50% zugerechnet wird.
    3. Unabhängig wie die Sache korrekt händelbar ist, was wäre nun die sinnvollere Lösung falls verhandelbar, die Terrasse nicht in die Fläche einbeziehen und Nebenkosten sparen oder die Flächenberechnung so zu belassen und dafür bei Vermietung auf die Grundfläche verweisen können und mehr Mieteinnahmen erzielen als auch flächenmäßig die größere Wohnung darstellen.

    Vielen Dank für die Unterstützung.
    Christian
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Da kann man mal eben darauf hinweisen, dass das der theoretisch mögliche Maximalansatz ist. Wenn die Terasse also nicht an möglichst vielen Seiten umbaut und noch dazu überdacht ist, wird das eher nicht zulässig sein.


    Weil die Terasse (trotz vermuteter weitgehender Umbauung) nicht abgeschlossen und damit nicht sondereigentumsfähig ist. Besser als Sondernutzungsrecht wird es für solche Flächen also nicht.


    Die kalten Betriebskoten so, wie es in der Gemeinschaftsordnung festgelegt ist, sonst (und damit meistens) nach Miteigentumsanteilen. Wie die MEA dereinst festgelegt wurden, könnte mit Flächenverhältnissen zu tun gehabt haben, aber das ist jetzt nicht mehr relevant.

    Der verbrauchsunabhängige Teil der Heiz- und Warmwasserkosten ist gem. § 7 Abs. 1 HeizkostenV nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach umbautem Raum zu verteilen - und zwar wahlweise nach der Gesamtfläche bzw. dem Gesamtraum oder nur nach dem beheizten ebensolchen. Hier wäre zu klären, wie das in der Gemeinschaft geregelt ist bzw. gehandhabt wird. Prüfung der letzten paar Abrechnungen ist sowieso eine Pflichtaufgabe vor dem Kauf einer ETW.

    (Und ja: Solche Dinge sollte man verstanden haben, bevor man kauft.)


    Nehmen wir einfach mal wirklich üppige Betriebskosten von 5 € pro m² und Monat an. Selbst wenn sich die erzielbare Miete komplett um diesen Betrag verringern sollte (was eher nicht zutreffen wird), müsste das doch mit der Kaltmiete für diese Fläche selbst in schwierigen Gegenden aufzufangen sein. Bei realistischen Betriebskosten und normalen Mieten bleibt hier locker ein solider Überschuss.
     
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