Terrassenfläche lt. Teilungserklärung keine Wohnfläche

Wie Andres schreibt, müssen die MEA nicht mit der Wohnfläche korrelieren. Mir sind da durchaus einige WEGs bekannt, bei denen das der Fall ist und man bewusst abgewichen ist.

Für den Mieter hat die Teilungserklärung keine Relevanz. Für ihn zählt der Mietvertrag, was du darin angibst, ist deine Sache. Fragen dürften sich nur deshalb ergeben, weil dann die Wohnfläche in der Nebenkostenabrechnung von der im Mietvertrag abweicht, aber das kannst du ja erklären und dass die Fläche in der Abrechnung nicht berücksichtigt wird, ist ja für den Mieter von Vorteil.

Der Bank legst du ohnehin die Dokumente vor, die kann dann selbst entscheiden, was sie mit der Terrassenfläche macht. Ob sie diese als Wohnfläche berücksichtigt oder nicht.

 

Unabhängig vom konkreten Fall des TE: Wie hättest Du dann eine korrekte Betriebskostenabrechnung erstellt? Mal angenommen der Anteil der Wohnung an der Gesamtwohnfläche des Hauses sei 10 %, aus irgendwelchen Gründen hat die Wohnung aber 12 % der MEA. Wenn im Mietvertrag die Wohnfläche zugrundegelegt wird müsstest Du ja die Betriebskosten des gesamten Hauses neu verteilen. Noch absurder wird es wohl andersherum, wieder 10 %, die MEA seien aber 8 %. Dann würdest Du den Mieter mit Kosten belasten die Du ja gegenüber der WEG überhaupt nicht gezahlt hast!

Gott sei Dank tritt dieses Problem ja dank der WEG-Reform bei neuen Verträgen ab dem 01.12.2020 nicht mehr auf!

 

In der einen WEG war es kein Problem, da alle Selbstnutzer. Da waren die Abweichungen tatsächlich recht groß: 32 MEA waren 40 % der Wohnfläche, weitere 32 MEA 26,4 % der Wohnfläche und die restlichen 36 MEA waren 34,6 % der Wohnfläche. Frag mich nicht, warum man das so gemacht hat.
Im zweiten Fall weiß ich tatsächlich nicht, wie es gehandhabt wurde und ob das dann auch noch korrekt war. Vielleicht hat sich auch einfach keiner beschwert, wenn es nur um ein paar Euro ging. Ansonsten muss im Mietvertrag eben die Umlage nach MEA vereinbart werden, als Sondervereinbarung ist das ja möglich.

 

Es wird jetzt bei vermieteten Eigentumswohnungen der Regelfall, dass die MEA als Umlagemaßstab zugrundegelegt werden.

https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/weg-reform_84342_460970.html

Siehe § 556a BGB (neu) - hier: Absatz 3:

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556a.html

Das war in der Vergangenheit immer das große Problem wenn jemand selbst eine vermietete ETW abrechnen wollte. Selbst wenn die Summe identisch wäre ist es unzulässig, die vom Verwalter übersandte Hausgeldabrechnung (nach MEA) 1 zu 1 an den Mieter weiterzuleiten. Die meisten Mieter haben das nur nie reklamiert.

Das kann man jetzt wenigstens für neue Mietverträge umgehen.

 

Wird der prozentuale Anteil der Wohnfläche (qm) an der gesamten Wohnfläche des Hauses dadurch höher oder niedriger als nach MEA (auch bei den anderen Wohnungen musst Du dann ja die Terrassen mit einrechnen)?

 

Dann hast Du denke ich ein rechtliches Problem. Ich erläutere meinen Gedankengang mal an einem Beispiel, sagen wir die Hausmeisterkosten seien 1.000 Euro im Jahr, der Anteil Deiner Wohnung nach MEA seien 10 %, der Anteil an der Wohnfläche seien 12 %. Du würdest dann also nach Wohnfläche dem Mieter 120 Euro Hausmeisterkosten berechnen obwohl Du selbst ja nur 100 Euro gezahlt hast (nach MEA laut Hausgeldabrechnung).

Meines Erachtens darfst Du aber nur die Dir (nicht der WEG) tatsächlich entstandenen Kosten an den Mieter belasten.

 

Ist in der TE die Terrassenfläche von der Wohnfläche ausgeschlossen könnte es sich womöglich um ein Sondernutzungsrecht handeln? Das würde erklären, warum die Terrassenfläche im Nachtrag der TE nicht einbezogen ist. Problem: Bei Eigentümerwechsel innerhalb der Gemeinschaft erlischt das Sondernutzungsrecht, wenn der neue Miteigentümer dieser schuldrechtlichen Vereinbarung nicht beitritt. Es sei denn, das Sondernutzungsrecht ist im Grundbuch eingetragen, dann ist es wirksam. Ansonsten ist es nur eine schuldrechtliche Vereinbarung die zwischen den beteiligten Eigentümern gilt.

Dies führt zu dem Schluss, dass allein aus der Tatsache, dass ein Sondernutzungsrecht besteht, eine Vergrößerung der Wohnfläche nicht erfolgt. Wird mehr Wohnfläche als vorhanden vermietet oder der Bank offeriert, sehe ich es als problematisch an.

Eine systematische Auslegung der Wohnflächenverordnung ergibt, dass die Fläche, die zur Wohnfläche gerechnet werden soll/kann, einen räumlichen Bezug zur Wohnung aufweisen muss. Was in diesem Fall nicht gegeben wäre. Zumal sie auch in der TE ausgeschlossen ist. Sondernutzungsrecht erhöht zwar die Wertigkeit der ETW, vergrößert aber nicht ihre Wohnfläche. Die Bestimmung der MEA erfolgt wahrscheinlich nach m² Wohnfläche und war/ist somit korrekt.