Terrassenfläche lt. Teilungserklärung keine Wohnfläche

Diskutiere Terrassenfläche lt. Teilungserklärung keine Wohnfläche im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo, ich habe Wohneigentum mit Terrasse in einer größeren WEG erworben. Die den WE zugeordnete Terrassenfläche wurde im Nachtrag zur...

  1. #1 Revaluation, 31.12.2020
    Revaluation

    Revaluation Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    10.09.2014
    Beiträge:
    15
    Zustimmungen:
    0
    Hallo,

    ich habe Wohneigentum mit Terrasse in einer größeren WEG erworben.
    Die den WE zugeordnete Terrassenfläche wurde im Nachtrag zur Teilungserklärung als Wohnfläche ausgeschlossen.
    Wenn man sich die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan ansieht bzw. durchrechnet, wurden bei der Bestimmung der MEA die Terrassenflächen vergessen.
    Der Nachtrag diente also vermutlich zur Kaschierung des Fehlers. Ist der Passus überhaupt rechtens?
    Die Wohnflächenverordnung sieht Terrassenflächen immer zu 25-50% als Wohnfläche.

    Wie würdet ihr vorgehen, um gegenüber Bank und gegenüber Mietern die offensichtlich größere Fläche anzubringen?
    Vermessen lassen?
     
  2. Anzeige

  3. Andres

    Andres
    Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    11.263
    Zustimmungen:
    5.437
    Es gibt keinen Fehler. Die MEA müssen nicht nach Wohnfläche festgelegt werden.
     
  4. #3 Newbie15, 01.01.2021
    Newbie15

    Newbie15 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    27.04.2015
    Beiträge:
    702
    Zustimmungen:
    296
    Wie Andres schreibt, müssen die MEA nicht mit der Wohnfläche korrelieren. Mir sind da durchaus einige WEGs bekannt, bei denen das der Fall ist und man bewusst abgewichen ist.

    Für den Mieter hat die Teilungserklärung keine Relevanz. Für ihn zählt der Mietvertrag, was du darin angibst, ist deine Sache. Fragen dürften sich nur deshalb ergeben, weil dann die Wohnfläche in der Nebenkostenabrechnung von der im Mietvertrag abweicht, aber das kannst du ja erklären und dass die Fläche in der Abrechnung nicht berücksichtigt wird, ist ja für den Mieter von Vorteil.

    Der Bank legst du ohnehin die Dokumente vor, die kann dann selbst entscheiden, was sie mit der Terrassenfläche macht. Ob sie diese als Wohnfläche berücksichtigt oder nicht.
     
  5. #4 immobiliensammler, 01.01.2021
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    17.09.2015
    Beiträge:
    6.298
    Zustimmungen:
    3.799
    Ort:
    bei Nürnberg
    Unabhängig vom konkreten Fall des TE: Wie hättest Du dann eine korrekte Betriebskostenabrechnung erstellt? Mal angenommen der Anteil der Wohnung an der Gesamtwohnfläche des Hauses sei 10 %, aus irgendwelchen Gründen hat die Wohnung aber 12 % der MEA. Wenn im Mietvertrag die Wohnfläche zugrundegelegt wird müsstest Du ja die Betriebskosten des gesamten Hauses neu verteilen. Noch absurder wird es wohl andersherum, wieder 10 %, die MEA seien aber 8 %. Dann würdest Du den Mieter mit Kosten belasten die Du ja gegenüber der WEG überhaupt nicht gezahlt hast!

    Gott sei Dank tritt dieses Problem ja dank der WEG-Reform bei neuen Verträgen ab dem 01.12.2020 nicht mehr auf!
     
  6. #5 Revaluation, 03.01.2021
    Revaluation

    Revaluation Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    10.09.2014
    Beiträge:
    15
    Zustimmungen:
    0
    Zuerst noch nachträglich allen Lesern ein gutes Neues Jahr!
    Und besten Dank an die, die geantwortet haben.
    Ich habe es zum Teil so ähnlich vermutet, aber es war mir nicht klar.
    Zum konkreten Fall: es geht um ein größeres Wohnungspaket in einer WEG.
    Die WEG-Verwaltung rechnet nach MEA ab. 2 verschiedene Mietverwalter (nicht mit der WEG-Verwaltung identisch)
    haben das in der Vergangenheit bei der BK-Abrechnung kurioserweise in m2 umgerechnet
    (diese Mietverwaltungen habe ich nicht übernommen).
    Also werde ich mit neuen Mietverträgen keine Probleme haben, wenn ich die Terrassenfläche
    in Abweichung von der Teilungserklärung und konform nach Wohnflächenverordnung einbeziehe,

    @ immobiliensammler:
    worauf genau bezieht sich dein Statement bezüglich der WEG-Reform?
    Googlen brachte mir dieses:
    https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/weg-reform_84342_460970.html
    ''So beschränkt sich die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung auf die Abrechnungsspitze (§ 28 Abs. 2 WEG-neu); ..''
    Ich vermute mal, du meinst, der Eigentümer und Vermieter ist damit nicht mehr auf die gesamte Abrechnung
    des WEG-Verwalters festgenagelt und kann in eigener Verantwortung Änderungen bei der BK-Abrechnung vornehmen. Ist das korrekt?
    Was sollte man diesbezüglich in einen neuen Mietvertrag schreiben bzw. weicht etwas von der bisherigen Standard-Vorgehensweise ab?
     
  7. #6 Newbie15, 03.01.2021
    Newbie15

    Newbie15 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    27.04.2015
    Beiträge:
    702
    Zustimmungen:
    296
    In der einen WEG war es kein Problem, da alle Selbstnutzer. Da waren die Abweichungen tatsächlich recht groß: 32 MEA waren 40 % der Wohnfläche, weitere 32 MEA 26,4 % der Wohnfläche und die restlichen 36 MEA waren 34,6 % der Wohnfläche. Frag mich nicht, warum man das so gemacht hat.
    Im zweiten Fall weiß ich tatsächlich nicht, wie es gehandhabt wurde und ob das dann auch noch korrekt war. Vielleicht hat sich auch einfach keiner beschwert, wenn es nur um ein paar Euro ging. Ansonsten muss im Mietvertrag eben die Umlage nach MEA vereinbart werden, als Sondervereinbarung ist das ja möglich.
     
  8. #7 immobiliensammler, 03.01.2021
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    17.09.2015
    Beiträge:
    6.298
    Zustimmungen:
    3.799
    Ort:
    bei Nürnberg
    Es wird jetzt bei vermieteten Eigentumswohnungen der Regelfall, dass die MEA als Umlagemaßstab zugrundegelegt werden.

    https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/weg-reform_84342_460970.html

    Siehe § 556a BGB (neu) - hier: Absatz 3:

    https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556a.html

    Das war in der Vergangenheit immer das große Problem wenn jemand selbst eine vermietete ETW abrechnen wollte. Selbst wenn die Summe identisch wäre ist es unzulässig, die vom Verwalter übersandte Hausgeldabrechnung (nach MEA) 1 zu 1 an den Mieter weiterzuleiten. Die meisten Mieter haben das nur nie reklamiert.

    Das kann man jetzt wenigstens für neue Mietverträge umgehen.
     
  9. #8 immobiliensammler, 03.01.2021
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    17.09.2015
    Beiträge:
    6.298
    Zustimmungen:
    3.799
    Ort:
    bei Nürnberg
    Wird der prozentuale Anteil der Wohnfläche (qm) an der gesamten Wohnfläche des Hauses dadurch höher oder niedriger als nach MEA (auch bei den anderen Wohnungen musst Du dann ja die Terrassen mit einrechnen)?
     
  10. #9 Revaluation, 03.01.2021
    Revaluation

    Revaluation Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    10.09.2014
    Beiträge:
    15
    Zustimmungen:
    0
    Der prozentuale Anteil wird höher, da sich die hinzugenommene Terrassenfläche bei einer WE überproportional
    gegenüber der Hinzunahme bei der WEG auswirkt.
     
  11. #10 immobiliensammler, 03.01.2021
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    17.09.2015
    Beiträge:
    6.298
    Zustimmungen:
    3.799
    Ort:
    bei Nürnberg
    Dann hast Du denke ich ein rechtliches Problem. Ich erläutere meinen Gedankengang mal an einem Beispiel, sagen wir die Hausmeisterkosten seien 1.000 Euro im Jahr, der Anteil Deiner Wohnung nach MEA seien 10 %, der Anteil an der Wohnfläche seien 12 %. Du würdest dann also nach Wohnfläche dem Mieter 120 Euro Hausmeisterkosten berechnen obwohl Du selbst ja nur 100 Euro gezahlt hast (nach MEA laut Hausgeldabrechnung).

    Meines Erachtens darfst Du aber nur die Dir (nicht der WEG) tatsächlich entstandenen Kosten an den Mieter belasten.
     
  12. #11 Revaluation, 03.01.2021
    Revaluation

    Revaluation Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    10.09.2014
    Beiträge:
    15
    Zustimmungen:
    0
    Ich beabsichtige, nur die von der WEG abgerechneten Kosten nach MEA (die MEA bleiben ja) in die BK-Rechnung zu übernehmen.
    Meine Absicht ist nur, bei neuen Mietverträgen die Terrassenfläche anteilig nach Wohnflächenverordnung auf die Wohnfläche hinzuzurechnen.
    Und MEA als Abrechnungsmodus zu vereinbaren.
    Nach der vorangegangenen Diskussion sehe ich in dieser Verfahrensweise kein Problem mehr.
     
  13. #12 Gast25033, 18.01.2021
    Gast25033

    Gast25033 Gast

    Ist in der TE die Terrassenfläche von der Wohnfläche ausgeschlossen könnte es sich womöglich um ein Sondernutzungsrecht handeln? Das würde erklären, warum die Terrassenfläche im Nachtrag der TE nicht einbezogen ist. Problem: Bei Eigentümerwechsel innerhalb der Gemeinschaft erlischt das Sondernutzungsrecht, wenn der neue Miteigentümer dieser schuldrechtlichen Vereinbarung nicht beitritt. Es sei denn, das Sondernutzungsrecht ist im Grundbuch eingetragen, dann ist es wirksam. Ansonsten ist es nur eine schuldrechtliche Vereinbarung die zwischen den beteiligten Eigentümern gilt.

    Dies führt zu dem Schluss, dass allein aus der Tatsache, dass ein Sondernutzungsrecht besteht, eine Vergrößerung der Wohnfläche nicht erfolgt. Wird mehr Wohnfläche als vorhanden vermietet oder der Bank offeriert, sehe ich es als problematisch an.

    Eine systematische Auslegung der Wohnflächenverordnung ergibt, dass die Fläche, die zur Wohnfläche gerechnet werden soll/kann, einen räumlichen Bezug zur Wohnung aufweisen muss. Was in diesem Fall nicht gegeben wäre. Zumal sie auch in der TE ausgeschlossen ist. Sondernutzungsrecht erhöht zwar die Wertigkeit der ETW, vergrößert aber nicht ihre Wohnfläche. Die Bestimmung der MEA erfolgt wahrscheinlich nach m² Wohnfläche und war/ist somit korrekt.
     
Thema:

Terrassenfläche lt. Teilungserklärung keine Wohnfläche

Die Seite wird geladen...

Terrassenfläche lt. Teilungserklärung keine Wohnfläche - Ähnliche Themen

  1. Teilungserklärung aber im Kaufvertrag was anderes zugesichert

    Teilungserklärung aber im Kaufvertrag was anderes zugesichert: Hallo zusammen, folgender Sachverhalt: Ein Bauherr hat die Fertigstellung im Mai 1973 von einem 4 Partien Haus in einer Teilungserklärung...
  2. Teilungserklärung

    Teilungserklärung: Hallo, ich hätte folgende Frage: Ich werde u.U. eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus mit 3 Einheiten erwerben. In der...
  3. Fragen zur Teilungserklärung

    Fragen zur Teilungserklärung: Hallo, mein Sohn, steht kurz vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung. Die Wohnung gefällt, ein schon etwas älteres aber gut gepflegtes Objekt ohne...
  4. zählt Terrassenfläche teilweise zur Wohnfläche?

    zählt Terrassenfläche teilweise zur Wohnfläche?: Hallo, mich würde interesseieren ob es rechtlich zulässig ist bei der Vermietung eines Reihenhauses die unüberdachte Terrassenfläche ganz oder...