Tipps für Neulinge im Vermieter-Bereich

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Ephelides, 18.07.2011.

  1. #1 Ephelides, 18.07.2011
    Ephelides

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    Hallo :)
    Auf der Suche nach Info´s bin ich hier gelandet...

    Kurz um was es geht:
    Mein Mann hat zusammen mit seiner Schwester ein Haus vom Vater überschrieben bekommen. Dies wird nun saniert und soll vermietet werden (2 Wohnungen). Zudem können die Mieter den Garten nutzen (soll abgetrennt werden, für jeden Mieter ein Stück) und jeder Mieter soll einen Kellerraum bekommen.

    Da wir absolute Neulinge auf diesem Gebiet sind bin ich nun die Auserwählte, die sich (nebenbei) auch noch um die nötigen Info´s kümmern darf ;)

    Erste Frage:
    Was haltet ihr vom VermieterVerein?! Lohnt es sich, da mal einen Termin zu machen?

    Zweite Frage:
    Gibt es vernünftige Literatur, die man sich kaufen "muss"/sollte?

    Ich habe eigentlich noch einen haufen Fragen und überhaupt keine Ahnung...

    Mietvertrag, Kaution, Nebenkostenabrechnung,... worauf muss man da achten?!

    Sagt jemandem "Brunata" was? Die machen Heizungsabrechnung, kann man die nehmen?

    Ich weiß nicht, ob dass ok ist wenn ich hier einfach so mit der "Tür ins Haus" falle :) Werde mich jetzt mal dran machen, das Forum zu durchforsten.

    Eine FAQ wäre an dieser Stelle echt prima ;)

    Freue mich auf Antworten.

    Danke und liebe Grüße
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

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  3. #2 Papabär, 18.07.2011
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    Hallo Ephelides, :hallo

    zu Deiner ersten Frage: Ich persönlich bin kein Freund von diesen kommerziellen Vereinen ... weder vom Mieter- noch vom Vermieterverein. Wenn Ihr aber schon zugebt keine Ahnung zu haben (Hut ab), dann kann Euch so´ne Mitgliedschaft anfänglich durchaus etwas bringen.

    Meine Erfahrung ist aber einfach, daß z.B. die Vertragsvorlagen sehr einseitig - entsprechend dem jeweiligen Verein - gestaltet sind ... im Fall des Vermietervereins eben sehr vermieterfreundlich, und da kann die eine oder andere Klausel eben mal sehr schnell ungültig sein/bzw. werden.

    Zweitens: Ja, ein BGB solltet Ihr schon haben. Weitere Pflichtlektüre ist mir nicht bekannt, empfehlen kann ich die kleinen Heftchen vom DMB-Verlag z.B. ISBN 3-933091-41-1 oder auch ISBM 3-933091-43-8 (Kosten je 5,- € ... nach aktuellen Ausgaben fragen, meine hier sind schon älter)

    Meine Erfahrung mit der Br*n*ta sind schon etwas länger her ... die waren ganz brauchbar, wenn der Vermieter in der Lage ist die Abrechnungen zu kontrollieren. Ansonsten sind die kleinen "No-Name"-Abrechnungsfirmen eigentlich meist besser ... und günstiger.
     
  4. #3 Ephelides, 18.07.2011
    Ephelides

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    Hallo Papabär,
    danke erst mal für Deine Antworten.. :)

    Naja, wir wollen eben nichts falsch machen, da kann man sich ruhig "outen" ;) Die nächste Vereins-Nebenstelle wäre in Magdeburg. Nicht gerade um die Ecke aber erst mal vielleicht doch ein guter Anlaufpunkt.

    Das BGB habe ich gefunden: Staudinger BGB, Eckpfeiler des Zivilrechts. Das ist ok?

    Ich dachte, es würde vielleicht einen Leitfaden geben, zum einlesen, auf was man eben so als Vermieter so achten muss.

    Wo finde ich denn "No-Name" Abrechnungsfirmen? Ist es denn sehr aufwändig, das auch selber zu machen?! Momentan ist "Rohbau" so dass ich vielleicht das ein oder andere noch "durchboxen" kann.
    Für jede Wohnung einen Stromzähler haben wir gemacht, aber wie wir das mit den Heizkosten (Öl) machen sollen ist mir noch ein Rätsel. Zumal auch Durchlauferhitzer angebaut werden sollen..

    Ich seh schon, da kommt noch ne menge Arbeit (und Lesestoff) :)
     
  5. #4 Papabär, 18.07.2011
    Zuletzt bearbeitet: 19.07.2011
    Papabär

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    Also ich will Dir ja nicht die Vorfreude stehlen ... aber nichts falsch zu machen wird wohl ein frommer Wunsch bleiben ... dafür ist das Spektrum der möglichen Fehler einfach zu groß. Sei einfach zufrieden über jeden Fehler, den Ihr NICHT gemacht habt ... alles andere würden keine Nerven der Welt aushalten.


    Keine Ahnung ... entscheident ist wohl die Aktualität, oder? Ich persönlich halte mich immer an die preiswertere Alternative ... da leiste ich mir dann lieber alle 2 Jahre mal ´ne neue Ausgabe.


    Naja, den gibt es ja auch: Den Murfeld (ISBN 978-3872921307) ... aber der hat 972 Seiten. Bis Du da durch bist hat sich wieder so viel geändert, daß Du übergangslos mit der nächsten Ausgabe von vorne anfangen kannst (mal übertrieben gesprochen).


    Ich ertappe mich leider schon viel zu oft dabei, daß ich hier Firmenklarnamen poste ... das muss in einem Forum nun wirklich nicht sein. Check mal Deine PN´s.
     
  6. #5 Christian, 19.07.2011
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    Vielleicht reicht ja auch sowas?
    dejure.org / Bürgerliches Gesetzbuch

    Mit etwas Glück wird das zeitnah und regelmäßig aktualisiert und ist im Vergleich zum gedruckten Exemplar tendentiell aktueller und damit brauchbarer.
     
  7. #6 Ephelides, 24.07.2011
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    Kleiner Zwischenstand :)
    Ab 01.09. hätten wir unsere erste Mieterin. Die möchte natürlich nun gerne wissen, was so an Nebenkosten auf sie zukommt..

    Nach vielem Lesen mein momentaner Kenntnis-/Lesestand :) Wäre schön wenn jemand mal drauf schaut, ob ich irgendwo einen Denkfehler habe, etwas vergessen oder gänzlich falsch gemacht habe ;)

    Wir haben uns auf eine Kaltmiete von 6,50/m² geeinigt. Darin soll die Wohnungsmiete, Gartennutzung und der Stellplatz sein. Ist das ok so oder müssen diese beiden Dinge irgendwo extra angegeben werden?!

    Bzgl. Betriebs-/Nebenkosten:

    -Heizkosten: Ich denke, wir werden hier auf ein "Messunternehmen" zurückgreifen. Mir ist das ehrlich gesagt zu kompliziert. Oder ist es vielleicht doch ganz einfach?! Was meint ihr:
    Unsere Situation: Ölofen im Keller, der die Wärme in die Wohnungen bringt. Die Mieter bekommen das Warmwasser durch einen Boiler, der in der Wohnung installiert ist.
    Kann ich denn "einfach" den Ölverbrauch berechnen oder sollte das doch lieber eine Firma übernehmen (Verdunstdinger an die Heizungen)?

    -Warmwasser: Ist klar, jeder Mieter bekommt einen Boiler in die Wohnung. Somit kann das nicht berechnet werden, bzw. wird über Wasser abgerechnet?!

    -Wasser: Der Wasserverbrauch wird nach qm abgerechnet zzgl. der Grundgebühren + Abwasser. Wir wollten nach Wasserzähler abrechnen. Habe schon gelesen, das diese zwingend geeicht sein müssen um vernünftig abrechnen zu können.

    -Strom: Wird über die Zähler abgerechnet zzgl. Grundgebühr.

    -Grundsteuer: Grundsteuerbescheid kann auf die Mieter zu 100% umgelegt werden?!

    -Müll: Wir haben überlegt, ob es sinnvoll ist, dass sich jeder Mieter selbst um die Müllentsorgung kümmert. D.h. er beantragt Mülltonnen bei der Stadt. Oder können "unsere" Mülltonnen einfach übernommen werden und die Kosten durch 2?

    -Straßenreinigung wird nicht aufgenommen, dafür ist bei uns nicht die Stadt sondern der Eigentümer verantwortlich. Kann ich die Mieter verpflichten, die Straße (Wendehammer anteilig) sauber zu halten oder müssen wir das machen? Wie ist das eigentlich im Winter mit der Räumpflicht? Da die Stadt nicht zum schieben kommt, müssten auch dies wir machen. Also, wir hätten kein Problem damit es zu machen, das nur vorweg ;)

    - Beleuchtung: Im Treppenhaus ist ein "Zeitschalter" angebaut. D.h. die Treppenflurbeleuchtung geht automatisch wieder aus. Auf dem Hof wollen wir einen Bewegungsmelder installieren. Können die Stromkosten umgelegt werden? Wieviel kann man da berechnen?

    - Telefon/Internet: Die Anschlüsse liegen aber der Mieter muss sich mit der Telekom oder seinem gewünschten Anbieter zwecks Telefon/Internet auseinandersetzen.

    - TV: Satellitenschüssel wird von uns neu gekauft und installiert. Soll aber nicht auf die Mieter umgelegt werden, oder?



    Ich (Wir) möchte, dass es für alle Seiten fair ist und keinen über´s Ohr hauen sowie aber auch nicht selbst übers Ohr gehauen werden :)

    Wegen einem Mietvertrag würde ich mich mal an Haus&Grund wenden, die haben eine Niederlassung bei uns in der Nähe.

    Findet ihr es ok, die Wohnung in folgendem Zustand zu übergeben:
    - Alle Wände und Decken (ausser Bad) Rauhfaser tapeziert aber nicht weiter gestrichen.
    - Als Bodenbelag in Küche,Flur und Bad Fliesen. Um die restlichen Räume (Schlaf-, Wohn-, Kinderzimmer/Büro) muss sich der Mieter selber kümmern. Er bringt den Bodenbelag mit wenn er kommt und nimmt ihn wieder mit, wenn er geht?
    - Eine (in unserem Fall 2) Küchen wollten wir nicht kaufen. Das überlassen wir auch den Mietern. Hier das gleiche mitbringen und wieder mitnehmen.

    So, das reicht jetzt aber für den heutigen Sonntag ;) Danke für´s lesen und kommentieren :)
     
  8. #7 Christian, 25.07.2011
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    Hallo Ephelides,

    Die beiden Dinge müssen nicht extra angegeben werden. Du solltest dir nur bewusst sein, daß du dieses "Paket" bestehend aus Wohnung, Garten und Stellplatz nur als Ganzes z.B. kündigen kannst. Wenn du nöchstes Jahr einen Stellplatz für dich selbst brauchst, kanste den nicht einfach so aus dem Mietvertrag herausnehmen. Wenn du für den Stellplatz einen separaten Mietvertrag machst, könntest du das - hättest aber andere (hier im Forum nachzulesende) Nachteile. Ich würde das i.A. genau so machen wie du.

    Wenn der Ölofen nur von deinen Mietern benutzt (nur von deinen Mietern Öl verbraucht) wird, ists einfach. Wenn aber noch andere Wohnungen dranhängen, muss das verbrauchte Öl auf die Wohnungen aufgeteilt werden. Der, der wenig heizt, verbraucht weniger Öl als der, der dauernd heizt.
    Mir persönlich wäre das zu kompliziert, deswegen lasse ich das machen. Ohne irgendeine Meßeinrichtung wirst du das auch gar nicht (mehr oder weniger gerecht) aufsplitten können. Zieh dir mal die Heizkostenverordnung rein, da gibts nämlich Ausnahmen und Möglichkeiten, auf die Verbrauchserfassung zu verzichten, und somit Kosten zu sparen - sowohl für Vermieter als auch Mieter. Vielleicht ist da ja was brauchbares dabei.

    Übrigens, wenn deine Mieter schon drin sind, müsstest du die Verdunster-Röhrchen eigentlich schon jetzt dran haben, um optimal abrechnen zu können. War bei mir damals aber auch nicht, und ich hab das auch so gut hinbekommen mit Hilfe der Ablesefirma.

    Ja, sollte so sein. Der Mieter zahlt das verbrauchte Kaltwasser und den Strom, der Rest kann dir als Vermieter in dieser Situation egal sein.

    Nicht, wenn zwei Wohnungen vorhanden sind (in dem Gebäude/Grundstück, auf das sich der Grundsteuerbescheid bezieht) - dann wird der Grundsteuerbetrag auf beide Wohnungen aufgeteilt, also nur die Hälfte dem Mieter angerechnet. Bei mehr Wohnungen/Parteien entsprechend.

    Ich wohne in einem Haus, daß früher mal ein Einfamilienhaus war und vor meinem Einzug in 2 Wohnungen aufgeteilt wurde. Die eine Wohnung ist vermietet, die andere bewohne ich. Ich habe damals den Mülltonnensatz vom Vorbesitzer übernommen, und mich mit der Mieterin abgestimmt, daß das wohl für beide Parteien ausreicht. Also hab ich die Kosten, die mir für die Mülltonnen in Rechnung gestellt wurden, zur Hälfte in der Betriebskostenabrechnung der Mieterin angerechnet. Das ist für uns beide günstiger als ein kompletter zweiter Satz Mülltonnen.

    Wenn dazu nichts im mietvertrag steht oder einer Hausordnung, die zum Mietvertrag gehört, müsst ihr das machen.
    M.E. kann man aber durchaus mal nett mit den Mietern reden. Vielleicht könnt ihr ja in irgendeiner Form handeln? "Wenn ihr im Winter Schnee schaufelt und die Straße sauberhaltet, machen wir kostenlos das Bad neu/den Garten/streichen das Treppenhaus / laden euch zum Grillen ein / ...

    Wenn der Mieter das ganze Objekt gemietet hat, geht der Strom für die Außen- und Treppenhausbeleuchtung idealerweise über den Zähler des Mieters, damit habt ihr nix damit zu tun.
    Umlegen kannst du genau die Kosten, die entstanden sind - ein Zähler ist hierfür hilfreich :-D

    Nicht wir müssen das okay finden, sondern die beiden beteiligten Vertragspartner: Dein Mieter und du.
    Wenn ihr beide das wollt, ist das okay. Wenn nicht, kommt halt kein Mietvertrag zustande. Da der Mieter die Wohnung gemietet hat und du die Wohnung vermietet hast, scheint das okay gewesen zu sein ;-)

    Gruß,
    Christian
     
  9. #8 Ephelides, 26.07.2011
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    Hallo Christian,

    vielen Dank für Deine ausführliche Antwort! :)

    Also, wir haben ein Haus mit 2 Wohnungen, welches wir vermieten wollen. Die erste Wohnung ist ab 01.09. vermietet, für die 2. Wohnung haben wir auch schon Interessenten.

    Zum Strom haben wir uns eine andere Möglichkeit überlegt. Da Zähler vorhanden sind (für jede Wohnung mit dem dazugehörigen Kellerraum) sollen die Mieter sich selber den Strom an- und abmelden. Somit fällt dann die Berechnung für uns weg.
    Allerdings bleibt noch eine Frage des Allgemeinstroms für Flur- und Aussenbeleuchtung offen. Den zahlen wir ja, können wir somit dann die Grundgebühr und den Verbrauch auf die Mieter umlegen?

    Eine Frage habe ich noch zur Grundsteuer. Mir ist entfallen, dass wir auf dem Grundstück noch einen Holzschuppen haben, den wir selber nutzen. Berechnet sich die Grundsteuer nach der Grundstücksgröße oder nach den Wohnungs-qm? Wie kann ich die dann umlegen?! Die Mieter haben ja noch Gartennutzung.

    Die Mülltonnen habe ich durchgerechnet, es ist genau so teuer, wenn sich die Mieter eine große Tonne teilen oder jeder für sich eine eigene Kleine bestellt. Das werden wir einfach mit den Mietern mal besprechen und wenn es nicht klappen sollte, ändern :)

    Ach und noch eine Frage zur Wohngebäudeversicherung: Momentan gibt es noch eine extra Glasbruchversicherung. Kann die bestehenbleiben und umgelegt werden oder einzig nur die Wohngebäudeversicherung? Richtig ist doch auch, dass der Mieter für die Wohnung dann eine eigene Haftpflicht braucht, oder?

    Ich hoffe es ist ok, wenn ich hier meinen eigenen Frage/Antwort-Thread habe :D Oder soll ich lieber meine Fragen in die entsprechenden Kategorien posten?!

    Liebe Grüße
     
  10. RMHV

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    Ohne hier ins allerletzte Detail zu gehen, ist die Jahresrohmiete nach § 79 Abs. 1 Bewertungsgesetz (BewG) der Ausgangswert für die Berechnung der Grundsteuer. Bei einer Eigennutzung wird dabei nach § 79 Abs. 2 Nr. 1 BewG die übliche Miete angesetzt. Anschließend kommen noch der Vervielfätiger nach § 80 BewG. Damit hat man den Grundstückswert. Aus dem Grundstückswert und der Steuermesszahl nach § 15 Grundsteuergesetz (GrStG) ergibt sich der Steuermessbetrag. Diese Werte werden vom Finanzamt festgestzt. Aus dem Steuermessbetrag und dem Hebesatz berechnet die Gemeinde dann die Grundsteuer.

    Wie man sieht, kommt in diesem Verfahren weder die Grundstücksgröße noch die Wohnfläche vor.
    Es wird nun festzustellen sein, ob der Holzschuppen mit irgendeinem Betrag bei der Ermittlung der Jahresrohmiete berücksichtigt wurde. Ob dies der Fall ist, wird letztlich wohl von der Größe des Schuppens abhängen.

    Wurde der Schuppen nicht berücksichtigt, gibt es auch keinen Grund für eine Berücksichtigung bei der Betriebskostenabrechnung.
    Ansonsten wäre zumindest im Grundsatz eine sog. Vorabaufteilung durchzuführen; d.h. die Grundsteuer wäre im Verhältnis der Jahresrohmieten auf Schuppen und Wohnraum aufzuteilen. U.U. wäre die Grundsteuer für den Schuppen auch bei Berücksichtigung eine vernachlässigbare Größe im Bereich oder von vielleicht einigen Cent oder dem einen oder anderen Euro.
    Der auf die Wohnungen entfallende Teil der Grundsteuer wird - wie alle anderen Betriebskosten - nach dem vereinbarten oder, sofern es keine Vereinbarung gibt, nach dem gesetzlichen Umlageschlüssel auf die Mieter umgelegt.
     
  11. #10 Christian, 26.07.2011
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    Hallo Ephelides,

    So, wie du das vorhast, müssten ja 3 "offizielle" (nach außen hin bekannte) Stromzähler existieren. Ist das so?
    Ansonsten könnte man mit Wohlwollen auf beiden Seiten mit einem Zwischenzähler arbeiten - und den Allgemeinstrom über einen der beiden Wohnungszähler laufen lassen. Dem Mieter berechnest du dann nur die Differenz aus dem Verbrauch laut Zähler abzüglich dem Verbrauch laut Zwischenzähler - und teilst dann die Kosten für die Differenz (also den Allgemeinstrom) auf beide auf.
    Ich habs so gemacht, daß ich den Allgemeinstrom über meinen Zähler laufen lasse - aber ich bin ja auch Eigentümer. So komme ich aber mit 2 Zählern aus. Und den Allgemeinstrom rechne ich gar nicht ab, der ist schon in der Kaltmiete mit drin, und wegen 2 Cent 80 stelle ich mich nicht an.
    Wenn du es also 100%ig korrekt haben möchtest, kommst du um 3 offizielle Zähler (und 3 mal Grundgebühr) nicht herum. Da wäre es m.E. durchaus eine Überlegung wert, den Allgemeinstrom über einen Wohnungszähler laufen zu lassen und dem Mieter dann jedes Jahr einen 50er in die Hand zu drücken, statt 100 Euro Grundgebühren zu zahlen (fiktive Werte, musst selber mal überschlagen, was da zusammenkommt).

    Nein, der Mieter braucht erst mal grundsätzlich keine Versicherung. Wenn er im Schadensfalle alles aus eigener Tasche zahlen will und/oder kann, ist eine Versicherung eh überflüssig. Und wenn der Mieter irgendein Risiko in Kauf nehmen will, versichert er sich halt nciht gegen das Risiko, muss aber mit dem Risiko leben.

    Hier im Forum liest man oft, daß durch die üblichen Haftpflichtversicherungen Schäden an gemieteten Gegenständen explizit nicht gedeckt sind.

    Ich würde das nicht davon abhängig machen, ob es klappt ode rnicht, sondern den Mieter direkt in die Entscheidung mit einbeziehen oder sogar ihm die Entscheidung überlassen (wenn das für dich keine nachteile mit sich bringt).
    Ein zufriedener Mieter ist ein guter Mieter - und ein Mieter, der eine große Tonne besser findet, vom Vermieter aber zwei kleine vor die Nase gestellt bekommt, ist eher unzufrieden :D

    Ich persönlich finde es so okay :-)

    Gruß,
    Christian
     
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