TOP Eigentümerversammlung einbringen, und später einen Beschlussantrag

Diskutiere TOP Eigentümerversammlung einbringen, und später einen Beschlussantrag im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo zusammen, ich habe folgende kurze Frage bzw. folgenden Sachverhalt, vielleicht kann jemand da seine Erfahrung einbringen. Wir besitzen eine...
  • TOP Eigentümerversammlung einbringen, und später einen Beschlussantrag Beitrag #1

tombohnfroh

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Hallo zusammen,

ich habe folgende kurze Frage bzw. folgenden Sachverhalt, vielleicht kann jemand da seine Erfahrung einbringen. Wir besitzen eine Eigentumswohnung in einem 6-Parteien-Haus. Ich möchte die Frage zuerst hier stellen, bevor ich sie dem Verwalter stelle.

Wir möchten für die kommende ETV einen TOP einbringen zur Instandsetzung eines Flachdaches. Wir möchten dies frühzeitig tun, damit der TOP auf jeden Fall besprochen wird.

Da im Moment aber noch von Sachverständigen Ursache und mögliche Massnahmen untersucht werden, und noch keine Angebote eingeholt wurden, können wir noch keinen konkreten Beschlussantrag für eine Instandsetzung verfassen.

Frage daher: Falls sich die Sache in den kommenden Wochen entsprechend konkretisiert, können wir dann zu dem bereits eingebrachten TOP einen konkreten Beschlussantrag nachreichen?

Beste Grüße
Tom
 
  • TOP Eigentümerversammlung einbringen, und später einen Beschlussantrag Beitrag #2
Andres

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Zum jetzigen Zeitpunkt geht es in erster Linie darum, den Beschlussgegenstand auf die Tagesordnung zu bringen, denn ansonsten ist überhaupt keine Beschlussfassung möglich. Das kann völlig problemlos ein eher allgemein gefasster Gegenstand wie "Beschluss über die Instandsetzung des Flachdachs" sein. Ein konkreter Beschlussantrag kann auch später erfolgen, nur eben nicht völlig aus dem Stand, denn für einen nicht anfechtbaren Beschluss ist u.a. erforderlich, dass die Eigentümer Gelegenheit zu einer angemessenen Meinungsbildung hatten, was eher schwierig wird, wenn man auf der Versammlung erstmalig z.B. über die Höhe anfallender Kosten informiert würde.

Im Idealfall bespricht man sich hier frühzeitig mit dem Verwalter. Die Lösung kann z.B. ganz einfach darin liegen, dass die Versammlung wenige Wochen nach hinten geschoben wird, bis alle Fakten auf dem Tisch liegen.
 
  • TOP Eigentümerversammlung einbringen, und später einen Beschlussantrag Beitrag #3
Cordula

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Zum jetzigen Zeitpunkt geht es in erster Linie darum, den Beschlussgegenstand auf die Tagesordnung zu bringen, denn ansonsten ist überhaupt keine Beschlussfassung möglich.
Das ist so nicht richtig.

Ein Beschluß kann immer gefasst werden, unabhängig davon, ob er auf der Tagesordnung steht.

Die Rechtsfolge die eintritt, wenn der Beschluß (der nicht auf der Tagesordnung steht) mit Mehrheit gefasst wird, aber nicht alle sechs Eigentümer für den Antrag stimmen, ist, dass der Beschluß für die Dauer von einem Monat anfechtbar ist.

Ob das für die WEG des TE ein Problem ist, ist Spekulation.

Stimmen alle sechs Eigentümer für den Beschluß, ist er allstimmig, steht damit einer vertraglichen Vereinbarung gleich und ist rechtsgültig.

Aber es wäre grotesk, die WEG würde sich durch "Förmelei" ihre Handlungsfähigkeit selbst nehmen.
 
  • TOP Eigentümerversammlung einbringen, und später einen Beschlussantrag Beitrag #4

tombohnfroh

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Hallo Cordula, hallo Andres,

interessant, danke für die Ausführungen. So habe ich das bisher noch nirgends gelesen.

Dann stellt sich mir dir Frage: Wenn der TOP aufgenommen ist, also eben etwas wie "Beschluss über die Instandsetzung des Flachdaches", und dann wird auf der ETV mit Mehrheitsmeinung ein Beschluss gefasst, ist er dann rechtsgültig?

Oder muss für einen direkt rechtsgültigen Beschluss zur ETV bereits ein konkret formulierter Beschlussantrag vorgelegen haben?
 
  • TOP Eigentümerversammlung einbringen, und später einen Beschlussantrag Beitrag #5
Cordula

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Auf der Einladung zur Eigentümerversammlung muß der "Gegenstand", über den gesprochen werden soll, als TOP enthalten sein.
Wenn dies der Fall ist, kann zu diesem Gegenstand auch ein Beschluß gefasst werden, ohne dass ein konkreter Beschlussantrag in der Einladung oder einer später erstellten Tagesordnung steht.

Dass Beschlüsse aber grundsätzlich auch möglich sind, ohne dass ihr Gegenstand auf der Tagesordnung steht, habe ich oben bereits geschrieben.

Diese Formalien sind in der Praxis nur dann relevant, wenn ein Eigentümer erkennbar gegen einen Beschluß und gleichzeitig ein Klagehansel ist.
 
  • TOP Eigentümerversammlung einbringen, und später einen Beschlussantrag Beitrag #6
Andres

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interessant, danke für die Ausführungen. So habe ich das bisher noch nirgends gelesen.
Sorry, ich muss das mal schreiben: Wenn du solche Dinge noch nirgends gelesen hast, hast du vermutlich noch nie irgendetwas über die Beschlussfassung in einer WEG oder über die Eigentümerversammlung gelesen. Nichts, was hier bisher geschrieben wurde, ist in irgendeiner Form ein besonderes Spezialwissen - das sind im Prinzip alles Basics.

Wenn der TOP aufgenommen ist, also eben etwas wie "Beschluss über die Instandsetzung des Flachdaches", und dann wird auf der ETV mit Mehrheitsmeinung ein Beschluss gefasst, ist er dann rechtsgültig?
"Rechtsgültig" ist ein unglückliches Wort, weil die rechtliche Klärung zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht stattgefunden hat. Das passende Wort ist "gültig". Wenn die ETV mehrheitlich einen Beschluss zur Instandsetzung des Daches fasst, das Abstimmungsergebnis vom Verwalter festgestellt und der Beschluss verkündet wird, ist dieser Beschluss gültig, und zwar sogar dann, wenn er gar nicht auf der Tagesordnung stand.

Das Gegenstück wäre "nichtig": Wenn die ETV mehrheitlich etwas beschließt, wozu sie gar keine Beschlusskompetenz hat (z.B. das Flachdach zu beseitigen und ein Steildach zu errichten), ist dieser Beschluss nichtig, in diesem Beispiel weil dieser Gegenstand nicht durch Beschluss geregelt werden kann.

Wenn ein Beschluss gültig ist, kommt noch eine weitere Kategorie: Ist der Beschluss anfechtbar? Wenn der Beschlussgegenstand (und was das bedeuten könnte, habe ich oben schon geschrieben) auf der Einladung zur Versammlung nicht angegeben ist, ist der Beschluss anfechtbar. Wenn für eine wesentliche Baumaßnahme keine Vergleichsangebote eingeholt wurden, ist der Beschluss anfechtbar. Wenn die Eigentümer nicht so rechtzeitig über den Sachverhalt in ausreichender Tiefe (Kosten, genaue Maßnahmen, Ablauf, ...) informiert wurden, dass eine angemessene Meinungsbildung möglich war, ist der Beschluss anfechtbar. Wenn auf der ETV keine Gelegenheit zur Diskussion bestand, ist der Beschluss anfechtbar. Die Liste ist lange fortsetzbar.

Im ersten Moment hat es überhaupt keine Auswirkungen, dass ein Beschluss anfechtbar ist. Das ändert sich erst, wenn jemand tatsächlich die Anfechtung des Beschlusses erklärt (Amtsgericht, 1 Monat ab Verkündung, eine Begründung muss innerhalb eines weiteren Monats abgegeben werden). Letztendlich findet dann eine gerichtliche Klärung statt, an deren Ende der Beschluss ggf. aufgehoben wird. Einen solchen Beschluss nennt man daher auch "Zitterbeschluss": Bis zum Ende der Anfechtungsfrist darf man zittern, ob der Beschluss gültig bleiben wird.

Diese Formalien sind in der Praxis nur dann relevant, wenn ein Eigentümer erkennbar gegen einen Beschluß und gleichzeitig ein Klagehansel ist.
Deine Weltsicht in allen Ehren: Auch wenn es Situationen gibt, in denen ein Zitterbeschluss ein gangbarer Weg ist, kann dieses Vorgehen doch nicht ernsthaft zur Handlungsmaxime erhoben werden. Nur weil es in manchen Fällen funktioniert, ist und bleibt es trotzdem falsch. Wir hatten das schon in einem anderen Thema, in dem du dich massiv dafür ausgesprochen hast, dass ein anfechtbarer Beschluss kein wirkliches Problem wäre: Es bremst die Umsetzung des Beschlusses aus. Oder soll der Verwalter nun vor Ablauf der Anfechtungsfrist (und einer angemessenen Laufzeit, um vom Gericht über das anhängige Verfahren informiert zu werden) schonmal auf Verdacht Aufträge erteilen? Sich ggf. ersatzpflichtig machen?

Wenn Einigkeit besteht, sollte stattdessen eine Vereinbarung getroffen werden. Und wenn keine Einigkeit besteht, sollte das Prozedere befolgt werden.
 
  • TOP Eigentümerversammlung einbringen, und später einen Beschlussantrag Beitrag #7

tombohnfroh

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Hallo Cordula, hallo Andres,

ja, ich stelle eine Anfängerfrage, und lese mich grade ein, das ist richtig. Manchmal ist es ein Wald/Bäume Problem, mit den richtigen Stichworten "Beschluss ohne Tagesordnungspunkt" und "Zitterbeschluss" konnte ich weitere für mich hilfreiche Texte finden.

Sehts mir nach, ich danke euch für euren Rat und die Ausführungen, ihr habt mir geholfen.
 
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  • TOP Eigentümerversammlung einbringen, und später einen Beschlussantrag Beitrag #8
Cordula

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Auch wenn es Situationen gibt, in denen ein Zitterbeschluss ein gangbarer Weg ist, kann dieses Vorgehen doch nicht ernsthaft zur Handlungsmaxime erhoben werden.

Grundsätzlich gebe ich Dir recht.

Nur haben wir hier eine WEG mit 6 Wohneinheiten und vermutlich 6 Stimmen von maximal 6 verschiedenen Eigentümern.

Und da kennt man idR seine Pappenheimer.

Da sind jetzt Sachverständige auf dem Dach und anschliessend beschliesst die WEG etwas zur Dachsanierung.

Und dann kommt Bewohner Tetzlaff ums Eck und fechtet den Beschluß an, weil der TOP nicht auf der Einladung stand?
 
  • TOP Eigentümerversammlung einbringen, und später einen Beschlussantrag Beitrag #9
Andres

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Und da kennt man idR seine Pappenheimer.
Wenn das der Fall ist, warum errichtet man dann keine Vereinbarung? Ganz einfach, rechtssicher, geht jederzeit und so schnell, wie man 6 Unterschriften sammeln kann, muss noch nicht einmal über den Verwalter laufen.

Und dann kommt Bewohner Tetzlaff ums Eck und fechtet den Beschluß an, weil der TOP nicht auf der Einladung stand?
Meine Hoffnung wäre, dass man Querulanten dieses Kalibers nicht in der Gemeinschaft hat, aber die Chance besteht auch schon bei 6 Eigentümern. Viel wahrscheinlicher ist dagegen, dass jemand bei den Kosten rückwärts vom Stuhl fällt (ob das nun objektiv gerechtfertigt ist, wäre eine ganz andere Frage), auf der Versammlung den Mund nicht aufbekommt oder gar nicht anwesend ist und nun eben irgendeinen Mangel sucht, um den Beschluss anfechten zu können. Warum soll man diesen Leuten Munition liefern?
 
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