Trennung der Mieter, Änderung des Mietvertrags (möbliert/nicht möbliert -> Mietpreisbremse)

Diskutiere Trennung der Mieter, Änderung des Mietvertrags (möbliert/nicht möbliert -> Mietpreisbremse) im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo Forum! Folgender Sachverhalt: Eine Wohnung die sich in unserem Familienbesitz befindet ist derzeit an ein (ehemaliges) Paar vermietet,...

  1. #1 Mietlachs, 09.10.2019
    Zuletzt bearbeitet: 09.10.2019
    Mietlachs

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    Hallo Forum!

    Folgender Sachverhalt:
    Eine Wohnung die sich in unserem Familienbesitz befindet ist derzeit an ein (ehemaliges) Paar vermietet, beide Personen stehen als Mieter im Vertrag. Nach der jetzt erfolgten Trennung der beiden will eine Person aus dem Vertrag ausscheiden. Da die Wohnung unter Umständen demnächst (familienintern) den Eigentümer wechseln wird, war die aktuelle Situation Anlass, den Mietvertrag zu überdenken. Grundsätzlich gelten für die Region die Regelungen der bayerischen Mietpreisbremse, der vorhandene Vertrag ist allerdings schon vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse abgeschlossen worden.
    Nun ist die Überlegung, im gleichen Zug mit den Ausscheiden eines Mieters auch noch andere Dinge zu verhandeln.

    Aktuell ist die Wohnung möbliert vermietet, was in einem Zusatz zum Vertrag geregelt ist. Die genaue Ausstattung kenne ich nicht und ist nicht explizit aufgeführt, es geht wohl um Bett, Nachtschränkchen, Kleiderschrank, eventuell auch noch einen Fernseher und andere kleinere Möbel. Weiter sind (auch im Mietvertrag aufgeführt) eine Waschmaschine und Einbauküche mit entsprechenden Geräten Bestandteil des Vertrags.

    Der Wortlaut im Vertrag:
    Außerdem findet sich folgender Abschnitt im dem Mietvertrag als Anlage beiliegendem Übergabeprotokoll:
    Meine Fragen:

    Frage 1

    Wenn die Waschmaschine nicht mehr mit vermietet werden soll, sondern nur noch unentgeltlich zur Nutzung zur Verfügung gestellt werden, genügt dann folgender Zusatz?
    Frage 2

    Wir überlegen, die Wohnung ab dem Ausscheiden des einen Mieters unmöbliert zu vermieten.
    Kann uns deswegen die Mietpreisbremse Probleme machen?
    Die Sorge ist, dass sich mit einem entsprechendem Zusatz zum aktuellen Vertrag dieser in der rechtlichen Bewertung so wesentlich ändert, dass die Mietpreisbremse damit analog zu einem nun neu abgeschlossenen greift.

    Falls dies nicht der Fall sein sollte ist die Überlegung, dass es vielleicht geschickter ist, nun einen bestehenden Vertrag über eine unmöblierte Wohnung zu schaffen. Damit soll verhindert werden, dass bei einem künftigen Vertrag über die Vermietung der unmöblierten Wohnung die Mietpreisbremse greift (da sie das mVn nicht tut, wenn die Wohnung vor dem neuen Vertrag schon teurer vermietet war).
    Konkret gefragt: ist die Unterscheidung möbliert/unmöbliert im Kontext der Mietpreisbremse relevant?



    Vielen Dank für eure Hilfe und Meinungen!
    Mietlachs
     
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  3. #2 Sweeney, 09.10.2019
    Zuletzt bearbeitet: 09.10.2019
    Sweeney

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    Es sei an dieser Stelle vorsorglich erwähnt, dass bei einem Mietverhältnis, an dem mehrere Mieter beteiligt sind, alle Mieter die Kündigung schriftlich gegenüber dem Vermieter erklären müssen. Es reicht nicht, dass lediglich die Person, die ausscheiden möchte, die Kündigung erklärt. Stellte sich einer der Mieter quer, so könnte die Kündigung effektiv blockiert werden.

    Eine "unentgeltliche Überlassung während der Dauer des Mietverhältnisses" kann nicht unentgeltlich sein, denn hier wird explizit die Einschränkung auf die Dauer des Mietverhältnisses vorgenommen - und dieses ist nicht unentgeltlich. Die Waschmaschine dürfte Teil des Mietvertrags werden und die Nutzung wäre in der Kaltmiete eingepreist.

    Der Vermieter wäre bei dieser Konstellation übrigens verpflichtet, die Waschmaschine im vertragsgemäßen Zustand zu halten bzw. ggf. Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen - auf seine eigenen Kosten.Im Klartext: Ginge die Maschine kaputt, könnte der Mieter Reparatur oder ggf. Ersatz verlangen.

    Eine Alternative könnte die Leihe - lösgelöst vom Mietvertrag - bilden.
     
  4. Andres

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    Bitte bei Gelegenheit mal den Unterschied zwischen Besitz und Eigentum googeln.


    Schon hier ist die Frage für mich zu Ende. Die Prämisse ist in sich widersprüchlich, man wird hier ein einheitliches Rechtsverhältnis sehen müssen: Ohne die Miete hätte es die Leihe nicht gegeben, beides steht in engem zeitlichen, räumlichen und logischen Zusammenhang, also ist das tatsächlich ein einziges Rechtsverhältnis, egal auf wie vielen getrennten Dokumenten es errichtet wurde oder wie sehr beide Seiten darauf bestehen, dass das alles gar nichts miteinander zu tun hat.

    Wenn du die Pflichten aus einem Mietvertrag nicht erfüllen willst, dann stelle keine Waschmaschine zur Verfügung.


    Ja, sie kann. Durch die Möblierung war sehr wahrscheinlich die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr einfach zu ermitteln, weil die meisten Mietspiegel für solche Wohnungen nicht gelten. Nun hätte der Mieter natürlich auf anderem Wege die ortsübliche Miete begründen können, aber das ist eine eher theoretische Möglichkeit. Theoretisch haben die §§ 556d ff. BGB also auch für die möblierte Wohnung gegolten, aber praktisch würde man die Voraussetzungen kaum prüfen können, also kann man mehr oder weniger tun, was man will.


    Auch wenn die §§ 556d ff. BGB in dieser Hinsicht nicht sehr genau formuliert sind, vermute ich doch stark, dass man bei der Auslegung auf die gesamte Mietsache abstellen wird, nicht nur auf die Wohnung. Die Miete für eine möblierte Wohnung ist also kaum geeignet, um die spätere Miete für die gleiche Wohnung ohne Möblierung i.S.d. § 556e BGB zu begründen. Das ist aber nur meine persönliche Meinung ...
     
  5. #4 Mietlachs, 09.10.2019
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    Vielen Dank für deine Antwort, Sweeney!

    Alle Parteien sind sich darüber einig welche Person aus dem Vertrag ausscheiden soll. Wir hatten daran gedacht dies über einen Zusatz zum Vertrag zu regeln.

    Wegen der Waschmaschine: Wie würde man so etwas formulieren?
     
  6. #5 Sweeney, 09.10.2019
    Sweeney

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    Der richtige Weg ist folgender:
    1) Die Mieter erklären schriftlich die Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Vermieter.
    2) (Neue) Mieter und Vermieter schließen einen (neuen) Vertrag über ein (neues) Mietverhältnis.

    Alles andere macht auch keinen Sinn. Der angeführte Plan, Änderungen an einem Vertrag vorzunehmen, der zuvor gekündigt wurde, ist ein Oxymoron.
     
  7. #6 Mietlachs, 09.10.2019
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    Wieso denn gekündigt? Der Vertrag besteht doch weiter - zwischen dem verbleibenden Mieter und dem bisherigen Vermieter.
     
  8. #7 Mietlachs, 09.10.2019
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    Danke Andres!

    Du hast natürlich vollkommen Recht: die Wohnung ist Eigentum der Familie.

    Bzgl Waschmaschine: Ich hab den Mietvertrag ja nicht abgeschlossen, eine Waschmaschine hätte ich jedenfalls nicht gestellt.
    Den bestehenden Vertrag wirksam zu ändern wäre also nur über den Weg Kündigung->Neuvertrag möglich?
    Ist damit dann auch Frage 2 beantwortet? ;)
    Weil:

    Das hatte ich wohl unklar formuliert: Bei Vertragsabschluss gab es noch keine gültige Rechtsverordnung nach §556d. Deswegen würden wir zum jetzigen Zeitpunkt nur ungerne einen neuen Vertrag abschließen, da dann die entsprechende neue Rechtsvorschrift greifen würde.
    Die ursprüngliche Frage bezog sich darauf, ob der bestehende Vertrag bei einer so grundlegenden Änderung trotzdem noch als Altvertrag gelten würde - und damit von der Rechtsvorschrift nach §556d ausgenommen wäre.
     
  9. #8 ehrenwertes Haus, 09.10.2019
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    Regelanwendungsfall für die neue Mietpreisbindung in § 556d I BGB bilden Wohnungen in Bestandsimmobilien, die in jüngerer Zeit nicht modernisiert worden sind.

    Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete gilt nur in der Wohnraummiete. Hiervon ausgenommen sind Mietverhältnisse über Wohnraum, denen auch sonst der Mieterschutz im engeren Sinne nicht zugute kommt (z.B. möblierter Wohnraum in einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, Studentenwohnheime, Ferienwohnungen). Im preisgebundenen Wohnungsbau findet die Mietpreisbremse keine Anwendung.
    https://bgb.kommentar.de/Buch-2/Abs...hoehe-bei-Mietbeginn-Verordnungsermaechtigung
     
  10. SaMaa

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  11. dots

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    In dem Fall (und eigentlich auch grundsätzlich) wirst du den (bestehenden) Vertrag nicht einseitig ändern können. Es sei denn, der Mieter akzeptiert diese Änderung freiwillig. Du bist also auf das Wohlwollen (oder die Doofheit) des Mieters angewiesen.
    Wenn der Mieter (aus welchen und wie vielen Personen er zu dem Zeitpunkt auch immer bestehen mag) es drauf anlegt: Ja.
    Rein vorsorglich: Wenn der Vermieter den Vertrag kündigen will, braucht er einen gültigen Grund dazu.
    Und er muss wirklich der Vermieter sein. Jemand, der keine Vertragspartei ist, kann den Vertrag nicht kündigen.
     
  12. Ferdl

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    Ich kein Jurist bin daher mit Vorsicht zu Genießen:
    Eine Möglichkeit könnte eine Änderungskündigung sein, geht mit Zustimmung aller Vertragsbeteiligten.
    Waschmaschine, eine Schenkung könnte evtl. das Problem lösen.
     
  13. Andres

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    § 556d BGB spricht von einem Vertragsabschluss. Eine Vertragsänderung fällt darunter nach meinem Verständnis nicht, eine Kündigung und anschließender neuer Vertrag dagegen schon. Da kommt dann die Möblierung ins Spiel: Wenn man sich jetzt auf einen neuen Vertrag einigt, habe ich starke Zweifel, ob man für den neuen Vertrag ohne Möblierung den alten Vertrag mit Möblierung als Vormiete i.S.d. §556e BGB berücksichtigen darf.
     
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