Überführung geerbter Immobilien in GmbH

Diskutiere Überführung geerbter Immobilien in GmbH im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Einen schönen guten Tag zusammen, ich bin recht neu in dem Thema Immobilienbesitz/Vermietung und habe da eine Idee zu der ich gerne einmal eure...

  1. #1 ChrisTsT, 04.12.2016
    ChrisTsT

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    Einen schönen guten Tag zusammen,

    ich bin recht neu in dem Thema Immobilienbesitz/Vermietung und habe da eine Idee zu der ich gerne einmal eure Einschätzungen hätte ob das funktionieren kann.

    Mein Bruder und ich haben dieses Jahr leider geerbt und stehen jetzt mit u.a. zwei Mietshäusern (Summe 13 Parteien) so wie einer Reihe von Krediten (Summe ~350t€) aus dem Erbe da. Die Kredite können wir leider nicht in Verbindung mit Investitionen in die beiden Mietshäuser in Verbindung bringen weswegen diese vollständig aus versteuertem Einkommen bedient werden müssen.

    Das Problem ist nun, dass in den letzten Jahren nur das Nötigste in die Gebäude gesteckt wurde und die Mieteinnahmen sich so decken, dass man am Jahresende mit den Krediten fast auf null rauskommt. Das würde bedeuten, dass wir die nächsten 10-15 Jahre unsere Zeit in die Verwaltung stecken und nahezu kein Geld sehen würden.

    Unsere erste Idee war nun eine Immobilie abzustoßen und damit die Kredite abzulösen und nochmal ein bisschen was in die andere Immobilie zu investieren. Eine mögliche Alternative kam mir aber heute morgen die ich ganz gerne hier diskutieren würde.

    Nehmen wir an mein Bruder und ich gründen eine GmbH in die wir die eine Immobilie überführen, quasi als Startkapital. Auf diese Immobilie nimmt die GmbH dann einen Kredit auf mit dem sie die andere Immobilie aus der Erbengemeinschaft rauskauft. Mit dem steuerfreien Erlös für die Erbengemeinschaft kann man die bisherigen Kredite ablösen. Gleichzeitig kann der Kredit der GmbH ja vollständig als Investition abgeschrieben werden, oder?
    Somit könnte man beide Immobilien halten und die Belastung senken da die Kredite steuerlich absetzbar werden oder habe ich hier einen Denkfehler drin?

    Aus den Mieteinnahmen würden dann teils Gehälter an meinen Bruder und mich als Gesellschafter ausbezahlt und gleichzeitig Investitionen in die Immobilien vorgenommen. Hier stellt sich für mich auch die Frage ob bei einer Firma die 15% Regel beim Neuerwerb von Immobilien ebenfalls gilt?
    Da ich mich mit der Steuerthematik bei GmbH's auch nicht sonderlich gut auskenne, wie verhält sich das denn steuerlich wenn die GmbH ein Finanzpolster aufbaut?
    Gibt es hier ggf. Probleme wenn die GmbH auf zu viel Geld sitzt?
    Ich vermute mal, dass mein Bruder und ich Geld, dass wir in die GmbH stecken auch nicht als Investition bei der eigenen Steuererklärung absetzen können und Verluste der GmbH natürlich nicht mit unserem Einkommen aus anderweitiger, nicht selbstständiger Arbeit verrechnet werden können. Das wäre natürlich ein Nachteil wenn man damit rechnet auch mal am Jahresende mit einer negativen Billanz dazustehen.

    Weiterer Nachteil wäre ja auch, dass ein etwaiger Verkauf der Immobilien (aus finanzieller Not heraus vlt. etc.) nicht mehr steuerfrei wäre oder sehe ich das falsch? Seht ihr da noch weitere Nachteile?


    Vielen Dank schonmal für eure Antworten
     
  2. #2 immobiliensammler, 04.12.2016
    immobiliensammler

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    Hallo Chris,

    die einzige Antwort, die hier im Forum erlaubt sein dürfte wird wohl sein: "Frag einen Steuerberater", der kann Dich dann über die steuerliche Situation perfekt beraten. Und wenn Ihr Euch nicht auskennt braucht Ihr für die GmbH (Buchführung, Bilanz, Steuererklärungen) ja sowieso einen!

    Meines Wissens ist die Sacheinlage in die GmbH (1. Immo) zwar grunderwerbsteuerfrei, beim "Rauskaufen" (2. Immo) fällt die aber wohl an, je nach Bundesland auch ein ganz schöner Betrag.

    Im übrigen: Wenn ich mir die Geschäftsberichte der ganzen Profi-Vermiet-Konzerne anschaue, dann werden die Immos eigentlich immer in (GmbH & Co.)-KG´s gehalten. Warum das sinnvoller ist sagt Dir wiederum der Steuerberater.
     
  3. #3 taxpert, 04.12.2016
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    Zustand jetzt:
    2 Immos, 1 Kredit, Zins und Tilgung "fressen" Mieteinnahmen auf!

    1. Möglichkeit
    1 Immo verkaufen, 1 Immo behalten, kein Kredit mehr, weiterhin Mieteinnahmen im Privatvermögen


    2. Möglichkeit

    Im Privatvermögen:
    Keine Immo, aber GmbH.-Anteile, kein Darlehen, eventuell EInkünfte als Geschäftsführer

    In GmbH:
    2 Immos, ein Kredit, Zins und Tilgung "fressen" Mieteinnahmen auf, es soll aber sogar Gehalt gezahlt werden (Wovon eigentlich?), Kosten für Errichtung der GmbH, laufende Buchhaltung, Abschluss, Offenlegung im Bundesanzeiger, ...

    Ich sehe da bei der ersteb außerplanmäßigen Reparatur eine Zahlungsunfähigkeit! Und Insolvenzverschleppung ist eine Straftat!

    Ich persönlich wüßte, für welche Alternative ich mich entscheiden würde!

    taxpert
     
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  4. #4 ChrisTsT, 04.12.2016
    Zuletzt bearbeitet: 04.12.2016
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    Danke für die Antwort taxpert.

    Momentan fressen Zins und Tilgung die Mieteinnahmen weil von diesen Mieteinnahmen auch noch der volle Einkommenssteuersatz abgeht bevor die Kredite bedient werden. Außerdem ist die Tilgung momentan hoch gewählt.

    Der Weg in die GmbH würde in dem Gedankenmodell nicht nur die Steuerbelastung durch die Einkommenssteuer auf den Kreditraten entfernen (weil absetzbar) sondern auch die Kreditlaufzeit verlängern und damit die monatlichen Raten senken (Wenn ich nicht aus dem versteuerten Einkommen die Kredite bedienen muss, kann ich bei der aktuellen Zinslage auch ruhig die Kredite länger laufen lassen).

    Das ist der Gedanke dahinter.

    Sehe ich das dennoch zu optimistisch?

    EDIT: Um mal ein paar Zahlen in den Raum zu werfen, es sollte doch möglich sein mit ~5000€ Kaltmiete im Monat als GmbH einen Kredit von ~450t€ über sagen wir mal 20 Jahre abzubezahlen, oder?
     
  5. Duncan

    Duncan
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    ich nicht. Bei Variante 2 sind diverse andere Eckdaten noch zu beachten, kann die GmbH(& Co.KG) auch schon gleich von Anfang an mit einer erheblichen Bareinlage gestützt werden und zusätzliche Einnahmen generieren? Gibt es ggf. weitere Kapitalgeber?
    Auch die Option Umwandlung in GmbH und diese dann (anteilig) verkaufen kann eine Option sein, ok, eher bei der 10fachen Anzahl an Wohnungen, aber...
    Klar, weil du und Collegas da auch was abhaben wollen geht das nur mit einem gesellschaftsrechtlich versierten RA und Steuerberater.
     
  6. #6 taxpert, 04.12.2016
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    Da hast DU natürlich recht, aber im Normalfall macht eine GmbH oder KG für zwei V+V-Objekte keinen große Sinn!

    Damit sähe es aber auch im PV "besser" aus!

    Natürlich hat die EInbringung und der Verkauf der Immos an eine GmbH grundsätzlich auch Vorteile!

    Zum einen kann ein bisher nicht mit den Einkünften in Verbindung stehender Kreditbetrag nun steuerlich geltend gemacht werden (natürlich nur der Zins, nicht die Tilgung!), zum anderen wird so neues AfA-Volumen und eine neue, wahrscheinlich höhere AfA-Bemessungsgrundlage kreiert! Daneben st natürlich auch der Steuersatz mit 15% niedriger (GewSt fällt hier nicht an, §9 Nr.1 Satz 2 GewStG).

    Ob diese Vorteile die Nachteile, wie zum Beispiel Gründungs- und laufende Beratungskosten, monatliche Buchhaltungskosten, etc. ausgleichen, muss man für sich selber entscheiden!

    Auch sollte man nicht vergessen (tun aber viele), dass das verbeleibende Geld nicht mehr einem selber gehört, sondern der GmbH! Ziehe also etwas aus der GmbH, sei es als Gehalt, offene oder verdeckte Gewinnausschüttung, fällt wiederunm ESt an!

    Auch alle zukünftigen Wertsteigerungen sind steuerverhaftet, egal ob nun die GmbhH eine Immo verkauft oder die GmbH oder Teile davon veräußert werden!

    Ob die GmbH-Lösung wirklich der Weiheit letzter Schluss ist, wage ich ehrlich gesagt zu bezweifeln!

    taxpert
     
  7. #7 immobiliensammler, 04.12.2016
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    Hallo Taxpert, wenn wir schon den Praktiker hier haben, Nachfrage von mir (ohne konkreten Hintergrund, nur interessehalber):

    Wie ich oben schon geschrieben habe: Schaue ich mir die Geschäftsberichte der börsennotierten Vermieter an, dann liegen die Immo´s eigentlich immer in diversen GmbH & Co KG´s oder GbR´s, praktisch nie in GmbH´s.

    Was ist der Grund dafür? Bei solchen Konstellationen denke ich eigentlich immer an Steuerersparnis/-vermeidung?

    Das die Tochter dann meist nur zu 94,9 % zum Konzern gehört hat meines Wissens mit der Grunderwerbsteuer zu tun! Die fällt wohl nicht an, wenn der Alteigentümer noch zu 5,1 % beteiligt bleibt, oder?

    Schönen 2. Advent
     
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  8. #8 taxpert, 04.12.2016
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    Genau! §6a GrEStG!

    Kann sein, muss aber nicht!

    Vorteil einer GmbH: Haftung auf das Stammkapital begrenzt! Nachteil: Mögliche Verluste können nur mit eigenen Gewinnen der GmbH, nicht aber mit den Gewinnen anderer Rechtssubjekte (z.B. Anteilseigner, Muttergesellschaft) verrechnet werden! Ausnahme: Ergebnisabführungsverträge im Rahmen einer KöSt-lichen und/oder GewSt-lichen Organschaft.

    Bei der GmbH&Co KG und der GbR mindern angelaufene Verluste automatisch die Ertragssteuer (ESt oder KöSt)der Anteilseigner, den die Personengesellschaften sind nur in Bezug auf die Betriebssteuern (GewSt und USt) eigene Steuerrechtssubjekte.

    Vorteil der GmbH & Co KG: Haftungsbegrenzung der Kommanditisten auf das eingezahlte Stammkapital, vollhaftender Komplementär ist normalerweise eine haftungsbegrenzte GmbH. Nachteil: Verluste der Kommanditisten werden nur bis zur Höhe des Haftkapitals steuerlich anerkannt (§15a EStG)!

    Dir auch einen schönen zweiten Advent!

    taxpert
     
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  9. #9 BHShuber, 05.12.2016
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    Hallo,

    wenn eine Finanzierung so suboptimal gestaltet ist, sollte man in aller erster Linie mal Prüfen, ob nicht ein Sonderkündigungsmöglichkeit hierzu besteht.

    https://www.immobilienfinanzierung.de/blog/sonderkuendigungsrecht-§-489-bgb/

    Wenn ja, könnte man eine optimalere Finanzierung ansetzten, das würde zumindest einmal den Druck rausnehmen.

    Dann prüfen in wie weit kann der Nettomietzins angehoben werden um hierdurch eine höhere Nettomieteinnahme zu generieren.

    Verkauf ist eine Option, wenn dem nicht für die vorzeitige Auflösung des Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung entgegen steht.

    GmbH und oder GmbH & Co. KG ist keine Option für das Problem.

    Gruß
    BHShuber
     
  10. #10 taxpert, 05.12.2016
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    Wenn die Banken mitspielen, ließe sich auch mittelfristig eine Verlagerung des Darlehens in den V+V-Bereich erreichen. Das zu erklären würde aber die rechtlichen Möglichkeiten eines Forums sprengen!

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