Übergang Nutzen u. Lasten unmittelbar nach Problem-Mieterauszug

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von Revaluation, 16.05.2016.

  1. #1 Revaluation, 16.05.2016
    Revaluation

    Revaluation Neuer Benutzer

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    Folgender Fall:
    Kaufvertrag über eine vermietete WE wurde Ende Februar 2016 unterschrieben.
    Mieter kündigt kurz danach zu Ende Mai.
    Mieter hat statt allein zuletzt mit 5 Leuten drin gewohnt und Wäsche in der Wohnung getrocknet (Schimmel).
    Ist durch Zufall herausgekommen.
    War dem bisherigen Eigentümer bislang unbekannt.
    Wohnungsübergabe ist zum 31.05.2016 angesetzt. Vorabnahme wurde angekündigt, Mieter ist nie erreichbar.
    Zum 01.06.2016 ist Übergang von Nutzen und Lasten auf mich als zukünftigen Eigentümer.

    Was kann ich vom Alteigentümer verlangen, wenn die Wohnung zum Übergang von Nutzen und Lasten im renovierungsbedürftigen Zustand ist?
    Die Kaution des Mieters möchte ich schon mal für die Renovierung verwendet wissen...

    Danke für eure Antworten.

    Revaluation
     
  2. AdMan

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  3. #2 immobiliensammler, 16.05.2016
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Hallo Revaluation,

    ist im Kaufvertrag irgendeine Zusicherung über den Zustand der Wohnung enthalten? - Hast Du die Wohnung nicht vorher besichtigt?

    Meine Meinung ist - falls nicht irgendein Zustand vertraglich zugesagt ist, welcher jetzt nicht eingehalten wird - dass Du schlechte Karten hast. Dir steht nicht einmal die Kaution zu. Grund: Zum Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten ist die Wohnung leer, der Mieter (gemäß Vertrag/Kündigung) ausgezogen. D.h. Du hast mit dem Mieter überhaupt nichts zu schaffen, Betriebskostenabrechnung etc. ist alles noch Sache des Alteigentümers. Damit steht Dir aber auch die Kaution nicht zu.
     
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  4. #3 anitari, 16.05.2016
    anitari

    anitari Erfahrener Benutzer

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    Auch meine Gegenfrage, was ist zum Zustand der Wohnung bei Eigentumsübergang im Notarvertrag vereinbart?

    Ehrlich gesagt vermute ich nichts. Außer, sinngemäß, gekauft wie steht und liegt.

    Entschuldigung, aber ob und wie der Voreigentümer die Kaution verwendet geht Dich nichts an.

    Das Mietverhältnis endet vor dem Eigentumsübergang. Ergo hast hast Du damit rein gar nichts zu tun.

    Mal davon abgesehen weiß man doch gar nicht ob der Mieter überhaupt zu Renovierungen verpflichtet war und ob die Kaution, falls überhaupt eine hinterlegt, nicht noch für andere Zwecke verwendet werden kann. Als da wären, Mietrückstände und/oder evtl. Nachzahlungen aus noch nicht fälligen BK-Abrechnungen.

    Willst Du die Wohnung selbst bewohnen oder vermieten?

    Wenn Vermieten solltest Du Dich schon mal mit dem Mietrecht und div. anderen dazugehörigen Bestimmungen/Verordnungen befassen.
     
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  5. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Es ist doch immer wieder erstaunlich, wie naiv so manche Zeitgenossen sind... aber wozu gibt es Foren und User, die dann solche Probleme lösen (dürfen)...
     
  6. #5 BHShuber, 17.05.2016
    BHShuber

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    Hallo,

    zur ersten Frage: gar nichts, denn einzig du der Notar und der Verkäufer wissen was kaufvertraglich vereinbart ist!

    zur zweiten Frage: du kannst die Kaution erst nutzen, wenn du im Grundbuch eingetragen bist, der Mieter einer Übertragung der Kaution auf den neuen Eigentümer zustimmt oder der alte Eigentümer die Wohnung in evtl. vertragsgemäßen Zustand versetzt und hierfür die Kaution nutzt.

    Der Übergang Nutzen und Lasten hat damit sehr wenig zu tun, du kannst lediglich die Miete vereinnahmen und das Hausgeld zahlen, auch hier kommt es darauf an, was im Kaufvertrag vereinbart ist.

    Gruß
    BHShuber
     
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  7. #6 anitari, 17.05.2016
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    Der Mietvertrag endet einen Tag vor Eigentumsübergang.
     
  8. #7 BHShuber, 17.05.2016
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    Hallo,

    der Eigentumsübergang ist der Zeitpunkt, wann der Käufer in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurde, diesen Zeitpunkt kennen wir nicht!

    Fakto, kann dem Fragesteller hier niemand helfen, denn wir kennen die vertraglichen Kaufvertragsvereinbarungen nicht, ebensowenig, den Zeitpunkt der Eintragung ins Grundbuch.

    Hier sollte man sich tunlichst mit dem Verkäufer auseinandersetzen um etwaig aufkommende Streitigkeiten klären zu können.

    Gruß
    BHShuber
     
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  9. #8 Revaluation, 18.05.2016
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    Danke an alle.
    Es ist nur Standard im Kaufvertrag aufgeführt 'wie es steht und liegt'.
    Das hat seine Gründe, ich mache insgesamt einen guten Schnitt mit dem Geschäft
    und trage das Risiko mit Fassung.
    Natürlich will ich nun so gut wie möglich da durch kommen.
    Mein Schritt wird der Kontakt zum bisherigen Eigentümer sein, der ist nicht unzugänglich.
    Die Anfrage hier dient mir dazu zur Vorbereitung.
     
  10. #9 BHShuber, 18.05.2016
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    Hallo,

    perfekt, die richtige Vorgehensweise, insofern wie du schreibst, mit Fassung.

    Gruß
    BHShuber
     
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