Übernahme der elterlichen Immobilie

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  1. oli1a

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    Hallo,

    meine Eltern haben in den 80er Jahren eine Immobilie gekauft. Deren Wunsch war es, dass mal die Kinder die Immobilie übernehmen. Wir Kinder sind zwei Brüder.

    Nun sind meine Eltern nicht mehr die jüngsten (69 und 75 -- der Herr nicht mehr der gesündeste), und seit langem reden sie davon, das Haus auf uns zu "übertragen". Nur wissen sie nicht genau wie, weil jeder was anderes erzählt. Ich hörte oft, dass irgendeine Schenkungssteuer in Kraft tritt wenn das Haus überschrieben wird. Man solle da doch lieber nichts tun, weil die Kinder automatisch erben. Ich hab da leider wirklich keine Ahnung.

    Beide Elternteile sind Eigentümer. Übertragen würde 50/50 auf beide Kinder. Nun schätze ich die Lage so ein, dass eventuell einer der beiden die Lust an der Verwaltung verlieren könnte, sich kaum mehr kümmert und die Last nur auf einem liegt. Ich möchte nicht den Teufel an die Wand malen, aber bei Finanzen ist das immer so eine Sache - da gehen auch gern mal Familien auseinander.

    Die Idee, die vorgetragen wurde sah aufgraund dieser Tatsache dann so aus: Ein Kind übernimmt zu 100% die Immobilie, zahlt 50% dem anderen aus. Somit bestimmt nur einer über die Zukunft der Immobilie.

    Wie ist nun vorzugehen, und was ist konret zu tun?
     
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  3. Andres

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    Das ist keine Frage für ein Forum, eher für einen Steuerberater. Aber ein paar grundlegende Informationen gibt es natürlich auch hier:

    Bei der Übertragung von Eltern an Kinder wird nicht zwischen Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer unterschieden: gleicher Freibetrag (400.000 € pro Nase), gleicher Steuersatz jenseits des Freibetrags (Klasse I, progressiv zwischen 7 und 30 %). Aus steuerlicher Sicht macht die Übertragung daher vor allem in dem Fall Sinn, dass der Freibetrag für die Erbschaft insgesamt nicht ausreicht. Dann kann man die Steuerlast dadurch senken, dass man Teile des Vermögens bei Zeiten an die zukünfitgen Erben überträgt. Der Freibetrag steht nämlich alle 10 Jahre erneut zur Verfügung.

    Hoffentlich nimmst du mir folgendes nicht übel: Statistisch gesehen seid ihr für diesen Plan schon ziemlich spät dran.


    Die steuerliche Sicht ist sicher wichtig, aber viel wichtiger ist dieses Thema: Was will man eigentlich erreichen? Dazu zählt neben den Wünschen der Kinder (Will ich das Haus überhaupt?) selbstverständlich auch der Wille der Eltern: Besteht die Absicht, bereits jetzt auf die Mieteinnahmen zu verzichten oder geht es hauptsächlich darum "geordnete Verhältnisse" zu schaffen und zu hinterlassen?

    Es macht absolut keinen Sinn, jetzt in blindem Aktionismus irgendetwas zu machen, weil man irgendwo gelesen hat, dass das "alle so machen". Grundlage aller weiteren Überlegungen sollte eine Übereinkunft über die Ziele sein, die man mit der Neuordnung der Vermögensverhältnisse erreichen will.


    Es gibt dann drei grundlegende Vorgehensweisen mit vielen Varianten:
    • Übertragung sofort. Die Eltern sind damit aus der Sache raus. Wenn die damit einverstanden sind ...
    • Gar nichts tun und die Erbschaft abwarten. Dann ist erst der überlebende Ehepartner dran, danach die Kinder. Erfordert von den Erben evtl. schnelle Entscheidungen in einer angespannten Lebenssituation, ist aber im Moment bequem.
    • Übertragung sofort, aber gegen Nießbrauch. Das ist ein Mittelweg aus den beiden vorherigen Ideen. Einerseits sind die zukünfitgen Eigentumsverhältnisse bereits jetzt hergestellt, andererseits stehen den Eltern die Erträge weiterhin zu.

    Neben der Frage, wem das Haus gehört und wem die Erträge zustehen, sollte man sich dann noch über die Verwaltung unterhalten: Kaltstart ist nicht so angenehm, also sollte man sich wenigstens eine Zeit lang gegenseitig über die Schulter schauen - gleichzeitig muss aber klar sein, wer die endgültigen Entscheidungen trifft. Alles andere gibt nur Chaos.

    Vermeiden sollte man auch, dass das Haus an einen Bruder übertragen wird, der es gar nicht haben will. Jede weitere Umschreibung kostet Geld und verursacht womöglich neue Steuertatbestände.
     
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  4. #3 BHShuber, 10.12.2015
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    Hallo,

    ohne Fleiß kein Preis, dass hier geeignete Fachleute wie Steuerberater und Rechtsanwälte bemüht werden sollten weist du aber schon, ich hoffe nicht, dass man sich das wieder mal zu sparen versucht.

    Bei Geld und Sachwert hört die Freundschaft bekanntlich auf, damit einer den Anderen auszahlen kann muss die Immobilie natürlich bewertet werden, was wiederum Kosten verursacht, Steuerberater und evtl. Rechtsanwalt ist obligatorisch.

    Zunächst sollte man sich untereinander einig sein, wie was wo und wieviel! Wenn man dann eine gemeinsame Marschrichtung gefunden hat, geht man zum Steuerberater, evtl. Rechtsanwalt oder einem Notar, der berät ebenfalls über solche Vertragskonstellationen.

    Um den Zeitaufwand und Kosten kommt ihr eh nicht herum.

    Gruß

    BHShuber
     
  5. #4 Akkarin, 10.12.2015
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    Worüber reden wir eigentlich? Über das "Elternhaus" privat oder ein vermietetes MFH?
    Beide Wege unterscheiden sich nicht unerheblich. Dann wäre die nächste Frage nach dem Wert der Immo. Reicht der Freibetrag von 2x 400K oder nicht? ( Bitte beachten Immobilien haben keinen täglichen Börsenkurs)
    Und zu der Verwaltung, die kann man kaufen-wenn man will.
    Man darf nämlich nicht ausser Acht lassen , dass bei Eltern => Kind => schenken, keine Grunderwerbsteuer anfallen kann ( Zu den Details bitte einen Notar des Vertrauens konsultuieren) Kauft Bruder B A seinem Anteil ab ist das Grunderwerb und steuerpflichtig. Je nachdem muss man sich das auch erstmal leisten können.

    Und last but not least, welche Rechte wollen die Eltern behalten? Eine vorbehaltlose Übertragung ohne weitere Eintragungen im Grundbuch sollten die Eltern nicht vornehmen. Gerade jetzt müsste man aber wissen, worüber reden wir?
     
  6. #5 Akkarin, 10.12.2015
    Akkarin

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    Ach ganz wichtig, wie ist denn überhaupt die Erbreihenfolge? Berliner Testament mit Vorerbe des überlebenden Ehegatten oder gesetzlich?
     
  7. Pharao

    Pharao Gast

    Hi,

    solange ihr euch einigen könnt, wer die Immobilie und wer die Kohle bekommt, ist das m.E. die beste Lösung, weil es klare Verhältnisse sind. Damit es hier aber keinen Ärger über den Wert der Immobilie gibt, sollte man m.E gegebenfalls ein Wertgutachten erstellen lassen.

    Es kann auch gemeinsam (also mit 50/50) super klappen, aber nicht ohne Grund gibt es das Sprichwort "viele Köche verderben den Brei", also gerade immer wenn ihr beiden mitreden wollt und ggf. unterschiedliche Ansichten habt. Aber auch wenn einer von euch beiden ggf. keine Lust hat sich um die Immobilie, ggf. Vermietung, ect zu kümmern, das muss nicht zum Problem werden, aber es kann durchaus Probleme verursachen. Und ja, wenn`s um Geld geht, da hört gelegentlich die Freundschaft auf.

    Für deine Eltern würde ich empfehlen, das sie sich auf jeden Fall ein lebenslanges Wohnrecht und den Nießbrauch eintragen lassen, ganz egal ob das jetzt 100/0 oder 50/50 wird. Da deine Eltern auch nicht mehr die jüngsten sind, sollte man mit einer Schenkung m.E. auch nicht mehr allzu lange warten, denn die Schenkung ist erst nach 10 Jahren vollständig abgeschlossen. Ein Steuerberater und ein Notar können euch hierzu sicherlich besser beraten.
     
  8. #7 sara, 10.12.2015
    Zuletzt bearbeitet: 10.12.2015
    sara

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    und deine Eltern sind beide als Eigentümer eingetragen?
    Der Freibetrag von 400000 gilt für jeden Elternteil, d. h. jeder von euch hat einen Freibetrag von 400000€ auf das Erbe des Vaters und nochmal 400000€ auf das Erbe der Mutter. Für Schenkung gilt das Gleiche.

    Da ich nach dem geschilderten nicht davon ausgehe, dass diese Freibeträge ausgeschöpft werden ist es steuerlich nicht unbedingt nötig hier sich zu beeilen.
    Wie schon von allen davor geschrieben, sollte eine Übertragung zu Lebzeiten der Eltern genau überlegt und geplant werden.

    Die Auszahlung des Bruders bei Übernahme der Immobilie ist, so viel ich weiß, auch nicht Grunderwerbssteuerpflichtig.
     
  9. oli1a

    oli1a Neuer Benutzer

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    Was mich noch interessiert:

    Wenn ich selber (der ja NOCH NICHT Eigentümer ist) Briefe für die Mieter schreiben würde, ist es dann rechtlich zulässig dass ich mit meinem Namen unterzeichne, "im Auftrag" oder so etwas?
     
  10. Andres

    Andres
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    Du kannst Briefe schreiben, an wen du willst. Die Frage ist nur, welche Wirkung du damit erreichen willst.

    Geht es lediglich um Informationen, Weihnachtsgrüße usw., genügt der Zusatz "im Auftrag" bzw. "i.A.". Sollen rechtswirksame Erklärungen abgegeben werden (also z.B. Erhöhungsverlangen, Abmahnungen, Kündigungen, Betriebskostenabrechnungen, ...) oder Vereinbarungen und Verträge geschlossen werden, müssen die Eltern vertreten werden, also "in Vertretung" bzw. "i.V.". Das hat Haftungsfolgen für dich: Vermietest du eine Wohnung, obwohl du das gar nicht durftest, und verweigern die Eltern die Zustimmung zu dieser Vertretung, muss du für den Schaden aufkommen. Bei einseitigen Erklärungen kann der Mieter die Erklärung außerdem in einigen Fällen zurückweisen. Die Erklärung wäre dann nichtig, was z.B. zum Verstreichen von Fristen führen kann.

    Wenn die Vermietung künftig von dir abgewickelt werden soll (oder zumindest mit deiner Unterstützung), wäre es sinnvoll, wenn zunächst die Eltern alle Mieter informieren, dass du sie vertreten darfst und entsprechend bevollmächtigt bist.
     
  11. Pharao

    Pharao Gast

    Hi,

    der Eigentümer muss nicht immer gleichzeitig der Vermieter sein. Grundsätzlich kann jeder Vermieter werden. Lediglich ist es hier sehr hilfreich, wenn deine Eltern (aktuelle Vermieter & Eigentümer) den Mietern mitteilen, das zB du ab sofort der neue Ansprechpartner für alle Mietangelegenheiten bist.


     
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