Übernahme Kosten bei Nicht Zustande-Kommen des Vertrags - Muster Formular?

Diskutiere Übernahme Kosten bei Nicht Zustande-Kommen des Vertrags - Muster Formular? im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; Hallo liebe Freunde, ich bin in den Kaufverhandlungen eines Wohnungspaketes und verhandle mit dem Verkäufer, dass er alle Kaufnebenkosten...

  1. walga

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    Hallo liebe Freunde,

    ich bin in den Kaufverhandlungen eines Wohnungspaketes und verhandle mit dem Verkäufer, dass er alle Kaufnebenkosten übernimmt (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuch). Das ist für ihn ok. Allerdings möchte er von mir ein Schreiben welches ihn bei "nicht zu stande kommens" des Vertrags (wegen Gründen die ich zu vertreten habe) absichert, sodass ich alle Kosten bis dahin übernehme. (z.B. Kaufvertragsentwurf des Notars). Habt ihr ein Muster-Schreiben für eine solche Absicherung? Muss nicht super kompliziert sein, reicht was Einfaches. Hab halt nur absolut keine Ahnung, wie sowas aussehen soll.

    Danke und liebe Grüsse,

    walga


    ps: Ja, meiner Bank zeige ich dieses Schreiben dann auch, sodass alles offiziell ist
     
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  3. #2 immobiliensammler, 20.12.2016
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Ich würde den Notar fragen, im Zweifel muss sowas sowieso in den notariellen Kaufvertrag mit rein (auch für den Fall der Rückabwicklung)
     
  4. Andres

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    Ich verstehe den Sinn dieses Unterfangens nicht. Man eröffnet damit nur zahlreiche zusätzliche Problemfelder, falls es zum Streit mit dem Verkäufer kommen sollte, außerdem auch rund um die steuerliche Bewertung dieses Geschäfts. Warum regelt ihr das nicht einfach über den Kaufpreis?
     
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  5. #4 anitari, 21.12.2016
    anitari

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    Ich auch nicht. Welche Kosten, außer die für den Vertragsentwurf, sollen denn vorher entstehen?
     
  6. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Na eben z.Bsp. die Kosten für den Notar, wenn gekauft aber nicht bezahlt wird. Das ist gar nicht unerheblich.
     
  7. walga

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    Der Sinn dahinhinter ist ganz Einfach: Sagen wir eine Wohnung kostet 100.000€. Dann würden die üblichen NK rund 10% sein. Wenn diese Nk aber vom Verkäufer übernommen werden, dann kann ich diese "gesparten" 10.000€ als Eigenkapital einsetzen. Damit habe ich weniger Darlehenshöhe und einen besseren Zins.
     
  8. #7 BHShuber, 21.12.2016
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    Hallo,

    ja eben, was soll das bitte bringen, rechne doch mal aus auf Heller und Pfennig was das ausmacht und reduziert dem Kaufpreis entsprechen und gut ist.

    Gruß
    BHShuber
     
  9. #8 BHShuber, 21.12.2016
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    Hallo,

    langsam kommen mir Zweifel kann es sein, dass du dir die Welt schön denkst.

    Reduziert man den veranschlagten Kaufpreis bei jedem Objekt um 10% zum Ausgleich der Kaufnebenkosten hast du denselben Effekt.

    Gruß
    BHShuber
     
  10. #9 anitari, 21.12.2016
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    Richtig.

    Allerdings bin ich jetzt etwas irritiert.

    Die Überschrift der Frage lautet doch

    Übernahme Kosten bei Nicht Zustande-Kommen des Vertrags

    und auch in der Frage selbst geht es darum.
     
  11. #10 Goldhamster, 21.12.2016
    Goldhamster

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    Hallo anitari und andere,
    ich finde, die Frage ist korrekt formuliert. Ich finde auch, dass die Frage berechtigt ist.
    Ich habe früher auch mal Überlegungen in diese Richtung angestellt. (und später dann natürlich verworfen)

    Goldhamster
     
  12. #11 Anhalter, 21.12.2016
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    Nicht ganz, bei einem Rabatt von 10t€ kommt er mit 10% NK sogar nur auf 99t€, spart also nochmal mehr. Und er muss sich nicht mit der Frage auseinandersetzen, ob durch die NK-Übernahme des Verkäufers eine Schenkung vorliegt, die dann möglicherweise wieder steuerpflichtig wird...
    Ich kann mir eine solche Konstellation eigentlich nur vorstellen, wenn der Verkäufer gezwungen ist, nicht unter Preis X zu verkaufen, vielleicht weil öffentliche Hand oder was weiß ich, und die Rabatte in Form von Werbungskosten auf einer anderen Kostenstelle auflaufen.
     
  13. #12 BHShuber, 21.12.2016
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    Hallo,

    es verschließt sich mir grad ein wenig wie eine zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte Kaufsumme vor Vertragsunterzeichnung zu einer Schenkung werden soll oder einer Steuerpflicht.

    Hatte bereits Parteien, die haben noch kurz vor der Unterschrift den Kaufpreis neu verhandelt, der Notar hat lediglich die Kaufsumme korrigiert.

    Es ist ja nicht amtlich was beide Kaufparteien miteinander vereinbaren und dem Notar mitteilen, das er in den Kaufvertragsentwurf eintragen soll, denn wie du sicher gelesen hast geht es noch immer um Kaufvertragsverhandlungen.

    Gruß
    BHShuber
     
  14. #13 Anhalter, 21.12.2016
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    Deswegen habe ich ja von einer NK-Übernahme und nicht von einem geänderten Kaufpreis gesprochen. Wenn ich die Grunderwerbsteuer für ein von dir gekauftes Objekt bezahle, könnte das durchaus so gewertet werden, und nichts anderes hat der Verkäufer in der Ausgangssituation ja vor.
     
  15. #14 BHShuber, 21.12.2016
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    Hallo,

    ich sprach aber von einer Kaufpreisminderung und so sprachen wir aneinender vorbei, das kann vorkommen:148:

    Käufer und Verkäufer sollten eben dann nicht so dumm sein, die Kaufpreisreduzierung so zu deklarieren, dass man angreifbar wird.

    Gruß
    BHShuber
     
  16. #15 Anhalter, 21.12.2016
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    Nachtrag: jetzt hab ich doch mal kurz nachgeschaut, und scheinbar ist es wohl durchaus möglich die Grunderwerbsteuer vom Verkäufer zahlen zu lassen, auch wenn dies wohl höchst unüblich ist. Damit ist der Denkfaden zur möglichen zusätzlichen Besteuerung der "Schenkung" natürlich hinfällig.

    edit: und aneinander vorbeireden kommt vor, nichts für ungut :)
     
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  17. walga

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    Danke für die hilfreiche Diskussion, bin jetzt ein grosses Stück weiter. Leider konnte ich nirgends ein Schreiben dafür finden, also habe ich selbst eins aufgesetzt.
     
  18. #17 MFH1978, 24.12.2016
    Zuletzt bearbeitet: 24.12.2016
    MFH1978

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    Das Konstrukt was walga hier schildert ist nichts unbekanntes / unübliches.

    Ich möchte es kurz erläutern:
    Objektwert / Marktwert = 100 K
    NK = 12 K
    Gesmtinvest= 112 K
    Die Bank finanziert ihm nur 100 % = 100 K

    Sein Eigenanteil = 12 K

    Kauft er das Objekt nun für 80 K , finanziert die Bank im bei 100 % auch nur 80 K
    NK = 9600,00
    Gesamtinvest = 89.600,00

    Sein Eigenanteil= 9600,00 Euro

    Die Bank wertet das Objekt zum maximalen Kaufpreis ein, auch wenn es 20 K darunter liegt.

    Jetzt kommt seine Variante :
    Die Känguru finanzierung - "Große Sprünge mit leerem Beutel"
    -Voraussetzung für Erfolg ist ein extrem guter Kaufpreis-

    Er handelt einen Kaufpreis von 75 K aus,
    NK 9 K

    Dann vereinbart er das der VK die 9 K bzw. 10 K NK trägt.

    Der KP wird dann auf 84 K gesetzt die er sich zu 100 % finanzieren lässt.

    Bei dieser Variante hat er dann ein objekt, was Marktpreislich 112 K kosten würde für 84 K geschossen und hat nicht einen Pfennig seiner liquiden Mittel eingesetzt und verdient sein Geld mit dem Geld anderer Leute.

    Jetzt reitet er 10 Jahre auf dem Gaul rum und schießt das Teil dann mit einer Restschuld von sagen wir mal 65 K zu einem Verkaufspreis von 105 K wieder in den Wind.

    Dann hat er nen Riss von 40 K in 10 Jahren gemacht.

    Steuern und Instandhaltung zahlt er problemlos aus Cash Flow.

    Der Riss nach den 10 jahren ist ja bekanntlich steuerfrei.
     
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  19. Duncan

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    und sobald der VK auch nur im entferntesten Ahnung zum Wert seiner Immobilie hat und keine Not zum Verkauf drängt, fällt das in sich zusammen. Dazu die Tatsache, dass die Mehrzahl der privaten Immobilieneigentümer den Wert ihrer Immobilie zu hoch ansetzen/vermuten. Bei einem objektivem wirtschaftlichem Wert von 100T€ also eher 120-130 veranschlagen, wenn man die Nebenkosten selbst tragen soll also gen 130-140T€ verlangt. ;) Oder wenn der Preis sich so drastisch runter handeln lässt wird mit hoher Wahrscheinlichkeit "weg mit Schaden" die Verkaufsmotivation sein...

    Die 50 Wohnungen für 2 Millionen bekomme ich zur Not noch dieses Jahr gekauft. Nur werden die in 10 Jahren wahrscheinlich keine 2 Millionen + Inflation im VK bringen und auch in der Zwischenzeit in der Rechnung Einnahme-Aufwand keine Brüller gewesen sein.
     
  20. #19 MFH1978, 24.12.2016
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    @Ducan,
    ich wiederhole mich gerne.

    Die Kunst liegt im aushandeln des Kaufpreises.
    Das ist bei allen Dingen mit denen man Geld verdient so gegeben, ob im Geschäftsleben oder im Privaten immobilien Investment.

    Dazu nutzt Du deine möglichkeit schnell und unkompliziert auf Geld zugreifen zu können und somit den Druck beim VK zu erhöhen.

    Du brauchst das richtige "Netzwerk" immobilien finden die noch nicht öffentlich zum Verkauf stehen.
    Dann lässt du etwas deine Kaufmännische Ideenfabrik anlaufen.....

    Such dir Makler, die sich gerade selbständig gemacht haben.
    Diese Leute brauchen Geld und die beste Mischung ist es wenn sein Kunde ( VK ) Ebenfalls Geld braucht.
    Dann ist es dem Makler egal ob er das Objekt für 100 K verkauft oder für 80 K
    Das macht für Ihn eine Netto Differenz von 600 Euro aus.

    Aber wenn Du der Typ bist der das Objekt ohne Palaver und ohne 5 Besichtigungstermine unkompliziert kaufst, dann ist ihm das egal.

    Und der Makler lenkt den Verkäufer, ist schon immer so gewesen.

    Das ist nur eine Idee von hundert, man muss einfach nur erfinderisch sein um zum Ziel zu kommen.
     
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  21. #20 BHShuber, 24.12.2016
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    Hallo,

    das ist richtig im Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer, hierzu benötigt es noch keine Bank oder Bankberater.

    Genau dann kommt es wie es immer kommt.

    Es sollte einem Immobilienmakler nicht egal sein, denn in diesem oder zu diesem Zeitpunkt befindet er sich bereits in einer Doppeltätigkeit sowohl für den Käufer (für den er ein Angebot verhandelt) als auch für den Verkäufer der ihn beauftragt hat (den höchstmöglichen Kaufpreis zu verhandeln) und wer sich hier als Immobilienmakler darauf einlässt, sich zum Spielball zwischen Käufer und Verkäufer zu begeben, der hinterlässt immer einen unzufriedenen, was ihm in der Zukunft zum Verhängnis werden kann, sofern er darauf aus ist und das sollte er sein, zufriedene und weiterempfehlende Kunden zu hinterlassen.

    Keineswegs, denn er ist nicht vom Käufer beauftragt, die Immobilie für ihn zum günstigsten Preis zu vermitteln sondern im Umkehrschluss für den Verkäufer einen Käufer zu finden, der das was veranschlagt auch zu zahlen bereit ist. (sofern sich dies realistisch darstellen lässt).

    Jaein, das mag zwar oftmals funktionieren aber nicht immer.

    Gruß
    BHShuber
     
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